Inchiesta video bolla immobiliare

RikiLeo, 23/07/2012 10.26:

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Grazie del benvenuto e del vostro interesse...

Aspetto anche il contributo dell'attivissimo Sylvestro, che mi pare uno "sempre sul pezzo", come diciamo noi giornalisti!

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Rieccomi e grazie per la stima

Ti aiuterò volentieri, credo che sia utile a tutti fare il punto della situazione e formulare i possibili prossimi scenari.

Come è stato già detto la bolla immobiliare è un argomento complesso, analizzeremo i vari spunti proposti e da proporre ma sarai tu a decidere quali approfondire; mi sembri comunque già molto preparato sull'argomento.

- "Da che aspetto partireste?"
Un primo approccio valido potrebbe essere la definizione di bolla immobiliare, ho notato che spesso ci sono equivoci non solo tra la gente comune ma anche tra gli addetti ai lavori (per i quali ovviamente è un argomento tabù). Fissata la definizione sarà più semplice analizzare le possibili cause, i sintomi e le conseguenze.

A ruota potrebbero seguire una evidenza storica dell'evoluzione dei cicli immobiliari ed un confronto con i mercati immobiliari degli altri paesi.

- "Che storia raccontereste?"
A costo di apparire banale racconterei la storia di una coppia di bravi giovani lavoratori con ciascuno un buon lavoro, anzi ne racconterei tre: una ambientata nella città di Roma, una nella provincia (Veneta?) e l'ultima a scelta tra le altre principali città d'Italia.

- "Avete esempi o storie che aiutino la "persona della strada" a capire in quale delicata situazione si trova il mercato italiano, e per quali perversi meccanismi c'e' finita?"
Tutti noi abbiamo raccontato diverse storie seguite in maniera diretta o indiretta. Io, nel mio piccolo, ho visto prezzi di vetrina passare 340K a 250K nell'arco di tre anni, ho visto locatari cercare inquilini per un anno a prezzi via via ribassati rispetto ai precedenti contratti, ho visto usato ristrutturato a meno di 1.300 e/mq laddove nel 2008 si chiedeva 2.600 e/mq.
Ma credo che queste storie siano già passate, suggerisco di restare con noi (e non solo con noi) e catturare notizie più fresche nelle prossime settimane, son sicuro che non mancheranno.

- "Come vedete, dal vostro punto di vista, la situazione che si è creata?" Sarebbe lungo da spiegare in poche parole. Se mi permetti lo esprimerò un pò per volta man mano che approfondiremo.

- "E cosa pensate che accadrà?"
Attualmente privilegio uno scenario "alla giapponese", cioè un lento e discontinuo calo dei prezzi nei prossimi anni.

Luoghi comuni: ce ne sono tantissimi altri oltre a quelli citati, vedi tu quali riportare man mano che emergono. Ricordo anche "i prezzi più di cosi non possono scendere" perchè "i costi di costruzione sono quelli che sono"

- "Stavo gia' pensando di fare un vox-populi, cioe' andare nelle strade e fare domande alla gente sugli stereotipi immobiliari e per verificare se la domanda di cui parlano tanto e' vera e solida o sono solo intenzioni e dichiarazioni alla leggera"
A me piacerebbe che organizzassi le domande per le interviste DOPO che avrai riscontrato un minimo di suggerimenti qui

- Altro punto da esaminare, come suggerito da kemar, è la (dis)informazione di settore, mandanti, galoppini, esecutori e fiancheggiatori

- "Sta per scoppiare?"
Inteso come consapevolezza di massa presumo che possa accadere nella prima metà del 2013, dopo la seconda rata IMU e le successive manovre finanziarie. [N.B. Teniamo conto che l'approssimarsi delle prossime elezioni inquinerà non di poco gli umori e i sentimenti dei vari operatori]

- "Se si' con quali conseguenze per lo Stato e per i Cittadini?" Le stesse che stiamo vedendo in Grecia e Spagna.

- "Questa volta sara' diverso dalle altre bolle immobiliari del passato?"
Secondo me sicuramente si, ovviamente in peggio.

- "Sono certo che il tema non e' del tutto nuovo per addetti ai lavori come magari sei tu, ma per la gente che ha messo sogni e risparmi di una vita in una casa potrebbe essere un sipario che si squarcia. Che si sia costruito tanto e qualcuno ci ha mangiato sopra in molti lo sospettano, ma quasi nessuno parla apertamente del punto in cui siamo arrivati e di quali sono i rischi per tutti. Se ne parla poco perche' non c'e' grande interesse a sollevare questo problema tra la popolazione. Il timore ovvio - ma anche un po' ipocrita - di non parlarne e' di accelerare il collasso del mercato, e la speranza e' che si trattera' di una bolla che esplodera' e passara' in massimo un paio di anni, come e' gia' successo in passato.
La tesi da cui parte la mia inchiesta e' il sospetto che questa volta sara' diverso. In primo luogo perche' in passato e' stato lo Stato a sorreggere il settore, e questa volta non lo potra' fare. Poi perche' questa e' una crisi diversa, ..."
Sottoscrivo

- "... non tanto alimentata dal credito facile come in Spagna o USA ..."
Non è stato così diverso, ne parleremo.

