QECCUC: Quanto Effettivamente Costa Costruire Una Casa

QECCUC: Quanto Effettivamente Costa Costruire Una Casa

Mi sembra utile evidenziare questo interessante scambio di battute dal forum di FinanzaOnLine, relativo al vero costo di costruzione delle case (argomento che non finisce mai di stupirmi)
www.finanzaonline.com/forum/showthread.php?t=802147&page=...

La mia impressione da incompetente é che anche se i prezzi di vendita dovessero dimezzarsi i costruttori continuerebbero ad avere elevati margini di utile (almeno i pesci grossi). In una città come Roma i prezzi in teoria potrebbero calare anche del 60-70%, senza grossi traumi.

Forse intendono questo quando dicono che il problema della bolla immobiliare in Italia non esiste?

Qualcuno di questo forum ha esperienze dirette in materia?

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#329
iliottarda
Quanto Effettivamente Costa Costruire Una Casa
Mi sono sempre chiesto quanto effettivamente costa costruire una casa, di medie finiture in centri o paesi di medie dimensioni (8000-14000 abitanti.Ultimanente ho avuto due risposte. La prima (che e' molto di parte) da due imprenditori edili ,di imprese edili di medie dimensioni 50-80 operai e' stata di 1500 ¬ mq, la seconda molto piu' attendibile da parte di un piccolo immobiliarista di circa 900-1000 ¬ mq.. Da notare che il costo che io presumevo essere solo di costruzione era invece comprensivo del suolo da costruzione,oneri comunali progettazione!!!! .Alla mia domanda a questi tre signori se non avessero paura del crollo imobiliare, mi hanno risposto all'unisono no!!!! .Molto semplicemente perche' " cosa ci interessa a noi se cala il costo delle case crolli pure del 30/40 per cento noi tanto ci guadaniamo comunque un 70/60 per cento ,guadagneremo si di meno ma pagheremo meno tasse" .Penso che queste parole dette da questi signori chiariscano molte cose,la prima perche' si continua a costruire dappertutto, la seconda perche' effettivamente i prezzi degli immobili sono in bolla.Ora una mia riflessione ,un attivita' commerciale, produttiva normale in Italia ,non ha questi utili ,salvo rari casi.
Certo il prezzo di costruzione variera a seconda delle tipologie di casa e della posizione geografica pero' come mi spiegavano questi signori il prezzo dei materiali di pregio di finitura incidono in maniera relativa (20/30 per cento in piu')perche' il vero costo e' sempre la manodopera da costruzione.
Un dato di fatto in piu' ; se vengono vendute case nuove da villeggiatura in montagna o al lago di 50/60 metri al prezzo chiavi in mano di 70k (pubblicita TV) ,quanto dovrebbe essere il prezzo di un monolocale in una piccola cittadina ??? 120k??

#340
cavalliere
900 - 1000¬? Mi sembra davvero poco. Chissà che razza di stamberghe che tira su questo piccolo immobiliarista....

#348
Bastaconibimbi
Con 1000 euro al mq costriusci una villa palladiana con rivestimenti in marmo!
Una comune palazzina condominiale costa (se tutto in regola con i lavoratori dichiarati) 500-600 euro al mq con buone finiture (dico buone sul serio).
per passare alle ottime finiture basta aggiungere altri 100 euro al mq. Il tutto comprensivo di licenze e allacciamenti.
Il terreno ha il suo costo a parte e nel 99,99% casi non supera il prezzo al mq della costruzione (500+500=1000 euro al mq costo TOTALE della costruzione)
Per le villette il discorso è diverso (di solito costa meno il terreno, di più la costruzione).
Chi non ha i numeri non li dia.

#349
cavalliere
Ma dove in tunisia?
Con 500¬ ti fai il grezzo se va bene. Poi ti mancano le finiture.

#352
traderminetor
ma x favore
specialmente ora che si costruiscono sopratutto appartamenti di piccole metrature
nel complesso ci vanno +caldaie,+porte blindate,+sanitari ecc di quando si costruiva appartementi di150m/q
se costasse 1000euro/mq tutti si comprerebbero il terreno e costruirebbero una villetta privata

#353
Bastaconibimbi
una villetta costa un pò di più non per altro... i muri perimetrali servono 1 solo appartamento invece di 2 e anche il solaio non si divide a metà.
Ho però terminato il post con un invito.... chi non ha numeri non si metta a darli!
Non puoi pensare che una cosa non è solo perchè tu non la ritieni possibile, chiaro?
Ti informi e al limite poi parli

#354
ilibi
Esatto. Parlavo proprio ieri con un mio conoscente, architetto titolare di un'impresa costruttrice, a proposito di costi di realizzazione, margini di guadagno del costruttore e via dicendo.
Ha confermato più o meno (ovviamente il fattore terreno edificabile incide a seconda della zona e della volumetria edificabile) i tuoi stessi numeri affermando che se costruendo una palazzina di dieci appartamenti se ne vendono la metà... già si festeggia che le spese sono belle che recuperate e non solo quelle.
A proposito della manodopera: un cantiere del genere rimane aperto circa 2 anni ma il lavoro effettivo della squadra ammonta solo a qualche mese perchè l'impresa realizza in contemporanea più palazzine quindi la gggggente pensa di dover pagare 24mesi di stipendio al muratore mentre gliene paga solo 5 o 6
Infine, il commento finale del tizio:
Se fra uno o due anni dovessi vendere il nuovo al 20% in meno di adesso o "svendere" qualche invenduto io ci guadagno lo stesso e poi sapessi quanto ci ho mangiato sopra con i prezzi degli ultimi 4 anni
Beato lui, e ha pure la faccia tosta di venirmelo a dire, tanto lo sa che io non comprerei neanche un posto auto scoperto e la casa non ho bisogno di comprarla.

