Consiglio su offerta casa prati

perseo71b, 06/10/2012 21.22:

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la richiesta e' 360 ma sembra che a 330 si puo' chiudere visto che il prop vuole realizzare in tempi rapidi (in zona l'affitto e' sceso a 900 euro mensili).

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perseo71b, 06/10/2012 21.22:

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e cose interessanti sono prima intercettate dal passaparola.

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perseo71b, 06/10/2012 21.22:

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Vorrei sapere da voi piu' esperti di roma se l'appartamento vale il prezzo che voglio proporre o se lo sopravvaluto sconfortato dalle ciofeche che ho visto finora.

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_gmp_, 06/10/2012 21.36:

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900 x 240 = 195.000 - questo è il fair value

a 330 + spese stai spendendo 150.000 euro più di quanto vale

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magist, 07/10/2012 00.09:

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qui nel forum viene citata spesso la regola del "fair value".
non ho però trovato nessuna spiegazione di come viene fuori.

a naso mi sembra talmente fuori dalla realtà....
mi piacerebbe davvero saperne di più.
qualche fonte?

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perseo71b, 06/10/2012 22.34:

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Ogni vostra altra considerazione e' benvenuta.

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_gmp_, 07/10/2012 03.33:

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le perizie; quelle pubbliche e reperibili facilmente sono quelle dei tribunali, spesso considerano il valore sulla base di 20 anni di canone, ovvero di una % di redditività annua pari al 5% circa fruga www.astegiudiziarie.it
ne troverai traccia specialmente nelle perizie ante-2003
poi si puo discutere sui 20 anni e dire che da un lato la vita media si è allungata, quindi un adeguamento a 25 anni ci puo stare, ma i 40 anni richiesti a roma paiono francamente fuori misura e fanno sembrare le case capitoline come tulipani (cit) calcola che in francia il range considerato (sempre dall'estimo "classico" ante bolla) è di 180 mensilità...
a me sembra che sono i prezzi, ad essere fuori dalla realtà

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magist, 07/10/2012 12.26:

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di perizie per le aste ogni tanto ne leggo e non ho mai trovato questo riferimento (del resto ci lamentiamo sempre che le stime riportate nelle perizie sono esagerate proprio perchè si basano sui prezzi di mercato).
i 20 anni 0 30 0 40 che siano nn capisco a cosa sono legati. anche dopo 40 anni la tua casa sta sempre lì. e anche se il proprietario decede la passa agli eredi. il suo valore non evapora.
il ragionamento può avere senso nella logica del puro investimento, ossia desidero rientrare del mio investimento in un tempo ragionevole ed in questo senso i 20 anni sono comprensibili.
ma per chi compra casa per abitarla e non per investirla il discorso cambia, entrano in gioco molti altri fattori.

infine, anche nel caso si parlasse di investimento, viene tascurato (ho già provato a parlarne altre volte qui sul forum ma sembra che il tema non "aggrappi") il fatto non trascurabile che dopo 20 anni i tuoi soldi investiti varranno 20 anni di inflazione in meno mentre la casa avrà conservato il suo valore originario (a parte le variazioni cicliche.) anzi di più. i grafici dei prezzi reali (al netto dell'inflazione) ci dicono che il valore negli anni, sempre a parte le fluttuazioni cicliche, aumenta.

ripeto: esiste qualche fonte credibile che spieghi il principio del fair value? a me sembra un utopia.

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perseo71b, 07/10/2012 17.34:

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( non ero a roma e non ho idea di come andarono le cose nel 92)

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perseo71b, 07/10/2012 17.34:

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Immobilizzo il mio cash in un asset, ma entro in possesso di quello che mi serve a migliorare la mia qualita' della vita (posizione, distribuzione appartamento ecc. ecc.) e mi scordo di tutto il can can mediatico sull'euro e crisi incombente..

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perseo71b, 07/10/2012 18.07:

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grazie per il link, avro' tanto da leggere :)

non ho idea di cosa possa accadere in caso di crash finanziario ( un riferimento forse potrebbe essere l'argentina degli anni scorsi)..

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perseo71b, 07/10/2012 18.07:

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i puo' sempre usare l'appartamento come fonte di reddito che si copra da se' i suoi costi

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perseo71b, 07/10/2012 19.15:

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Ti ricordi anche come spiegarono nel post-92 il crollo delle zone piu' belle ?

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perseo71b, 07/10/2012 19.19:

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ma secondo voi di quanto sono gonfiati i prezzi degli annunci delle agenzie imm., io applico la riduzione automatica del 15% ma per alcuni annunci mi sembra troppo poco...

