L'amico di un mio amico...

FraMI, 3/19/2012 10:23 AM:

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L'amico di un mio amico avrebbe trovato la casa dei suoi sogni (per almeno i prossimi 4 anni) in affitto.

3 locali + terrazza e veranda...favolosa.

Peccato che gli attuali locatari l'abbiano ridotta una latrina...

C'è da ristrutturare ma il proprietario 'preferirebbe' lo facesse il prossimo locatario.

Il proprietario ha un preventivo di circa 10k; io, ehm...l'amico del mio amico, ha un preventivo per 15k che scalerebbe in accordo con la proprietà nei primi 2 anni di canone (già trattato e accettato dal proprietario)...Considerando che il primo mese l'affitto sarà pari a zero.

Secondo voi quali dovrebbero essere le clausole che l'amico del mio amico dovrebbe far sottoscrivere alla proprietà per evitare interferenze indesiderabili?

Grazie...da parte dell'amico del mio amico...

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dgambera, 19/03/2012 11.03:

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Hai ... ehm... l'amico del tuo amico .... ha già una bozza di contratto da proporre? Che tipo di contratto verrà stipulato? Canone libero? Canone concordato? Con o senza cedolare secca?

Come verrebbero materialmente scalati i 15k? Primo mese 0 e per i successivi X anni affitto ridotto in modo da compensare la differenza? Qualche dettaglio in più e poi lavoriamo di fino sulla clausaola contrattuale per formalizzare la cosa

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FraMI, 3/19/2012 11:20 AM:

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Canone libero, ancora non si sa se cedolare secca o meno...
Bozza di contratto? Due contratti precedenti da cui attingere, graditi altri modelli...

800 al mese, Primo mese 0, primi 23 mesi affitto ridotto per compensare la differenza...(metti che tra due anni crolla tutto... ) altri due anni a prezzo pieno; se va tutto bene, poi, forse, altri quattro...

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dgambera, 19/03/2012 11.38:

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quindi ... facciamo 2 conti:
- il primo mese 0;
- dal 1° al 24° mese 650 EUR di sconto ---> 150 EUR/mese;
- dal 25° mese in poi 800 EUR/mese.

Puoi confermare che mi sta venendo un'ideuzza?

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FraMI, 3/19/2012 11:46 AM:

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...

Ps. Consegnato completamente vuoto...

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dgambera, 19/03/2012 11.51:

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Ultima domanda .... quant'è l'importo esatto concordato da scalare per i lavori? 15k?

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FraMI, 3/19/2012 12:02 PM:

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Non ancora concordato ma +o- dai 14 ai 15...

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dgambera, 19/03/2012 12.22:

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Siccome i numeri che venivano fuori prima mi sembravano bassini (il rischio è di veder fuggire il locatore), io mi orienterei nel mettere parte delle spese come caparra.... quindi farei:
- nel contratto metterei che i lavori svolti sono per un totale di 15k (ad esempio);
- deposito cauzionale 2 mesi = 1,6k;
- 0 al 1° mese;
- dal 2° al 24° mese 215 EUR/mese di affitto.

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FraMI, 3/19/2012 12:46 PM:

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Chiaro...era anche la mia idea... Dovrò solo trovare la giusta dicitura per evitare che il proprietario disturbi i lavori in qualsiasi modo. Presenteremo l'offerta di ristrutturazione e la vincoleremo con la solita voce ' Come concordato e piaciuto '... firma del preventivo e via...com'è?

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dgambera, 19/03/2012 12.56:

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non la vedo male come cosa..... per quanto riguarda il contratto d'affitto, scelta la tipologia di contratto, basta che nella sezione relativa al deposito cauzionale si indichino gli estremi del preventivo o una delle fatture relative ai lavori (ad esempio l'acquisto dei materiali) in modo che si raggiunga la capienza. Nella sezione relativa al pagamento dei canoni, si deve, secondo me, dettagliare il piano di pagamento che abbiamo discusso qui.

Ricordati sempre che gli affari si fanno in due e che va tutto messo nero su bianco in maniera chiara. Patti chiari ed amicizia lunga

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laplace77, 3/19/2012 1:46 PM:

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secondo me non avete fatto i conti con l'oste,
l'oste onnipresente, ovvero il fisco...

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laplace77, 19/03/2012 13.46:

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secondo me non avete fatto i conti con l'oste,
l'oste onnipresente, ovvero il fisco...

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Loziodigekko, 3/19/2012 2:14 PM:

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Quoto.
Personalmente consiglierei di spalmare la spesa sui primi 48 mesi con un canone di 500 euro (i 300 di differenza per 48 mesi fanno 14.400).
Alla scadenza del quarto anno si rinegozia il canone a 800 al mese (magari mettendo nel contratto una clausola in deroga al rinnovo tacito dell'importo e fissando fin da ora il canone definitivo alla scadenza del quarto anno).

In questo modo il proprietario percepisce un reddito non solo nominale, il tuo amico ha un discreto risparmio in "casa sua" e non dovrebbero esserci problemi col fisco dato che si registra un canone "di mercato" (io se fossi un ispettore delle Entrate di fronte a 200 euro al mese un qualche dubbio me lo farei venire...).


