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In memoria di Paolo, Macpi per gli amici

Ultimo Aggiornamento: 08/01/2009 23:25
06/04/2007 10:20
 
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Il pensiero di Macpi 1/3
grattarasta - 26/01/2007 0.44

Caro gattocarlo, accolgo con piacere la tua richiesta, non prima però, di dirvi che mi avete commosso con le vostro attestazioni di affetto e stima per Macpi. Grazie, anche per aver raccolto tutti i suoi post. Rimarranno tra le cose piu' care che conserverò di Paolo.

Macpi era un medico ginecologo e andrologo di fama internazionale, . pubblicato sulle riviste mediche piu' importanti vedi The Lancet ed altre.
Malgrado la sua intelligenza e cultura direi enciclopedica , un Pico della Mirandola dei nostri giorni, Macpi, era una persona estremamente semplice. Amava le piccole cose . Una birra con pochi amici, una passeggiata in moto, un chitarra per poter cantare De Andrè , le migliaia di barzellette che ricordava a memoria dall'età della ragione in poi.
E poi i viaggi , possibilmente su 2 ruote, la sua vera passione. Grecia, Spagna, Marocco,Giordania, Israele, Turchia e la Corsica, dove ho avuto il privilegio di conoscerlo, quando sul traghetto per Bastia mi accorsi che la mia moto era caduta sulla sua.
Ecco , una moto, sacco a pelo, tenda e Francesca, sempre.... è questo il Macpi che voglio ricordare..con il suo look sballato, da personaggio dei fumetti , un mix tra Martin Mystere, Corto Maltese e Paperoga in grado di discutere con la stessa facilità di Jung , Franco e Ciccio, ma mai di calcio.

Insomma una persona speciale, rara, di quelle che i libri di storia non citano, ma che riempiono la vita di chi gli sta intorno.
Rileggendo i suoi post, rivivo le nostre conversazioni, animate da un senso di giustizia che non aveva colore politico, elegante nei modi come sempre.. un uomo di altri tempi.

Paolo, ti chiedo scusa se il caso ha voluto che fossi io ha tracciare questo breve profilo. Avresti meritato i poeti più ispirati e parole più adatte.
Ma lasciami l'occasione di ringraziarti per avermi concesso la tua amicizia, per avermi insegnato che se anche una battaglia è persa dall'inizio, vale sempre la pena combatterla, ...che la vita è bella comunque, che basta il minimo per essere felici ...e grazie per avermi regalato il più prezioso dei sorrisi pochi momenti prima che te ne andassi.
Ti saluto, citando parte della tua dedica sul Piccolo Principe che mi regalasti qualche anno fa: .... per crescere non è necessario diventare grandi..

Ciao Macpi see you.

Ragazzi scusatemi per lo sfogo, ma anche se non vi conosco personalmente, vi sento comunque vicini nel dolore.
Fabrizio


La raccolta, in ordine cronologico, di tutti i suoi post in FreeForumZone.
Vedi anche: Il mattone che ha distrutto il mondo - scritto da Macpi

Marco



Il pensiero di Macpi 1/3


21/11/2005 18.58 $Macpi$ Post: 1 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Arieccomi

AMICI !! Eccomi di nuovo con voi. C'ho messo una settimana ad entrare nel forum, tra errori, digitate sbagliate, ecc. Ora ricominciamo.

Ciao


21/11/2005 20.13 $Macpi$ Post: 2 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Cosa accadrà

Volevo farvi notare che, mentre finora l'interesse tra costruttori, fondi immobiliari ed agenti immobiliari è stato comune (Anche se, ovviamente, i modi sono stati molto diversi tra agente ed agente) adesso dovrebbe profilarsi un momento in cui i metodi per ottenere il loro scopo potrebbero essere differenti. In altre parole, i costruttori quello vendono e quello fanno, per cui è comunque loro interesse arrivare sui mass-media con la solita solfa, per cercare di convincere la gente a comprare al prezzo più alto possibile quello che loro vendono. Agli agenti immobiliari, invece, non interessa molto il prezzo a cui si vende, interessa piuttosto vendere. Per questo motivo, sarebbe interesse degli agenti immobiliari che si comninciasse a convincere i proprietari ad abbassare i prezzi per tornare a vedere dei guadagni che in questo momento certamente mancano. Mi sembra un messaggio importante da far recapitare sia alla FIAIP che alla FIMAA per far riprendere il mercato.
Al tempo stesso, questo messaggio scalzerebbe finalmente i luoghi comuni sull'investimento immobiliare. Ci vorrà tanto per far capire che è meglio far affluire sul mercato clientela nuova e fresca piuttosto che starsene lì a raschiare il fondo del barile ?

Ciao

(Ma Admin che fine ha fatto ?)


23/11/2005 20.25 $Macpi$ Post: 3 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Bolla sì, bolla no

Dunque, amici, sediamoci con calma e prendiamo in esame alcuni elementi che definirei di semplice "logica" economica. In questi ultimi tempi può certo accadere, come abbiamo visto, che la speculazione selvaggia possa apparentemente dare torto alle classiche logiche economiche, ma ricordatevi che nessuno di qwuesti fenomeni apparenti può resistere al tempo.
Perchè, dunque, parliamo di "BOLLA" con tale presunzione e sicurezza ?
PRIMO: Se guardiamo al quadro temporale dobbiamo anche chiederci dei "perchè", no ? Ebbene, l'ho già detto, ma mi ripeto: Nel '96,'97 non solo i prezzi erano moolto più bassi, ma i tempi di vendita erano smisurati, anche due anni! Domanda: a parte la speculazione selvaggia, che comprende anche i fondi immobiliari ed i vari investitori, cosa è cambiato rispetto al quadro di quegli anni? Andiamo a scavare e scopriamo che la popolazione (domanda) di Roma, per es., è diminuita, mentre le case costruite e messe in vendita (offerta) sono aumentate esponenzialmente. La logica come risponde a questa situazione ?
SECONDO : Il fatto che la coperta sia corta, lo si vede dal fatto che il mercato degli affitti si sta deprimendo sempre di più, proprio perchè la gente a disposizione del mercato è sempre la stessa, per cui se uno compra, non affitta più, no? Quanti sono coloro che hanno comprato, talvolta in zone da brivido ( vedi Ponte di Nona)con il miraggio di affitti da capogiro, ma che ora stanno con la casa vuota ?
TERZO : Un esempio lampante di "coperta corta" lo stiamo vedendo a Milano, dove stanno preparando la cosidetta "Città della moda", ma molti giornali economici già si stanno chiedendo "chi" ci andrà, se già le aziende si sono trasferite nella parte cosiddetta "povera" dei navigli. Chi va da una parte non può andare dall'altra, così come nel residenziale. LA GENTE NON E' COSI' TANTA.
QUARTO : Secondo la più stupida delle teorie economiche, quando il prezzo di una casa supera le 7-8 annualità di stipendio, siamo in piena bolla (questo lo dicono gli economisti, non gli immobiliaristi !!). Ipotizzando uno stipendio normale intorno ai 15.000 euro l'anno, ciò corrisponde a circa 120.000 Euro !!. Attualmente siamo a 20 ANNI !!!!!
La speculazione può creare tutte le catebe di S.Antonio che vuole, ma non può mettere nelle tyeasche della gente soldi che non ci sono.
Rubando al grande Trilussa "A tizio, a Caio e a tutti quelli fessi, rimasti sconosciuti fino a quanno, nun sò arrivati a un posto de comanno...alla fine della pantomima, ritorneranno fessi come prima".

Ciao a tutti !!!!
(Admin, dove sei ?)


29/11/2005 17.11 $Macpi$ Post: 4 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
A Pepin La Bulle

Caro Pepin, forse non te ne sei reso conto, ma l'articolo da te trovato è una vera e èropria bomba, se riusciamo a farlo arrivare nel posto giusto. Ho tentato di andare sul sito della rivista, ma non ci sono riuscito, bisogna registrarsi e tutto questo genere di cose. Potresti cortesemente fare un "copia incolla", se non ti spiace ?

A presto


29/11/2005 19.09 $Macpi$ Post: 5 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Patetici

Dimenticavo : non vi pare sia un pò patetico dichiarare che "non c'è bolla immobiliare" ma che "Dal 2006 i prezzi cominceranno a calare" ? Per la serie: ci giriamo intorno, ma siamo costretti ad ammetterlo !!! Non solo, ma quelli del Cresme sono delle persone serie, che già da anni tuonano avvertendo che la situazione è delicata ed in bilico, per cui credo che le loro dichiarazioni siano state diverse o, in alternativa, che siano stati "costretti" a non dire quello che realmente pensano in base ai loro calcoli, n'est pas ?

Una piccola osservazione : Ma siamo sui motori di ricerca come erasvamo riusciti a fare prima che quel rompi ci mandasse tutto all'aria ? Mi pare fondamentale, perchè dobbiamo essere visibili !!

Ciao


07/12/2005 18.18 $Macpi$ Post: 6 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Eccomi qua

Come non associarmi di cuore a questo benvenuto ? Seguirà post per un pò di commenti, ma non volevo togliere rilevanza al benvenuto


09/12/2005 11.13 $Macpi$ Post: 7 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
...Non cambia mai nulla ?

Cari amici, non mi pare si possa dire che "non cambia mai nulla". Il problema è che quando si instaura un trend poi esso si può prolungare, ma questo non significa che porti nella direzione giusta. La stessa valenza hanno quelle interviste statistiche in cui si mostrano le opinioni degli italiani. Se andiamo a vedere quello che è successo in campo economico in questi anni scopriamo che sarebbe stato sempre meglio dare retta alle opinioni di una elite (videntemente informata(


09/12/2005 12.06 $Macpi$ Post: 8 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Seconda parte

(Scusate l'interruzione)..Dicevo che sarebbe stato meglio ascoltare l'opinione di una elite piuttosto che di una massa sapientemente gestita e disinformata. Se andate a guardare certe indagini di opinione recenti, vedete che c'è infatti una elite che sostiene di essere sicura del crollo. Il fatto che poi la tendenza in una certa direzione si sia prolungata non significa molto. Mi viene in mente l'opinione di Stephen Roach sull'economia americana : anche lui, poverino, si trova a fare la parte di chi getta un allarme che poi non si concretizza, ma questo no significa che non abbia ragione


12/12/2005 20.34 $Macpi$ Post: 9 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
ATTENZIONE

Attenzione, Attenzione !!!! Prima di tutto le mie congratulazioni a Pepin La Bulle, che riesce sempre a trovare ottimi articoli internazionali e di spessore. Di ricambio, lo invito a non contrattate, mandando piuttosto al diavolo tutti quei vampiri che tentano di affibbiare case che ormai non riescono più a dare come prima, quando la gente era impazzita. Inoltre, Pepin, fai attenzione alla relatività, nel senso che quello che oggi ti appare conveniente tra due anni potrà sembrarti una follia !!
Ma veniamno al motivo del mio richiamo "Attenzione", che si riferisce al fatto che un articolo del genere comparso su di un quotidiano "di sinistra" è veramente scandaloso, anche perchè avrete notato che trucca i dati a favore di una certa esigenza, arrivando anche a citare l'Economist, il quale ha detto, ben diversamente, che questa "è la più grande bolla economica di tutti i tempi", ma loro si guardano bene dal riferirlo.
Quindi, amici miei, DOBBIAMO scrivere in massa al direttore lamentandoci che sul suo giornale si dia spazio ad articoli palesemente di parte come questo e quindi probabilmente "commissionati" a bella posta. In un'epoca di scandali, da Parmalat a Ricucci, scommettiamo che ci ricorderemo di "chi" diceva "cosa" ? Mi raccomando, credetemi, sto passando la voce anche ad altri amici, 8-9 e più lettere che giungono al direttore su di uno stesso argomento sono più che sufficienti per ottenere l'effetto che vogliamo nel senso di una paura del danno che si possa arrecare al giornale stesso.

Fatemi sapere (Io sto preparando addirittura una busta con allegati gli articoli dell'Economist).

Ciao


13/12/2005 18.33 $Macpi$ Post: 10 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
dimenticavo..

Dimenticavo di dire che naturalmente l'articolo è "I prezzi resistono" ed il giornale è naturalmente Repubblica. Lo so che era ovvio, ma rileggendo mi sono reso conto che non l'avevo detto, e poichè è veramente scandaloso (Anche perchè contraddice il loro stesso Turani) URGE rispondere.


22/12/2005 12.22 $Macpi$ Post: 11 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Auguri

Siccome non so se ci sarà il tempo, vi faccio ora tanti auguri a tutti, poichè mi pare chiaro che siamo diventati ormai amici (e non è una parola di poco conto !).
Colgo inoltre l'occasione per congratularmi per gli articoli sui fondi immobiliari tedeschi. Conoscevo già la notizia, riferita su importanti giornali finanziari che abitualmente leggo, e mi aveva colpito per il parallelismo con quello che io avevo già avevo intuito un paio di anni fa. Infatti, avevo denunciato un fondo immobiliare per il fatto che stava chiedendo soldi in un momento di picco del mercato, per cui ben difficilmente al momento di liquidare il fondo gli investitori avrebbero rivisto i loro soldi. E cosa sta succedendo ora in Germania ? E scommettiamo che tra poco sarà la stessa cosa anche qui ?

Ciaooooo


28/12/2005 16.27 $Macpi$ Post: 12 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Altro che Repubblic a !!

Cari amici, come vedete le cose cominciano ad andare in maniera ben diversa da quanto annunciato dal famoso articolo truffaldino su Repubblica, come ben vedete dall'articolo comparso su Yahoo Finanza argomento immobiliare e data 23 dicembre sul mercato americano. Vorrei allegarvelo, ma NON HO CAPITO COME DIAMINE FATE !!!! ( Me lo fate cotesemente sapere cpme fate ad allegare tutti quei belli articoli che basta cliccarci sopra e ti compaiono ? )

Ciao ed ancora auguri


12/01/2006 19.46 $Macpi$ Post: 13 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Soft landing ?