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perseo71b, 07/10/2012 19.15:

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bisogna vedere cosa ne sarebbe del risparmio per comparare...

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perseo71b, 07/10/2012 17.34:

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Poi non vedo questo acquisto come un investimento, piuttosto un 'arrocco' finanziario..per questo il fair value non mi e' sufficiente a dire di no.

Immobilizzo il mio cash in un asset, ma entro in possesso di quello che mi serve a migliorare la mia qualita' della vita (posizione, distribuzione appartamento ecc. ecc.) e mi scordo di tutto il can can mediatico sull'euro e crisi incombente..

D'altra parte rinuncio alla rendita che il cash attuale mi puo' dare..pero' il cash verra' eroso dall'inflazione, mentre come dice magist l'immobile ti difende da questa .

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perseo71b, 06/10/2012 22.34:

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Per la pronta risposta....

Anche io applico il metodo del fair value. E sono d'accordo che il timing forse e' sbagliato, vista la crisi in atto il trend dei prezzi non puo' che essere decrescente... anche se penso che nelle zone di pregio, specie per chi acquista casa per viverci e non in ottica di investimento, il metodo del fair value non e' il solo parametro da adottare dato che la qualita' della vita, la vicinanza al lavoro e altre considerazioni renderanno sempre piu' appetibile vivere in certe zone anche se finanziariamente non e' poi cosi' conveniente .

Purtroppo la mia finestra per poter comprare e' adesso (ho contratto a tempo indet. e sono mutuabile ora, con l'azienda stiamo pensando di passare nel 2013 a un rapporto di consulenza).

Giusto come informazione per chi come me e' in cerca vi segnalo i motivi che mi fanno pensare che la valutazione non sia troppo fuori mercato

il primo e' oggettivo :

- fra gli immobili visitati mi sono imbattuto negli appartamenti enasarco in viale degli ammiragli dove l'ente chiede all'inquilino (applicando una valutazione particolarmente favorevole con sconti vari) per tagli simili 260.000 euro che si devono anticipare in toto per poter avviare la trattativa e rilevare l'app.to dall'inquilino a un prezzo leggermente superiore (dato che non ho l'importo cash non mi sono posto il problema).

Gli altri si basano sulla mia esperienza personale:

- un appartamento a baldo degli ubaldi, bilocale di 50 mq secondo piano, a due passi dalla metro prezzo richiesto 270.000 su cui avevo fatto un'offerta a 220.000 e' stato venduto a 245.000 ( l'AI mi ha mostrato l'offerta firmata e assegno per invogliarmi a alzare la mia).

In zona offerte sotto i 4.400 euro a mq non le hanno accettate direttamente gli AI ( parlo di appartamenti decenti, ristrutturati e pronti da abitare) e su 20 visite ne ho trovati solo tre di cui uno e' il suddetto a baldo degli ubaldi.


Stavo cercando un giusto incontro fra il prezzo richiesto e un'offerta decente dato che il direttore della mia banca mi ha gia' detto che il mutuo come libero professionista agli inizi me lo posso anche scordare per i prossimi due-tre anni e quindi, a meno di crolli delle zone che mi interessano, sarei impossibilitato a cogliere eventuali occasioni migliori.

Ogni vostra altra considerazione e' benvenuta.

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magist, 07/10/2012 23.31:

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nel tuo caso invece ora potresti comprare, tra un anno forse non più. se ho capito bene sarebbe la tua prima casa e ti migliorerebbe la qualità della vita.
ci sono diverse condizioni quindi che mi pare sostengano l'eventuale scelta di acquistare.

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_gmp_, 08/10/2012 00.31:

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secondo me fa meglio ad acquistare quando torna "mutuabile" cioé tra tre anni, a prezzi sicuramente più bassi. Con 200k cash, puo benissimo darsi che non gli servirà nemmeno più aprire un mutuo, o al limite bassissimo.
Nel frattempo incassa rendimenti sui 200k e accantona ulteriore cash.

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perseo71b, 07/10/2012 17:34:

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Rispondo a gmp.. la liquidita' disponibile subito e' di 200.000. Il resto sarebbe coperto da un mutuo con rata pari all'importo dell'affitto (900 euro)
Poi non vedo questo acquisto come un investimento, piuttosto un 'arrocco' finanziario..per questo il fair value non mi e' sufficiente a dire di no.

