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La fine della bolla

Ultimo Aggiornamento: 22/05/2015 09:29
23/04/2014 00:06
 
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Segnali di ripresa da Roma e Milano
Ciao a tutti,
qualcuno qui potrebbe obiettare che non è affatto vero che ci sarà un'inversione di tendenza e che il downtrend continuerà tranquillamente ed inesorabilmente.
Come sempre, ho la fortuna/sfortuna di anticipare i trends di mercato, non solo nell'immobiliare.
Avevo infatti previsto la crisi subprime americana del 2008 nel lontano 2004, cosi come avevo previsto la crisi europea nel 2006....
Con questo non voglio certo dire che prevedo il futuro, ben lungi da me,
ma sicuramente riesco ad identificare i giusti trends di mercato.
E mentre fino allo scorso anno ero concettualmente d'accordo con i trends ribassisti, ora comincio a credere che si cominceranno a vedere i primi aggiustamenti di prezzi al rialzo.
Ovvio, questi aumenti non saranno a 2 cifre per il primo periodo, ma da qui alla fine del 2015 potremmo comunque adattare un aggiustamento soprattutto a Roma e Milano, trainate dai mostruosi investimenti in essere (Metro C-Roma prevista inaugurazione fine dell'anno tratta fino P.zza Lodi-San Giovanni, l'anno successivo - EXPO 2015 Milano).
Parliamo di circa 5 miliardi di euro di investimento per la sospirata e tanto attesa Metro C a Roma e ben 12 per l'EXPO di Milano.
Non dimenticherei poi collaterali, come il Nuovo Stadio della Roma e probabilmente una nuova era di grandi opere trainate sempre più da investimenti privati ( vedi restauro Collosseo-Della Valle) che potrebbero contagiare un po' tutta Italia.
Allora diciamoci una cosa, ci saranno aggiustamenti spaventosi in Italia, ed allora diventerà davvero un miraggio comprar casa soprattutto a Roma o Milano. Presto torneremo a vedere i prezzi salire, ed anche con strappi violenti, cosa che lascerà molti perplessi, ma davvero no, non dovrete esserlo.
Personalmente penso ci saranno 2 strappi violenti, alla fine dell'anno, a Roma con l'inaugurazione della prima tratta Metro C, e a Milano con Expo con rialzi anche del 30% nelle zone strategiche, limitrofe agli investimenti nel biennio citato. Questo segnerà un aumento illimitato almeno fino al 2025. Insomma per molti comprar casa nei prossimi anni in queste città diventerà davvero un miraggio.
Il tutto segnerà la ripresa del famigerato mattone italiano, cosi' tanto bistrattato negli ultimi anni.
In molti mi hanno chiesto quanto da ora si potranno apprezzare gli immobili nelle grandi città visti gli investimenti in essere e la maestosità del nostro patrimonio artistico.
Personalmente prevedo un rialzo del mercato da ora su Roma al 2020 intorno al 250%, anche 300%, e 180% su Milano al 2020.
Ma io credo di mantenermi anche basso con le stime.
Tanti auguri a tutti, investors, realtors, entrepreneurs!
Fortunatamente non sono l'unico a pensarla cosi', e c'è addirittura chi pensa che il ritorno possa essere ancora maggiore, magari nelle zone più ad alto rischio.
Insomma chi vivrà vedrà.

23/04/2014 07:54
 
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Ciao!
Non ho la pretesa di predire il futuro ma a Zaragoza (ES) i prezzi delle case, nonostante l'expo, sono calati per anni.
Ancora adesso, nonostante l'expo si sia tenuto nel 2008, i prezzi continuano a scendere.
Come a voler significare che il contesto socio economico ha un peso maggiore dell'expo stesso e che probabilmente e' solo un modo per dare lavoro a delle aziende amiche in periodo di crisi.

Ti riporto i dati di Zaragoza:




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servicio ofrecido por www.fotocasa.es lideres en venta y alquiler de pisos y casas

Interessante questo blog in cui si trovano delle notize ante expo (dal 2006) tra cui calcoli di ipotetici visitatori,domanda alloggi, etc.
link

Magari a Roma e Milano, due metropoli molto piu' grandi di Zaragoza, i prezzi seguiranno un altro trend. Chi vivrà vedrà. [SM=g7560]
[Modificato da pax2you 23/04/2014 07:57]
23/04/2014 14:31
 
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Non credo Saragozza sia interessante da un punto di vista real estate.
E non credo possa far "media" con la realtà italiana.
Se dobbiamo andare a considerare gli investimenti esteri da questo punto di vista nelle zone "depresse" europee, diventano sicuramenti più interessanti paesi, dove i prezzi non hanno limato "solo" del 40-50%; come in Grecia, ad Atene, ad es, i prezzi sono calati nell'ordine del 500-700%; in Irlanda, siamo su cali sostanziali del 300%.
Quindi, ipoteticamente, bisognerebbe investire in queste periferie che hanno perso proporzianalmente di più, sperando in un veloce e serio aggiustamento.
Ma non è cosi' che funziona, non è che chi più perde, più in fretta ha possibilità di recuperare il ritorno sull'investimento.
Come in tutti i mercati, esiste un punto stocastico che deve essere toccato prima di gridare alla risalita, ed è appunto questo che i grandi investitori cercano di identificare insieme alle potenzialità del sistema paese.
E mentre Soros investe nuovamente contro il mercato americano,1.3B$,
altri global hedgefunds stanno invece collocandosi in posizioni strategiche appunto su Roma e Milano in primis, e sul mercato italiano in generale.
Il contesto socio economico? Sciocco e irriverente paragonare un paese come la Spagna all'Italia. Non solo vantiamo il più grande patrimonio artistico al mondo, ma anche la più grande ricchezza privata in Europa, mi sembra appena solo dietro ai greci, con i tedeschi in grande rimonta. [SM=g7576]
Ti invito a pensare seriamente a che tipo di investimento in prospettiva tu puoi vedere su Saragozza, città dimenticata nel land più profondo della Spagna ( per me ha perso anche poco....).
Quindi a buon investitor, poche parole...
Magari c'è ancora chi vede prospettive di crescita a Luanda, in Angola, la città più cara al mondo, real estate parlando.
Io la penso diversamente. [SM=g7576] [SM=g7576]