Temo che tutti coloro che preannunciano un soft landing hanno interesse sull'argomento. Si tratta o di immobiliaristi che sperano ancora, non so in base a quale logica, di riuscire ad attrarre investimenti, oppure di economisti con una veste "istituzionale" che tentano di evitare il "panic selling" con le conseguenze del caso. Sono d'accordo invece con chi sostiene che ci sarà un periodo di ingessatura, in cui il crollo ancora non si vede per la tignosa tenacia dei proprietari che difficilmente potranno credere che quello che stanno vendendo ora vale meno di prima. Ma state tranquilli, perchè è come una diga. Non appena si formerà una breccia, e cioè si cominceranno a vedere notizie sul calo del mercato, allora tutti si precipiteranno a vendere, altro che "soft landing". D'altra parte, lo ripeto, successe la stessa cosa in borsa, no? Le previsioni, amche allora erano per il famoso "soft landing", ma non mi pare che andò proprio così.
Infine, volevo aggiungere a quanto scritto magistralmente dal nostro Mr Zen, che quando accadrà che la gente non potrà vendere perchè non recupererebbe la quantità di soldi da restituire all'istituto di credito, accadrà semplicemente che questi soggetti, resisi conto che il mutuo residuo è superiore al vaolre della casa, semplicemente smetteranno di pagare, attendendo che la banca si prenda la casa ma, per qualche anno, staranno dentro gratis senza pagare neanche l'affitto. Questo è ciò che le banche paventano di più e che provocherà una grossa stretta creditizia sull'erogazione dei mutui. A quel punto, mi viene da ridere su come pensano di sostenere un mercato reso folle ed inarrivabile dalla speculazione. Quando allora si dovrà andare a cercare acquirenti col lanternino per una offerta resa esuberante dalla follia, allora rideremo (Noi !)


13/01/2006 16.23 $Macpi$ Post: 14 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
A Mad

Mad,non ti preoccupare, è successa la stessa cosa a me col tuo primo post.!!

Ora devo correre, farò un commento alle tue giuste osservazioni nel prossimo post.


23/01/2006 20.08 $Macpi$ Post: 15 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Risposta

Caro Mad, scusami se ho aspettato tanto per rispondere, come avevo promesso, ma il mio tempo è drammaticamente limitato, ed un conto è leggere i commenti sul forum ed un altro scrivere. Le tue osservazioni sui cicli immobiliari le ho trovate veramente intelligenti ed è sicuramente vero che mancano dati di precisione paragonabile a quella dei mercati finanziari. Abbiamo quindi pochi dati da analizzare, che però elaborati con un pò di logica un poco ci possono aiutare. Per esempio, per quanto riguarda il passato recente, come spesso riferisco, abbiamo il dato della bolla immobiliare di fine anni '80. Non vorrei sbagliare, ma a me sembra che quella sia stata la prima bolla immobiliare della storia del dopoguerra (Almeno in Italia). La prova che si trattasse di una bolla sta nel precipitare dei prezzi successivamente ad essa. Ora, l'importanza di questa recente bolla (Sulla quale, se avete fatto caso, tutti cercano di gettare acqua sul fuoco e, quando vi fanno cenno, si limitano a dire "una leggera limatura dei prezzi", quando nela realtà fu uno sfacelo)risiede nel fatto che ci dà le armi necessarie per dare torto ai sostenitori della stupidissima teoria "ila mattone non crolla mai". Primo elemento da giudicare : questa bolla fu violenta, ma molto corta, e provocò la caduta che conosciamo e che si protrasse per 5-6 anni. Secondo l'Economist, la gravità di una bolla può essere messa in relazione con la sua durata. A questo aggiungiamo le più volte ricordate previsioni del Cresme sul calo della fascia di popolazione "in età da acquisto di casa" per i prossimi vent'anni e la costruzione selvaggia a cui abbiamo assistito e che è ancora in corso. Francamente (E qui mi rivolgo anche a Sergiocurini, che mi sembra il più sfiduciato)non mi sembra che le conclusioni cui si possa arrivare siano così variabili, se non in malafede.

Ora mi dispiace, ma devo andare, non prima di esseremi congratulato una volta di più col nostro Mr.Zen per la sua capacità "segugia" e le deduzioni.

Ciao a tutti


24/01/2006 19.39 $Macpi$ Post: 16 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
La bolla passata e presente

Poichè vedo che comincia sempre più ad aprirsi un varco a proposito della ricordata bolla dei primi anni '90, mi sollucchera parlarne ancora. Prima di tutto ha perfettamente ragione Frank. In particolare, ho visto con i miei occchi accadere le vendite al di sotto del prezzo catastale cui fa riferimento Frank, altro che "leggera limatura" dei prezzi !!! Poi, ha ancora ragione Frank quando sostiene che la vera bolla è iniziata nel 2001-2002. Infine, vorrei aggiungere alle motivazioni da lui riportate una n.5 di cui ho già parlato e che in un dato momento è stata, credetemi, la più importante: I FONDI NERI IN LIRE. Anzi, vi ricordo che la legge sul rientro dei capitali è stata fatta in quel momento a bella posta, per sciacquare un pò di soldi che altrimenti non potevano essere convertiti in euro, ma i soldi in grande parte stavano già qui, non all'estero ! Poi, la speculazione e la stupidità(che sono sempre i grandi motori dei disastri economici) hanno fatto il resto.
Ma, tornando a quello che è successo dopo i primi anni '90, vi siete fatti un quadro della situazione reale ? Guardate che per aversi un crollo dei prezzi come quello che è accaduto si deve avere a che fare con un mercato veramente asfittico, in cui la domanda sia paurosamente carente. Eccovi quindi il quadro che io mi sono raffigurato (Questo piacerà a Mr. Zen):
- L'immobiliare a fine anni '80 languiva piuttosto, e tutti si spiegavano il fatto con una discreta saturazione del mercato in un paese in cui la popolazione dava chiari segni di calo. In più, non c'era una grande interesse per l'investimento immobiliare, date le rogne cui si andava incontro con gli affitti ecc.
- In questo clima, si è improvvisamente formata la bolla, grande e violentissima (Secondo me più violenta di quest'ultima) che ha portato i prezzi fuori della realtà e, quel che più conta, senza nessun motivo, senza cioè alcun incremento demografico.
- Al momento di fare i conti con la realtà, "si è scoperto che si è compèrato a prezzi troppo alti" (Uno dei tanti titoli del Sole 24 Ore dell'epoca). La bolla aveva quindi gonfiato un mercato di per sè asfittico, ed era quindi normale che i prezzi recuperassero il contatto con la loro realtà. Quindi, dal '92 al '98 i prezzi stavano semplicemente recuperando il loro livello reale, quando in questo contesto si è inserito l'improvviso calo dei tassi. Ora, a me pare normale che consegnare ad una popolazione abituata a tassi degni del peggiore degli strozzini un livello di tassi che si doveva avvicinare all'Europa non poteva non causare una leggera ripresa del mercato.
- Ma poi è arrivata l'Euro, e con essa il problema dei fondi neri ( Chi sapeva ha cominciato a prendere le sue precauzioni già nel '98-'99), dopodichè, del tutto casualmente, è scoppiata la grave crisi economica, con le conseguenze che tutti conosciamo e di cui abbiamo più volte parlato.
-Quindi, direi che la bolla attuale si è inserita nella fase di "sgonfiamento" della bolla precedente,non consentendone il completo e fisiologico afflosciamento e mascherando quindi completamente quale sia la reale richiesta del mercato italiano. Ma il solo fatto che per molti anni i prezzi siano calati in maniera drammatica ci fa intuire quale sia la reale entità della richiesta immobiliare nel nostro paese.
- Se ora a tutto questo aggiungete la speculazione selvaggia dei costruttori che ha aumentato a dismisura l'offerta, capite perchè sostengo che il botto sarà più grosso del precedente del '92, e stavolta non si riprenderà più, a mio parere (Naturalmente a bocce ferme, perchè il futuro non è mai ipotecabile).

Vi saluto tutti caramente


24/01/2006 19.46 $Macpi$ Post: 17 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
A mr Zen

Caro amico m io, come spesso capita stavamo scrivendo insieme e tu hai postato prima di me, per cui non potevo fare riferimenti a qualcosa che non avevo ancora letto. Ora che ho chiarito, mi congratulo una volta di più con la tua analisi.

Ariciao


01/02/2006 20.18 $Macpi$ Post: 18 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Agenzie immobiliari

Ragazzi, evitiamo polemiche sterili in un momento in cui invece dobbiamo agire compatti nelle direzioni giuste. Caro Sergio, mi sembra evidente che il panorama è più o meno questo : se il mercato tira, gli agenti immobiliari non possono fare a meno di adeguarsi ai prezzi gonfiati, altrimenti perdono i mandati e non lavorano più. Caso mai è adesso che stanno agendo in maniera stupida, come già diceva più volte il nostro mr Zen, poichè non sanno capire che il vento è cambiato e che il pericolo di una sfilza di case invendute e di guadagni inesistenti si sta facendo pericoloso per loro. In momenti del genere, invece di continuare a farsi una stupida concorrenza dovrebbero agire di concerto per far abbassare i prezzi e favorire la ripresa del mercato. (A proposito del mercato, è chiaro che a parità di compravendite i prezzi non possono calare, ma siccome io non credo che sarà così e che anzi andremo al di sotto delle 600.000 compravendite del '96, non mi pare affatto assurdo un calo dei prezzi del 50%).

Salutoni


14/02/2006 17.38 $Macpi$ Post: 19 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Fondi immobiliari? Se li conosci li eviti

Visto che il mio mr.Zen mi chiama, io rispondo. Bene, amico mio, sappi che già due anni fa io ho fatto uno studio e, con l'occasione, preparato un piccolo dossier, sui fondi immobiliari. La cosa, in particolare, riguardava il fondo Tecla di Pirelli RE. Le cose stavano più o meno in questo modo: io ti vendo oggi (momento di massimo picco dei prezzi) una fetta del mio patrimonio immobiliare affittato. Quando andremo poi a vendere questi immobili, se non troveremo un compratore, io potrò invocare ( vedi prospetto informativo)un "periodo di grazia". In più, sapete a chi sono affittati questi immobili di proprietà del fondo ? Ma naturalmente a Telecom ! Insomma, io all'epoca definii questa faccenda come "la Parmalat" del 2010 (non vorrei sbagliare, ma mi sembra che questo fondo avesse durata settennale)in quanto mi pare evidente la possibilità che chi ci ha messo i soldi non li riveda.
A tale proposito, trovo semplicemente scandaloso il comportamento di Repubblica e del suo giornalista Adriano Bonafede, che ha pensato bene di tranquillizzare il pubblico in seguito ala notizia sul famoso fondo immobiliare di DB, spiegando che da noi queste cose non possono accadere perchè i fondi immobiliari sono chiusi (nel senso che sei fregato!).
Infine, qualcuno si è chiesto come mai, in un momento in cui i titoli a reddito fisso rendono così poco ed è difficile trovare sfogo alla enorme liquidità circolante, le quotazioni dei fondi immobiliari stiano tutte sotto il prezzo di collocamento ?

Infine, vi invito tutti a scrivere a Repubblica lamentandovi del fatto che, proprio sotto elezioni, un quotidiano di sinistra si permette di sponsorizzare ripetutamente fondi e mercato immobiliare. Alla faccia dei ven duti!!!


21/02/2006 19.00 $Macpi$ Post: 20 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
E' ora !!!

Cari amici, una sola oservazione: SCRIVETE AI GIORNALI, è il momento giusto. Dovete scrivere al Direttore del Corriere e di Repubblica, manifestando il vostro disappunto per "certi" articoli. Nella forma, cercate delicatamente di far capire che dalle notizie che arrivano si potrebbe essere poi accusati di informazione distorta che, in un momwento in cui Cirio, Parmalat & C ancora risuonano nell'aria, non è certamente gradevole. Quattro-cinque lettere in questo tono, vi assicuro, faranno passare la voglia di seguire una certa direzione o di obbedire alle telefonate di Puri Negri.

Ciaooo


24/02/2006 21.31 $Macpi$ Post: 21 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
A Marco

Sappi che gli unici dati "veri" sono, come sempre, quelli diffusi dal Cresme alla Borsa Immobiliare in occasione del RIMI, che parlano di un aumento dell'1% nel 2005. Nel contempo, nella stessa occasione, il Cresme ha espresso preoccupazione per l'eccessivo numero di alloggi che sono stati costruiti e sono ancora in costruzione.
Successivamente a quersta notizia, poi, ogni imbecille che aveva da dire la sua l'ha detta, ma sono solo dei buffoni, prova ne sia che i dati di Tecnocasa non corrispondono a quelli di Gabetti e quelli di Nomisma non corrispondono a quelli di Professionecasa, e così via.
La verità è una sola: un mercato in cui i prezzi sono folli (venti anni di stipendio!!) si regge solamente quando ad esso corrisponde una domanda altrettanto folle, esattamente come in borsa. Quando la domanda torna ad essere normale, sia in senso numerico che come potere di acquisto, anche i prezzi tornano normali.
Augh, grade capo !!!


