marco---, 06/04/2007 9.08:
Nel 2005 trovai in internet questo testo che spiega in maniera a mio giudizio chiara e semplice l'alternanza delle fasi del mercato immobiliare, questo documento successivamente scomparve dalla rete.
Lo ripropongo ora integralmente, nel rispetto di chi lo ha scritto, con la premessa che lautore è sconosciuto.
LE FASI DEL MERCATO IMMOBILIARE
Come ogni mercato, anche quello immobiliare si presenta con diverse fasi
che si susseguono nel corso del tempo; ci sono fasi che sono favorevoli
ai compratori, altre ai venditori. Complessivamente, si possono
distinguere 2 grandi tipologie di ciclo di mercato, ognuno dei quali, a
sua volta, presenta due distinte situazioni, per un totale di quattro
fasi.
Mercato del venditore - fase 1
Si tratta di una fase in cui la domanda è molto sostenuta e si avvicina
rapidamente al punto di picco, fino a raggiungerlo. I prezzi salgono,
così come gli affitti, gli immobili si vendono in breve tempo, mentre la
disoccupazione nell'area è molto bassa.
Sebbene a prima vista questa situazione sembrerebbe non essere perfetta
per acquistare, in realtà essa è una delle migliori fasi. I prezzi sono
ancora in fase ascendente e se sei un investitore puoi avvantaggiarti
dell'opportunità di affittare a lungo termine in un momento in cui i
canoni sono elevati.
Inoltre non bisogna sottovalutare il fatto che, essendo la domanda
sostenuta, si può spesso riuscire ad affittare e vendere anche senza
l'intermediazione delle agenzie immobiliari (più difficile acquistare),
mentre la vivacità del mercato attira l'attenzione anche di coloro che
si occupano dei servizi legali/fiscali collegati all'immobiliare,
consentendo agli investitori di beneficiare di una maggior concorrenza
(sempre che di concorrenza si possa parlare in questi settori) e minori
parcelle.
Infine gli operatori finanziari in questa fase combattono per
conquistare quote di mercato ed attirare i compratori più solidi che
offrono più garanzie. In questa fase, valutando bene le proposte di
finanziamento, si possono sottoscrivere contratti e formule alle
migliori condizioni.
Restando vicini a noi, questa fase di mercato può essere riscontrata in
Italia nelle città universitarie di provincia, nelle aree diverse dalle
principali metropoli e capoluoghi e, con tutta probabilità, in Croazia
(anche se conosco questo mercato solo indirettamente).
Mercato del venditore - fase 2
E' la fase in cui la sopravvalutazione delle proprietà, o addirittura la
bolla, e nel suo pieno. Le caratteristiche di questa fase sono un
aumento della disoccupazione nell'area, la domanda è ancora elevata a
livello assoluto ma inizia la sua fase discendente mentre l'offerta
tocca il suo picco. E' la fase più rischiosa di mercato.
In questa fase, gli speculatori più attenti che attendevano la fase di
picco capiscono che essa è arrivata ed iniziano a vendere. Le agenzie
immobiliari, le quali osservano continuamente il mercato, comprendono la
stessa cosa e vendono con più fretta accettando (e facendo accettare ai
loro clienti) riduzioni di prezzo. L'aspetto fondamentale di questa fase
non è tanto la riduzione dei prezzi che è solo all'inizio ma la scarsità
delle vendite e dei contratti conclusi. Infatti, da una parte solo pochi
venditori realizzano che il vento è cambiato e cercano di piazzare i
loro immobili ai prezzi massimi, mentre dall'altra i compratori o non
hanno i fondi per affrontare l'acquisto (per via degli alti prezzi e
dell'elevata disoccupazione) o hanno iniziato ad accorgersi dei ribassi
e attendono ulteriori riduzioni o chiedono elevati sconti.
La strategia migliore in questa fase è liberarsi delle proprietà di cui
si dispone (accettando anche di fare sconti) o, se si intende
acquistare, attendere ulteriormente le riduzioni di prezzo o riuscire a
ricevere sconti sostanziali sui prezzi medi ed evitando di indebitarsi
troppo.