#355
ilibi
Stai attento: un conto e andare io e te a prendere UNA caldaia, UNA porta blindata UN cesso UN bidet...
Un altro paio di maniche andare a fare il contratto per la fornitura di qualche cantiere con DECINE di appartamenti
Per il secondo punto: anche a volerlo vallo a trovare il terreno per farti la villetta da solo in certi comuni e a passare davanti ai palazzinari immanicati con gli assessori se ci riesci.

#356
ilibi
Giusto
Dovreste provare a cronometrare la velocità con la quale un muratore bergamasco mette in piedi una parete divisoria per farvi una piccola idea sui numeri che sta facendo certa gente per convincerci che i prezzi di realizzazione sono alti : ne ho visti una coppia "tramezzare" un attico di 130mq in mezza giornata e vi assicuro che il lavoro era fatto a regola d'arte
E non è finita: vogliamo parlare delle presunte FINITURE SIGNORILI che i signorini palazzinari ci propinano?
Ceramiche monocottura (casa mia ha 40 anni ho il cotto con rosone al centro salotto e mosaico in bagno, altro che le piastrelline della Barbie che ti danno al giono d'oggi)
Parquet nella zona notte (dello spessore di un preservativo e dall'estetica parecchio discutibile)
La posa diagonale delle piastrelle si paga a parte (tipo su 200k di casa devi dargli le 400euro di differenza o il palazzinaro muore di fame)
Predisposizione antifurto, parabola satellitare ed impianto di condizionamento ( sono 6-7 buchi nel muro, 2 fili e 2 condotti)
Predisposizione cassaforte ( 4 forati in meno in camera da letto)
Serramenti in legno Pino di svezia (lo stesso dei mobili dell'Ikea)
Tapparelle pvc (costano 1euro al chilometro)
Prese elettriche (ti mettono il minimo per la sopravvivenza, del tipo se guardi la tv e stai stirando nel tuo "spaziosissimo" soggiorno con cucina a vista il caricatore del cellulare scarico devi infilartelo su per il ----, tutte le prese in più le paghi salate)
La cucina abitabile sta facendo la stessa fine dei panda e dei dinosauri
Bagni senza finestre ai piani mansardati (solo per clientela stitica)
Terrazzi che si affacciano direttamente sul vicino (per voyeur)
L'imbiancatura non è mai compresa nel prezzo
I disimpegni sono al minimo sindacabile, in certi casi non ci sta nemmeno un appendiabiti
SAREBBE UNA SIGNORILE PALAZZINA QUELLA DI CUI STIAMO PARLANDO?????

#359
giemmeppi
guarda qui e trovi la risposta. In un'intervista, la garrula e fulgida Azzurra Caltagirone dice candidamente all'inviato che lo accompagna a Parco (Pakko) Leonardo, meraviglioso quartiere deserto, vicino all'aeroporto, ma con stazione della linea ferroviaria, valanga di bilotriloangolaticotti totale 5.000 euro al mq (inviato il quale è abbagliato dalla luce del potere, quindi gli sfugge la potenza autodistruttiva della seguente frase)... "Nel 2001 abbiamo venduto i primi lotti a 1.600 euro al metro quadro".
Presuppondendo che all'epoca ci facessero un sano 30%, il costo REALE è di 1.000 euro al mq.
IL RESTO SI CHIAMA SPECULAZIONE EDILIZIA

LINK

#360
Bastaconibimbi
30%?????
non ho mai visto (e ne conosco!) un costruttore che mette mano al portafoglio per guadagnare il 30%. Lavorano al 100% (cioè al raddoppio)
La ceramica monocottura? se la metti al posto della normale costa 10 euro in più (su 100mq monta 50 mq fanno 500 euro)
Il parquet? a loro costa 30 euro al mq (quello discreto) per altri 50 mt. fanno 24 euro x 50 =1200 euro
La posa diagonale non ha costo
Se montasse NON la predisposizione ma per intero la cassaforte gli costa 150 euro.
La parabola centralizzata (ma anche fosse personale) la vogliamo mettere 100 euro? (vedete a Mediaworld quanto costa)
2 Condizionatori? 500 euro? esageriamo dai
Vogliamo mettere 7 porte da 200 euro invece che da 100 fanno 700 euro
Le prese Living invece delle normali? 3 euro per 20 punti luce? 60 euro
I cessi firmati invece che no? a loro 200 euro di differenza
E perchè non l'idromassaggio? 1000 euro di differenza
Alla fine questi 100 mtq SUPERaccessoriati, FINEMENTE signorile, costano al costruttore 500+1200+150+100+500+700+60+200+1000=441 0 euro di costo in più che su 100 mq sono 44 euro al mq..... KIARO?
quarantaquattro euro al mq in più per offrire il top delle finiture.....
Meditate gente, meditate.
Scontato che se gli interventi li dovessimo fare successivamente noi arebbero un costo completamente diverso

#362
giemmeppi
ok quindi se Azzurra trova a un compratore a 4500 al mq:
- costo 2001= 800 euro
- inflazione romana, 4% annuo x 6 anni = 25%
- costo 2007 = 1000
- aumento tassi di interesse mutuo costruttore: nullo, nel 2001 i tassi erano già al 4,5 (Caltagirone farà mutui a tasso fisso o variabile?! boh)
- guadagno= 3.500 = 350%
MI SA CHE QUA FALLISCE SOLO RICUCCI pure se calano del 60% ancora stanno comodi ihihihihihihihihihiihihihihihih