13/03/2006 20.08 $Macpi$ Post: 22 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
A Serix

Dici bene, caro Serix. Con poche parole hai centrato il punto della situazione, dicendo "Ma che siamo matti ?". Ma siccome in materia economica la follia non esiste e siccome 3-400.000 euro sono, per l'appunto, una follia inaccessibile, le cose non possono non cambiare, anche perchè voglio ricordare che se parliamo di inaccessibilità non ci riferiamo ai braccianti agricoli ma, a questi prezzi, ai professionisti et similia. Per quanto riguarda inoltre la famosa faccenda di "chi ha già comprato", a parte la rabbia che si può provare nei loro confronti (Se non ci fossero stati le cose sarebbero andate diversamente), comunque la cosa non è grave come sostengono i DS (Ma dov'erano i DS quando si doveva avvertire la gente di non comprare perchè c'era la bolla in corso ?), poichè quando i prezzi caleranno di molto, come già preannunciato da Shilling, la genet semplicemente ridarà la casa alla banca, che se la ritroverà sul groppone.
Ciao


16/03/2006 19.37 $Macpi$ Post: 23 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
A Frank

Caro Frank, non solo stai sostenendo una tesi sacrosanta, ma le cose vanno molto al di là dei calcoli che tu hai fatto. Infatti, se la tua rata scende così tanto per una differenza di "soli" 50.000 euro, pensa un pò di quanto si abbassa in conseguenza di un "vero" calo di prezzi che riporti gli immobili ad un livello di abbordabilità (Vi faccio notare che le richieste in questi ultimi mesi hanno rasentato veramente la follia).
Già una ricerca di un anno fa su Panorama aveva fatto rilevare la stessa situazione, e cioè che il calo dei tassi aveva agito ben poco sulla rata del mutuo, in confronto a quanto lo aveva fatto aumentare il lievitare dei prezzi.
Naturalmente, la tesi dei "tassi bassi che rendono accessibile la casa alle giovani coppie" è sposata da tutti coloro che cercano a tutti i costi di convincervi a comprare, e purtroppo c'è chi c'è cascato, così come c'è chi pensa che Nomisma dica la verità. Allo stesso modo, anche qualche anno fa c'erano società che consigliavano "certi" investimenti in borsa, no?
Le previsioni di Nomisma sono paragonabili a chi fa le previsioni del tempo dopo aver aperto la finestra al mattino. Non solo, ma come si fa a non capire che, come ho già detto più volte, se si sostiene che i tempi di vendita si allungano e che aumenta lo sconto che il venditore deve fare al compratore, in base a quale astrusa logica economica i prezzi possono continuare ad aumentare ? Se questo non è prendere per fessi gli ascoltatori !! Alla luce di questo, qualcuno è in grado di spiegarmi come si può sostenere che un soggetto del genere dica la verità ?
Gradirei una risposta, perchè se si fanno affermazioni del genere bisognerebbe anche assumersene la responsabilità (A meno che chi è intervenuto in tal senso non abbia qualche interesse in merito, naturalmente !)

Ciao


16/03/2006 20.10 $Macpi$ Post: 24 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
A Blec

Caro Blec, non ho voglia di fare polemica, e spero che tu sia solo un personaggio che ha il nostro stesso punto di vista ed il nostro interesse ma con ottiche solo più pessimistiche. Ti voglio chiedere una cosa, per spiegarti come mai i "soloni" di questo forum sono arrivati a queste conclusioni: Ti sei mai chiesto come facevano, alcuni anni fa, in pieno "boom" dei titoli tecnologici, ad esistere dei soggetti (Li vogliamo chiamare soloni ?)che chiamavano follia quello che stava accadendo e prevedevano un brutto crollo ? Come facevano ? Avevano la sfera di vetro ? Erano dei Nostradamus ? No, molto più semplicemente seguivano la logica e la loro perizia economica senza farsi fuorviare da quello che stava accadendo e dalle fesserie che venivano dette. Ecco perchè avevano ragione. In quel caso, si trattava di titoli dai fondamentali disastrosi, il cui unico incentivo era "la promessa di guadagni futuri". Proprio perchè il discorso non reggeva venne coniato il termine di "New economy" per far credere che le comuni regole economiche non andavano più applicate nel caso di quelle società. Anche allora, per anni, qualcuno avrebbe potuto pensare che i soloni avevano torto, poichè le loro previsioni non si avverravano, ma il tempo conta poco rispetto alla ineluttabilità.
Ogni mercato ubbidisce alle leggi economiche, l'ho detto più volte, ed il fatto che la situazione sia andata avanti inalterata per molto tempo non significa affatto che non si inverta, come accadde per la new economy. La domanda è una sola : c'è una logica di aumento reale della domanda ? Se è sì, allora gli aumenti di prezzo sono giustificati, se è no, allora si tratta solo di speculazione, che così come è arrivata se ne va, lasciando tanta gente col famoso cerino in mano. La speculazione è una cosa, la domanda reale è un'altra, ed è solo questa che può veramente sostenere un mercato.


17/03/2006 20.39 $Macpi$ Post: 25 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
A Blec

Caro Blec
Le tue osservazioni sono in ogni caso calzanti, e come giustamente ha detto fab 10, in questo forum si discute e non si salta addosso a nessuno. In più, ti esprimi con educazione e pacatezza, per cui è sacrosanto tentare di darti una risposta.
A) Riguardo alla tua prima osservazione, dipende secondo me dove la collochi in senso temporale. Se la riferisci al 2004, sono senz'altro d'accordo con te che è una balla, ma se la riferiamo a tempi recenti (fine 2005-2006) ti ricordo che alcuni di questo forum riportano dati reali di calo dei prezzi (iniziale, per carità)e che alcuni hanno dati che ricavano dal proprio lavoro, per cui non vedo perchè dubitarne, no? Direi che se le tue convinzioni derivano da quello che leggi nelle vetrine delle agenzie imobiliari potrà senz'altro sembrarti così, ma ti assicuro che quello è un dato falso e, anzi, sappi che tra agenti immibiliari si sta già discutendo se non sia il caso di evitare una tale esposizione pubblicitaria falsa, perchè spinge i clienti a chiedere cifre impossibili che poi si traducono, per l'agente immobiliare, in un lavoro inutile.
B)Lo scoppio di una bolla immobiliare non si vede nel cielo nè si sente il rumore nè è così rapido da notarlo improvvisamente. Questo però non significa che ci sia la possibilità di una stabilizzazione dei prezzi nè di un "soft landing", come sostengono gli operatori del settore, a causa del terrore che se li porta via. Quando il mercato raggiunge prezzi folli in virtù di una domanda speculativa che si aggiunge a quella fisiologica, è la sottrazione di tale domanda che determina il crollo. In questo caso, poi, probabilmente accadrà che la domanda speculativa, oltre a sottrarsi dal peso della domanda, determinandone quindi un brusco calo, si trasferirà in parte nel settore offerta, che si troverà già inflazionato dal nuovo appena costruito e che è già in eccesso (queste non sono parole mie, ma del Cresme ti faccio notare, che come fonte è piuttosto autorevole, no?). Perciò, diciamo che, se non vogliamo definirlo uno "scoppio", è però iniziata una fase discendente di inversione del ciclo che, in base ad una serie di dati, dovrebbe portare ad un pesante ridimensionamento dei prezzi. Sull'entità del ridimensionamento e sulla tempistica nessuno si può esprimere, ma si possono fare solo ipotesi, qui ti dò ragione, ma mi sembra che comunque le ipotesi in tal senso siano più logiche e prevedibili delle affermazioni di parte di Nomisma, Tecnocasa, Gabetti, Puri Negri ecc.

Ho più volte ricordato su questo forum che se nel '97-'98 il punto d'incontro tra domanda ed offerta era al punto X e determinava un certo prezzo, da allora osserviamo che la percentuale di proprietari è aumentata, l'offerta di case nuove è aumentata a dismisura, la popolazione è un pò calata ed un pò calate sono anche le sue disponibilità economiche. Gradirei sapere da te dove porta un ragionamento del genere.

Con amicizia ti saluto


21/03/2006 20.29 $Macpi$ Post: 26 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Dove vogliamo arrivare ?

A parte che sono d'accordo con Frank, mi sembra che gli osservatori di questa situazione si dividano in due grandi fazioni: Chi ha assistito al '92 e chi no. In pratica, mi pare che ci sia in alcuni una certa resistenza a credere che il mattone possa calare anche del 50%, mentre chi a questo fenomeno ha già assistito sa che può accadere benissimo.
A questo vorrei aggiungere un commento sul discorso tassi. Ogni volta che si parla dell'effetto tassi sul mercato immobiliare si tende a gettare a bella posta acqua sul fuoco, con affermazioni del tipo:"La rata si alza solo di..."ecc. ecc. A parte che se è così sarebbere ingiustificate le preoccupazioni di Blec, ma si vuole a tutti i costi non far notare che l'aumento dei tassi ha un altro effetto, ben più dirompente sul mercato immobiliare, cioè fa sì che chi investe soldi scelga altre vie, molto meno rognose ed altrettanto remunerative. Quante volte avete sentito qualcuno dire: "investo in un appartamento perchè in banca non mi danno niente.."Bene, se io riesco ad alzare un bel 3% dal mio capitale, chi me la fa fare ad investire in immobili, quando la cifra è oramai la stessa, se non addirittura inferiore? Ecco cosa bloccehrà il mercato.


21/03/2006 20.36 $Macpi$ Post: 27 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Commento a Blec

Sostenere che i prezzi nel 2004 non erano gonfiati perchè sono aumentati ancora è veramente fuorviante. Mi ricorda le parole di Buffett :"Il motivo più stupido per comprare un titolo è perchè sta salendo". Quando titoli come Tiscali stavano a 60 euro, c'era chi gridava alla follia, e costoro sono stati messi a tacere dai difensori del titolo quando poi è andato a 90 e a 120, ma oggi sta a 3-4 euro, e se andiamo a guardare i fondamentali, si capisce che il valore vero è quello di oggi. Le regole sono sempre le stesse per tutti i mercati. Chi girdava alla follia per Tiscali era la stessa persona informata e di buon senso che grida alla follia per l'immobiliare di oggi.


22/03/2006 18.58 $Macpi$ Post: 28 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
A Blec

Scusa Blec, ma non mni pare che nessuno ti abbia dato dell'incompetente o del maleducato nè abbia preteso un tuo allineamento d'opinione. Olly ti ha caso mai fatto notare che in questo forum nessuno pretende di fare l'oracolo ma, anzi, ognuno è in cerca di opin ioni per confrontarsi. Ti è stato soltanto detto che esprimersi in neretto equivale ad urlare. Francamente, questa non la sapevo, ma per me puoi anche continuare a farlo, non mi importa molto, e non mi sembra vi sia alcun motivo per cambiare i toni del forum.
Nessuno qui ha intenzione di insultarti, però tu non ti puoi alterare se ci sono scambi di opinioni alle quali puoi tranquillamente rispondere.


22/03/2006 19.00 $Macpi$ Post: 29 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
La bolla immobiliare

Dimnenticavo: per quanto riguarda l'espressione "La bolla immobiliare è finita", temo che l'abbiate interpretata male, perchè io ho capito, al contrario, che il significato è che la bolla immobiliare sta esplodendo, cioè c'è u una stasi delò m ercato.


23/03/2006 20.12 $Macpi$ Post: 30 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
A tutti

Bravo, Osservatore critico. Stavo per fare io un commento alle (come sempre) sacrosante osservazioni di Mr. Zen, ma mi hai preceduto. Vedo che altri cominiciano ad accorgersi di un fenomeno che avevo già fatto notare molto tempo fa, e cioè la carenza numerica. In pratica, è la classe media che sostiene i consumi, e ciò vale per qualsiasi cosa. L'offerta all'interno di una grande città come Roma è invece talmente abbondante da non poter essere soddisfatta dalle clsassi più abienti. risultato di ciò : l'invenduto si accumula, fino a che il prezzo non torna a livelli di abbordabilità da parte della clase media!!
Caro rafrdr, l'articolo QUICASA che è stato linkato è sì imbarazzante, ma per quanto è stupido ed incompetente in tutti i suoi aspetti. E' proprio scritto per la serie :"inventati a tutti i costi qualcosa". Questo però dimostra una volta di più quello che stavo dicendo a Blec, e cioè che bisogna rendersi conto che le argomentazioni di chi sostiene il mercato immobiliare sono sempre più farneticanti e contradditorie, non ultima la recente comunicazione di Nomisma sui dati 2005, in pieno contrasto con i dati comunicati dal borsino immobiliare e dal Cresme!!
Insomma : 2quousque tandem"!


25/03/2006 13.31 $Macpi$ Post: 31 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Basta !

Per favore volete scrivere in massa a Repubblica dicendo che siete stufi di continuare a comprare un giornale che continua da mesi a prendere in giro i lettori sul mercato immobiliare ospitando le farneticazioni di Nomisma e degli altri osti ? Se vogliono fare un articolo serio sul mercato immobiliare, come mai non intervistano De Cecco o il prof. Bruni ?
Ma come si può continuare a sostenere che aumenta lo sconto ma i prezzi aumentano ?
(Per inciso: essendo Nomisma una creatura di Prodi ed essendo Repubblica un giornale di sinistra, fate notare che con queste osservazioni Prodi non ci fa una bella figura !)

Ciaoo


27/03/2006 19.53 $Macpi$ Post: 32 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
...manica di buffoni

Ma vi rendete conto o no con chi abbiamo a che fare ? A parte che Breglia si chiama Mario e non Franco (Una cretinata, ma un piccolo rilievo sulla precisione dell'articolista) qui ci hanno preso tutti per imbecilli. Arrivano a citare dei dati catastrofici spacciandoli per ottimistici. Ragazzi, sveglia ! Il dato di 600-650.000 compravendite corrisponde esattamente al dato avutosi nel 1996, considerato l'anno "horribilis" del mercato immobiliare !! Ed infatti il sig. Breglia, che questo lo sa benissimo, si preoccupa di mettere le mani ulteriormente avanti, con la frase "Il suo valore non coincide semplicemente con quello di mercato, ma si carica di un valore superiore" In pratica, non ti preoccupare se la casa la paghi il doppio, l'importante è che hai risolto il tuo problema abitativo. Mi dà sui nervi, perchè questa è la classica frase che si sente dire in giro o da chi ti deve convincere a comprare o da chi ha comprato ed ha capito di avere preso una fregatura.
Non solo, ma se leggete tutti i dati riportati nel forum e li mettete insieme, la sensazione che ne ricavate è quella di una barca che fa acqua da tutte le parti, con Nomisma che getta un'ipoteca sul futuro ma non dice su quali dati la basa, ma in compenso afferma che se tutti coloro che hanno investito si mettono sul mercato, allora la bolla scoppia per davvero.
Aggiungo ancora che la rendita ai prezzi attuali non arriva neanche lontanamente al 5% lordo, ma a fatica supera il 3%, ma stismo parlando di LORDO ! Vedete bene che se prendiamo il dato netto sono già oggi più convenienti i titoli di stato.


