Accollo mutuo: è ancora possibile? come funziona?

ktm76, 23/03/2012 12.17:

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Ciao a tutti,
mi sto interessando ad un immobile, i cui attuali proprietari hanno un mutuo conveniente rispetto ai tassi attuali (almeno a quanto dicono loro). Vorrei sapere se l'accollo è ancora lecito, e se ci sono controindicazioni o necessità particolari. Inoltre mi interessa sapere se, in caso subentrassi io, le condizioni del muto rimangono quelle pattuite con gli attuali proprietari.
Ultima cosa, ma non trascurabile, se in caso di accollo, la banca effettua una nuova perizia dell'immobile. Questo mi interessa perchè la casa in questione ha una piccola "magagna", chiamiamola così, da sanare.
Ogni info è benvenuta
Grazieeee!

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Si. Si puo' fare.
Funziona così: tu acquisti diciamo a 100mila euro.
Poniamo che il mutuo residuo sia 70mila.

In atto il notaio scrive nella parte relativa alla regolazione del prezzo: 30mila in contanti e 70mila mediante accollo di mutuo numero XX acceso a favore della banca XX iscritto ai numeri XX.

La Banca mutuante originaria ovviamente deve essere d'accordo e deve in via preliminare rilasciare assenso al notaio e fare intervenire un suo procuratore il giorno dell'atto (in pratica come si fa per un mutuo normale).

Per la banca tu sei finanziariamente un nuovo cliente, quindi devono esprimere il loro gradimento su di te dopo l'istruttoria che riterranno adatta nelle forme e nei tempi che decideranno (anche qui come in un mutuo normale).

Formalmente con la banca tu subentri nel mutuo alle stesse identiche condizioni di chi lo ha acceso. In pratica difficilmente ti faranno fare l'operazione se non gli conviene. Tutto sta alla condizione del rapporto che hanno in essere con il mutuatario originario. Se pensano che il tuo subentro possa togliergli un rischio (ad esempio perche' il tizio ha perso il lavoro e quindi magari sta per smettere di pagare o, peggio, ha gia' smesso) puo' essere che ti favoriscano e che ti permettano di fare l'operazione senza troppi problemi.
Se non pensano che gli possa essere di vantaggio te lo puoi scordare.

In qualsiasi mutuo c'e' scritto che l'ipoteca e' personale, che non puo' essere ceduta e che non decade in nessun caso a meno che non sia estinta (ovvero pagata per contanti sull'unghia).

Devi provare a sondare il terreno con la banca andandoci assieme al venditore e parlando con qualcuno. Chiedi al venditore in che situazione e' (e suggerisci di risponderti in maniera onesta...).
Se e' in cattive acque hai buone probabilita' di poter accollare, altrimenti non credo.

Per quanto riguarda la perizia non credo che ne faranno una nuova (pero' questo e' l'unico punto di cui non sono sicuro). Formalmente non serve a nulla essendo l'ipoteca gia' iscritta. Le pippe mentali delle banche pero' sono infinite.
Puo' essere che te la facciano fare anche solo perche' c'e' un modulo dove bisogna mettere la spunta su una casella.

Come spese ci sono delle spese di accollo che dovrebbero essere gia' esplicitate nell'atto di mutuo originario (negli allegati). Dovresti essere nell'ordine di qualche centinaio di euro.

Non e' obbligatorio ma e' quasi sicuramente previsto (e comunque sarebbe un'ottima idea farlo anche se non previsto) il deposito di un annotamento all'ipoteca originaria dove si indica il tuo subentro al posto del debitore originario (con l'indicazione della somma residua del mutuo al giorno dell'atto). Tra l'altro questa e' anche una buona tutela per il venditore (io non venderei mai senza essere liberato anche formalmente dall'ipoteca).

L'annotamento si paga al notaio come pratica a parte (se non trovi un notaio troppo caro te la cavi con meno di un migliaio).

Buon divertimento.

Facce sape'.