 08/09/2012 09:00 |
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| | | Post: 9 | Città: BOLOGNA | Età: 52 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Sottoscala | | OFFLINE |
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Appassionato ed operatore in ambito media nel settore immobiliare Sono un appassionato ed operatore nel settore dei media specifico sul settore immobiliare. Presente in rete con un portale immobiliare ed un blog di settore.
Mi piace scrivere ed informarvi.
Ho trovato in questo forum interventi molto interessanti, gradevoli e la giusta educazione.
Spero di poter ricambiare con i miei contributi.
Un caro saluto a tutti
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Gianluca Capone
Direttore LivelloCasa.it
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| 08/09/2012 09:03 |
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| | | Post: 7.647 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Castellina in Chianti | | OFFLINE |
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Benvenuto nel forum LivelloCasa ![[SM=g1747536]](https://im1.freeforumzone.it/up/17/36/429893856.gif) |
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| 08/09/2012 14:37 |
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| | | Post: 3.254 | Città: ROMA | Età: 52 | Sesso: Femminile | Utente semplice | Castelletto sul Ticino | | OFFLINE |
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Re: Appassionato ed operatore in ambito media nel settore immobiliare LivelloCasa, 08/09/2012 09.00:
Sono un appassionato ed operatore nel settore dei media specifico sul settore immobiliare. Presente in rete con un portale immobiliare ed un blog di settore.
Mi piace scrivere ed informarvi.
Ho trovato in questo forum interventi molto interessanti, gradevoli e la giusta educazione.
Spero di poter ricambiare con i miei contributi.
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Benvenuto LivelloCasa ![[SM=g1750826]](https://im1.freeforumzone.it/up/17/26/500736236.gif)
Ti prendo subito in parola e ti chiedo, di informarci, su:
- com'e' la situazione del mercato immobiliare, vista dal tuo punto di osservazione? E cosa ancora piu' importante, secondo te (e quelli che ti circondano) c'e' una bolla immobiliare nel nostro paese?
Penso che ascoltare il parere di chi osserva il mercato, da un punto di vista diverso, sia sempre un'ottima opportunita' per comprenderne l'andamento. ![[SM=g6957]](https://im0.freeforumzone.it/up/0/57/1321830.gif)
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Vojo vede na righina nera discendente.
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| 11/09/2012 17:00 |
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| | | Post: 9 | Città: BOLOGNA | Età: 52 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Sottoscala | | OFFLINE |
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Bhe... il termine "bolla" in questo momento non mi sembra appropriato. Mancano diverse condizioni: - non c'è liquidità sul mercato, quindi un sacco di stock invenduti sul nuovo e proprietari che dovrebbero abbassare le pretese
- il mercato non è più di domanda, ma di offerta
In parole povere, il classico incrocio di domanda e offerta si abbassa sul livello dei prezzi. Questo potrebbe generare speculazioni ma solo per chi ha le spalle coperte, in quanto chi vuol acquistare per approfittare dei prezzi più bassi non può accedere al credito. Più di "bolla", credo che ci sia un malcostume nel gestire le compravendite immobiliari. Il propriatario che pensa di essere più astuto, offre mandato a più agenzie senza esclusiva. Morale, si trovano offerte per lo stesso immobile a prezzi diversi che generano solo confusione. L'acquirente, che è sempre più "sveglio" grazie all'abbattimento delle asimmetrie informative (grazie ad Internet) capisce la psicologia del venditore e fa offerte al ribasso. Poi il resto lo scoprirete dopo la stesura del mio prossimo abstract ![[SM=j7569]](https://im0.freeforumzone.it/up/0/69/3020031.jpg)
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Gianluca Capone
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| 12/09/2012 09:33 |
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| | | Post: 1.588 | Sesso: Femminile | Utente semplice | Villa Singola | News hunter con gli attributi | | OFFLINE |
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Benvenuto anche da parte mia.
Presentarsi con nome e cognome è indubbiamente un atto di grande coraggio. Speriamo sia anche abbinato a una buona dose di onestà intellettuale per quanto riguarda le eventuali analisi sul mercato immobiliare. Lei è una merce rara. Direi quasi che è più facile trovare un immobile con il 50% di sconto che un agente immobiliare disposto a confrontarsi su questo sito.
Stelafe |
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| 12/09/2012 09:57 |
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| | | Post: 9 | Città: BOLOGNA | Età: 52 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Sottoscala | | OFFLINE |
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stelafe, 12/09/2012 09.33:
Benvenuto anche da parte mia.