[Modificato da ContediCavour 23/04/2014 14:32]
23/04/2014 14:47
 
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Scusami tanto se ti parlo con franchezza, ma credo che tu stia delirando.
Mi limito a farti notare che mentre le grandi banche hanno centinaia di miliardi di crediti incagliati e inesigibili e blaterano di bad bank, gli italiani sono sempre più poveri, disoccupati e tartassati di tasse in particolare dirottate proprio sull'immobiliare. E tu mi parli di rivalutazioni del 300% in pochi anni? Con quali soldi?
La mia controprofezia, già espressa da quando mi sono iscritto su questo forum è che i prezzi si riassesteranno alla fine della discesa ai prezzi in lire + inflazione - ipercostruito e cessioni fallimentari.
Anni fa pensavo che gli idioti che governano l'Europa puntassero sull'inflazione per ridurre il debito reale, invece stanno puntando sulla deflazione. Il risultato è che avremo cali lenti ma continui e permanenti con riassestamento finale suddetto. Sfortunatamente non sono un mago e non so dire quando avverrà, è anche possibile che non vi sia un riassestamento un calo ma costante e permanente oltre i vecchi livelli.
Basterebbe poi un qualche schock inflazionistico, a mio avviso utile all'economia in generale, a disintegrare istantaneamente l'immobiliare e molti debitori, spesso ad essi legati. Se gli oclocrati stanno puntando sulla deflazione piuttosto che sul'inflazione è proprio per tenere in piedi molti zombie invece di affrontare la loro morte "santa", da un punto di vista economico. Tradotto in altri termini, preferiscono una lenta agonia (= guadagno di tempo, per fare cosa non lo sanno manco loro) alla morte secca che invece imporrebbe redde rationem immediati.
Il Giappone ancora non ha insegnato molto...
23/04/2014 15:12
 
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Caro naziolansindacalista,
cercherò di risponderti punto per punto.
Partiamo dalle tasse sulla casa, tu ci chiami "tartassati" e vedi la tassa sulla casa come "un'anomalia italiana".
Bene, le tasse sulla casa si pagano in tutte le parti del mondo civilizzato, e quello che tu vedi adesso come uno "svantaggio" per il tempo corrente si tradurrà in un "vantaggio" ed in un maggior apprezzamento degli immobili.
Conosci o sai ad esempio quante tasse sulla casa ci sono in Grecia? Ben 5 tipi differenti. Ecco perchè una casa che costa oggi 20k dovrà pagarne 100k nei prossimi 5 anni in tasse. Ovvio che cosi' è uno svantaggio, ma la pressione fiscale greca come puoi notare è una situazione limite che ovviamente non si traduce nel "valore aggiunto" da me descritto.
Ora purtroppo è periodo di vacche magre, si fanno affari d'oro real estate parlando, e la gente alla canna del gas è costretta a svendere con la grande gioia dei compratori.
Io parlo di rivalutazioni in zone strategiche, Roma, Milano, Venezia
ed in generale nei centri turistici.
Sulla deflazione è stato un bel sogno qui per molti, ma come tutti i sogni alla fine finiscono.
I miei dati danno un'inflazione per l'Italia all' 1.1% senza intervento BCE per il 2015, con intervento potrebbe sfondare il 2%.
Meglio per la Grecia con inflazione prevista al 2015 per il 3.9% senza intervento BCE.
La BCE ha il ruolo di regolare l'inflazione, ed è ovvio che la deve tenere bassa in tempo di crisi per sostenere la domanda, ma ti ripeto,
il trend ribasssita è terminato, quindi puoi tornare ad abbondonare le tue controprofezie :)
[Modificato da ContediCavour 23/04/2014 15:15]
23/04/2014 15:44
 
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Re:
ContediCavour, 23/04/2014 15:12:


Caro naziolansindacalista,
cercherò di risponderti punto per punto.
Partiamo dalle tasse sulla casa, tu ci chiami "tartassati" e vedi la tassa sulla casa come "un'anomalia italiana".
Bene, le tasse sulla casa si pagano in tutte le parti del mondo civilizzato, e quello che tu vedi adesso come uno "svantaggio" per il tempo corrente si tradurrà in un "vantaggio" ed in un maggior apprezzamento degli immobili.
Conosci o sai ad esempio quante tasse sulla casa ci sono in Grecia? Ben 5 tipi differenti. Ecco perchè una casa che costa oggi 20k dovrà pagarne 100k nei prossimi 5 anni in tasse. Ovvio che cosi' è uno svantaggio, ma la pressione fiscale greca come puoi notare è una situazione limite che ovviamente non si traduce nel "valore aggiunto" da me descritto.



Non vedo come l'incremento della tassazione, in modalità di fatto (non do un giudizio positivo o negativo, ci sarebbe da dire...) rapide e CONSISTENTI, specie per gli anni a venire, si traduca o si possa tradurre in una rivalutazione dei beni tassati.

ContediCavour, 23/04/2014 15:12:


Ora purtroppo è periodo di vacche magre, si fanno affari d'oro real estate parlando, e la gente alla canna del gas è costretta a svendere con la grande gioia dei compratori.
Io parlo di rivalutazioni in zone strategiche, Roma, Milano, Venezia
ed in generale nei centri turistici.



Il periodo delle vacche magre è appena iniziato, gli affari si devono ancora fare (tra l'altro in deflazione conviene sempre rinviare...).

ContediCavour, 23/04/2014 15:12:


Sulla deflazione è stato un bel sogno qui per molti, ma come tutti i sogni alla fine finiscono.



Me lo auguro, ma se anche fosse per l'immobiliare e relativi indebitati non sarebbe un bene... mutui più cari e più debitori insolventi (molti dei quali già alla canna del gas coi tassi a 0), quindi più offerta. Peraltro già ora con tassi storicamente a 0 è crollata la richiesta dei mutui, pensa se aumentano i tassi...

ContediCavour, 23/04/2014 15:12:


I miei dati danno un'inflazione per l'Italia all' 1.1% senza intervento BCE per il 2015, con intervento potrebbe sfondare il 2%.
Meglio per la Grecia con inflazione prevista al 2015 per il 3.9% senza intervento BCE..



Pure fantasie. I tuoi dati sono gli stessi di quelli che dicevano prima "non c'è nessuna crisi" e poi "la crisi è già finita"? Se sì tanti auguri... [SM=g1750865]
Tra l'altro ottimo, con un'inflazione in ripresa aumentano anche i tassi d'interesse indi per cui, vedi sopra... Fermo restando che al salire diventa proporzionalmente più interessante un investimento finanziario risk free.

