Ciao, sono Gianluca

Bhe... il termine "bolla" in questo momento non mi sembra appropriato.
Mancano diverse condizioni:

1. non c'è liquidità sul mercato, quindi un sacco di stock invenduti sul nuovo e proprietari che dovrebbero abbassare le pretese
2. il mercato non è più di domanda, ma di offerta

In parole povere, il classico incrocio di domanda e offerta si abbassa sul livello dei prezzi.
Questo potrebbe generare speculazioni ma solo per chi ha le spalle coperte, in quanto chi vuol acquistare per approfittare dei prezzi più bassi non può accedere al credito.

Più di "bolla", credo che ci sia un malcostume nel gestire le compravendite immobiliari.
Il propriatario che pensa di essere più astuto, offre mandato a più agenzie senza esclusiva.

Morale, si trovano offerte per lo stesso immobile a prezzi diversi che generano solo confusione.

L'acquirente, che è sempre più "sveglio" grazie all'abbattimento delle asimmetrie informative (grazie ad Internet) capisce la psicologia del venditore e fa offerte al ribasso.

Poi il resto lo scoprirete dopo la stesura del mio prossimo abstract