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CRESME: Il settore delle costruzioni: lo scenario – Roma, 23 maggio 2007

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Assemblea e Comitato Tecnico CRESME – Roma, 23 maggio 2007
1. Il settore delle costruzioni: lo scenario
Il mercato delle costruzioni in Italia, dopo un lungo periodo di crescita,
sembra segnare una fase di “stanca”. Dopo una importante fase di
investimenti iniziata nel 1951 e che si ritiene ad esaurimento nel 2010, e con
un mercato fondamentalmente stabile per il 2007, si prevede una “frenata”
nel triennio 2008-2010.
Questo ridimensionamento potrà dimostrarsi più evidente nel settore
trainante del nuovo residenziale, con un rallentamento delle opere pubbli-
che e deboli riprese nel non residenziale e nel recupero dell’esistente,
inducendo a preventivare per il prossimo futuro un profondo cambiamento.
Per il 2009 si delinea un calo della domanda di nuove costruzioni private,
mentre il surplus (invenduto) potrà creare le premesse per la frenata stessa,
come similmente evidenziato durante le crisi del settore in Italia nel 1990-
1992 e all’estero (in Giappone nel 1997 e attualmente negli USA). La
redditività nel settore costruzioni è comunque tuttora molto alta,
raggiungendo valori anche del 300 % sul costo iniziale.
La stima statistica degli investimenti nelle costruzioni presentava negli ultimi
anni un forte divario tra i dati nazionali ufficiali e quelli ottenuti da Istituti e
Associazioni di settore; questo divario si è ridimensionato nel 2006 in
seguito alla rivalutazione al ribasso da parte dell’Istat riguardo alle abitazioni.
Permane nei dati Istat una sottostima delle opere pubbliche.
I dati statistici evidenziano per il settore residenziale nuovo una
progressione nel 2007 rispetto al 2006: da 331.000 abitazioni a 334.000.
Occorre però considerare che oltre vent’anni fa, agli inizi degli anni ’80, già
si costruivano 444.000 abitazioni/anno.
Attualmente, dei quattro motori del settore costruzioni (residenziale, non
residenziale privato, non residenziale pubblico, genio civile), soltanto la
nuova produzione residenziale, dopo il picco massimo del 2006,
mantiene una crescita economica che, calcolata a prezzi costanti sulla
base dei dati del 1995, permane del + 4,6 %.
2. Il cambiamento prevedibile
Solo una parte dei lavori pubblici già avviati verrà completata (con il
coinvolgimento di 45-70 imprese), poiché le prossime due Finanziarie
dovrebbero tendere a garantire la chiusura delle opere avviate, mentre le
opere in divenire entreranno in una fase di stallo. Rimarranno comunque in
progetto grandi investimenti strategici, quali il rilancio degli aeroporti,
ritenuti meno inquinanti rispetto all’alta velocità.
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Il cambiamento prevedibile coinvolgerà non soltanto gli output delle
costruzioni, ma anche e soprattutto lo scenario a monte. Per rimanere
competitivi occorrerà investire nei settori dell’innovazione, della qualità e
nella filiera dell’organizzazione. Elemento strategico potrebbe risultare il
settore engineering, oggi in grado di offrire un ritorno dell’investimento già
dopo il primo anno.
I progetti di trasformazione del territorio (piani urbanistici e infrastrutture),
sebbene esistano esempi importanti firmati da noti “Archistars”, possono
essere supportati economicamente soltanto dal sistema “partenariato
pubblico-privato”, che rappresenta oggi già il 40 % nell’ambito della
realizzazione di opere pubbliche.
Attualmente le imprese di costruzione stanno assumendo caratteristiche di
“grande distribuzione” (general contractors) a scapito della fornitura diretta, e
si inseriscono in contesti internazionali per acquisizioni da parte di grandi
gruppi.
3. Il ruolo delle PMI
Inoltre il sistema di concorsi-appalti attuale non risulta favorevole all’in-
tervento nel settore delle costruzioni da parte delle PMI che, penalizzate
dagli importi dei bandi di gara e dai requisiti delle SOA, non trovano
condizioni favorevoli per certificarsi; gli interventi passeranno quindi a gruppi
che sempre più frequentemente annoverano nel loro ambito importanti
presenze straniere.
Le PMI potranno trovare una possibilità di rientro sul mercato come sub-
contractors (probabilmente si tratterà di 2-3.000 imprese). Anche sistemi di
PMI con contratti di facility management possono avere uno sviluppo,
superando le richieste di Basilea 2.
4. Il mercato edilizio
Si può presupporre per il futuro un rallentamento dell’espansione urbana
con parallelo aumento del recupero dell’esistente.
Il mercato edilizio attuale riguarda sempre di più gli edifici destinati ai
“servizi”, inaugurando quella filiera costruzioni-servizi che risulta costituire
il mercato più avanzato in Gran Bretagna, da tempo modello di anticipazione
dell’andamento europeo nel settore.
Altri punti di riflessione: ambiente ed energia (tenendo presente il risvolto
“business” che si sta manifestando) ed il cambiamento di numerosi
Regolamenti edilizi comunali, finalizzati ad ottenere un miglioramento della
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qualità abitativa con l’imposizione di “paletti” superabili solo con offerte di
prestazioni tecnologicamente innovative.
Per il futuro occorre consapevolezza dei segmenti di mercato che
possono chiedere una risposta a breve: l’onda-flusso dell’immigrazione e
quella dei baby-boomers.
Quest’ultima, costituita dalle persone che si stanno affacciando all’età della
pensione, può essere soddisfatta fornendo “servizi”, e quindi ricollegandosi
alla citata filiera costruzioni-servizi. L’immigrazione chiede invece principal-
mente abitazioni di proprietà, a fronte di un prevedibile ulteriore flusso
migratorio compreso tra 150 e 200mila nuovi permessi di soggiorno annui.
Si tratta comunque di una fascia di domanda marginale, con una prospettiva
di crescita e di affidabilità simile a quella degli anni ’50 in Italia.
5. I flussi migratori
I flussi migratori portano inoltre a considerare i cambiamenti in atto del
cantiere edile, caratterizzato da una presenza intensiva di immigrati, di cui
almeno un 20-25 % di provenienza extracomunitaria. Di questa presenza
occorre tenere conto nell’ambito della sicurezza sul lavoro (il costo sociale
degli incidenti sul lavoro negli ultimi tre anni è di 4,2 miliardi di euro, pari a
circa l’importo della Finanziaria destinato alle opere pubbliche).
Nel prossimo futuro si potrebbe creare un’inversione nel flusso di lavoratori
immigrati, creando una restrizione dell’attuale disponibilità di lavoratori nel
settore delle costruzioni, a causa del già presente “boom” delle costru-
zioni nell’Est europeo fino alla Turchia e del desiderio dei singoli di
ritornare nel proprio Paese con possibilità economiche e conoscitive adatte
a creare nuove realtà imprenditoriali locali.
6. Conclusioni
Tenendo per certo il calo della domanda nel settore delle costruzioni a
partire dal 2008 e maggiormente dal 2010, si avranno come possibilità:
Mercati di sbocco: Partenariato pubblico-privato - Sub-contractor (per PMI)
- Residenziale nuovo - Residenziale Paesi dell’Est - Filiera costruzioni-
servizi - Recupero dell’esistente.
I volani di cambiamento: Regolamenti edilizi - Internazionalizzazione del
sistema edilizio - Grandi investimenti strategici (vedasi rilancio aeroporti).
Le strategie possibili: Engineering – Qualità - Tecnologia innovativa -
Filiera dell’organizzazione.