comprare per affittare coviene ?

Loziodigekko, 06/01/2012 00.08:

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Quando si affitta un immobile si tende a ragionare semplicisticamente: tot al mese per dodici mesi fa tot, io pago X di mutuo e prendo Y di affitto, quindi con una piccola differenza praticamente mi pago il mutuo.

Quindi se tu paghi 500 al mese di mutuo e incassi 400 di affitto ti illudi di comprarti una casa con 100 euro al mese.

In pratica nel mondo reale devi mettere in conto che i 500 al mese di mutuo sono fissi e DEVI pagarli, mentre i 400 di affitto sono intanto "sporchi" (devi togliere tasse, spese di condominio, spese straordinarie - se va bene te ne rimane meta') e, soprattutto ALEATORI per due semplici motivi che si chiamano "alloggio sfitto" nel caso fortunato e "morosita'" nel caso sfigato.

La rendita da affitto e' una rendita assolutamente aleatoria, legata ai redditi e ai destini di qualcuno che non puoi controllare (l'inquilino) e ancor meno costringere. Dimenticati fidejussioni e garanzie. Anche quando ci sono e sono valide, operano con un mare di tempo di ritardo e comunque coprono solo parzialmente il danno. E lascio perdere il discorso "litigare in tribunale" per carita' di patria.

I rischi dell'attivita' di affitto sono a mio parere assolutamente sottostimati dai proprietari e sono in realta' adatti solo a chi non ha un "reale bisogno" dei soldi dell'affitto, ovvero chi puo' permettersi di non percepire l'affitto senza avere a sua volta problemi finanziari.

Per questi motivi dico che gli immobili da affittare devono essere assolutamente privi di gravami.

Affittare un alloggio gravato da un mutuo e' un rischio assolutamente esagerato in confronto alla perdita potenziale. In caso di necessita' meglio venderlo (a ricomprare altro fai sempre in tempo).

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Loziodigekko, 26/03/2012 14.51:

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Benvenuto nel forum.

Ne abbiamo gia' parlato piu' volte.
Ti ripropongo un mio intervento.
Si parlava di alloggi gravati da mutuo (nel tuo caso non sarebbe così se ho ben capito) ma, anche senza, il discorso SUL RISCHIO non cambia.

Bye

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scioscia74, 26/03/2012 14.27:

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Conviene comprare casa e poi affittarla ? ho 100k investiti in conto deposito 3% netto
ho trovato un buon affare, la casa che vorrei acquistare costa circa 100k comprese tutte le spese (anche notaio ecc.) ed è già locata con contratto 4+4 con affitto di 440 € mesili, mi conviene toglierli da conto deposito per fare questo investimento ?

P.S. dovrei pagare le tasse sull'affitto, la cedolare secca (21%) poi c'è l'imu (come prima o seconda casa ?), la spazzatura, e quindi alla fine su 440 euro al mese prenderei meno della metà suppongo(forse, se i calcoli sono questi) senza contare che l'affittuario potrebbe anche recedere dal contratto, senza contare le spese per il restauro (eventuale in futuro) senza contare varie ed eventuali, io adesso con il mio capitare prendo 3000 all'anno senza rischi, questo è il mio dilemma, il gioco vale la candela ?

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scioscia74, 26/03/2012 14.27:

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Conviene comprare casa e poi affittarla ? ho 100k investiti in conto deposito 3% netto
ho trovato un buon affare, la casa che vorrei acquistare costa circa 100k comprese tutte le spese (anche notaio ecc.) ed è già locata con contratto 4+4 con affitto di 440 € mesili, mi conviene toglierli da conto deposito per fare questo investimento ?

P.S. dovrei pagare le tasse sull'affitto, la cedolare secca (21%) poi c'è l'imu (come prima o seconda casa ?), la spazzatura, e quindi alla fine su 440 euro al mese prenderei meno della metà suppongo(forse, se i calcoli sono questi) senza contare che l'affittuario potrebbe anche recedere dal contratto, senza contare le spese per il restauro (eventuale in futuro) senza contare varie ed eventuali, io adesso con il mio capitare prendo 3000 all'anno senza rischi, questo è il mio dilemma, il gioco vale la candela ?

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laplace77, 26/03/2012 15.37:

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il calcolo secondo me e' piuttosto semplice...

incasso lordo da affitto: 440x12 = 5.280

incasso netto con cedolare secca = 5.280 x (1-0,21) = 4.171,2

imu (ipotizzando rendita catastale 440) = 440 x 105 x 1,60 x 0,009 = 665,28
(mi pare ok)

incasso netto tolta imu = 4.171,2 - 665,28 = 3.505.92


altro calcolo semplice e' 440x12x20 = 105.600

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scioscia74, 26/03/2012 16.07:

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Scusa la mia ignoranza,-+ ma questo che calcolo è ?
altro calcolo semplice e' 440x12x20 = 105.600

invece alloziodigekko vorrei chiedere: E se facessi 50k di mutuo così ho 50k di risparmi di riserva ?

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Loziodigekko, 26/03/2012 16.13:

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Il calcolo di Laplace e' semplicissimo e si basa sul concetto di fair -value. Storicamente un immobile ad uso abitativo ha un valore che oscilla intorno alle venti volte il canone di affitto annuale.

Il quesito per me invece prevede come risposta esattamente quella che ti ho postato all'inizio.