28/03/2006 11.18 $Macpi$ Post: 33 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
A Frank e Osservatore critico

Ragazzi, per piacere, non ci mettiamo a discutere fra di noi, perchè ci fa solo perdere tempo. La politica la conosciamo tutti, no? Di pulizia lì non ce n'è. per cui lasciamoli perdere certi discorsi. Berlusconi si è approfittato della bolla immobiliare per mettere per strada tanta gente che aveva fatto affidamento sull'affitto "sicuro" delle case degli enti, ma la sinistra è stata a guardare e non ha fatto niente. Solo ora si è ricordata del fenomeno preoccupandosi che, se il mercato cala, tanta gente si troverà a pagare una casa che vale molto meno. Ma prima dov'erano i signori, quando io ho scritto a Ballarò denunciando in maniera motivata la bolla immobiliare ? Ci voleva tanto a lanciare un comunicato avvertendo di non comprare ? E come mai Repubblica, più di altri giornali, sta prestando le sue pagine ai fondi immobiliari ?

Come vedete, non si salva nessuno, no?


31/03/2006 19.47 $Macpi$ Post: 34 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Mi raccomando..

Cari amici, volevo solo dirvi che ho appena scritto al Manifesto, accusandoli di asservimento al potere economico di cui Nomisma è un chiaro rappresentante. Vedete di fare la stessa cosa in tempi rapidi e, se possibile, fatelo anche con Repubblica. Vi ricordo che siamo sotto elezioni, per cui l'efficacia delle vostre lettere ne risulterà molto amplificata.

Ciao


09/04/2006 22.58 $Macpi$ Post: 35 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Basta

...I prezzi aumentano di poco ma aumenta lo sconto...Le compravendite scendono a 600.000 ma i prezzi si mantengono.. Ragazzi, basta, non se ne può più. Vogliamo comunicare a costoro che non possono continuare a scrivere fesserie senza sputtanarsi ?


02/05/2006 19.55 $Macpi$ Post: 36 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Ancora non ci siamo

Eccomi qua, dopo una lunga assenza...giustificata, ve l'assicuro!Dopo i convenevoli, diretti naturalmente soprattutto al nostro Mr.Zen, faccio solo un piccolo interventino. Vi faccio notare che quello che non va nella lista che il nostro amico si è preso la briga di spulciare, e col quale mi comgratulo, è che manca completamente la proporzione di prezzo che dovrebbe essere rispettata fra i quartieri di Roma,con l'assurdità che si può trovare una richiesta superiore a via Foscari rispetto a Corso Trieste. Esiste in questo discorso anche un problema di target, nel senso che io posso anche pensare che quartieri come i Parioli o corso Trieste abbiano un target danaroso (Ma c'è un limite anche a questo), ma non via Foscari!! Vi assicuro che ormai più di 1.000-1.100 euro non si possono chiedere di affitto, ed allora qual'è la resa economica di un appartamento a questi prezzi ? l'1% ?
Per questo dico semplicemente che nessuno può fare previsioni in una situazione del genere. Io non so se l'ipotesi di un calo del 10% al mese sia un'ipotesi realistica oppure no, quello che so è che quando i prezzi cominciano a calare vuol dire che la domanda folle è terminata e so che era quello che ha portato i prezzi a certi livelli.
In passato, ho visto gente comprare Tiscali a 60 euro perchè gli sembrava un affare colossale comprare a metà prezzo, peccato che non si erano fatti la domanda di quale fosse il prezzo giusto !! Così anche adesso, non dimentichiamoci di faci la domanda di quale sia il prezzo giusto, che dipende sempre e soltanto dal livello degli stipendi. Esso, in base alle leggi economiche, non può superare le 7-8 annualità (Ed è già elevato così).
Ciao a tutti


09/05/2006 12.42 $Macpi$ Post: 37 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Bravi tutti

Cari amici, per quanto riguarda la discussione che si è aperta, se cioè siano più importanti, nella creazione e nel crollo della bolla, i soggetti "mutuatari" o gli investitori, temo che siano vere tutte e due le ipotesi, con una prevalenza, però, verso l'ipotesi "investitori". In questo senso, hanno ragione coloro che hanno intravisto nell'aumento dei tassi un elemento importantissimo, e cioè l'aumento di redditività dei titoli a reddito fisso. Questo oltretutto spingerà, come già avevo detto più volte, molti soggetti a rivendere il bene in cui hanno investito.
Bravo Roxpao, che ha focalizzato un importante elemento psicologico. La genete, purtroppo, fa fatica a demolire i muri che ha nel cervello.
Ottimo Frank, ritengo che il tuo spulciare nel sito di Scenari Immobiliari abbia apportato al sito un elemento importantissimo su cui lavorare, anche in termini di sputtanamento dei giornali.

Concludo con un appunto a Dubbioso ed agli amici che hanno già commentato la sua osservazione: mi dispiace, ma non sta in piedi! Dubbioso, per sostenere la tesi della convenienza, tu fai il paragone tra il prezzo di un immobile acquisito in un momento di bolla con il valore dello stesso immobile in un altro periodo di bolla, cioè adesso!! Ma se, come noi tutti qui supponiamo, altrimenti non staremmo scrivendo in questo sito, e come tu stesso supponi, il valore del tuo immobile calasse, diciamo, di un 30-40% (Come appunto accadde nel '92) dove andrebbe a finire la convenienza del tuo investimento ? Certo, è ovvio che ti rimane in tasca, come tu hai giustamente rimarcato, l'entità dell'affitto risparmiato, ma mi pare che la cosa si ridimensioni non poco, no ?
Quindi, mi pare che si debba riaccendere il discorso dell'importanza del timing


10/05/2006 12.42 $Macpi$ Post: 38 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Che succede ?

Non ho ben capito come, ma il discorso si è un pò arrotolato e vorrei cercare di renderlo di nuovo lineare. Io non ho contestato le affermazioni di Dubbioso, ho contestato soltanto il suo sostenere la convenienza di acquistare casa in un momento di bolla, perchè se poi non ti arriva a breve un'altra bolla, come è attualmente successo, piangerai calde lacrime e rimpiangerai l'affitto !! Anzi, a tale proposito, riprendendo le osservazioni di fab 10, vorrei ricordarvi che le prospettive generate dai grafici del Cresme, basate sulla "benzina" del mercato immobiliare, che è la situazione demografica, sono tutt'altro che confortanti, per cui chi acquista adesso avrà serie difficoltà ad attendere un'altra bolla nel'orizzonte temporale.
Per il resto, le osservazioni di Dubbioso non sono sbagliate: la bolla è stata senz'altro la risultante di molti fattori, tra cui anche quelli riportati da lui, cioè la ricerca dell'investimento a tutti i costi.


10/05/2006 12.50 $Macpi$ Post: 39 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Dimenticavo....

Dimenticavo di congratularmi con De Bonis per l'apporto di informazione economica che sta dando al sito.
Per il resto, io resto del parere di Gary Shilling, che poi è solo una conseguenza logica: qualsiasi mercato, quando viene gonfiato senza un motivo reale, è destinato a crollare sotto il suo stesso peso.


10/05/2006 19.01 $Macpi$ Post: 40 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
a mr ZEN

Caro amico mio, la tua idea dell'open source è splendida. Farò il possibile per proporti in tempi brevi qualche articolo.

Ciao
[Modificato da marco--- 08/01/2009 23:23]
06/04/2007 10:21
 
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11/05/2006 19.53 $Macpi$ Post: 41 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Osservazioni interessanti

Ho notato con molta soddisfazione personale le osservazioni di Dubbioso e di De Bonis, senza nascondere una puntina di soddisfazione. Ho visto, infatti, finalmente qualcun altro (Dubbioso) affrontare l'argomento del prezzo "a portata" dei reali acquirenti. E' proprio questo il problema, caro Dubbioso, poichè tu hai sicuramente ragione nel sostenere che gli acquisti sono stati fatti a questi prezzi da chi li poteva sostenere, cioè da gente "Non comune". Ma costoro non sono in grado di costituire il "mercato reala". Questi seguono il vento, non sono uno zoccolo duro, ed è mia ferma convinzione che, alla prima avvisaglia di calo, anche minimo, molti di questi si precuipiteranno a vendere, o per portare a casa le plusvalenze (Finchè ce ne sono) o per salvare il capitale nella paura di vederelo precipitare, come avviene in borsa. Per quanto riguarda l'informazione, state tranquilli che essa comparirà sui giornali solo quando la bolla sarà già bella che scoppiata e quindi nessuno penserà più di poter ricavare dei sldi dal mercato immobiliare. Solo allora,quando "il capitale" avrà deciso di cercare altre fonti più remunerative, allora i giornali riceveranno l'ordine di "sbracare" tutto.
Per quanto riguarda te, caro De Bonis, finalmente non mi sento più così solo ! Sono ben tre anni che, una volta capito il meccanismo di Basilea 2, vado mettendo sull'avviso chi mi capita a tiro sulle conseguenze che la sua introduzione avrebbe comportato sul mercato immobiliare. Grazie!


18/05/2006 19.46 $Macpi$ Post: 42 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Sono inviperito

Volevo ri-focalizzare la vostra attenzione sui giornali e, in particolare, sul comportamento schizofrenico e, oramai, indecente soprattutto per un quotidiano che si professa di sinistra, di Repubblica (Sto parlando dell'inserto Affari & Finanza). A parte il rinnovato e patetico tentativo di continuare a gettare acqua sul fuoco della bolla ("Il mercato scommette su giovani ed immigrati"), troviamo anche un bell'articolo sui fondi immobiliari, che si intitola "Il bello del mattone, risparmio in sicurezza", in cui per lìappunto decanta l'investimento in fondi. Peccato che un pò di tempo fa, sull'Espresso (Stessa parrocchia, di qui la schizofrenia) i fondi di questo tipo venivano meravigliosamente denunciati, ma poi, solo pochi giorni fa, Repubblica riportava, a ferro e fuoco, la notizia che i valori degli immobili di Magiste (Ricucci, per chi non lo sapesse)erano stati falsati da valutazioni fatte a regola d'arte e quindi adesso che si devono fare i calcoli essi non riescono a coprire il valore del debito della società.
Signori di Repubblica, ma non sapete o, meglio, fate finta di non sapere, che lo stesso giochino lo stanno facendo tutti i fondi immobiliari, che dichiarano un certo valore di Nav (Net Assett Value, per chi non sapesse), naturalmente falso come quello di Ricucci, e poi lo spezzettano e te lo rivendono al prezzo che dicono loro.
Non sarebbe ora di scrivere in massa al nostro beneamato giuornale spiegando che questi articoli che tengono bordone ai fondi immobiliari verranno conservati e, non si sa mai, qualche pm un domani potrebbe trovarli interessanti? In clima di Cirio, Parmalat,ecc io credo che nessun direttore di giornale voglia trovarsi invischiato in queste beghe, no ? Così gli passerà la voglia di scrivere panzane che rovinano la gente. (Scusate, ma ero veramente inviperito).
X Mmauro : Io trovo che le tue osservazioni siano terribilmente calzanti, solo che, vedi, la stessa cosa era successa in Borsa, e ti assicuro che quando le catene di S.Antonio si interrompono gli stessi che prima la avevano alimentata sono i primi a fuggire.
X Blec : Caro Blec, non credere che io non capisca il tuo avvilimento, però non devi interpretare male il nostro comportamento. So bene che, mentre noi ci esprimevamo in certi termini il mercato in realtà seguiva poi una direzione opposta, ma, rischio di ripetermi, ho visto la stessa cosa accadere in altre situazioni, tra cui la Borsa in piena bolla. Tu sei lì, tenti di spiegare all'amico che è una follia comprare a 60 e lui ti si ripresenta mostrandoti che il valore è andato a 80,90 ecc. E tu ci stai male, ma non significa che tu hai torto, tanto è vero che poi il valore è crollato. E perchè non avevi torto, nonostante le evidenze di allora sembrassero contro di te ? Perchè il ragionamento economico ti portava a certe conclusioni.

Questo è il motivo per cui noi qui la pensiamo in un certo modo, ed il fatto che il mercato ci abbia dato torto finora non significa che sia veramente così.
Intanto, mi permetto di farti notare che, comunque, un momento come questo, in cui anche gli operatori del settore non rilasciano più dichiarazioni baldanzose, non era arrivato da anni. Non ti sembra che ciò possa autorizzare a pensare che forse ci siamo e che qualcosa potrebbe cambiare ?

Mr Zen, ci dai qualche notizia sul mercato, da parte tua e dei colleghi ?

Ciao


18/05/2006 21.15 $Macpi$ Post: 43 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Chiarimento

Ringrazio Marco per l'approvazione, inoltre volevo chiarire meglio un concetto che ho espresso in risposta a Mmauro, quello della catena di S.Antonio. Infatti, mi si potrebbe chiedere per quale motivo si dovrebbe interrompere: è presto detto, per motivi numerici, perchè quando i prezzi raggiungono un livello tale che anche un professionista affaùermato deve rinunciare all'idea di acquistare, è inevitabile che il numero dei cittadini talmente benestanti non sia così numeroso da sostenere un mercato, soprattutto poi se alcuni di loro cominciano a rivendere per incassare le plusvalenze o perchè non riescono a trovare un rendimento decente nell'affitto.