ContediCavour, 23/04/2014 15:12:


La BCE ha il ruolo di regolare l'inflazione, ed è ovvio che la deve tenere bassa in tempo di crisi per sostenere la domanda, ma ti ripeto,
il trend ribasssita è terminato, quindi puoi tornare ad abbondonare le tue controprofezie :)



E' terminato? Uahahah! [SM=j7568] Cmq in ogni caso avresti da perderci ancora di più (rapidamente, non quantitativamente) di non quanto accada in deflazione.
Hai appena comprato casa eh? Ciao caro...


23/04/2014 16:03
 
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Re: Re:
nazionalsindacalista, 23/04/2014 15:44:



E' terminato? Uahahah! [SM=j7568] Cmq in ogni caso avresti da perderci ancora di più (rapidamente, non quantitativamente) di non quanto accada in deflazione.
Hai appena comprato casa eh? Ciao caro...





No, non ho comprato casa.....
Tu invece aspetti? [SM=g7576] [SM=g7576] [SM=g7576]
Aspetta, aspetta [SM=g7576] [SM=g7576]

23/04/2014 16:08
 
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Re: Re: Re:
ContediCavour, 23/04/2014 16:03:



No, non ho comprato casa.....
Tu invece aspetti? [SM=g7576] [SM=g7576] [SM=g7576]
Aspetta, aspetta [SM=g7576] [SM=g7576]




Ma allora che vuoi? Cerchi di fare il piazzista qui? [SM=g1750147]
A chi devi appioppare la sola? [SM=g1750164] [SM=g1752717]


23/04/2014 16:15
 
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Dico semplicemente la mia.
Faccio analisi real estate worldwide, quindi ti posso dire con franchezza dove i prezzi saranno destinati ad andare.
Per me è talmente evidente che nel periodo di picco più basso identificabile, a monte di ripresa ed investimenti in essere ci deve essere uno strappo al rialzo. Non siamo mica Saragozza, per citarne una.
Ti ripeto per me attualmente la situazione italiana è sottovalutata e sottoprezzata.
Solo il tempo sarà testimone nel definire chi ha ragione o meno.
Cmq la soddisfazione di aver aperto il thread della ripresa per primo.
Come sempre.
[Modificato da ContediCavour 02/05/2014 00:31]
23/04/2014 17:03
 
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Umbria, mercato immobiliare: tenui segnali di ripresa

www.ediliziaurbanistica.it/pf/testo-news/38041/Umbria-mercato-immobiliare-tenui-segnali-di...

corrieredellumbria.corr.it/news/perugia/140648/Mercato-immobiliare--per-Tecnocasa...

Rimini-mutui

www.libertas.sm/cont/news/rimini-piano-per-la-ripresa-del-mercato-immobiliare-banca-carim-mette-a-disposione-fondo-per-mutui-prima-casa/92110/1.html#.U1f...

proposta shock ministro Lupi rilancio settore immobiliare

www.ilghirlandaio.com/lex/106206/piano-casa-in-senato-settore-immobiliare-chiede-un-segnale-shock-per-ripresa-...

Investimenti in aumento del 16% nel 1° trimestre. Arrivano a 4 miliardi gli investimenti nel settore immobilare da parte di investitori esteri. Previsto boom di prezzi a breve

www.italiaoggi.it/news/dettaglio_news.asp?id=201404171530381945&chkAgenzie=IT...
[Modificato da ContediCavour 23/04/2014 17:19]
23/04/2014 17:32
 
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Re:
ContediCavour, 23/04/2014 00:06:

Ciao a tutti,
qualcuno qui potrebbe obiettare che non è affatto vero che ci sarà un'inversione di tendenza e che il downtrend continuerà tranquillamente ed inesorabilmente.
Come sempre, ho la fortuna/sfortuna di anticipare i trends di mercato, non solo nell'immobiliare.
Avevo infatti previsto la crisi subprime americana del 2008 nel lontano 2004, cosi come avevo previsto la crisi europea nel 2006....
Con questo non voglio certo dire che prevedo il futuro, ben lungi da me,
ma sicuramente riesco ad identificare i giusti trends di mercato.
E mentre fino allo scorso anno ero concettualmente d'accordo con i trends ribassisti, ora comincio a credere che si cominceranno a vedere i primi aggiustamenti di prezzi al rialzo.
Ovvio, questi aumenti non saranno a 2 cifre per il primo periodo, ma da qui alla fine del 2015 potremmo comunque adattare un aggiustamento soprattutto a Roma e Milano, trainate dai mostruosi investimenti in essere (Metro C-Roma prevista inaugurazione fine dell'anno tratta fino P.zza Lodi-San Giovanni, l'anno successivo - EXPO 2015 Milano).
Parliamo di circa 5 miliardi di euro di investimento per la sospirata e tanto attesa Metro C a Roma e ben 12 per l'EXPO di Milano.
Non dimenticherei poi collaterali, come il Nuovo Stadio della Roma e probabilmente una nuova era di grandi opere trainate sempre più da investimenti privati ( vedi restauro Collosseo-Della Valle) che potrebbero contagiare un po' tutta Italia.
Allora diciamoci una cosa, ci saranno aggiustamenti spaventosi in Italia, ed allora diventerà davvero un miraggio comprar casa soprattutto a Roma o Milano. Presto torneremo a vedere i prezzi salire, ed anche con strappi violenti, cosa che lascerà molti perplessi, ma davvero no, non dovrete esserlo.
Personalmente penso ci saranno 2 strappi violenti, alla fine dell'anno, a Roma con l'inaugurazione della prima tratta Metro C, e a Milano con Expo con rialzi anche del 30% nelle zone strategiche, limitrofe agli investimenti nel biennio citato. Questo segnerà un aumento illimitato almeno fino al 2025. Insomma per molti comprar casa nei prossimi anni in queste città diventerà davvero un miraggio.
Il tutto segnerà la ripresa del famigerato mattone italiano, cosi' tanto bistrattato negli ultimi anni.
In molti mi hanno chiesto quanto da ora si potranno apprezzare gli immobili nelle grandi città visti gli investimenti in essere e la maestosità del nostro patrimonio artistico.
Personalmente prevedo un rialzo del mercato da ora su Roma al 2020 intorno al 250%, anche 300%, e 180% su Milano al 2020.
Ma io credo di mantenermi anche basso con le stime.
Tanti auguri a tutti, investors, realtors, entrepreneurs!
Fortunatamente non sono l'unico a pensarla cosi', e c'è addirittura chi pensa che il ritorno possa essere ancora maggiore, magari nelle zone più ad alto rischio.
Insomma chi vivrà vedrà.