Presentarsi con nome e cognome è indubbiamente un atto di grande coraggio. Speriamo sia anche abbinato a una buona dose di onestà intellettuale per quanto riguarda le eventuali analisi sul mercato immobiliare. Lei è una merce rara. Direi quasi che è più facile trovare un immobile con il 50% di sconto che un agente immobiliare disposto a confrontarsi su questo sito.
Stelafe
Bhe..Grazie! ![[SM=g7576]](https://im0.freeforumzone.it/up/0/76/1833392.gif)
Credo che metterci la faccia sia sempre la miglior garanzia di onestà intellettuale. Poi per carità, posso avere idee non condivisibili, ma "frequentare" questi luoghi serve proprio ad ampliare le vedute, confrontarsi e valutare prospettive che magari non riuscivo a vedere.
A volte siamo ingabbiati in alcuni schemi e valutiamo le informazioni dal nostro punto di vista, oppure semplicemente non abbiamo un'informazione e l'idea si radica sulle conoscenze che abbiamo.
Approfitto per un OT ![[SM=g8266]](https://im0.freeforumzone.it/up/0/66/3777562.gif)
C'è un modo per effettuare ricerche sul forum?
Non ho trovato tale funzionalità.
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Gianluca Capone
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| 12/09/2012 10:01 |
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| | | Post: 858 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Attico | | OFFLINE |
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LivelloCasa, 11/09/2012 17.00:
Bhe... il termine "bolla" in questo momento non mi sembra appropriato.
Benvenuto Gianluca.
Direi che esordire affermando che il termine "bolla" non e' appropriato per descrivere la presente sitauzione e farlo all'interno di un forum che si chiama "bolla immobiliare sulla casa" e' un discreto atto di coraggio.
Sara' un piacere dibattere con te... ![[SM=g1750483]](https://im1.freeforumzone.it/up/17/83/912001643.gif)
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| 12/09/2012 10:03 |
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| | | Post: 8.592 | Sesso: Maschile | Amministratore unico | | OFFLINE |
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Re: Re: Benvenuto direttore LivelloCasa, 9/12/2012 9:57 AM:
...Approfitto per un OT
C'è un modo per effettuare ricerche sul forum?
Non ho trovato tale funzionalità.
In alto a sinistra Search
Benvenuto nel forum ![[SM=g6963]](https://im0.freeforumzone.it/up/0/63/2576310.gif) |
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| 12/09/2012 10:06 |
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| | | Post: 3.254 | Città: ROMA | Età: 52 | Sesso: Femminile | Utente semplice | Castelletto sul Ticino | | OFFLINE |
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Re: Re: Benvenuto direttore LivelloCasa, 12/09/2012 09.57:
Bhe..Grazie!
Credo che metterci la faccia sia sempre la miglior garanzia di onestà intellettuale. Poi per carità, posso avere idee non condivisibili, ma "frequentare" questi luoghi serve proprio ad ampliare le vedute, confrontarsi e valutare prospettive che magari non riuscivo a vedere.
A volte siamo ingabbiati in alcuni schemi e valutiamo le informazioni dal nostro punto di vista, oppure semplicemente non abbiamo un'informazione e l'idea si radica sulle conoscenze che abbiamo.Approfitto per un OT
C'è un modo per effettuare ricerche sul forum?
Non ho trovato tale funzionalità.
Condivido e proprio per questo t'invito allora a leggere cos'è una bolla immobiliare.
E poi a rispondere di nuovo.
![[SM=g2326585]](https://im2.freeforumzone.it/up/23/85/1649548765.gif) ======================================
Vojo vede na righina nera discendente.
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| 12/09/2012 10:08 |
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| | | Post: 9 | Città: BOLOGNA | Età: 52 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Sottoscala | | OFFLINE |
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Re: Re: Re: Benvenuto direttore marco---, 12/09/2012 10.03:
In alto a sinistra Search
Benvenuto nel forum
![[SM=g7802]](https://im0.freeforumzone.it/up/0/2/8410556.gif) Grazie per la dritta del "search"... mi sa che sono un pò orbo!
Sarà l'avvicinarsi dei 41... ![[SM=g7591]](https://im0.freeforumzone.it/up/0/91/2975672.gif)
Il forum nasce quando questa bolla era esistente, reale ed il mercato gonfiato!