Una cosa: se scrivete a Repubblica, non indirizzate le lettere alla redazione, ma al Direttore. Mi raccomando !!


18/05/2006 21.23 $Macpi$ Post: 44 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Attenzione

Siamo scomparsi da Google o mi sbaglio ? Non ci staranno boicottando ? Come si fa a tornare ?


19/05/2006 11.07 $Macpi$ Post: 45 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Mr Zen..,

Carissimo amico, sono assolutamente d'accordo con te e ti vorrei ricordare che già molto tempo fa su queste pagine avevo preconizzato che in questa situazione i primi a rimetterci le penne sarebbero stati proprio gli agenti immobiliari e tutto il loro entourage (Segretarie, ecc.), per il semplice motivo che si sarebbero ritrovati all'interno del sandwich.
D'altra parte, però, devi riconoscere che io la formula per evitare tutto questo, o per lo meno per cercare di limitare i danni, l'avevo già suggerita. Infatti, la FIAIP e le altre associazioni non si sono comportate in maniera intelligente. Invece di gettare acqua sul fuoco,avrebbero dovuto usare il loro potere per far pubblicare notizie sui mass-media tali da costringere i proprietari ad avere paura e quindi cslare i prezzi.
Non si riesce infatti a far capire a 'sta gente che esiste una massa enorme di acquirenti potenziali che sta fuori dal mercato semplicemente perchè esso è completamente fuori portata. Ma è così difficile ? Ricorrono sempre a spiegazioni stupide alternative e tentano disperatamente di raschiare il fondo di un barile che ormai, a forza di raschiare, è addirittura bucato !


23/05/2006 20.36 $Macpi$ Post: 46 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
A Marco e a De Bonis

Un appunto rapido : volevo solo dire a Marco e a De Bonis (Che ringrazioe per il suo sempre valido apporto) che ho letto il link della Fedreal Reserve, e sono abbastanza d'accordo con l'interpretazione di Polipons anch'io. Voglio dire che quei dati non tengono assolutamente conto dell'esistenza di una bolla speculativa nel settore, ma trattano la cosa in maniera del tutto indipendente.
Anzi, si può notare che interpretandoli adeguatamente possono costituire un notevole peggiorativo al crollo "Da bolla" che noi qui stiamo preconizzando, aggiungendo ad esso un ulteriore motivazione di calo.
A tale proposito, e con quei dati in mano, vorrei ricordarti una volta di più la miscela esplosiva tutta italiana :
- 87% di proprietari
- Popolazione a crescita zero e sottozero (La più bassa del mondo)

Quindi i dati che stanno in quel lavoro, se applicati alla situazione italiana, dove portano ?

Ciao


24/05/2006 18.55 $Macpi$ Post: 47 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
What's up ?

Qualcuno è in grado di spiegarmi come si fa a far conciliare questi dati?
- Numero di abitazioni nuove vendute : aumentato (Ma non in assoluto, attenzione:aumentato più delle previsioni e più del mese precedente!)
- Numero di abitazioni invendute : aumentato "a livelli record" (565.000)
- Prezzo di vendita: aumentato

Torniamo al famoso discorso che in economia quando si tenta di far convivere dati contrastanti c'è sempre qualcosa che non va di sottofondo.


24/05/2006 20.13 $Macpi$ Post: 48 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
..che belle storie

Grazie gattocarlo. Come vedete, i miei dubbi erano piuttosto legittimi. Per la serie: i dati ci stanno, ma ce li rigiriamo come ci pare!! E' come ho sempre sostenuto, quando in economia i dati non quadrano o non stanno in piedi qualcuno ti sta preparando una fregatura!
A parte che qui si deve notare che è stato dichiarato un falso, poichè i prezzi non sono affatto aumentati, ma caso mai "flat" e, comunque, l'articolista avvisa che si tratta di un dato da prendersi con cautela.

Intanto, comunque, il dato più importante rimane che sta aumentando di continuo il numero di case invendute, esattamente come da noi, e sarà questo che farà fare il botto inevitabilmente.


24/05/2006 21.52 $Macpi$ Post: 49 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
A Dubbioso

Innanzitutto mi congratulo per la tesi dell'importanza dell'invenduto che, come vedi, avevo espresso anch'io. Poi, a proposito dei tuoi dubbi sull'evasione fiscale e le parole di Visco, ti volevo qui ricordare uno degli elementi principali che ha contribuito alla formazione della bolla immobiliare, che è stato il riciclaggio di tutti i soldi neri che non potevano essere convertiti ufficialmente in euro e che sono quindi fin iti sulle case. Quindi diciamo che molta gente che ha comprato per questo motivo in realtà ha...lasciato traccia, no ?

Ciao


25/05/2006 17.34 $Macpi$ Post: 50 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Che buffonate

Scusate amici miei, ma che senso ha mettersi a perdere tempo a parlare dei prezzi attuali al mq a Roma? E' proprio da lì che salta all'occhio la grande buffonata che stiamo vivendo. Ma non vi siete accorti che le richieste sono ormai le stesse per Ostia o il Casilino e Nomentano o Corso Trieste ? Ma vi rendete conto oppure no? Ed infatti i "banditi" (Leggi: costruttori ed agenti immobiliari diversi dal nostro accreditato mr Zen) non potendo giustificare la cosa altrimenti, si sono inventati la frase "rivalutazione delle periferie". Per piacere, parliamo di cose serie, che il prezzo al mq oggi ci sconvolge, domani ci farà ridere !!
Vi ricordo che una stuazione di squilibrio così grave tra numero di case ed entità della popolazione non si era mai creata nel passato.
Aspetta sulla riva e vedrai passare il cadavere del tuo nemico.


29/05/2006 21.07 $Macpi$ Post: 51 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
A Frank- Re: Bolla immobiliare e denaro sporco

Caro Frank, da un lato comprendo il tuo stupore e, in parte, sono d'accordo con te, nel senso che il fenomeno è senz'altro complesso e questa ne è solo una componente. Però ti vorrei ricordare che :
- Il fenomeno del riciclaggio dei soldi "neri" ha riguardato tutti i paesi dell'area euro, per cui mi pare abbastanza internazionale, no? Anzi, il fenomeno, quando si è verificato, ha provocato anche un bel flusso di capitali verso gli USA e l'UK. E' senz'altro vero, lo ripeto, che questa non è stata l'unica determinante della bolla ma, credimi, ne è stata una componente importante, a cui solo casualmente poi si sonoaggiunte le altre, cioè il crollo dei tassi, la crisi economica, etc. Al proposito, guarda che molti giornali, parlando della Spagna, dissero apertamente che il fenomeno "lì" (Ma qui no, notate bene !!) dipendeva in gran parte dal denaro derivante dall'economia sommersa.
- In secondo luogo, non devi pensare solo ai mafiosi (Che costituiscono comunque un fattore non trascurabile nel nostro paese, nota bene), ma guarda che gli evasori fiscali sono tanti, sai, dal piccolo negoziante/ristoratore al grande imprenditore. Perciò la tesi di Dubbioso, che è poi anche la mia (Vedi "antiche" mail)non è forzata per niente.
D'altra parte, non abbiamo più volte sostenuto che se appartamenti da 4-500.000 euro si sono pur venduti, me lo spieghi CHI li ha comprati ? Padri di famiglia, forse ?
Non mi risulta che 15-20.000 euro al mese siano un reddito comune, no? Quindi, una volta scartati operai, impiegati, funzionari, dirigenti e professionisti "normali", rifaccio la domanda : CHI li ha comprati questi appartamenti ?

Meditate, gente, meditate

Dimenticavo: congratulazioni a Pallopinco per l'ottima riflessione sui grafici che non possono andare sempre in salita ed un caro saluto a Mr.Zen

Ciao


30/05/2006 12.35 $Macpi$ Post: 52 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Re. a Frank

Tu hai ragione, caro Frank, a dire che il fenomeno del riciclaggio c'è sempre stato, ma questa è stata un'evenienza molto unica, cioè la conversione delle varie monete nazionali in un'altra moneta. Questo ha comportato il fatto che si siano messi ad investire sul mattone non solo i c.d. "mafiosi", intendendo, con tale termine, tutti gli affaristi di grosso calibro, ma anche quelli molto più piccoli,(dai negozianti ai ristoratori, tutori dell'ordine "mazzettati",ecc.) che avevano solamente qualche centinaio di milioncini che però non dovevano figurare al fisco, ma che rischiavano di diventare carta straccia se non fossero stati convertiti in euro. Capito perchè si è trattato di un fenomeno abbastanza "unico" e non paragonabile col passato? Perchè ha riguardato una fascia molto ampia.
A Marco : sono molto preoccupato di questa storia di Google. Certo, se digiti "bolla immobiliare casa" su Yahoo siamo al primo posto, ma cerchiamo di fare qualcosa per Google, perchè io ho dei brutti sospetti, di cui vi parlerò nella prossima mail.

Ciao


30/05/2006 19.20 $Macpi$ Post: 53 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
A De Bonis, Mad 65 e tutti quanti

Amici miei, per piacere, basta con queste considerazioni, perchè non vi siete accorti che state cadendo nella trappola che, una volta di più, "qualcuno" sta tendendo all'opinione pubblica. Ma non vi siete accorti che da un pò di tempo i discorsi che si ascoltano in televisione e si leggono sui giornali vanno in un'unica direzione ? Ma come mai stanno improvvisamente battendo il tamburo sull'emergenza abitativa e sulla povertà ? E Miaeconomia non fa eccezione, poichè è da sempre un sito che corre in soccorso del più forte (Leggi: Capitale). Ma cosa gliene frega a Miaeconomia della povertà delle famiglie di cui parla ? La direzione è una sola, ed è orchestrata a regola d'arte, da un pò di tempo, dai costruttori, che stanno smuovendo l'opinione pubblica nella direzione del convincere i comuni a fargli costruire ancora, magari con edilizia agevolata. Il fatto che questo stia accadendo proprio adesso è un'ulteriore riprova di quanto si stiano bloccando le vendite. Infatti, fino adesso, i nostri amici costruttori non avevano bisogno di convincere nessuno, costruivano, vendevano, lucravano e basta. Ma ora che stanno annusando la mal parata, tentano di puntare su altre costruzioni, quelle agevolate. Come mai prima nessuno ne faceva menzione ? Perchè gli affari andavano a gonfie vele, no ?
Volete un'ulteriore prova ? Ebbene, per la prima volta, dopo anni, HANNO MESSO A TACERE PURE IL CRESME !!
Non più tardi di luglio 2005 e ottobre 2006, in occasione di due comunicati stampa, il Cresme dichiarava innanzitutto che i prezzi avrebbero imboccato una fase discendente che sarebbe solo iniziata nel 2006 per poi continuare, ma poi aveva anche rilasciato una dichiarazione in cui manifestava preoccupazione per l'eccesso di costruzioni nuove realizzate in questi anni.
A questo aggiungo che, tempo fa, come vi avevo già fatto notare, il Cresme aveva pubblicato una ricerca da cui riosultava un grafico relativo al picco raggiunto nel 20004, con un successivo calo, PER I PROSSIMI 20 ANNI, della popolazione dei "baby-boomers", tra i 30 ed i 39 anni, che è quella che alimenta maggiormente il mercato immobiliare.
Bene, se andate a guardare l'ultimo comunicato del Cresme non vi è più traccia di queste dichiarazioni, ed il grafico di cui sopra viene pubblicato, a differenza del passato, senza le ovvie proiezioni future, ma solamente con commenti sul passato/presente, giustificando il bisogno di costruzioni (Ma guarda un pò!!) con l'aumento dei nuclei familiari (N.B. questo aumento dei nuclei si dovrebbe solamente a famiglie rappreesentate da UNA PERSONA SOLA!!) invece di attribuirlo alla speculazione selvaggia.
Quindi, come vedete, c'è un grande fratello che sta tentando di orchestrare tutto, ed è per questo che vi ho più volte detto di scrivere ai giornali, perchè è solo attraverso la sensazione di pericolo che possiamo infondere loro con le possibili conseguenze per chi scrive fesserie indirizzando i lettori verso una certa strada che possiamo ottenere il nostro scopo.

Mi sono levato un pò di denti, ciao !


31/05/2006 20.20 $Macpi$ Post: 54 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
...non mi pare così stabile

Scusa, caro Dubbioso, dalla tua analisi mi pare di capire che tu sia praticamente d'accordo con me, e cioè che è il capitale che ha acceso la fiammata ed è ancora il capitale che la mantiene. Io ho infatti rimarcato un bel pò, mi pare, sui fondi neri e sul fatto che non sono certo le persone "normali" (Intendendo per normali anche funzionari di banca e professionisti, sia chiaro) a potersi permettere di alimentarlo.
Però sappi che, dai dati che stiamo analizzando su questo forum, mi sembra che la situazione stia virando e che quindi si sta pian piano realizzando proprio quello che stai dicendo tu, cioè che il mercato si sta fermando perchè l'immobiliare non è più un investimento così conveniente.
A parte vari dati desumibili da internet, da quyalcosa sulla stampa o più semplicemente aqndando in giro, noi abbiamo qui due preziose fonti di informazione, che sono mr. Zen e Giemmepi (che ringrazio)che ci stanno gentilmente informando che qualcosa sta cambiando.
Vorrei ricordare a tutti che generalmente quando comincia ad essere il cosiddetto ultimo momento buono, comnincia a lievitare di giorno in giorno il numero di quelli che hanno deciso di lucrare prima che sia troppo tardi.

A Mad 65 : Da un lato ti ringrazio per essere d'accordo con me, ma temo di non aver capito cosa volevi dire a proposito di Don Chisciotte e sul fatto che qualcuno abbia qualcosa da rimetterci.

Ciao


01/06/2006 19.24 $Macpi$ Post: 55
Registrato il: 17/11/2005

Membro Junior
...Mr Zen !!