Immobilizzo il mio cash in un asset, ma entro in possesso di quello che mi serve a migliorare la mia qualita' della vita (posizione, distribuzione appartamento ecc. ecc.) e mi scordo di tutto il can can mediatico sull'euro e crisi incombente..

D'altra parte rinuncio alla rendita che il cash attuale mi puo' dare..pero' il cash verra' eroso dall'inflazione, mentre come dice magist l'immobile ti difende da questa .

Ma a parte queste considerazioni finanziare , su cui si puo' ragionare freddamente e chiaramente l'acquisto, almeno a questi prezzi, esce come scelta perdente.. l'elemento che pero' mi sfugge riguarda proprio la particolarita' di roma e dei romani.

Nel senso che da quello che ho potuto vedere, la domanda di appartamenti non e' uniforme in roma. Potenzialmente e' altissima a prati, flaminio e altre zone centrali mentre e' normale in periferia. Quindi dato che il prezzo di un bene e' determinato dalla domanda e' chiaro che avvicinandosi a prati o flaminio non ci si puo' attendere gli stessi prezzi di boccea anche in tempi di crisi. Questo mi rende titubante di fronte alla possibilita' di comprare qualcosa che e' indubbiamente caro ( finanziariamente parlando) ma su cui devo fare la tara pensando di entrare in una zona di Roma su cui qualche anno fa neanche sognavo e ancora oggi, se comparo con gli annunci in giro e' di molto sotto la media dei prezzi che vedo sparati in giro (difficile trovare un bilocale a prati/s. pietro a meno di 380 nei vari annunci).

inoltre, se attendendo il crollo delle quotazioni (di cui sono certo) mi trovassi non mutuabile, sicuramente i pochi romani liquidi che comunque ci sarebbero si getterebbero sulle zone centrali facendole rimbalzare subito o mi sbaglio ? ( non ero a roma e non ho idea di come andarono le cose nel 92) in questo caso le occasioni immobiliari si troverebbero solo in zone semicentrali o periferiche ( e in una citta' caotica come roma l'ubicazione dell'app.to e' fondamentale)...

In ogni caso grazie a tutti per gli spunti di riflessione e spero che i miei dettagli su offerte fatte/rifiuti/accettazione possa essere di aiuto a qualcuno del forum .

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Vogliovedere2000euroalmq, 15/04/2013 17:46:

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perché SI è convinti che in qualunque periodo STORICO con crisi o senza crisi l'inflazione debba essere un qualcosa considerato certo ED ONNIPRESENTE?
Vi è UN acceso dibattito , attualmente tra inflazione e deflazione,in quanto questa crisi è una crisi da eccesso di credito nel sistema ( infatti si chiama crisi del credito..)e sembrerebbe che sia in atto uno sgonfiamento di questa enorme massa di credito-debito, in gergo deleveraging.
La conseguenza più ovvia di ciò è una deflazione o cmq un'inflazione bassissima vicino allo zero ( ricordo che il tasso di inflazione annuo in italia è sceso dal 3,3% all 1,6% e continua a scendere)

Quindi avere della liquidità parcheggiata in questo periodo non è necessariamente svantaggioso ma anzi può diventare vantaggioso in quanto in caso di deflazione acquisterebbe valore.

Quindi avere cash fermo e preoccuparsi della sua erosione da inflazione è un luogo comune, solo perché negli ultimi 20 anni prima dell'euro svalutando la lira logicamente avevamo tassi di inflazione alti, ma osservando bene SEMBRA CHE SI STIA PASSANDO , A CAUSA DELLA CRISI ,DA UN AMBIENTE INFLAZIONISTICO AD UNO DEFLAZIONISTICO,
Quindi il CASH STA DIVENTANDO KING.

PREZZI:

CASE: IN DIMINUZIONE
AUTOMOBILI: IN DIMINUZIONE
ELETTRONICA: IN DIMINUZIONE
ABBIGLIAMENTIO: IN DIMINUZIONE

CHI HA PAURA DELL'INFLAZIONE?

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Serafin.., 16/04/2013 09:48:

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unico fattore in controtendenza è l'affitto in tenuta o in deciso aumento ...dalle mie parti non si trova un tirlocale a meno di 600 euro (prima erano 500) con 500 euro affitti un bilo dai 40 ai 55 mq

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Vogliovedere2000euroalmq, 16/04/2013 15:11:

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Tutto è relativo,

nella mia zona i bilocali sono scesi da 1000 a 800

i trilocali da 1200 a 1000

i quadrilocali da 1500 a 1100

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