Il Cigno Nero

Zoo immobiliare: Cigno nero vende casa

15 luglio 2012



La fase travolgente e veloce di cambio di paradigma è oggi in atto. Dati e statistiche confermano che il settore immobiliare è in forte crisi. Difatti, i dati esaminati degli ultimi mesi ne mostrano chiaramente gli effetti. La tendenza culturale predominante, che scommetteva sul rilancio infinito del mercato immobiliare, perde oggi vigore abbattuta dalla inarrestabile forza dell’onda ribassista.

Qui di seguito mostriamo un elenco di recenti testate giornalistiche. Notando che ci si accorge solo oggi che il mercato è in forte crisi. Ma l’immobiliare non doveva, contro ogni logica di economia e di buon senso, crescere sempre indefinitamente?

Corte dei conti: su cessione immobili enti a rischio svendite


La Repubblica - Il mercato immobiliare annaspa nessuno compra, crollano i prezzi


Censis: crollo dei prezzi nel 2012


La Repubblica - Mercato immobiliare in caduta pesa la stretta sui mutui


Nel prossimo periodo vivremo una fase molto importante che sarà caratterizzata da un generale repricing. Nella fase attuale, inserire immobili a prezzi fuori mercato sarà una scelta perdente per chi continuerà a perpetrarla. Se si vuole vendere, si deve necessariamente diminuire il prezzo per rendere competitivo il proprio immobile. Pertanto, meglio inserire subito un prezzo di mercato corretto abbassando la propria stima e tenendo presente l’attuale crisi. Questo approccio aumenterà le visite anche in un contesto di bassa domanda. Dimentichiamo i valori del 2006 e cerchiamo di fare una valutazione oggettiva della propria casa tenendo in considerazione costi, manutenzione ed efficienza energetica. Difatti, negli anni del boom immobiliare, non vi erano venditori disposti a vendere ai prezzi di quattro o cinque anni prima. Il prezzo veniva valutato per quelle che erano le condizioni del mercato in quel momento. Oggi, invece, sono numerosi coloro che vorrebbero vendere ai prezzi di quattro o cinque anni fa. Se non si accettano le attuali condizioni del mercato meglio rinunciare alla vendita.

Sono molti i fattori in gioco ed i motivi che spingono le persone all’acquisto o meno di una casa. Vogliamo prendere in esame solo i fattori economici oggettivi. Considerando che la casa è l’acquisto più oneroso e più importante nella vita delle persone, troviamo fondata la strategia di attesa che molti compratori attuano in questo momento difficile. Difatti l’acquisto di una casa, con o senza mutuo, produce effetti notevoli sul futuro budget familiare. In un contesto di forte crisi è naturale aspettarsi dalle famiglie una riduzione di tutte le spese rimandabili e per molti anche la casa rientra in questa spesa rimandabile. Oltretutto, una riduzione dei valori immobiliari produce effetti notevoli sul budget di chi compra. E’ chiaro che gli acquirenti, in una situazione come quella attuale, giustamente, attendono alla finestra.

Riteniamo che l’acquisto di una casa oggi vada valutato attentamente per i seguenti motivi:

basso numero di compravendite
bassa domanda
prezzi in calo
tassazione

Chi compra oggi, inoltre, deve essere certo di non avere la necessità di rivendere il proprio immobile nei prossimi anni.

Le transazioni immobiliari hanno subito un calo del 19,6% nel primo trimeste 2012 rispetto al primo trimestre 2011. Confrontando il primo trimestre 2006 ed il dato del primo trimestre 2012 le transazioni immobiliari risultano in calo del 46%. Dal grafico si evince che dal 2006 è in atto una continua e forte discesa delle transazioni.

Transazioni NTN trimestrali abitazioni 2012


Agenzia del territorio - Transazioni immobiliari semestrali NTN


La domanda di mutui nel primo quadrimestre 2012 è calata del 46% (Fonte EURISC). Un calo così drastico merita notevole attenzione.


La Repubblica - Mercato immobiliare in caduta pesa la stretta sui mutui
La disoccupazione italiana nel primo trimestre 2012 raggiunge il 9,8%. Dal seguente grafico risulta evidente che, dall’inizio della crisi, la disoccupazione è salita costantemente. Alcune agenzie ammettono che il tasso reale di disoccupazione potrebbe anche risultare superiore. Difatti, ai disoccupati, si devono aggiungere i 250 mila lavoratori in cassa integrazione.