IMMAGINO CHE QUESTA TUA ANALISI CHE PREVEDE RIALZI DEL 250 500 1000 % SIA IRONICA PER FARCI RIDERE....

SE INVECE LO PENSI SUL SERIO CREDO CHE TU NON ABBIA MINIMAMENTE COMPRESO QUALE è STATA LA CAUSA DELLA BOLLA IMMOBILIARE E Perché QUESTA SI STA GONFIANDO.

Infatti la TUA ANALISI MACCHERONICA ASSUME COME IPOTESI ALLA BASE DELL'ANDAMENTO DEI PREZZI IL FATTO CHE LE PERSONE VOGLIANO O NON VOGLIANO COMPRARE E NON IL FATTO CHE QUESTE NE SIANO IN GRADO OPPURE NO.


CIOE, I PREZZI SONO SALITI E SI SONO GONFIATI DAL 2000 AL 2006 , NON Perché TUTTI ERANO PIU RICCHI E PIU DESIDEROSI DI COMPRARE MA SEMPLICEMENTE PERCHE LE BANCHE HANNO FATTO DA VOLANO SUI PREZZI, CREANDO UN EFFFETTO LEVA CON L'EROGAZIONE DEL CREDITO.

OVVERO AVENDO PER ESEMPIO A DISPOSIZIONE 1500 EURO DI STIPENDIO, NEL MOMENTO IN CUI LE BANCHE HANNO INIZATO AD EROGARE MUTUI A 30 E 40 ANNI FORNENDO ANCHE IL 120 % DEL VALORE DELL'IMMOBILE, HANNO FATTO SI CHE CON LO STESSO STIPENDIO , LE PERSONE RIUSCISSERO AD ARRIVARE A COMPRARE A PREZZI ELEVATISSIMI.

NEL MOMENTO IN CUI LE BANCHE HANNO RISTRETTO L'EROGAZIONE DEL CREDITO TORNANDO A FARE MUTUI A MAX 20 ANNI E PER MAX IL 60% DEL VALORE, CON QUELLO STESSO STIPENDIO DI 1500 VEDRAI CHE NON RIUSCIRAI PIU A COMPRARE AI PREZZI DEL 2006.

SOMMA AL TUTTO LA CRISI DEL LAVORO E LE TASSE CHE GRAVANO SULLA CASA , I PREZZI DELLE CASE NON POSSONO FARE ALTRO CHE SCENDERE...

I PREZZI TORNERANNO A SALIRE QUANDO LE BANCHE TORNERANNO AD EROGARE I MUTUOI COME FACEVANO NEL 2007 2007 OVVERO A 30 40 ANNI E PER IL 100 - 120 % .... MA NO NCREDO CHE CIO ACCADRA PRIMA DEI PROSSIMI 15 ANNI.....FATTI DUE CONTI QUINDI..CONSIDERANDO CHE SIAMO ANCHE IN DEFLAZIONE DI PREZZI E SALARI...
23/04/2014 17:46
 
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Non serve urlare per farsi sentire, ti capiamo anche se scrivi minuscolo.
Comunque sia non ho mai parlato del 500-1000%, bensì del 250%(inteso come ratio 1:2.5-3 sennò non ci capiamo) su Roma dopo re-pricing. Significa ad esempio che se un immobile che vendeva prima a 250k, ed ora è diciamo a 170k, significherebbe ricollocarsi attorno ai 400k da qui a 8-10 anni, esclusi boom e picchi improvvisi.
Ti capisco che tu sia un fan del trend ribassista, ma torno a ribadire che come è stato esplosivo al ribasso, lo sarà anche al rialzo.
O pensi che gli investitori esteri arrivati a 4 miliardi di investimenti vogliano vedere i loro danari disintegrarsi?
Non credo.
Allora, sarebbe più giusto dire come, cosa fa si che si spezzi un trend....credo che cominciamo a vedere le prime avvisaglie....
2000 euro al mq MANCO A CRACOVIA [SM=g7576] [SM=g7576] [SM=g7576] [SM=g7576]
Se ti posso dare un consiglio, io fossi in te comprerei a Kiev [SM=g7576] [SM=g7576] [SM=g7576]
[Modificato da ContediCavour 23/04/2014 18:10]
23/04/2014 19:46
 
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Re:
ContediCavour, 23/04/2014 17:46:

Non serve urlare per farsi sentire, ti capiamo anche se scrivi minuscolo.
Comunque sia non ho mai parlato del 500-1000%, bensì del 250%(inteso come ratio 1:2.5-3 sennò non ci capiamo) su Roma dopo re-pricing. Significa ad esempio che se un immobile che vendeva prima a 250k, ed ora è diciamo a 170k, significherebbe ricollocarsi attorno ai 400k da qui a 8-10 anni, esclusi boom e picchi improvvisi.
Ti capisco che tu sia un fan del trend ribassista, ma torno a ribadire che come è stato esplosivo al ribasso, lo sarà anche al rialzo.
O pensi che gli investitori esteri arrivati a 4 miliardi di investimenti vogliano vedere i loro danari disintegrarsi?
Non credo.
Allora, sarebbe più giusto dire come, cosa fa si che si spezzi un trend....credo che cominciamo a vedere le prime avvisaglie....
2000 euro al mq MANCO A CRACOVIA [SM=g7576] [SM=g7576] [SM=g7576] [SM=g7576]
Se ti posso dare un consiglio, io fossi in te comprerei a Kiev [SM=g7576] [SM=g7576] [SM=g7576]





Allora tu mi devi spiegare come fa un individuo a comprare un immobile di 450.000 euro con uno o se in coppia con 2 stipendi standard quando la banca ti da al massimo il 60 % del valore e per una durata di max 20 anni di mutuo..fatti due calcoli e me lo spieghi....visto che sei tanto sapientone e poi non hai capito secondo me un altra cosa fondamentale:

Quando avevamo la lira, poiche l'unico modo per essere competitivi come paese era di svalutarla... è per questo che un immobile comprato nel 1970 costava 25.000.000 e poi costava 100.000.000 nel 1980 e poi lo stesso immobile costava 400.000.000 nel 1995

era semplicemente la lira che si svalutava e pertanto gli immobili si adeguavano al costo della vita.