Caro amico mio, è chiaro che in persone come noi non possa nascere il minimo dubbio sulla tua persona, anzi ! Ti ringrazio vivamente per il da fare che ti dai.
Per quanto riguarda "the matter" non ho però ben capito, poichè il tuo sarebbe un opuscoletto dedicato al campo immobiliare su cui vorresti però sparare articoli chiarificatori che aprano gli occhi alla gente, ho capito bene ?
Io qualcosa del genere già ce l'ho, però non vorrei deluderti, perchè sono scritti che tuonano vivamente contro il mercato e la speculazione.
Comunque, considerato che siamo tutti d'accordo che far crollare il mercato è l'unico sistema perchè anche gli agenti immobiliari ricominicino a lavorare, forse della coerenza pure c'è.
Rimane un problema, io non ho ancora capito come maledizione si fa a postare la roba che hai nel computer. Mi sa che sarò costretto a mandarteli per e-mail cone allegati.
Salutoni


01/06/2006 19.47 $Macpi$ Post: 56 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
A Giemmepi

Carissimo Giemmepi, hai intuito perfettamente quello che serve e dal quale infatti si stanno difendendo i nostri "amici". Non solo, ma a mio parere non ha alcuna importanza l'entità del futuro calo, sarà sufficiente che la parola compaia su qualche mass-media, sia pure l'1%. Questo comporterebbe comunque l'inizio dellla messa in vendita massiccia a cui farebbe seguito il cosiddetto "panic selling" borsistico. E' già accaduto, i presupposti ci sono tutti, quindi aspettiamo.

Rafdr, io capisco la tua osservazione, ma ti assicuro che il semplice fatto che qualcuno si metta in un'attività non significa assolutamente che sappia con certezza quello che sta facendo. Non so se avete letto il diktata di Draghi alle banche di ieri. Quando comincia a tuonare, generalmente piove.

Ciao ciao


01/06/2006 19.50 $Macpi$ Post: 57 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
A Marco

Marco, i link che hai trovato sono semplicemente superbi. E' proprio quello che ci vuole.


01/06/2006 20.29 $Macpi$ Post: 58 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Preoccupazione.....

Ragazzi sono seriamente preoccupato. Sì, su Yahoo siamo i primi, ma siamo spariti sia da Google che da Virgilio.
Chi significherà ? Può essere un caso ?


02/06/2006 17.16 $Macpi$ Post: 59 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
piani di battaglia

Grazie Marco per le opinioni comuni. Quello che non so se ho dettagliatamente spiegato è il motivo per cui ho sottolineato l'importanza dello scrivere ai giornali.
Ogni direttore/redazione sa perfettamente che su 10.000 persone che leggono un articolo e si fanno un'opinione, solo 1 si prende la briga di scrivere. Per tale motivo, il ricevere 4-5 lettere di comune opinione su un dato articolo viene aurtomaticamente estrapolato ad un numero molto maggiore.
Ora, tenendo presente che chi si lamenta vivamente di qualche articolo potrebbe anche decidere di non comprare più il giornale e considerando che la carta stampata ultimamente se la passa male già di suo senza ulteriori problemi, ecco spiegato perchè qualsiasi direttore prenderà in seria considerazione un certo numero di lettere che gli giungono.
Non solo, ma dopo le recenti vicende Argentina, Cirio, Parmalat, ecc. chiunque nutre un certo timore di poter essere messo nel mucchio quando le cose poi esplodono. Ora, per quanto riguarda Repubblica, per esempio, non è piacevole vedere la possibilità di essere associati ad un futuro scandalo cui porteranno i fondi immobiliari, no ? Come ho già detto in precednza, il nostro giornale da un lato fa il Robin Hood quando parla della valutazione fasulla degli stabili di Magiste, dall'altro lato però dimentica che questo tipo di valutazione "fasulla" riguarda tutti i fondi immobiliari. Vogliamo fargli sapere che li abbiamo sorpresi con le mani sporche di marmellata ?

Buon Week-end (Anche se con 'sta pioggia...)


06/06/2006 11.22 $Macpi$ Post: 60 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
a Giemmeppi

Caro Giemmeppi, poichè sto dando anch'io un'occhiata in giro e sono capitato da quelle parti, potresti dire con più precisione dove si trova "quel" cantiere di piazza Lodi, a proposito del quale hai fatto quella simpatica battuta sugli operai nei confronti del proprio datore di lavoro ?

Grazie per la collaborazione e ciao


06/06/2006 11.56 $Macpi$ Post: 62 Registrato il: 17/11/2005

Membro Junior
...Ci provo

Ottimo, veramente ottimo l'articolo di OCT.
Poichè l'avevo promesso a mr. Zen, ci provo anch'io, con un articolo meno.. tecnico e più giornallistico.

Caro Mr Zen, spero ti piaccia

Ciao (Spero di aver capito come si fa ad allegare, se non ci riesco, te lo manderò in allegato)
Ciao


P.S. Ho scoperto che l'estensione del mio file non mi consente di allegarlo. Poichè non ho capito come si fa, te lo devo mandare alla tua e-mail, amico mio. Provvederai poi tu a metterlo nel sito e dove ti pare, se ti piacerà, naturalmente


06/06/2006 16.14 $Macpi$ Post: 64 Registrato il: 17/11/2005

Membro Junior
...proprio così

E' proprio quello che ho chiesto di fare a Mr. Zen quando gli ho mandato l'articolo... (Mi scuso, ma era un normale documento Word, ma il meccanismo "allegante" del sito me l'ha rifiutato. Se qualcuno è in grado di spiegarmi cosa è successo...)

Ciao


07/06/2006 18.38 $Macpi$ Post: 65 Registrato il: 17/11/2005

Membro Junior
Caro Mr. Zen, ecco l'articolo "epurato" come da te consigliato. Non è tecnico come quello di OTC, ma spero sia altrettanto efficace
IL MATTONE CHE HA DISTRUTTO IL MONDO

Chi ha letto i giornali in questi anni potrebbe aver riconosciuto in questo titolo dell'ironia nei confronti di un famoso articolo comparso un anno fa su di una famosa rivista italiana che, a sua volta, riprendeva il titolo di un articolo dell'"Economist". In generale, poi, da parte di molti mezzi di informazione in questi anni, e non solo in Italia, si è spesso visto, letto o semplicemente sentito che, in un momento in cui l'economia era stagnante, "il mattone ha salvato l'economia".
Articoli del genere sono, a nostro avviso, del tutto fuorvianti, poichè è invece accaduto esattamente il contrario.
- Il calo dei tassi di interesse, in una situazione economicamente infelice, ha lo scopo di rendere maggiormente disponibile il denaro, affinchè le aziende siano incentivate ad effettuare investimenti. Ciò però necessariamente deve supporre che i consumi, che delle aziende costituiscono il carburante, aumentino, magari perché le persone, incentivate dai bassi tassi, accettino magari di indebitarsi un pochino di più, o almeno restino costanti. Quello che è certo è che se i consumi calano tutto il meccanismo si sballa.
- Accade infatti, purtroppo, che il calo dei tassi di interesse ha una conseguenza "parallela", cioè quella di far calare l'interesse anche dei mutui fondiari. Non solo, ma al tempo stesso tale calo rende purtroppo poco gratificanti tutti gli investimenti a reddito fisso (obbligazioni et similia). Ciò potrebbe rivelarsi naturalmente utile se gli investitori, a causa della ridotta convenienza di questi strumenti di investimento, decidessero perciò di investire in settori più produttivi, cioè la Borsa e, in generale, le aziende che producono reddito e danno occupazione. Purtroppo, però, è accaduto qualcosa di diverso, poiché questi due elementi, uniti fra di loro, hanno spinto chi avesse capitali più o meno consistenti "da salvare" verso l'investimento immobiliare.
- La conseguenza di ciò è stato un improvviso aumento della domanda, al che corrisponde, secondo la più basilare delle regole economiche, un aumento dei prezzi.
- L'aumento dei prezzi degli immobili, naturalmente, non può non riversarsi sulla popolazione "che consuma" e che si trova a fare i conti con tale aumento, destinando quindi una fetta minore dei propri guadagni al consumo di beni. In tale modo però si crea quello che è il più pericoloso nemico dei consumi : la dissociazione tra il tasso d'inflazione reale e quello ufficiale, al quale corrisponde sempre un impoverimento della popolazione e, quindi, della sua capacità di spesa. (Ricordiamo che stiamo parlando di inflazione nel prezzo del più importante dei beni, la casa).
- In un regime di calo dei consumi, quindi, le aziende incassano di meno e non sono incentivate ad investire né, quindi, ad indebitarsi e si assiste quindi al paradosso di un calo delle richieste di finanziamento che costano sempre di meno a chi lo chiede. In tale modo viene naturalmente del tutto inutilizzata la manovra, altrimenti economicamente incentivante, del calo dei tassi di interesse.

Ecco spiegato quindi perché il mercato immobiliare, lungi dal salvare il mondo, è invece alla base di un vero e proprio disastro. D'altra parte che le cose stiano andando in questo modo è sotto gli occhi di tutti: tutti i giornali economici hanno rilevato che, nonostante non sia in corso alcun "credit crunch" ma al contrario, nonostante i bassi tassi di interesse, non si assiste ad una elevata richiesta di finanziamenti, a dimostrazione di quanto abbiamo fin qui analizzato.
Ma non finisce qui, poiché il mercato immobiliare, in base alla tendenza di cui sopra, si trova a "drenare" anche una bella fetta di liquidità, che viene così allontanata da settori certamente ben più produttivi per l'economia del paese per indirizzarsi verso un settore che, invece, più improduttivo non potrebbe essere e che, anzi, sta iniziando a costituire una vera e propria minaccia per l'economia, essendo un importante elemento di quella "deriva argentina" paventata un po' di tempo fa dal presidente della Confcommercio .
Naturalmente mi si potrà obiettare che si tratta pur sempre di un investimento in un settore economico e che ci sono sempre momenti in cui "quel" settore tira e quell'altro no, ma questo non corrisponde a verità.
Innanzitutto, ciò sarebbe vero se gli investimenti nel settore alimentassero in maniera sana l'occupazione, ma in realtà è accaduto che l'aumento dei prezzi è stato di entità decisamente eccessiva e rapida, con margini che sono aumentati in maniera altrettanto eccessiva per i costruttori (Per capire meglio: sarebbe come se la Fiat, perché il mercato tira, avesse portato il prezzo della Punto a 20-25.000 Euro, senza che un tale aumento fosse giustificato da un aumento dei costi). Non solo, ma in realtà la maggior parte di questa massa liquida che si è riversata sull'immobiliare solo in piccola parte è andata a finire sul mercato del nuovo, mentre per la componente maggiore, ben l'80%, è andata a finire nelle tasche di avvoltoi privati, stato compreso, che hanno semplicemente approfittato della situazione ma che non hanno rappresentato niente di produttivo dal punto di vista economico.
E ancora non dobbiamo dimenticare, a proposito dell'improduttività dell'investimento immobiliare, che a causa dell'aumento della domanda è aumentata l'offerta ma, al contrario di chi dice fesserie prezzolate o incompetenti, di questa offerta non v'era alcun bisogno, dato il calo della popolazione (Come mai, infatti, prima di questa situazione, si potevano impiegare anche due anni per vendere un appartamento ?). Si ha quindi, in questo momento, una situazione di questo genere: chi ha bisogno di acquistare per abitazione si deve confrontare con prezzi irraggiungibilil per colpa di altri che hanno deciso di investire i loro soldi in immobili.
Temo però che, come è già accaduto nel passato, costoro (a meno che non abbiano acquistato "prima" che questa bolla si gonfiasse) abbiano sbagliato i loro conti, perché quando una bolla si gonfia troppo, poi le conseguenze perdurano negli anni successivi in maniera proporzionale alla sua entità.
Ad ulteriore riprova di quanto da noi sostenuto, vogliamo ricordare che anche "The Economist", successivamente, ha cambiato completamente linea ed è passato a mettere in guardia il mondo intero su quella che ha definito "La più gigantesca e pericolosa bolla economica di tutti i tempi".


07/06/2006 18.43 $Macpi$ Post: 66 Registrato il: 17/11/2005

Membro Junior
..Non ho capito cosa è successo..

Non ho capito come, ma l'articolo non è qui, ma è andato a finire da un'altra parte.
Insomma, leggetelo lo stesso e poi vedete un pò voi cosa riuscite a farci......

Ciao a tutti


07/06/2006 18.49 $Macpi$ Post: 67 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Attenzione !

Riguardo all'ottimo lavoro svolto da sprmnt21, che si aggiunge a quello di Giemmeppi, oltre a ringraziarli ambedue volevo far notare a tutti le spaventose incongruenze che si sono create.
Innanzitutto, è vero che ci sono dei cali, ma siamo ancora sul ridicolo rispetto all'entità buffonesca della richiesta.
Poi, attenzione, vi rendete conto che non si può chiedere la stessa cifra al Tuscolano ed a Corso Trieste , no ?


08/06/2006 16.31 $Macpi$ Post: 68 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Brainstorming

Giusto, mr Zen, è proprio così. Se su cifre del genere l'entità dell'aumento è di 60 euro (ma è di più), con cifre del genere non ci fai nulla (per lo meno adesso, non "dopo" !!!!).

Per quanto riguarda la comunicazione del ribasso relativo all'appartamento alla Garbatella, vi rendete conto che siamo alla follia ? Ma CHI si può comprare un appartamento alla Garbatella per un miliardo ????

Infine, riguardo all'osservazione che "il rialzo non ha fatto scoppiare la bolla in America", credo sia meglio leggere le notizie economiche. Su Yahoo è comparsa, per esempio, oggi una notizia simpatica dal titolo "Previsioni di Elliott: il comparto immobiliare scricchiola". Leggetelo e guardate un pò che sta succedendo in America.

