Re: Re: Re: Re: Re: Re: Benvenuto direttore
LivelloCasa, 01/10/2012 14.42:
Faccio riferimento al post appena pubblicato.
Condivido le tue osservazioni, ma stiamo attenti a fare le giuste differenze fra prezzo richiesto e valore reale della transazione.
Il mio vicino di casa ha messo in vendita casa sua a 470 mila euro! Perchè 2 anni prima un altro vicino aveva venduto a 450 mila!
Dopo un anno e 4 mesi, sai a quanto ha venduto?
360 mila!!!
Ma tu sugli annunci leggevi 470 mila...
Morale: parliamo di una villetta a schiera con giardino a 4 minuti dal centro di Bologna, ben servita e comoda ai servizi con 3 centri commerciali nel raggio di 800 metri. Ingresso tangenziale a 1 km. Garage coperto.
Nessuna ristrutturazione da fare.
Scusa, ma non ho capito il senso della tua risposta.
Io non stavo discutendo del prezzo di realizzo in confronto con il prezzo di vetrina (argomento di cui abbiamo gia' discusso ampiamente in passato nel forum soprattutto in relazione al periodico studio della Banca d'Italia in proposito).
Stavo mettendo in relazione la tua affermazione di esordio
"
Bhe... il termine "bolla" in questo momento non mi sembra appropriato." e la successiva affermazione "
Il forum nasce quando questa bolla era esistente, reale ed il mercato gonfiato!"
Io ti ho proposto un esempio di quotazione in zona a te nota
tratta dai dati ufficiali dell'Agenzia del Territorio, che vengono rilevati a posteriori astraendoli dai rogiti ufficiali depositati in Conservatoria e che quindi sono dati reali e certificati (pur con tutte le storture possibili in un mercato come quello italiano, principalmente il fatto che probabilmente sono prezzi sottostimati non evidenziando una sicura quota di "nero" che indubbiamente esiste in parte dei rogiti).
Ora, se diamo per acclarato il fatto che a Bologna in zona centrale i prezzi medi oscillano tra un minimo di 2800 dell'economico da rimettere a posto ai 5800 del nuovo, ti chiedo nuovamente se questi valori non siano assolutamente disallineati con le dinamiche reddituali della citta' in questione.
L'ultima nota territoriale relativa alla citta' di Bologna (1) riporta come dato medio un valore di 3.411 euro al metro quadro che, riportati ad un appartamento medio per famiglie di 90 metri, fanno la bellezza di 307mila euro circa.
Se li rapportiamo ad un valore di 33.183 euro di PIL nel 2010 (2) che comportano un reddito familiare netto di circa 36mila euro (dato dal PIL procapite moltiplicato per due (3) che e' la dimensione approssimativa di una famiglia media bolognese e tolto un 45% di tassazione), otteniamo che un alloggio a Bologna costa all'incirca quanto nove anni di reddito familiare netto medio, ovvero molto oltre il livello di spesa medio di non molti anni fa (4).
La spesa reale che oggi bisogna affrontare e' intorno al doppio rispetto a pochi anni or sono, quindi se ne deduce che i prezzi odierni sono in bolla.
Ora se calcoliamo che in un budget familiare ragionevole la funzione "abitazione" possa pesare non oltre un terzo delle entrate e togliamo da questo terzo le spese periodiche di mantenimento (condominio, bollette e tasse), risulta una capacita' di spesa per investimento dell'ordine del 25% delle entrate, ovvero circa novemila euro l'anno che corrispondono a circa 120mila euro di mutuo. Se poi assumiamo che un mutuo ottenibile da una banca in un ragionevole quadro di "buona pratica bancaria" possa essere nell'ordine dei due terzi della spesa, ecco che un acquisto che sia contemporaneamente sostenibile dalle finanze familiari e accettabile da un punto di vista della "bancabilita'" del mutuatario si puo' situare intorno ai 180mila euro.
Il costo reale e' pero' anche in questo caso come abbiamo visto intorno al doppio, quindi se ne deduce nuovamente che i prezzi odierni sono in bolla.
Se anche applichiamo il principio del fair-value (5) il discorso non cambia. Secondo l'Agenzia del Territorio in Bologna Centro i fitti variano da 8 a 14 euro al metro quadro annui. Se moltiplichiamo questi due valori per 240 otteniamo una forbice di valori al metro quadro compresa tra i 1900 e i 3400 euro al metro circa che, raffrontati con una forbice copresa tra i 2800 e i 5600 dei valori delle compravendite (e non considero per semplificare l'incidenza dell'IMU), risultano maggiorati di un valore intorno al 50% (e non dimentichiamo che secondo le ultime rilevazioni il mercato dei fitti e' in flessione, per non parlare della riforma dei valori catastali che prima o poi potra' incidere solo negativamente sul capitolo tassazione).
Anche su questo fronte si deduce che siamo in bolla.
(1)
www.agenziaterritorio.gov.it/?id=9260 pagina 5
(2)
www.starnet.unioncamere.it/PIL-procapite-2010-331183-euro_...
(3)
www.comuni-italiani.it/037/lista.html
(4)
www.soldiblog.it/post/4953/comprare-casa-servono-150-stipendi
(5)
freeforumzone.leonardo.it/discussione.aspx?c=150353&f=150353&idd=...
Altra affermazione:
"Ma le bolle non durano per sempre, sono cicliche. Ora siamo in momento diverso... e noi ci adeguiamo ai tempi."
Vero, infatti la bolla attuale ha iniziato a sgonfiarsi. Il primo segno dei tempi e' il crollo verticale del numero delle compravendite (meno 25% trimestre su trimestre, in accelerazione rispetto al precedente meno 19% trimestre su trimestre), il prossimo step sara' il crollo delle quotazioni.
Crollo delle quotazioni che pero' non e' ancora avvenuto, anche se i prodromi si avvertono tutti.
Quando assisteremo ad un riallineamento dei prezzi correnti sulle dinamiche reddituali allora potremo dire che la bolla e' terminata.
Fino ad allora, in bolla siamo e in bolla restiamo.
[Modificato da Loziodigekko 01/10/2012 22:37]