Con l'euro questo meccanismo non esiste più, e lo vedi dal prezzo degli immobili che dopo l'impennata dal 2000 al 2007 ora sono fermi ed in diminuzione dal 2007.

ESEMPIO PRATICO:
NELLA MIA ZONA NEL 2007 I QUADRILOCALI DI 130 MQ IN PALAZZINE ANNI 60 SIGNORILE LI VENDEVANO A 650.000 EURO.

ORA LI VENDONO A 470.000. QUASI - 30% IN 7 ANNI E QUESTI SONO I FATTI E NON LE CHIACCHIERE.

visto che L'INFLAZIONE E FERMA E SIAMO QUASI IN DEFLAZIONE , AL MASSIMO TRA 10 ANNI SEI FORTUNATO SE LO STESSO APPARTAMENTO LO TROVI ANCORA A 470.000 CON DEGLI STIPENDI UN PO PIU ALTI NEL FRATTEMPO...

MA IL + 250% TUO è RIDICOLO NON ACCADEVA NEANCHE DURANTE L'INFLAZIONE DEGLI ANNI 70'!.

VORREBBE DIRE CHE TRA 10 ANNI UN IMMOBILE CHE OGGI COSTA 450.000 LO RITROVIAMO A 1.200.000 EURO HIHIH AHAHA SOGNA SOGNa...


[Modificato da Vogliovedere2000euroalmq 23/04/2014 19:49]
23/04/2014 21:27
 
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ContediCavour, 23/04/2014 17:03:



Investimenti in aumento del 16% nel 1° trimestre. Arrivano a 4 miliardi gli investimenti nel settore immobilare da parte di investitori esteri. Previsto boom di prezzi a breve

www.italiaoggi.it/news/dettaglio_news.asp?id=201404171530381945&chkAgenzie=IT...



Ma li leggi gli articoli che posti? Perchè se avessi letto l'articolo avresti notato che i fondi speculativi, come da loro statuto, si sono rivolti "ad asset ALTAMENTE svalutati" e con alte "aspettative di flussi di cassa"; e come lasciava intendere con un po' di giri di parole anche l'esperto intervistato, solo calando le brache si può sperare in qualche transazione.
E cmq si parla di grosse operazione in mercati di nicchia, o speri che i fondi vengano a comprarsi la casa d'abitazione quotidiana, anche se di pregio, o il villone per le vacanze al mare?
Se un Blackstone fa un grosso affare come con la sede di via Solferino del Corriere, comprata a ben poco e riaffitata a caro prezzo all'ex proprietario fallito, questo indica solo quanto stiano col culo per terra Mediobanca, Unipol e Intesa...
Proprio perchè parliamo di mercati di nicchia il prezzo dovrebbe essere molto superiore al mercato... Come mai invece accade il contrario? Blackstone ha comprato gli stabili ex Corriere della Sera a meno della metà del prezzo corrente della zona, avendo inoltre la certezza di un flusso di cassa consistente (l'ex proprietario fallito diventato affittuario che in pochissimi anni ripaga l'investimento iniziale). Tu credi che se la sede di via Solferino fosse stata proposta a poco meno del prezzo di mercato sarebbe stata acquistata? Solo col Corriere messo a 90 gradi Blackstone ha tirato fuori il cash.
Se questi sono gli "investimenti" che dovrebbero sorreggere l'immobiliare e le tue previsioni campate in aria... stai fresco...
[SM=g1747522]

[SM=g2391727]



[Modificato da nazionalsindacalista 23/04/2014 23:12]
23/04/2014 23:29
 
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Re: Re:
nazionalsindacalista, 23/04/2014 23:08:



Ma li leggi gli articoli che posti? Perchè se avessi letto l'articolo avresti notato che i fondi speculativi, come da loro statuto, si sono rivolti "ad asset ALTAMENTE svalutati" e con alte "aspettative di flussi di cassa"; e come lasciava intendere con un po' di giri di parole anche l'esperto intervistato, solo calando le brache si può sperare in qualche transazione.
E cmq si parla di grosse operazione in mercati di nicchia, o speri che i fondi vengano a comprarsi la casa d'abitazione quotidiana, anche se di pregio, o il villone per le vacanze al mare?
Se un Blackstone fa un grosso affare come con la sede di via Solferino del Corriere, comprata a ben poco e riaffitata a caro prezzo all'ex proprietario fallito, questo indica solo quanto stiano col culo per terra Mediobanca, Unipol e Intesa...
Proprio perchè parliamo di mercati di nicchia il prezzo dovrebbe essere molto superiore al mercato... Come mai invece accade il contrario? Blackstone ha comprato gli stabili ex Corriere della Sera a meno della metà del prezzo corrente della zona, avendo inoltre la certezza di un flusso di cassa consistente (l'ex proprietario fallito diventato affittuario che in pochissimi anni ripaga l'investimento iniziale). Tu credi che se la sede di via Solferino fosse stata proposta a poco meno del prezzo di mercato sarebbe stata acquistata? Solo col Corriere messo a 90 gradi Blackstone ha tirato fuori il cash.
Se questi sono gli "investimenti" che dovrebbero sorreggere l'immobiliare e le tue previsioni campate in aria... stai fresco...
[SM=g1747522]

[SM=g2391727]





Eccone un altro che pensa che gli hedgefunds facciano investimenti ad alto rischio Questo solo per tua info:
Il termine inglese "hedge" si riferisce alle tecniche di hedging, ovvero alle strategie di copertura e protezione usate per ridurre la volatilità dei portafogli, con l'intento di gestire il patrimonio eliminando in gran parte il rischio di mercato.[2][3] Per questo motivo la traduzione italiana di "hedge" in "speculativo" non è completamente corretta, poiché tali strategie rendono in realtà in molti casi le gestioni dei fondi molto meno aggressive di quanto l'aggettivo "speculativo" lascerebbe intendere [SM=g7576] [SM=g7576]
Leggiti anche questo già che ci sei.
Andamento dei prezzi Roma. Secondo Scenari Immobiliari nel 2020 i valori medi supereranno i diecimila euro al metro quadro (valori nominali).
[Modificato da ContediCavour 23/04/2014 23:39]
23/04/2014 23:40
 
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Guarda che se tu credi che gli asini volano, o al Gatto e alla Volpe e all'albero degli zecchini d'oro non è un problema di "bolla immobiliare" ma di tipo psicoterapeutico...