Ma le bolle non durano per sempre, sono cicliche. Ora siamo in momento diverso... e noi ci adeguiamo ai tempi.
Oppure posso accorgermi che non ho capito nulla! Nessun problema ad ammetterlo nel caso.
Del resto ci si arricchisce col confronto di idee, anche contrarie alle nostre. Se tutti la pensiamo allo stesso modo questi luoghi non hanno senso.
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Gianluca Capone
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| 12/09/2012 10:24 |
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| | | Post: 858 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Attico | | OFFLINE |
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Re: Re: Re: Re: Benvenuto direttore LivelloCasa, 12/09/2012 10.08:
Il forum nasce quando questa bolla era esistente, reale ed il mercato gonfiato!
Ma le bolle non durano per sempre, sono cicliche. Ora siamo in momento diverso... e noi ci adeguiamo ai tempi.
Sei di Bologna, giusto?
Secondo le rilevazioni dell'Agenzia del Territorio nella zona centrale di Bologna i prezzi vanno dai 2800 dell'economico da rimettere a posto ai 5800 del nuovo.
Ora in una nazione dove una famiglia bireddito non arriva in media a 3000 euro al mese io non credo che 4500 euro in media per un metro quadro di un prodotto costruito con una tecnologia vecchia di 60 secoli e di cui c'e' sovrabbondanza di offerta sia un prezzo ragionevole.
La bolla sara' sgonfiata quando i prezzi saranno ad un livello compatibile con i redditi delle famiglie e delle imprese.
L'indicatore dello sgonfiarsi della bolla sara' la ripresa del numero di compravendite (ad oggi lontano mille miglia).
Non credo che il titolo del forum sia da cambiare per ora...
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| 12/09/2012 14:58 |
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| | | Post: 546 | Città: RIMINI | Età: 58 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Attico | | OFFLINE |
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Re: Appassionato ed operatore in ambito media nel settore immobiliare LivelloCasa, 08/09/2012 09.00:
Sono un appassionato ed operatore nel settore dei media specifico sul settore immobiliare. Presente in rete con un portale immobiliare ed un blog di settore.
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Ho trovato in questo forum interventi molto interessanti, gradevoli e la giusta educazione.
Spero di poter ricambiare con i miei contributi.
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Benvenuto nel forum Gianluca. ____________________________________________________
Chi di speculazione ferisce di speculazione perisce. |
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| 01/10/2012 14:31 |
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| | | Post: 9 | Città: BOLOGNA | Età: 52 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Sottoscala | | OFFLINE |
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Re: Re: Re: Benvenuto direttore kemar71, 12/09/2012 10.06:
Condivido e proprio per questo t'invito allora a leggere cos'è una bolla immobiliare. E poi a rispondere di nuovo.
Eccomi! Scusate la latitanza ![[SM=g7574]](https://im0.freeforumzone.it/up/0/74/5263930.gif) A parte le "etichette" sui termini, ti dico come vedo io la situazione. Dal 2000 al 2006 il mercato è stato un pò "drogato" a causa di diversi fattori: - grande liquidità sul mercato, le banche erogavano anche il 100% dei mutui - grande domanda anche perchè eravamo in pieno boom demografico: 300 mila nuove famiglia anno - crescente domanda di residenziale di qualità Questo ha permesso la crescita del settore immobiliare fino a raggiungere il record delle transazioni nel 2006 con prezzi sicuramente "pompati". Oggi il mercato non è più lo stesso, il mercato è saturo: - fine boom demografico - stretta creditizia - offerta superiore alla domanda - 82% di famiglie proprietarie immobiliari - differenziale BTP/Immobile al 2% a favore dei Titoli di Stato che ha fatto calare la visione del mattone come investimento - aumento del tasso di povertà dal 5% al 13%, ossia è aumentato di 8 punti il numero di individui che non potranno permettersi l'acquisto di una casa. Il mercato sappiamo che si autoregola, ma il processo non è mai istantaneo. Oggi i proprietari vogliono tutelare la valutazione dei loro immobili e continuano a richiedere un prezzo che reggeva 6 anni fa. Tutti sanno dare un prezzo ma nessuno un valore! ![[SM=g7840]](https://im0.freeforumzone.it/up/0/40/4492320.gif) Quindi, c'è una bella differenza fra ciò che si legge sugli annunci ed il valore reale della transazione. Come a dire: io ci provo e poi vediamo! Oggi, che la casa rimane chiusa, l'IMU è comunque da pagare, se un proprietario chiede 100 e gli arriva dopo un anno una proposta di 80 molto probabilmente l'accetta. Comunque, anche grazie alle informazioni preziose che ho trovato su questo forum, abbiamo redatto uno studio particolarmente orientato al lavoro degli agenti immobiliari ma dove trovate informazioni statistiche e dati socio-economici interessanti. Dove oggi si sta vivendo una bolla, a mio modo di vedere, è il mercato degli affitti che fa da contraltare a quello delle transazioni. A questo link trovate l'abstract: Mercato Immobiliare Italiano – Scenari per gli Agenti ImmobiliariP.S. Il forum è citato nella sitografia
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Gianluca Capone
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| 01/10/2012 14:42 |
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| | | Post: 9 | Città: BOLOGNA | Età: 52 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Sottoscala | | OFFLINE |
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Re: Re: Re: Re: Re: Benvenuto direttore Loziodigekko, 12/09/2012 10.24:
Sei di Bologna, giusto?