Questa fase è riscontrabile attualmente nelle principali metropoli
mondiali (Londra, Parigi, Roma, New York, ecc.) e in buona parte del
mercato americano, soprattutto nelle aree della California e della
Florida.
Mercato del compratore - fase 1
Rappresenta forse la fase più difficile del mercato. La disoccupazione
nell'area è elevata, l'offerta è ampia perché di fronte alla stagnazione
op discesa dei prezzi i venditori vogliono liquidare il prima possibile
le loro proprietà. La caratteristica di questa fase è che gli immobili
restano sul mercato per molto tempo. Molti pensano che questa fase sia
una delle migliori per acquistare ed è vero, a patto di non aver fretta
di vedere il tuo immobile rivalutarsi. Infatti, il fatto di trovarsi in
questa fase non significa che essa stia per finire. Il mercato
immobiliare ha cicli più lunghi del mercato azionario e questa fase
potrebbe durare anche diversi anni. Se acquisti, questo può essere un
buon periodo per i lotti da ristrutturare in quanto è probabile che in
questa fase anche i costi di ristrutturazione subiscano progressive
riduzioni. E' molto importante capire quando questa fase sta per
terminare e passare al "mercato compratore - fase 2". Valuta se
l'occupazione salirà nell'area e ci saranno prossime "migrazioni" di
persone (ad esempio, situazioni interessanti possono essere l'apertura
di un distaccamento di una sede universitaria, l'apertura di un centro
commerciale, iniziative concrete per lo sviluppo del turismo se si
tratta di una zona costiera o di montagna, ecc.)
L'Inghilterra e l'Australia si trovano, attualmente, in questa fase.
Mercato del compratore - fase 2
La fase 1 è terminata e i prezzi hanno smesso di scendere. Se si è in
grado di identificare bene l'inizio di questa fase, questo diventa il
"mercato per milionari". I guadagni ottenibili sono enormi.
Gli affitti iniziano a crescere e l'occupazione è in ripresa. Con il
progredire di questa fase, i prezzi salgono in continuazione e
velocemente.
La caratteristica di questa fase è un generico atteggiamento pessimista
dei venditori che avendo sperimentato un lungo periodo di prezzi calanti
o stazionari guardano a mercati diversi rispetto a quelli immobiliare.
Aprono poche nuove agenzie o addirittura continuano a chiudere quelle
esistenti.
In questa fase, una volta individuata, l'obiettivo è di acquistare
rapidamente. Non significa passare poco tempo a valutare il prezzo e le
condizioni contrattuali, ma non chiedere troppi sconti e non
procrastinare l'investimento in attesa di ulteriori riduzioni dei
prezzi. Non ci saranno.
Una situazione come questa si è avuta in America ed Europa durante la
fine degli anni '90, quando tutti guardavano alla tecnologia.
Attualmente una delle zone che sono maggiormente candidate ad entrare in
questa fase è la Germania, la quale non ha visto grandi aumenti dei
prezzi degli immobili negli ultimi 5 anni.
Primo avvertimento: quando si parla di prezzi degli immobili, è
opportuno ragionare in termini reali. Saranno in molti a dire che gli
immobili, in particolare in Italia, salgono sempre. Ma se c'è una
rivalutazione dell'1% annuo contro un aumento delle retribuzioni del 5%
annuo, di fatto è come se il prezzo si fosse ridotto (in pratica, avrei
avuto bisogno di un numero minore di anni di stipendio per acquistare).
Un buon metodo, è di ragionare in termini di rapporto tra prezzo di un
immobile medio e retribuzione media.
Secondo avvertimento: considera che il mercato immobiliare, sebbene sia
fortemente influenzato da fattori macroeconomici e globali (primo tra
tutti l'andamento dei tassi di interesse), è essenzialmente un mercato
locale. Pertanto, anche in un area con prezzi elevati, ci possono essere
"paesi", quartieri o aree metropolitane sottovalutate e destinate, per
vari motivi, a diventare un "mercato del compratore".
Identificare le fasi di mercato immobiliare è fondamentale per chi vuol
investire o semplicemente decidere quando comprare o vendere. Conserva
questo messaggio e rileggilo quando ti troverai a prendere questo tipo
di decisione...