Te lo dico da amico: lascia perdere l'acquisto per affittare. Non ne vale la pena, ci rimetti un sacco di soldi e ti prendi un mal di pancia non da poco.

Meglio comprarsi una Ferrari piuttosto. Ti diverti di piu' e svaluta di meno. E non e' una battuta.

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scioscia74, 26/03/2012 16.17:

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Grazie del consiglio, credo proprio che "l'affare" lo dovrò fare un altra volta, quando i 100k faranno parte di una parte del mio capitale da diversificare come investimento.

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(sylvestro), 26/03/2012 16.05:

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Benarrivato scioscia74

Ti posso chiedere come sei arrivato a questo affare?

(non mi interessano i dettagli, solo un breve racconto generico)

Grazie.

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scioscia74, 26/03/2012 16.21:

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Ho visto un pò di case con varie agenzie e conosco bene la zona, questa casa era tra le poche che so essere un buon affare perchè è in una zona che si riesce ad affittare molto velocemente, poi è un miniappartamento con un bel magazzino (20Mq) e quindi in via teorica potrei venderlo anche a parte, tutto qua, ho parlato con quello dell'agenzia e mi ha detto secondo lui fino a dove posso tirare con il prezzo e mi sono fatto quattro calcoli, grazie a tutti quelli che diranno la loro.

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Loziodigekko, 26/03/2012 16.13:

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Meglio comprarsi una Ferrari piuttosto. Ti diverti di piu' e svaluta di meno. E non e' una battuta.

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scioscia74, 27/03/2012 19.31:

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dimenticavo di dire che la casa ha un valore di mercato (attuale) di 125k ecco un altro motivo perchè pensavo fosse un buon affare

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laplace77, 27/03/2012 21.01:

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scusa, da che fonte prendi questo dato?

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scioscia74, 27/03/2012 21.05:

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è il volore in metri quadri della zona.

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scioscia74, 3/27/2012 9:05 PM:

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è il volore in metri quadri della zona.

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scioscia74, 26/03/2012 16.17:

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Grazie del consiglio, credo proprio che "l'affare" lo dovrò fare un altra volta, quando i 100k faranno parte di una parte del mio capitale da diversificare come investimento.

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fenryronmark, 28/03/2012 16.51:

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Troppo tempo da dedicarci? è anch'esso un lavoro remunerato dai soldi che ti arrivano. La maggior parte della gente comune (e non credo legga questo blog)(1) si focalizza solo sullo stipendio e non sulla gestione dei propri risparmi: tutti sanno dire quanto prendono di stipendio con precisione ma quanti conoscono il tasso netto dei propri investimenti?

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Loziodigekko, 29/03/2012 07.35:

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(1) Stai scherzando? Perdere tempo con questi quattro gatti che blaterano di un calo che non esiste (non lo sai che da noi e' diverso?) invece di guardare la farfalla di Belen?

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dgambera, 27/03/2012 21.16:

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fai come hai consigliato qui ad altri.... tieni duro

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fenryronmark, 28/03/2012 16.51:

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Riassumendo io fossi in te farei:
- un altro conto corrente on-line (gratis con molte promozioni);
- buoni tesoro;
- un altro conto deposito;
- buoni fruttiferi postali (18 mesi o legati a inflazione);
- qualche fondo bilanciato;
- una spruzzatina di ETF azionario ( un portafoglio con quota azionaria è più sicuro di uno senza...ci sono diversi studi su questo);
- comprare qualche oggetto fisico da investimento (il mondo del collezionismo offre infinite soluzioni...)

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scioscia74, 30/03/2012 00.34:

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- un altro conto corrente on-line (gratis con molte promozioni);
- buoni tesoro;
- un altro conto deposito;
- buoni fruttiferi postali (18 mesi o legati a inflazione);
- qualche fondo bilanciato;
- una spruzzatina di ETF azionario ( un portafoglio con quota azionaria è più sicuro di uno senza...ci sono diversi studi su questo);
- comprare qualche oggetto fisico da investimento (il mondo del collezionismo offre infinite soluzioni...)

Io 100k ho, questi 4 soldi li dovrei investire in 8 modi diversi ? Mi sembra leggermente esagerato

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scioscia74, 3/30/2012 12:26 AM:

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Questo soggetto è uno di quelli che è bravo a dare consigli ad altri invece di pensare ai problemi suoi...

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dgambera, 30/03/2012 09.52:

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non ho capito scusa..... sei venuto a chiedere un consiglio? E io te ne ho dato uno

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scioscia74, 3/30/2012 1:13 PM:

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...Parlavo del soggetto che ha risposto in quel forum

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Loziodigekko, 30/03/2012 08.45:

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Con 100k diversifichi gia' in maniera molto efficiente.

Nella pratica Fenry ti ha consigliato di:
- avere due conti correnti (uno tradizionale ed uno on-line);
- un conto titoli legato ad uno dei conti correnti (consiglierei a quello tradizionale da gestire con l''home banking) con dentro quattro cose (BTP o similari, BTP agganciati all'inflazione tipo quelli dell'ultima emissione del Tesoro per le famiglie, un fondo bilanciato e un fondo azionario o un ETF di quelli che replicano un indice);
- un qualche acquisto legato alla tua personalita': avrai qualche passione, si tratta di trasformare la propria passione in una forma di investimento (es. conosco una persona che colleziona obiettivi fotografici, ma potrebbero essere libri, argenteria, una motocicletta, modellini, etc.etc.etc.).

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