Credo che l'unica incombenza sara' quella di ripetere la registrazione del contratto a partire dal quinto anno (quando il canone viene adeguato al costo definitivo).

Tra l'altro credo che un buon commercialista riesca persino a far avere al tuo amico il bonus fiscale per la ristrutturazione (che spetta a chi esegue materialmente la spesa).

p.s. Complimenti al tuo amico e al prop. per la buona pensata.

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dgambera, 19/03/2012 14.25:

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Ho solo un piccolo dubbio sul fatto che l'AdE possa fare accertamenti perchè l'affitto non ritenuto congruo, ma per il resto mi pare un'ottima idea.

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Loziodigekko, 3/19/2012 2:40 PM:

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Ignoro completamente quali e quanti strumenti abbia l'AdE per valutare la congruita' di un canone di affitto, pero' ho la netta impressione che se registri un canone di 200 euro in una piazza dove la media e' 7/800 hai buone probabilita' che ti arrivi una comunicazione che tradotta dal burocratese recita: "uaglio' ma chi credi di pigghiare pu'culu?"

Non tenterei la sorte...

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dgambera, 19/03/2012 13.56:

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dgambera, 19/03/2012 14.51:

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Allora forse non ho capito cosa hai proposto, perchè io avevo capito che era ciò che proponevi.... dal mio punto di vista proponevo di mettere 9,6k sul contratto, salvo esplicitare su di esso il fatto che per i primi 24 mesi i pagamenti sarebbero stati di un certo importo ogni mese.... in questo modo paghi le tasse su 9,6k, però dall'altro lato hai come giustificare ricevute di pagamento per importi inferiori

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Loziodigekko, 19/03/2012 14.57:

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Probabilmente spalmare su otto anni e' persino meglio. L'unico rischio che ci vedo e' quello di avere problemi se per caso l'amico decide di andarsene prima degli otto anni.

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dgambera, 3/19/2012 12:56 PM:

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non la vedo male come cosa..... per quanto riguarda il contratto d'affitto, scelta la tipologia di contratto, basta che nella sezione relativa al deposito cauzionale si indichino gli estremi del preventivo o una delle fatture relative ai lavori (ad esempio l'acquisto dei materiali) in modo che si raggiunga la capienza. Nella sezione relativa al pagamento dei canoni, si deve, secondo me, dettagliare il piano di pagamento che abbiamo discusso qui.

Ricordati sempre che gli affari si fanno in due e che va tutto messo nero su bianco in maniera chiara. Patti chiari ed amicizia lunga

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dgambera, 19/03/2012 15.26:

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Lap/zio.... guardate il mio post quotato... non avevo dettagliato bene e forse avevo trattato la cosa superficialmente, ma comunque concordo con voi.... i lavori devono essere fatturati e non ho mai minimamente pensato di far tassare solo l'effettivo pagato, ma bensì ciò che c'è scritto sul contratto, ovvero 9,6k.

Quindi o non sto capendo io voi o viceversa non sono stato abbastanza chiaro io in quel post e nei successivi

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Loziodigekko, 3/19/2012 3:57 PM:

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Dunque riassumiamo:
l'amico affitta a 9600 l'anno.
Ci sono da eseguire lavori per 14400 (convenzionali, potrebbero essere un poco di piu' o in meno) che il padrone di casa non vorrebbe anticipare.
L'amico si offre di pagarli lui in cambio di un canone moderato per il periodo necessario a rientrare della somma spesa.
Gli interessi li calcoliamo a zero (senno' viene un fuori un casino ).

Se facciamo un contratto da 9600 l'anno il proprietario paga le tasse pure sulla ristrutturazione e dovrebbe restituire all'amico i 14400 della ristrutturazione mese per mese (quindi l'amico fa ogni mese un bonifico da 800 e riceve un bonifico da 300 per 48 mesi). Fiscalmente non si puo' fare compensazione. Il prop paga su 800/mese e l'amico riceve 300/mese brevi manu.
In questa ipotesi la fattura va intestata al padrone di casa.

Se invece vogliamo che la ristrutturazione la paghi l'amico (prendendosi oltretutto il bonus fiscale che a questo punto gli spetta di diritto), allora dobbiamo ridurre il canone di un determinato importo fino a che il "debito" del padrone di casa non e' saldato (nell'esempio io pensavo a 300/mese per 48 mesi).
Qui la fattura e' ovviamente intestata all'amico.

Al saldo del debito bisogna modificare il canone in 800/mese (che credo sia una cosa che si possa fare senza troppi problemi, basta prevederla per iscritto in anticipo con una clausola).

Mi sembra abbastanza pulito come ragionamento. Cos'e' che ti lascia perplesso?

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dgambera, 19/03/2012 16.09:

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Adesso è più chiaro... io parlavo solo della prima delle 2 situazioni, non avevo minimamente considerato che anche l'inquilino possa fare i lavori e detrarli in sede di dichiarazione dei redditi

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