P.S.

Io non ho mai parlato di rischio, ma solo di speculazione. Si può speculare anche giocando in sicurezza.
[Modificato da nazionalsindacalista 23/04/2014 23:43]
23/04/2014 23:44
 
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Re:
nazionalsindacalista, 23/04/2014 23:40:

Guarda che se tu credi che gli asini volano, o al Gatto e alla Volpe e all'albero degli zecchini d'oro non è un problema di "bolla immobiliare" ma di tipo psicoterapeutico...




Io credo quello che vedo in prospettiva, certo se tu stai a guardare i 50 euro in più o in meno al metro quadro nel breve termine non fa testo.
Ma meno male che c'è gente che la pensa come te e guida il prezzo al ribasso, migliori opportunità per chi ha liquidità si prospettano.
Ti ripeto, Roma, 2020 10k al mq.
Guarda bene la data di questo scritto. [SM=g7576] [SM=g7576]
23/04/2014 23:55
 
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Ahahaha...
L'ho già sentita questa. Si chiamava Dot.com.
Guarda la data, oggi. Ahahahaha fa sempre ridere.
Peccato per chi ha creduto nelle barzellette. Secondo me il problema di certa gente, tra cui evidentemente te, è che si autoconvince che le proprie barzellette siano la verità, e non delle minkiate su cui riderci su.
24/04/2014 00:11
 
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Secondo i ricercatori di Scenari Immobiliari assisteremo a un giro di boa tra il 2013 e il 2014, fino ad arrivare a un buon posizionamento nel 2020, quando il mercato immobiliare fatturerà 180 miliardi di euro, pari a una crescita del 62% (in moneta corrente) rispetto al 2011, crescita quantitativa che andrà di pari passo con quella qualitativa. Il peso degli investimenti immobiliari dei grandi investitori dovrebbe aumentare di circa il 50% rispetto al 2011, anche perché l'immobiliare sarà utilizzato per proteggere previdenza e pensioni, e gli investimenti indiretti avranno un'importanza sempre maggiore. Scenari Immobiliari prevede che il patrimonio detenuto dalle diverse forme di fondi immobiliari supererà quota 70 miliardi di euro, con un forte apporto del settore pubblico.

Ma ovvio che è la storia degli asini che volano. Bene cosi'!
24/04/2014 07:25
 
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Guarda Breglia e Scenari Immobiliari valgono meno di zero, perchè non ne hanno azzeccata una. Se fosse stato per le loro "previsioni" non ci sarebbe mai stata nessuna bolla e nessun crollo... anzi dovevamo già stare a + 1000000%!!!
Ancora credi alle favole di chi non ha fatto altro che mentire (perchè la buona fede è da escludere) e raccontare balle ed è stato ripetutamente smentito dai fatti?
Cmq questo è il mio ultimo intervento in questa discussione, anche perchè penso che sei un mezzo troll. Cmq ti ripeto quanto già detto, continua pure a fare autoerotismo davanti all'albero degli zecchini d'oro, contento tu contenti tutti. Però ti consiglio di farti vedere da uno bravo, che ne hai bisogno...
24/04/2014 10:15
 
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ContediCavour, 24/04/2014 00:11:

Secondo i ricercatori di Scenari Immobiliari assisteremo a un giro di boa tra il 2013 e il 2014, fino ad arrivare a un buon posizionamento nel 2020, quando il mercato immobiliare fatturerà 180 miliardi di euro, pari a una crescita del 62% (in moneta corrente) rispetto al 2011, crescita quantitativa che andrà di pari passo con quella qualitativa. Il peso degli investimenti immobiliari dei grandi investitori dovrebbe aumentare di circa il 50% rispetto al 2011, anche perché l'immobiliare sarà utilizzato per proteggere previdenza e pensioni, e gli investimenti indiretti avranno un'importanza sempre maggiore. Scenari Immobiliari prevede che il patrimonio detenuto dalle diverse forme di fondi immobiliari supererà quota 70 miliardi di euro, con un forte apporto del settore pubblico.

Ma ovvio che è la storia degli asini che volano. Bene cosi'!




Solo il fatto che prendi per certezza e verità le previsioni di scenari immobiliari ci fa capire quanto sei addentrato nella materia.

Scenari immobiliari sono quelli che nel 2006 dicevano che i prezzi sarebbero saliti fino al 2012 ehehe hihi

Sono quelli che nel 2006 dicevano che i prezzi non sarebbero mai scesi ( e siamo a - 30%)

Ma lascia stare queste previsioni inutili.


Dunque dicevi nel 2020 a roma i prezzi saranno di 10.000 euro al mq giusto?


Quindi in base a questa previsione gli stipendi medi per sostenere queseti prezzi dovranno essere circa 4.000 - 5.000 al mese giusto?


hihihahahhihahah ma dove vivi? da che pianeta vieni?


Dunque facciamo due conti:

10.000 EURO AL MQ PER una casa di 120 mq sono 1.200.000

quindi per comprarla gli do 300.000 euro in contanti( ce l'hanno tutti 300.000 euro..)

poi con il mio stipendio che nel 2020 sara di 2000 euro se tutto va bene vado in banca e chiedo un mutuo di 900.000 euro.