Secondo le rilevazioni dell'Agenzia del Territorio nella zona centrale di Bologna i prezzi vanno dai 2800 dell'economico da rimettere a posto ai 5800 del nuovo.
Ora in una nazione dove una famiglia bireddito non arriva in media a 3000 euro al mese io non credo che 4500 euro in media per un metro quadro di un prodotto costruito con una tecnologia vecchia di 60 secoli e di cui c'e' sovrabbondanza di offerta sia un prezzo ragionevole.
La bolla sara' sgonfiata quando i prezzi saranno ad un livello compatibile con i redditi delle famiglie e delle imprese.
L'indicatore dello sgonfiarsi della bolla sara' la ripresa del numero di compravendite (ad oggi lontano mille miglia).
Non credo che il titolo del forum sia da cambiare per ora...
Faccio riferimento al post appena pubblicato.
Condivido le tue osservazioni, ma stiamo attenti a fare le giuste differenze fra prezzo richiesto e valore reale della transazione.
Il mio vicino di casa ha messo in vendita casa sua a 470 mila euro! Perchè 2 anni prima un altro vicino aveva venduto a 450 mila!
Dopo un anno e 4 mesi, sai a quanto ha venduto?
360 mila!!!
Ma tu sugli annunci leggevi 470 mila...
Morale: parliamo di una villetta a schiera con giardino a 4 minuti dal centro di Bologna, ben servita e comoda ai servizi con 3 centri commerciali nel raggio di 800 metri. Ingresso tangenziale a 1 km. Garage coperto.
Nessuna ristrutturazione da fare.
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| 01/10/2012 22:18 |
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| | | Post: 858 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Attico | | OFFLINE |
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Re: Re: Re: Re: Re: Re: Benvenuto direttore LivelloCasa, 01/10/2012 14.42:
Faccio riferimento al post appena pubblicato.
Condivido le tue osservazioni, ma stiamo attenti a fare le giuste differenze fra prezzo richiesto e valore reale della transazione.
Il mio vicino di casa ha messo in vendita casa sua a 470 mila euro! Perchè 2 anni prima un altro vicino aveva venduto a 450 mila!
Dopo un anno e 4 mesi, sai a quanto ha venduto?
360 mila!!!
Ma tu sugli annunci leggevi 470 mila...
Morale: parliamo di una villetta a schiera con giardino a 4 minuti dal centro di Bologna, ben servita e comoda ai servizi con 3 centri commerciali nel raggio di 800 metri. Ingresso tangenziale a 1 km. Garage coperto.
Nessuna ristrutturazione da fare.
Scusa, ma non ho capito il senso della tua risposta.
Io non stavo discutendo del prezzo di realizzo in confronto con il prezzo di vetrina (argomento di cui abbiamo gia' discusso ampiamente in passato nel forum soprattutto in relazione al periodico studio della Banca d'Italia in proposito).
Stavo mettendo in relazione la tua affermazione di esordio
" Bhe... il termine "bolla" in questo momento non mi sembra appropriato." e la successiva affermazione " Il forum nasce quando questa bolla era esistente, reale ed il mercato gonfiato!"
Io ti ho proposto un esempio di quotazione in zona a te nota tratta dai dati ufficiali dell'Agenzia del Territorio, che vengono rilevati a posteriori astraendoli dai rogiti ufficiali depositati in Conservatoria e che quindi sono dati reali e certificati (pur con tutte le storture possibili in un mercato come quello italiano, principalmente il fatto che probabilmente sono prezzi sottostimati non evidenziando una sicura quota di "nero" che indubbiamente esiste in parte dei rogiti).