La Repubblica - Mercato immobiliare in caduta pesa la stretta sui mutui
Dai dati statistici sul settore immobiliare, passiamo ora ad analizzare alcuni fondi immobiliari chiusi. Vedremo, infatti, che i valori borsa di tutti i fondi immobiliari chiusi sono scesi notevolmente negli ultimi 12 mesi. Comprendiamo, da queste evidenze, che il mercato immobiliare, non attrae più gli investitori. Il fatto che i fondi immobiliari perdano percentuali rilevanti ci induce a pensare che il prossimo periodo sarà particolarmente negativo per questo settore.
Fondo immobiliare chiuso Olinda:

Data di costituzione del fondo: 6/12/2004
Data di scadenza del fondo: 31/12/2014
NAV (Net Asset Value) 31/12/2011: 544 euro
Valore di borsa attuale: 119 euro
Sconto sul NAV: 77%

Il NAV è una valutazione del patrimonio immobiliare del fondo fatta da esperti indipendenti con cadenza semestrale. Attualmente tra il valore di borsa delle quote del fondo ed il NAV calcolato dagli esperti indipendenti c’è uno sconto del 77%. Guardando il grafico del valore di borsa di questo fondo notiamo che, negli ultimi 6 mesi, il valore di borsa per la snigola quota del fondo è sceso notevolmente passando da 270 euro a 119 euro. Solo negli ultimi 6 mesi il prezzo di borsa è sceso del 56%.

Fondo immobiliare chiuso QF Olinda

Fondo immobiliare chiuso Obelisco:

Data di costituzione del fondo: 29/12/2005
Data di scadenza del fondo: 31/12/2015
NAV (Net Asset Value) 31/12/2011: 2057 euro
Valore di borsa attuale: 635 euro
Sconto sul NAV: 69%

Anche per il grafico del fondo Obelisco si nota che, negli ultimi mesi, il valore di borsa ha perso una percentuale notevole. Infatti, il valore delle quote del fondo hanno perso il 42% passando da 1100 euro a 635 euro.

Fondo immobiliare chiuso QF Obelisco

Qualcuno si chiederà cosa sia il cigno nero e perchè sia presente nel titolo di questo articolo. Il cigno nero è un evento altamente improbabile che ha alcune caratteristiche fondamentali. L’evento è isolato, imprevedibile ed ha un impatto enorme quando accade. Potrebbe, il cambio di paradigma sull’immobiliare che attualmente si sta realizzando, essere il cigno nero del mercato immobiliare? La visione che gli italiani hanno sull’immobiliare sta cambiando, le condizioni economiche sono cambiate. Tutto questo ha prodotto e produce effetti notevoli sul mercato immobiliare. Le famiglie proteggono i loro risparmi e la loro vita futura, gli investitori proteggono i loro capitali. Oggi si stanno verificando simultaneamente un numero tale di eventi ed effetti negativi per l’immobiliare da rendere questa fase quasi unica negli ultimi 50 anni. Pertanto, tutti questi eventi, rendono impossibile una ripresa del mercato immobiliare nel breve e medio periodo. Quindi il mercato immobiliare, per il prossimo periodo, sarà sempre più in declino.

Ottima segnalazione!
Una sola raccomandazione, quando puoi aggiungi qualcosa nel titolo/sottotitolo che chiarisca meglio.

La Follia di Possedere Immobili in Italia

18 agosto 2012
Di FunnyKing





Ci sono due ragioni fondamentali che decretano l’assoluta follia di possedere immobili in italia:

1) Il mercato: I prezzi scenderanno . I motivi sono evidenti:

La facilità e il basso costo per ottenere un mutuo sulla casa, almeno per i prossimi 10 anni, non si potrà neppure avvicinare a quella che ha gonfiato la bolla immobiliare. Di fatto i soldi che hanno tenuto i livelli di prezzo delle case su valori assurdi semplicemente non esistono più. (si signori, il prezzo che pensate valga il vostro immobile, probabilmente è assurdo, fatevene una ragione)
Con il deteriorarsi delle condizioni economiche e con l’aumento della disoccupazione la platea di compratori che possono offrire garanzie per ottenere credito per il mutuo si restringe sempre di più.
Attualmente il mercato è ingessato con venditori che vivono ancora nella pia illusione di potere vendere i propri immobili a prezzi ancora vicini ai livelli della bolla immobiliare italiana. Dall’altra parte ci sono compratori che semplicemente non hanno ne i soldi per comprare (ne li possono ottenere) ne la propensione al rischio necessaria. E’ chiaro a tutti che il mercato immobiliare italiano è solo all’inizio di un lungo declino in quanto a prezzi.
Il mercato immobiliare ha un tipico andamento “a singhiozzo”, prima di una fase di crac dei prezzi si assiste ad una rarefazione degli scambi (cioè quello che accade oggi). Poi improvvisamente la consapevolezza, spesso guidata dai media (preparatevi a titoloni come: “il crac della casa, etc etc,” di essere in un mercato con prezzi calanti toglie il velo di illusione ai venditori e restituisce la consapevolezza di avere in mano un bene costoso da mantenere e difficile da liquidare anche a prezzi “bassi”. A quel punto si scatena la corsa al ribasso per non rimanere con il cerino in mano (cioè con la casa sul groppone).

2) lo stato: la sempre minore quantità di flussi tassabili da lavoro,impresa e consumi spingeranno lo stato a spostare sempre di più la tassazione sul patrimonio. E’ noto che al di la di leggi inapplicabili l’unico patrimonio realmente tassabile è quello registrato. Dunque principalmente attivi bancari (avete presente il super-bollo bancario), automobili e imbarcazioni e ovviamente immobili (avete presente l’Imu). Di queste 3 categorie quella più difficile da occultare o spostare all’estero è proprio l’amata casa, il “mitico” mattone.

Potete stare certi che l’IMU 2012 è solo un piccolo leggerissimo aperitivo, un’apostrofo marrone fra le parole “ti tasso” . Case, Negozi, Garage, Cantine saranno il pezzo forte su cui verrà calcolata (o verranno calcolate) patrimoniali straordinarie oppure “ordinarie” (come da programma economico del PD……)

Dunque che fare?

E lo chiedete pure? Santa pazienza:

toglietevi dal cervello l’illusione di potere vendere il vostro immobile a prezzi anche solo vicini a quelli del 2007/2008, è F-I-N-I-T-A la festa da almeno 2 anni.
riuscire a vendere il vostro immobile ad un prezzo mediano fra quello pre-euro (1999/2000) e quello del picco massimo è un affare per il venditore, tenete presente che la crisi economica porterà i prezzi delle case ad una depressione dunque ad un periodo di prezzi più bassi rispetto alle medie storiche.

Abbiate la consapevolezza che continuare a mantenere un immobile sfitto potrebbe diventare addirittura un costo insostenibile e dunque in un futuro vicino potreste essere costretti a vendere per disperazione e a prezzi davvero stracciati.

In sintesi: tralasciando la prima casa (anche se, monetizzare e andare in affitto non è un idea scandalosa), se avete altri immobili su cui contate per conservare o incrementare il vostro patrimonio, VENDETELI E IN FRETTA!, abbassate la pretesa del prezzo , cercate sempre di negoziare per arrivare ad un accordo. Sappiate che il tempo gioca a vostro sfavore.

La domanda seguente è: Ma poi cosa faccio di soldi?

Avete pensato che anche solo tenerli liquidi e fuori dal sistema bancario (dunque registrati) è già una strategia migliore che vederseli erosi dal mercato e dallo stato (e magari da un ritorno alla lira). lo sapete che esiste una asset reale, fisico, solido, al riparo da patrimoniali e difficilmente registrabile chiamato oro fisico (occhio non etf o prodotti similari)?

Se proprio non potete fare a meno di tenere i soldi in banca, esistono prodotti a “relativo” (relativissimo) basso rischio come i fondi monetari o i depositi bancari a scadenza, offrono tassi di rendimento depurati dai costi migliori di qualsiasi immobile. Se invece credete nella solvibilità stato (buona fortuna!): fatevi una scorpacciata di BTP a lunghissima scadenza, oggi si può spuntare anche un 5% netto.