Ah, vi ricordo che gli USA non hanno il problema del calo e dell'invecchiam ento della popolazione !

Mr. Zen, sapresti dirmi che fine ha fatto il mio articolo ?
Lo devo forse reinserire ?

Ciao


08/06/2006 18.56 $Macpi$ Post: 69 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Che succede ?

Mr Zen, vorrei farti notare che è sparita la discussione intera coi nostri commenti !

Ne sai niente ? (Voglio dire che avevi chiesto a Olly di spostare gli articoli. C'entra qualcosa ? O siamo stati piratati ?)

Fammi sapere


08/06/2006 19.47 $Macpi$ Post: 70 Registrato il: 17/11/2005

Membro Junior
Replay

...Non avendo capito cosa è successo, l'ho riportato anche qui.
(problemi di visibilità )
Ciao ciao


IL MATTONE CHE HA DISTRUTTO IL MONDO

Chi ha letto i giornali in questi anni potrebbe aver riconosciuto in questo titolo dell'ironia nei confronti di un famoso articolo comparso un anno fa su di una famosa rivista italiana che, a sua volta, riprendeva il titolo di un articolo dell'"Economist". In generale, poi, da parte di molti mezzi di informazione in questi anni, e non solo in Italia, si è spesso visto, letto o semplicemente sentito che, in un momento in cui l'economia era stagnante, "il mattone ha salvato l'economia".
Articoli del genere sono, a nostro avviso, del tutto fuorvianti, poichè è invece accaduto esattamente il contrario.
- Il calo dei tassi di interesse, in una situazione economicamente infelice, ha lo scopo di rendere maggiormente disponibile il denaro, affinchè le aziende siano incentivate ad effettuare investimenti. Ciò però necessariamente deve supporre che i consumi, che delle aziende costituiscono il carburante, aumentino, magari perché le persone, incentivate dai bassi tassi, accettino magari di indebitarsi un pochino di più, o almeno restino costanti. Quello che è certo è che se i consumi calano tutto il meccanismo si sballa.
- Accade infatti, purtroppo, che il calo dei tassi di interesse ha una conseguenza "parallela", cioè quella di far calare l'interesse anche dei mutui fondiari. Non solo, ma al tempo stesso tale calo rende purtroppo poco gratificanti tutti gli investimenti a reddito fisso (obbligazioni et similia). Ciò potrebbe rivelarsi naturalmente utile se gli investitori, a causa della ridotta convenienza di questi strumenti di investimento, decidessero perciò di investire in settori più produttivi, cioè la Borsa e, in generale, le aziende che producono reddito e danno occupazione. Purtroppo, però, è accaduto qualcosa di diverso, poiché questi due elementi, uniti fra di loro, hanno spinto chi avesse capitali più o meno consistenti "da salvare" verso l'investimento immobiliare.
- La conseguenza di ciò è stato un improvviso aumento della domanda, al che corrisponde, secondo la più basilare delle regole economiche, un aumento dei prezzi.
- L'aumento dei prezzi degli immobili, naturalmente, non può non riversarsi sulla popolazione "che consuma" e che si trova a fare i conti con tale aumento, destinando quindi una fetta minore dei propri guadagni al consumo di beni. In tale modo però si crea quello che è il più pericoloso nemico dei consumi : la dissociazione tra il tasso d'inflazione reale e quello ufficiale, al quale corrisponde sempre un impoverimento della popolazione e, quindi, della sua capacità di spesa. (Ricordiamo che stiamo parlando di inflazione nel prezzo del più importante dei beni, la casa).
- In un regime di calo dei consumi, quindi, le aziende incassano di meno e non sono incentivate ad investire né, quindi, ad indebitarsi e si assiste quindi al paradosso di un calo delle richieste di finanziamento che costano sempre di meno a chi lo chiede. In tale modo viene naturalmente del tutto inutilizzata la manovra, altrimenti economicamente incentivante, del calo dei tassi di interesse.

Ecco spiegato quindi perché il mercato immobiliare, lungi dal salvare il mondo, è invece alla base di un vero e proprio disastro. D'altra parte che le cose stiano andando in questo modo è sotto gli occhi di tutti: tutti i giornali economici hanno rilevato che, nonostante non sia in corso alcun "credit crunch" ma al contrario, nonostante i bassi tassi di interesse, non si assiste ad una elevata richiesta di finanziamenti, a dimostrazione di quanto abbiamo fin qui analizzato.
Ma non finisce qui, poiché il mercato immobiliare, in base alla tendenza di cui sopra, si trova a "drenare" anche una bella fetta di liquidità, che viene così allontanata da settori certamente ben più produttivi per l'economia del paese per indirizzarsi verso un settore che, invece, più improduttivo non potrebbe essere e che, anzi, sta iniziando a costituire una vera e propria minaccia per l'economia, essendo un importante elemento di quella "deriva argentina" paventata un po' di tempo fa dal presidente della Confcommercio .
Naturalmente mi si potrà obiettare che si tratta pur sempre di un investimento in un settore economico e che ci sono sempre momenti in cui "quel" settore tira e quell'altro no, ma questo non corrisponde a verità.
Innanzitutto, ciò sarebbe vero se gli investimenti nel settore alimentassero in maniera sana l'occupazione, ma in realtà è accaduto che l'aumento dei prezzi è stato di entità decisamente eccessiva e rapida, con margini che sono aumentati in maniera altrettanto eccessiva per i costruttori (Per capire meglio: sarebbe come se la Fiat, perché il mercato tira, avesse portato il prezzo della Punto a 20-25.000 Euro, senza che un tale aumento fosse giustificato da un aumento dei costi). Non solo, ma in realtà la maggior parte di questa massa liquida che si è riversata sull'immobiliare solo in piccola parte è andata a finire sul mercato del nuovo, mentre per la componente maggiore, ben l'80%, è andata a finire nelle tasche di avvoltoi privati, stato compreso, che hanno semplicemente approfittato della situazione ma che non hanno rappresentato niente di produttivo dal punto di vista economico.
E ancora non dobbiamo dimenticare, a proposito dell'improduttività dell'investimento immobiliare, che a causa dell'aumento della domanda è aumentata l'offerta ma, al contrario di chi dice fesserie prezzolate o incompetenti, di questa offerta non v'era alcun bisogno, dato il calo della popolazione (Come mai, infatti, prima di questa situazione, si potevano impiegare anche due anni per vendere un appartamento ?). Si ha quindi, in questo momento, una situazione di questo genere: chi ha bisogno di acquistare per abitazione si deve confrontare con prezzi irraggiungibilil per colpa di altri che hanno deciso di investire i loro soldi in immobili.
Temo però che, come è già accaduto nel passato, costoro (a meno che non abbiano acquistato "prima" che questa bolla si gonfiasse) abbiano sbagliato i loro conti, perché quando una bolla si gonfia troppo, poi le conseguenze perdurano negli anni successivi in maniera proporzionale alla sua entità.
Ad ulteriore riprova di quanto da noi sostenuto, vogliamo ricordare che anche "The Economist", successivamente, ha cambiato completamente linea ed è passato a mettere in guardia il mondo intero su quella che ha definito "La più gigantesca e pericolosa bolla economica di tutti i tempi".


09/06/2006 13.12 $Macpi$ Post: 71 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Re: articolo No Risk

..L'articolo è molto bello, ma quello che mi manda in bestia sono sempre le ipotetiche conseguenze di un crollo del mercato immobiliare sui consumi. E' ESATTAMENTE IL CONTRARIO !!! Il crollo del mercato immobiliare corrisponde ad infilare una maggiore massa di denaro nelle tasche della gente, sottraendola a soggetti "inerti". (Vedi mio articolo sull'altra cartella )

Ciaooo

Dimenticavo : che ci possa essere una non differenza tra le zone di Roma è una pia invenzione di "certe" agenzie immobiliari che tentano di imbambolare i clienti. Per piacere.....


12/06/2006 20.24 $Macpi$ Post: 72 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
...Re Holder

Carissimo Holder, non mi pare proprio che le cose stiano così,nè che il nostro forum abbia un tono unidirezionale.
Anzi, direi, se lo guardi attentamente, che c'è una grande abbondanza di discreta perizia tecnica ed economica ed una buona capacità di reperire informazioni che non siano distorte.
Perchè è proprio questo il punto: tu hai esordito riportando i dati di un articolo che fa parte proprio di quella informazione distorta che noi denunciamo.
Certo, si può sostenere il contrario, cioè che siamo noi a sbagliare e che loro dicono la verità, ma avviene, guarda caso, che questa informazione sia dalla parte del capitale, e questo già dovrebbe farti se non altro mettere una punta di dubbio nella tua fiducia. Secondo punto, come avrai notato dai dati che riportiamo in abbondanza, noterai che i nostri amici si contraddicono abbondantemente (vedi Gabetti), rendendo quindi certamente poco attendibili i loro dati.
Terzo punto, e questo si ricollega con l'articolo da te riportato, è spuntata una vera e propria mania di riportare, quando ormai il 2006 ha compiuto 6 mesi, i dati del 2005. Come mai ? Te lo sei chiesto questo ? (Che prima non accadeva)
Non solo : l'Economist viene chiamato più volte in causa in quanto è prestigioso, ma si guardano bene dal riportare gli articoli preoccupati che denunciano l'esistenza di una bolla immobiliare pericolosissima.
Infine ti faccio notare che certe affermazioni non corrispondono a realtà, perchè da quello che si può raccogliere nel nostro forum, ma anche per conto tuo, il mercato sta già vacillando , e ti sei chiesto come mai non te lo dice nessuno ?
Il mercato in USA sta andando giù di brutto, e guarda che il parallelismo è sempre esistito, basta guardare i dati dei cicli degli anni precedenti e lo vedrai. La tua affermazione "Il rientro di fenomeni speculativi" significa il rientro di chi questo fenomeno lo ha determinato, quindi la sua benzina. Quindi, se rientra questo fenomeno il motore si ferma, come è sempre stato.
Non solo, ma anche se visivamente il fenomeno degli extra-comunitari potrà saltare all'occhio, ti assicuro, dati alla mano, che esso non è neanche lontanamente sufficiente per contrastare il fenomeno dell'invecchiamento e del calo della popolazione in Italia (Basta che vedi le notizie economiche, che dovresti leggere, su come è stato trattato Prodi a proposito del problema pensionistico), come rilevato dal Cresme (che è l'organo ufficiale del settore), per il quale il mercato immobiliare è sistemato male per molti degli anni che ci sono davanti.

Io capisco, e qui purtroppo assistiamo ad uno scontro di punti di vista, che chiunque sia proprietario si sente di avere, in cuor suo, un "certo" capitale potenziale che fa certamente gola, indipendentemente da quando lo abbia acquisito.
Però ritenere che possa mantenersi un mercato in cui oramai nessuno, per quanto normalmente benestante, possa permettersi l'acquisto di un appartamento medio (100 mq) in una zona media di una città mi sembra veramente una pazzia. Ed il fatto che i mezzi di informazione tentino, arrampicandosi sugli specchi, di mantenerla in vita, rende ancora più evidente il concetto, a mio parere.

Detto questo, sappi che potrai tranquillamente continuare a frequentare il forum senza alcun problema, col massimo rispetto da parte di tuti noi, ma non puoi non accettare il contradditorio.

Ciao


13/06/2006 20.14 $Macpi$ Post: 73 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
I semestre 2006

Trovo che Blec ha aperto un argomento importante. Io posso solo rispondere che abbiamo avuto dei dati da amici del Forum che si sono presi la briga di spulciare le offerte attuali e confrontarle con i valori richiesti 6 o 7 mesi fa.
Di mio posso aggiungere che ho avuto notizie oggi in banca sul fatto che sta accadendo che sta aumentando il fenomeno di alcuni clienti che vengono a chiedere il mutuo e poi ci ripensano. Un esempio di ciò che mi ha colpito è stato di un cliente che chiedeva il mutuo per un appartamento da 400.000 euro, 120 mq quartiere africano e poi si è fatto prendere dal dubbio che era troppo ed ha chiesto conferma del fatto che "ha sentito" che le case stavano scendendo e che scenderanno ancora, dopodichè ha rinunciato.
Sempre in banca, ho saputo che i listini Tecnocasa stavano calando. Che vi devo dire ?
A questo aggiungo che vorrei sapere dal mio amico mr Zen se sa qualcosa dell'agenzia B&B di Piazza Re di Roma, perchè stamattina mi è sembrato che stessero smantellando tutto. Se è così è certamente un segnale piuttosto importante.

Un parere : Mr. Zen, che ne pensi della proposta di Frank (Vedi) di spostare gli articoli anche in questa casella per una maggiore visibilità ? Facci sapere.

Infine : Se siete così attratti dagli articoli "storici" che riportano il crollo del '92 io dovrei avere dei ritagli di giornale dell'epoca. Fatemi sapere.

Ciaoo


16/06/2006 13.07 $Macpi$ Post: 74 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Boicottaggio

Amici, temo che ci sia un meccanismo di boicottaggio in atto (Il che vorrebbe dire che siamo decisamente scomodi per qualcuno).
Se, infatti, provate a cercare il nostro Forum su Google, non lo dà neanche se gli digiti le caratteristiche precise. Addirittura, ti dà altri forum di Freeforumzone con parole simili ma non il nostro.
Si potrà indagare, magari scrivendo a Google "centrale" (Leggi: USA) e denunciando il fatto ?
Che ne pensate ?


19/06/2006 20.00 $Macpi$ Post: 75 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Scrivete

Atenzione, attenzione !!

Ho appena scritto al Corriere della Sera lamentandomi per la risibilità dei loro articoli sul mercato immobiliare, che ho definito "comnmissionati", ed ho fatto riferimento ad "un'epoca in cui i giornali si lamentano del calo delle vendite".
Inoltre, li ho informati sulla realtà del mercato e sul fatto che su internet girano commenti poco lusinghieri su di loro.