Ora, se diamo per acclarato il fatto che a Bologna in zona centrale i prezzi medi oscillano tra un minimo di 2800 dell'economico da rimettere a posto ai 5800 del nuovo, ti chiedo nuovamente se questi valori non siano assolutamente disallineati con le dinamiche reddituali della citta' in questione.
L'ultima nota territoriale relativa alla citta' di Bologna (1) riporta come dato medio un valore di 3.411 euro al metro quadro che, riportati ad un appartamento medio per famiglie di 90 metri, fanno la bellezza di 307mila euro circa.
Se li rapportiamo ad un valore di 33.183 euro di PIL nel 2010 (2) che comportano un reddito familiare netto di circa 36mila euro (dato dal PIL procapite moltiplicato per due (3) che e' la dimensione approssimativa di una famiglia media bolognese e tolto un 45% di tassazione), otteniamo che un alloggio a Bologna costa all'incirca quanto nove anni di reddito familiare netto medio, ovvero molto oltre il livello di spesa medio di non molti anni fa (4).
La spesa reale che oggi bisogna affrontare e' intorno al doppio rispetto a pochi anni or sono, quindi se ne deduce che i prezzi odierni sono in bolla.
Ora se calcoliamo che in un budget familiare ragionevole la funzione "abitazione" possa pesare non oltre un terzo delle entrate e togliamo da questo terzo le spese periodiche di mantenimento (condominio, bollette e tasse), risulta una capacita' di spesa per investimento dell'ordine del 25% delle entrate, ovvero circa novemila euro l'anno che corrispondono a circa 120mila euro di mutuo. Se poi assumiamo che un mutuo ottenibile da una banca in un ragionevole quadro di "buona pratica bancaria" possa essere nell'ordine dei due terzi della spesa, ecco che un acquisto che sia contemporaneamente sostenibile dalle finanze familiari e accettabile da un punto di vista della "bancabilita'" del mutuatario si puo' situare intorno ai 180mila euro.
Il costo reale e' pero' anche in questo caso come abbiamo visto intorno al doppio, quindi se ne deduce nuovamente che i prezzi odierni sono in bolla.
Se anche applichiamo il principio del fair-value (5) il discorso non cambia. Secondo l'Agenzia del Territorio in Bologna Centro i fitti variano da 8 a 14 euro al metro quadro annui. Se moltiplichiamo questi due valori per 240 otteniamo una forbice di valori al metro quadro compresa tra i 1900 e i 3400 euro al metro circa che, raffrontati con una forbice copresa tra i 2800 e i 5600 dei valori delle compravendite (e non considero per semplificare l'incidenza dell'IMU), risultano maggiorati di un valore intorno al 50% (e non dimentichiamo che secondo le ultime rilevazioni il mercato dei fitti e' in flessione, per non parlare della riforma dei valori catastali che prima o poi potra' incidere solo negativamente sul capitolo tassazione).
Anche su questo fronte si deduce che siamo in bolla.
(1) www.agenziaterritorio.gov.it/?id=9260 pagina 5
(2) www.starnet.unioncamere.it/PIL-procapite-2010-331183-euro_...
(3) www.comuni-italiani.it/037/lista.html
(4) www.soldiblog.it/post/4953/comprare-casa-servono-150-stipendi
(5) freeforumzone.leonardo.it/discussione.aspx?c=150353&f=150353&idd=...
Altra affermazione: "Ma le bolle non durano per sempre, sono cicliche. Ora siamo in momento diverso... e noi ci adeguiamo ai tempi."
Vero, infatti la bolla attuale ha iniziato a sgonfiarsi. Il primo segno dei tempi e' il crollo verticale del numero delle compravendite (meno 25% trimestre su trimestre, in accelerazione rispetto al precedente meno 19% trimestre su trimestre), il prossimo step sara' il crollo delle quotazioni.
Crollo delle quotazioni che pero' non e' ancora avvenuto, anche se i prodromi si avvertono tutti.
Quando assisteremo ad un riallineamento dei prezzi correnti sulle dinamiche reddituali allora potremo dire che la bolla e' terminata.
Fino ad allora, in bolla siamo e in bolla restiamo.
[Modificato da Loziodigekko 01/10/2012 22:37] |
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