Voglio essere generoso vado in banca con mia mogli che guadagnarà 2000 anche lei:


Il direttore della banca mi dice: di solito diamo massimo 60% del valore dell'immobile ma lei una persona speciale le diamo il 75 % cioe 900.000 , ORA LE CALCOLO IL PIANO DI AMMORTAMENTO.

puoi scegliere tra 5900 euro per i prossimi 20 anni oppure visto che il suo stipendio netto è 2000 + 2000

per i prossimi 40 anni sono 4300 euro al mese.

quindi 4300 al mese - 4000 che è il suo stipendio fa 300, credo che deve chiedere un altro mutuo per pagare i restanti 300 euro al mese.

poi puo andare a mangiare alla caritas....
[Modificato da Vogliovedere2000euroalmq 24/04/2014 10:26]
24/04/2014 15:41
 
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Vedi, non basta la foto di Gordon Gekko per fare speculazione. E non basta neanche chiamarsi Vogliovedere2sacchialmq per far scendere il prezzo. E non basta neanche fare tutte le tue delucidazioni, circa, "Se io guadagnassi......" o magari sei uno di quelli che pensa che l'80% di proprietari di case italiane potrà continuare ininterrottamente, o magari arrivare al 100%, right, right, right?
Sogna, sogna !
Quelli come te, quelli che dicevano, quelli che sapevano, ma dove vivi?
Ma non hai letto come ho iniziato il thread?
Proprio parlando di come avessi visto la crisi in anticipo.
Ma del resto, fai bene, dai, dai, voglio vedere 1000 euro al mq [SM=g7576] [SM=g7576] [SM=g7576]
Dai,dai che ce la fai! [SM=g7576] [SM=g7576] [SM=g7576]
Meno male che ci sono questi esperti di internet ( [SM=g7840] )che conoscono rete e fonti cosi' bene, che prevedono cosi' bene il mercato.
Meno male.
Che risate, quello guadagna.....facciamo 2 conti.....ma che conti vuoi fare? Tu che calcoli l'acquisto di uno casa in base agli stipendi...senza calcolare ricchezza privata, assets collaterali e contesto socio-economico in genere.
Se poi vogliamo fare delle considerazioni, sul fatto che la classe media non esiste più, sul fatto che esiste un divario sempre maggiore tra ricchi e poveri è evidente e fuor di dubbio.
Ma questo non farà altro che generare semplicemente un differente accesso al credito ed alla qualità della vita.
Un po' in come tutti i paesi più evoluti.
Quindi, cominceremo ad avvicinarci sempre più al modello americano, dove gli investimenti non vengono fatti in base alle tue valutazioni proletarie ma semplicemente in base al valore degli assets in sè; quindi comincerai a vedere la stessa casa con 1-2k di differenza magari a distanza di 200 metri linea d'aria, e tu da bravo proletario dirai, ma com'è possibile? Com'è possibile? I valori delle case che davvero hanno valore si confermeranno,anche per eccesso, mentre i sottoscala che solitamente vanno per la maggiore quelli si davvero crolleranno.
Qualità? Si pagherà, e di brutto anche.
Comunque, io non trovo mercati al mondo real estate parlando più allettanti dell'Italia in prospettiva da qui a 10 anni.
La gente vuole mettere i soldi al sicuro, e smetterà di comprare nelle periferie del mondo, sempre ad alto rischio, e tornerà su investimenti più sicuri, più stabili nel tempo.
Torneranno a ricollocarsi nel mondo civilizzato. Dove vale la pena esistere. La città fa il cittadino e il prezzo delle case.
Comunque mi annoi....
24/04/2014 16:25
 
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Re:
ContediCavour, 24/04/2014 15:41:

Vedi, non basta la foto di Gordon Gekko per fare speculazione. E non basta neanche chiamarsi Vogliovedere2sacchialmq per far scendere il prezzo. E non basta neanche fare tutte le tue delucidazioni, circa, "Se io guadagnassi......" o magari sei uno di quelli che pensa che l'80% di proprietari di case italiane potrà continuare ininterrottamente, o magari arrivare al 100%, right, right, right?
Sogna, sogna !
Quelli come te, quelli che dicevano, quelli che sapevano, ma dove vivi?
Ma non hai letto come ho iniziato il thread?
Proprio parlando di come avessi visto la crisi in anticipo.
Ma del resto, fai bene, dai, dai, voglio vedere 1000 euro al mq [SM=g7576] [SM=g7576] [SM=g7576]
Dai,dai che ce la fai! [SM=g7576] [SM=g7576] [SM=g7576]
Meno male che ci sono questi esperti di internet ( [SM=g7840] )che conoscono rete e fonti cosi' bene, che prevedono cosi' bene il mercato.
Meno male.
Che risate, quello guadagna.....facciamo 2 conti.....ma che conti vuoi fare? Tu che calcoli l'acquisto di uno casa in base agli stipendi...senza calcolare ricchezza privata, assets collaterali e contesto socio-economico in genere.
Se poi vogliamo fare delle considerazioni, sul fatto che la classe media non esiste più, sul fatto che esiste un divario sempre maggiore tra ricchi e poveri è evidente e fuor di dubbio.
Ma questo non farà altro che generare semplicemente un differente accesso al credito ed alla qualità della vita.
Un po' in come tutti i paesi più evoluti.
Quindi, cominceremo ad avvicinarci sempre più al modello americano, dove gli investimenti non vengono fatti in base alle tue valutazioni proletarie ma semplicemente in base al valore degli assets in sè; quindi comincerai a vedere la stessa casa con 1-2k di differenza magari a distanza di 200 metri linea d'aria, e tu da bravo proletario dirai, ma com'è possibile? Com'è possibile? I valori delle case che davvero hanno valore si confermeranno,anche per eccesso, mentre i sottoscala che solitamente vanno per la maggiore quelli si davvero crolleranno.
Qualità? Si pagherà, e di brutto anche.
Comunque, io non trovo mercati al mondo real estate parlando più allettanti dell'Italia in prospettiva da qui a 10 anni.
La gente vuole mettere i soldi al sicuro, e smetterà di comprare nelle periferie del mondo, sempre ad alto rischio, e tornerà su investimenti più sicuri, più stabili nel tempo.
Torneranno a ricollocarsi nel mondo civilizzato. Dove vale la pena esistere. La città fa il cittadino e il prezzo delle case.
Comunque mi annoi....





Più esponi teorie e più le tue teorie si rivelano ridicole...

escluse le case di nicchia e quelle per ricchi( che sono un 20% del mercato , piazza di spagna e parioli di alto pregio a roma per esempio)

l'80%% del mercato è fatto da case medie e queste vengono comprate con il mutuo come è sempre accaduto negli ultimi 80 anni, o proprio nei prossimi 5 anni il mutuo scomparira e arriveranno queste orde di ricconi pieni di soldi in contanti che comprano il mio appartamento ad 1.200.000 euro?