- "... ma da un'offerta che non si puo' fermare e una domanda reale che scende - al contrario di quello che dicono i dati, che secondo me raccolgono intenzione di domanda e non la vera domanda.
La domanda drogata negli anni dal luogo comune "il mattone e' l'unico settore in cui vale la pena di investire" oggi scende perche' c'e' poco accesso al credito, ovviamente, ma anche perche' siamo in recessione demografica da anni, l'immigrazione qualificata - semmai davvero c'e' stata - si e' fermata, e comunque c'e' molta meno fiducia nel futuro, visto che la borsa si restringe per tutti.
Ma il vero punto, credo, e' l'offerta. Il settore edile e immobiliare e' il primo settore economico in Italia, e influenza direttamente e indirettamente almeno il 70% degli altri settori. Anche volendo, non si puo' fermare. O perche' le aziende devono far lavorare i dipendenti, o perche' intascano dal riciclaggio e gliene frega poco dell'invenduto, o perche' lo stesso patrimonio delle grandi aziende e' fatto di immobili, e se non si fanno piu' immobili il mercato si svaluta e cosi' il valore delle aziende. Ergo, si continua a costruire. Dal 2009 non piu' residenziale, visto che quasi tutti si sono accorti che non ci si guadagnava piu', ma soprattutto civile: opere e investimenti sempre piu' grandi per le grandi aziende che sub-appaltano alle piccole strozzandole e non pagando i fornitori. E' come un giocatore di poker che punta forte su una mano perdente, sperando di portare tutto a casa con un bluff, e non ha la forza di mollare perche' ha messo troppe fiches sul piatto. ..."
Sottoscrivo (anche se non è esaustivo). Mi è piaciuto l'esempio del giocatore di poker

- "... Infine, si e' fermato il giochetto con cui molte aziende immobiliari facevano i soldi fino a qualche anno fa. Le aziende supportavano - lecitamente e illecitamente - le giunte comunali durante la campagna elettorale e non; le giunte per sdebitarsi accettavano i progetti proposti dalle stesse aziende sul loro territorio, passando il terreno da agricolo a edificabile; le banche concedevano volentieri il mutuo perche' ci stavano dentro grandi aziende e Comuni, e gli interessi facevano gola; l'opera si costruiva, il Comune non avendo i soldi per pagarla la lasciava in utilizzo per 20-30 all'azienda costruttrice che vendeva le case. Alla fine, tutti contenti: il Comune faceva bella figura con i cittadini con opere nuove, la banca intascava gli interessi e l'azienda guadagnava dalla costruzione e della vendita. Ma la domanda di case non poteva crescere all'infinito, e ha cominciato a incepparsi. La crisi del credito ha fatto il resto, banche e Comuni si sono parati il culo per quanto possibile e le aziende, rimaste col cerino in mano, non hanno potuto fare altro che fingere che tutto fosse come prima, continuando a costruire per nessuno per i motivi sopra citati ..."


- "... le informazioni invece "puntuali" credo non siano mai mancate: i dati dei centri di studio sono sempre stati disponibili ..."
Anche i dati ufficiali si sono rivelati spesso artefatti in vario modo o proposti in maniera parziale e ingannevole

- "... cosi' come le dichiarazioni - interessate o meno; veritiere o meno - di esperti e addetti ai lavori. Gli elementi, per chi sta dentro al settore, magari ci sono tutti da un pezzo, ma forse quello che e' mancato finora e' un lavoro organico che unisca i puntini e spieghi tutto bene al grande pubblico ..."
Dopo sporadici tentativi di interfacciarmi virtualmente con gli addetti ai lavori ho capito che spesso dietro alla negazione di certe tesi bolliste non c'è banalmente un interesse di parte a smentire ma un vero e proprio bias cognitivo dettato dal retaggio ambientale che impedisce di guardare alla realtà con obiettività.
Ovviamente l'agente immobiliare che non conclude o il funzionario bancario che non riscuote o il notaio che non rogita qualche domanda se la pongono ma spesso giustificano la differenza come un momentaneo periodo di stanca, talvolta congiunturale, talvolta individuale.

Fin qui sono stati trascurati:
- Banche, mutui, finanziarie, sofferenze, pignoramenti
- Sfratti ed housing sociale
- Cementificazione, numeri patrimonio immobiliare, differenza tra permessi di costruzione e case effettivamente rilasciate sul mercato
- Numero di stipendi necessari per acquisto immobile
- Pregio, case vacanza, redditività,
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Mi fermo qui, vediamo cosa approfondire.