QUINDI continui a sostenere che tra 5 anni lo stipendio medio sara di 4.000- 5000 euro per sostenere questi prezzi che tu dici che arriveranno a 10.000 euro al mq? ma si puo essere più ridicoli?

se ci fosse tutta questa ricchezza pronta ad acquistare le case senza mutuo, come mai i miei amici agenti immobiliari mi dicono che le persone non riescono a comprare le case perché i mutui sono bloccati e perché mi dicono che per vendere una casa ormai ci vuole un anno e non si vende più nulla?

ma vatti ad informare ho 2 amici titolari di due agenzie immobiliari di roma è stanno alla canna del gas e mi confermano che i prezzi scenderanno almeno fino al 2020
[Modificato da Vogliovedere2000euroalmq 24/04/2014 16:30]
24/04/2014 16:34
 
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Re: Re:
Vogliovedere2000euroalmq, 24/04/2014 16:25:





Più esponi teorie e più le tue teorie si rivelano ridicole...

escluse le case di nicchia e quelle per ricchi( che sono un 20% del mercato , piazza di spagna e parioli di alto pregio a roma per esempio)

l'80%% del mercato è fatto da case medie e queste vengono comprate con il mutuo come è sempre accaduto negli ultimi 80 anni, o proprio nei prossimi 5 anni il mutuo scomparira e arriveranno queste orde di ricconi pieni di soldi in contanti che comprano il mio appartamento ad 1.200.000 euro?

QUINDI continui a sostenere che tra 5 anni lo stipendio medio sara di 4.000- 5000 euro per sostenere questi prezzi che tu dici che arriveranno a 10.000 euro al mq? ma si puo essere più ridicoli?



Lo conosci bene il mercato immobiliare uh? [SM=g7576] [SM=g7576]
A quota 5k reddito pro-capite, significherebbe arrivare a 30k al mq, forse non hai capito.... parli di redditi pro-capite di 84000 dollari l'anno per arrivare a 10k? Tu vivi fuori dalla realtà.
Con un reddito pro-capite di quelle dimensioni arriveremmo a 20k almeno al mq.
Ma che te lo dico a fare, continua a farmi fare 4 risate va.
24/04/2014 16:51
 
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Re: Re: Re:
ContediCavour, 24/04/2014 16:34:



Lo conosci bene il mercato immobiliare uh? [SM=g7576] [SM=g7576]
A quota 5k reddito pro-capite, significherebbe arrivare a 30k al mq, forse non hai capito.... parli di redditi pro-capite di 84000 dollari l'anno per arrivare a 10k? Tu vivi fuori dalla realtà.
Con un reddito pro-capite di quelle dimensioni arriveremmo a 20k almeno al mq.
Ma che te lo dico a fare, continua a farmi fare 4 risate va.




ma da che pianeta vieni

fammi un esempio allora di come acquisti una casa di 120 mq da 10.000 al mq ovvero di 1.200.000

fammi un esempio numerico
24/04/2014 17:14
 
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Forse ti sfugge chi siamo..., che siamo, eravamo di gran lunga la nazione con la ricchezza privata più elevata in Europa. Si parlava di più di 8000 miliardi di euro di ricchezza privata in pre-crisi con i tedeschi lontani anni luce....ovvio ora dopo la crisi i valori si sono assestati a loro favore con i tedeschi in netta ripresa e noi in netto calo. Ma come in tutte le cure accentratici europeiste si sono creati degli squilibri evidenti. Si è creato il paradosso.
Una ipervalutazione degli immobili (+50% secondo le mie stime) in Germania con conseguente "bolla" ma vera bolla che non farà altro che riportare la ricchezza nelle città che davvero valgono avvantaggiando nuovamente le periferie( parlando di Europa).
Tu davvero compreresti casa a Berlino per esempio per investire ora pensando a una loro corretta valutazione di mercato?
Io mai. Che prospettive di crescita può darmi la Germania? Un paese che praticamente è tirato a lustro da cima a fondo, tutto nuovo, al massimo delle potenzialità.
Punterei molto di più su in Italia in rifacimento, in costruzione con mostruose prospettive di crescita, con un'eccellenza paurosa, con l'80% del patrimonio Unesco al mondo, tutto sfasciato come è il nostro.
Con le buche per strada, le strade che crollano a pezzi, con le nostre diversità, con le nostre potenzialità( è tutto prodotto interno lordo)
Io punto su un paese da fare...non fatto!!!
Poi ovvio qui in Italia si combatte contro i dinosauri preistorici brutti, ma la gente non è stupida...sa dare il giusto valore alle cose!
Non ho parlato del turismo, sarebbe stupido parlarne ma è evidente che se imbocchiamo la strada giusta non ce ne sarà per nessuno.
24/04/2014 17:20
 
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Re:
ContediCavour, 24/04/2014 17:14:

Forse ti sfugge chi siamo..., che siamo, eravamo di gran lunga la nazione con la ricchezza privata più elevata in Europa. Si parlava di più di 8000 miliardi di euro di ricchezza privata in pre-crisi con i tedeschi lontani anni luce....ovvio ora dopo la crisi i valori si sono assestati a loro favore con i tedeschi in netta ripresa e noi in netto calo. Ma come in tutte le cure accentratici europeiste si sono creati degli squilibri evidenti. Si è creato il paradosso.
Una ipervalutazione degli immobili (+50% secondo le mie stime) in Germania con conseguente "bolla" ma vera bolla che non farà altro che riportare la ricchezza nelle città che davvero valgono avvantaggiando nuovamente le periferie( parlando di Europa).
Tu davvero compreresti casa a Berlino per esempio per investire ora pensando a una loro corretta valutazione di mercato?
Io mai. Che prospettive di crescita può darmi la Germania? Un paese che praticamente è tirato a lustro da cima a fondo, tutto nuovo, al massimo delle potenzialità.
Punterei molto di più su in Italia in rifacimento, in costruzione con mostruose prospettive di crescita, con un'eccellenza paurosa, con l'80% del patrimonio Unesco al mondo, tutto sfasciato come è il nostro.
Con le buche per strada, le strade che crollano a pezzi, con le nostre diversità, con le nostre potenzialità( è tutto prodotto interno lordo)
Io punto su un paese da fare...non fatto!!!
Poi ovvio qui in Italia si combatte contro i dinosauri preistorici brutti, ma la gente non è stupida...sa dare il giusto valore alle cose!
Non ho parlato del turismo, sarebbe stupido parlarne ma è evidente che se imbocchiamo la strada giusta non ce ne sarà per nessuno.




ti chiedo di nuovo:

fammi un esempio allora di come acquisti una casa di 120 mq da 10.000 al mq ovvero di 1.200.000

fammi un esempio numerico

24/04/2014 17:24
 
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