Scirvete anche voi, mi raccomando !!


20/06/2006 15.56 $Macpi$ Post: 76 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
A Mad 65

Caro Mad, scusami se nella fretta non ho dato il meritato risalto alla tua splendida osservazione.
E' proprio così, infatti, la gioia di avere fatto una cosa utile per una persona basandoci sulla nostra capacità razionale non ha prezzo.
Soprattutto poi se a questa gioia si aggiunge la soddisfazione nei confronti dei "soliti, banali, scontati" personaggi della serie: La casa è sicura, non ti fidare, non scende mai, ecc...

Mi congratulo e condivido


20/06/2006 19.17 $Macpi$ Post: 77 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
A Blec

Caro Blec, non solo hai pienamente ragione, ma dovresti sapere benissimo quanto sono d'accordo con te se scorri le pagine del forum, in cui vedrai quante volte ho tuonato contro la FIAIP, poichè per raschiare il fondo del barile sostiene idiozie che porteranno all'ingessatura totale del mercato.
Infatti il nostro mr. ZEN ci ha giustamente tenuto a spiegare che per questo motivo lui è fuori da ogni associazione di categoria, ed il perchè è ovvio.

Una domanda per Mr. ZEN : Ho notato anch'io l'apertura di un paio di n uove agenzie immobiliari nel quartiere africano. (Viale Somalia, per es.) Ma che senso ha secondo te ?


22/06/2006 12.44 $Macpi$ Post: 78 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
a Energi

Per il tuo collega : Se ritiene che ci sarà un calo, come fa ad essere vantaggioso il prezzo ? Mi sembra un controsenso


22/06/2006 18.02 $Macpi$ Post: 79 Registrato il: 17/11/2005

Membro Junior
Uahu !

Amico mio, l'idea è molto carina, e c'era da aspettarselo da un organizzatore in gamba come te. Spero tanto di poter aderire. Stabilite una data e vediamo un pò ( I miei futuri impegni purtroppo non sono fissi nè dipendono da me).

Ciao


23/06/2006 15.52 $Macpi$ Post: 80 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
A Holder

Scusa, Holder, ma ti rendi conto o no della nostra assoluta obiettività ? Infatti, come vedi, noi riportiamo non solo i comportamenti anomali e, diciamolo pure, prezzolati dei giornali, ma riferiamo come vedi anche il contrario, le poche volte che accade.
Riguardo all'oscuramento, che non è stato assolutamente affermato, ma solamente ipotizzsato a livello di "Controllate un pò, che sta succedendo ?", evidentemente non sai che razza di interessi economici enormi e balordi girano intorno alla bolla immobiliare. Sappi che la sola Pirelli Real Estate ha appena ottenuto l'autorizzazione dalla Banca d'Italia per l'emissione di altri dieci fondi immobiliari. E secondo te, aderirebbe qualcuno se si comnincia a spargere la voce sulla verità di quello che sta accadendo ?
Risanamento si è appena fatta valutare il suo capitale a 4 miliardi da società di comodo. Le cose vanno sempre avanti così, fino a che però non crollano, come nel caso di Ricucci, ed ecco allora che tutti, scandalizzati, scoprono che per Magiste era stata fatta una valutazione di comodo, pompata, che oggi non è in grado di coprire in realtà i debiti della società.
Temo che tu non abbia ancora capito bene quale è la situazione reale ed in che mani di che lupi siamo tutti !!
Apri gli occhi.

[Modificato da marco--- 08/01/2009 23:24]
06/04/2007 10:23
 
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23/06/2006 17.02 $Macpi$ Post: 81 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
A Holder

Mi pare che se tiriamo in ballo i differenti punti di vista, il concetto possa essere applicato anche a te, poichè hai (onestamente) dichiarato di far parte del club dei proprietari, no?
Per quanto riguarda il riferimento del 2002, sappi che finora la situazione è stata tale da andare in direzione esattamente opposta allo scoppio di una bolla, ma anzi, casomai, è proprio dal 2002 in poi che si è gonfiata ben bene, e da allora non era mai avvenuto che qualcuno osasse fare commenti pessimistici sul mercato immobiliare, cosa che invece, per tua stessa ammissione, sta invece accadendo ora. La palla prima di cadere si ferma, no ? Nessuno naturalmente può essere così presuntuoso da prevedere esattamente il dove, il come ed il quando, certo che il parere dell'Economist non mi pare trascurabile.
Quello che è certo, è che una situazione in cui i soli acquirenti possibili sono rimasti gli speculatori, poichè il livello dei prezzi è fuori di circa il doppio rispetto all'accessibilità della gente comune non può reggersi, è una precisa legge economica, e finora alle bolle son sempre seguiti i crolli, non gli assestamenti (Vedi il '92).
Stiamo a vedere.


23/06/2006 19.04 $Macpi$ Post: 82 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
- 30% ????

Caro Holder,
pur avendo riletto attentamente i miei post, non riesco a trovare dove abbia sostenuto che siamo a meno 30%. Caso mai, ho sostenuto il contrario, e cioè che i prezzi del livello attuale sono circa il doppio del loro valore reale. Ora, siccome questa situazione artificiale l'ha creata so9lo la speculazione e siccome non c'è niente di più ondivago della speculazione, appena questa deciderà di sparire (Ed il comportamento ed i comunicati della BCE sono un chiaro segnale per gli speculatori, per la serie : la festa è finita, mettete i soldi da un'altra parte)avremo un'offerta superiore a quella del '96(anno nel quale non vendevi una casa nemmeno se ti tagliavi le vene)ed una domanda uguale se non inferiore.
Aggiungo, per farti capire il motivo delle sepculazioni e delle pressioni sui mass-media, che ti consiglio di dare un'occhiata a come è andata oggi in borsa Risanamento, dopo la valutazione di comodo di 4 miliardi. Hai idea di quanta gente c'ha guadagnato ?
Mi sembra di rivedere situazioni come quella di Freedomland & C, che ricevevano valutazioni stratosferiche al "Grey market" di Londra e poi si quotavano in borsa da noi. Lo sai che fine ha fatto chi gli ha dato retta ?

Comunque, sono chiacchiere inutili, perchè nessuno, ripeto, può garantire niente.


26/06/2006 18.08 $Macpi$ Post: 83 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Greenspan &C

Caro Pallopinco, il link mi sembra non fosse mai uscito e l'ho trovato disacretamente buono. Temo però che per quanto riguarda l'immobiliare giunga a conclusioni sbagliate. Sarebbe come dire che è stato fatto un errore quando è scoppiata la bolla a Wall Street. L'errore delle bolle non è sgonfiarle, ma farle creare, ed infatti il problema attuale, e che dà fastidio comunque per l'esibizione di incompetenza, è che solo adesso la BCE si è accorta del fenomeno, il che non può far pensare che abbiano voluto favcorire "qualcuno" in una prima fase, e che oggi vogliono favorire qualcun altro, secondo i loro comodi.
Stessa cosa ha fatto Greenspan, sia chiaro, che non a caso passerà alla storia come l'uomo che creava le bolle.
E, credetemi, dalle bolle non si esce mai con un "soft landing".

Fra parentesi, ho fatto un giretto in un paio di quartieri di Roma e..ragazzi, la situazione è impressionante. Senza esagerare, c'è ormai un cartello VNDESI ad ogni palo !!


26/06/2006 18.17 $Macpi$ Post: 84 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
A Giemmeppi

Anch'io sono d'accordo con la tua oservazione riguardo al fatto che la situazione sia peggiore di 14 anni fa.
Ci sono alcuni elementi per sostenerlo: prima di tutto, la bolla è stata più lunga e sostenuta, per cui ha fatto in tempo a sovraccaricare ben bene il mercato.
Secondo punto, il mercato è, al contrario, molto più saturo, poichè la percentuale di proprietari è cresciuta ancora.
Terzo punto, il dato demografico dal '92 è pègiorato notevolmente.
Infine, vi ricordo che nel '92 non vi fu, quale preludio al crollo, un calo degli affitti, al quale stiamo invece assistendo adesso, e che non è certo un segnale a favore dell'offerta.


26/06/2006 20.17 $Macpi$ Post: 85 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Evviva!!!!

Siamo di nuovo su Google, ed in ottima posizione.

Uahu !!

(Una cosa : vedete di rispondere a Mr.Zen sulla sua proposta, magari anche per dire che non potete...)


05/07/2006 16.28 $Macpi$ Post: 86 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
...a Marco

IL MATTONE CHE HA DISTRUTTO IL MONDO

Chi ha letto i giornali in questi anni potrebbe aver riconosciuto in questo titolo dell'ironia nei confronti di un famoso articolo comparso un anno fa su di una famosa rivista italiana che, a sua volta, riprendeva il titolo di un articolo dell'"Economist". In generale, poi, da parte di molti mezzi di informazione in questi anni, e non solo in Italia, si è spesso visto, letto o semplicemente sentito che, in un momento in cui l'economia era stagnante, "il mattone ha salvato l'economia".
Articoli del genere sono, a nostro avviso, del tutto fuorvianti, poichè è invece accaduto esattamente il contrario.
- Il calo dei tassi di interesse, in una situazione economicamente infelice, ha lo scopo di rendere maggiormente disponibile il denaro, affinchè le aziende siano incentivate ad effettuare investimenti. Ciò però necessariamente deve supporre che i consumi, che delle aziende costituiscono il carburante, aumentino, magari perché le persone, incentivate dai bassi tassi, accettino magari di indebitarsi un pochino di più, o almeno restino costanti. Quello che è certo è che se i consumi calano tutto il meccanismo si sballa.
- Accade infatti, purtroppo, che il calo dei tassi di interesse ha una conseguenza "parallela", cioè quella di far calare l'interesse anche dei mutui fondiari. Non solo, ma al tempo stesso tale calo rende purtroppo poco gratificanti tutti gli investimenti a reddito fisso (obbligazioni et similia). Ciò potrebbe rivelarsi naturalmente utile se gli investitori, a causa della ridotta convenienza di questi strumenti di investimento, decidessero perciò di investire in settori più produttivi, cioè la Borsa e, in generale, le aziende che producono reddito e danno occupazione. Purtroppo, però, è accaduto qualcosa di diverso, poiché questi due elementi, uniti fra di loro, hanno spinto chi avesse capitali più o meno consistenti "da salvare" verso l'investimento immobiliare.
- La conseguenza di ciò è stato un improvviso aumento della domanda, al che corrisponde, secondo la più basilare delle regole economiche, un aumento dei prezzi.
- L'aumento dei prezzi degli immobili, naturalmente, non può non riversarsi sulla popolazione "che consuma" e che si trova a fare i conti con tale aumento, destinando quindi una fetta minore dei propri guadagni al consumo di beni. In tale modo però si crea quello che è il più pericoloso nemico dei consumi : la dissociazione tra il tasso d'inflazione reale e quello ufficiale, al quale corrisponde sempre un impoverimento della popolazione e, quindi, della sua capacità di spesa. (Ricordiamo che stiamo parlando di inflazione nel prezzo del più importante dei beni, la casa).
- In un regime di calo dei consumi, quindi, le aziende incassano di meno e non sono incentivate ad investire né, quindi, ad indebitarsi e si assiste quindi al paradosso di un calo delle richieste di finanziamento che costano sempre di meno a chi lo chiede. In tale modo viene naturalmente del tutto inutilizzata la manovra, altrimenti economicamente incentivante, del calo dei tassi di interesse.

Ecco spiegato quindi perché il mercato immobiliare, lungi dal salvare il mondo, è invece alla base di un vero e proprio disastro. D'altra parte che le cose stiano andando in questo modo è sotto gli occhi di tutti: tutti i giornali economici hanno rilevato che, nonostante non sia in corso alcun "credit crunch" ma al contrario, nonostante i bassi tassi di interesse, non si assiste ad una elevata richiesta di finanziamenti, a dimostrazione di quanto abbiamo fin qui analizzato.
Ma non finisce qui, poiché il mercato immobiliare, in base alla tendenza di cui sopra, si trova a "drenare" anche una bella fetta di liquidità, che viene così allontanata da settori certamente ben più produttivi per l'economia del paese per indirizzarsi verso un settore che, invece, più improduttivo non potrebbe essere e che, anzi, sta iniziando a costituire una vera e propria minaccia per l'economia, essendo un importante elemento di quella "deriva argentina" paventata un po' di tempo fa dal presidente della Confcommercio .
Naturalmente mi si potrà obiettare che si tratta pur sempre di un investimento in un settore economico e che ci sono sempre momenti in cui "quel" settore tira e quell'altro no, ma questo non corrisponde a verità.
Innanzitutto, ciò sarebbe vero se gli investimenti nel settore alimentassero in maniera sana l'occupazione, ma in realtà è accaduto che l'aumento dei prezzi è stato di entità decisamente eccessiva e rapida, con margini che sono aumentati in maniera altrettanto eccessiva per i costruttori (Per capire meglio: sarebbe come se la Fiat, perché il mercato tira, avesse portato il prezzo della Punto a 20-25.000 Euro, senza che un tale aumento fosse giustificato da un aumento dei costi). Non solo, ma in realtà la maggior parte di questa massa liquida che si è riversata sull'immobiliare solo in piccola parte è andata a finire sul mercato del nuovo, mentre per la componente maggiore, ben l'80%, è andata a finire nelle tasche di avvoltoi privati, stato compreso, che hanno semplicemente approfittato della situazione ma che non hanno rappresentato niente di produttivo dal punto di vista economico.
E ancora non dobbiamo dimenticare, a proposito dell'improduttività dell'investimento immobiliare, che a causa dell'aumento della domanda è aumentata l'offerta ma, al contrario di chi dice fesserie prezzolate o incompetenti, di questa offerta non v'era alcun bisogno, dato il calo della popolazione (Come mai, infatti, prima di questa situazione, si potevano impiegare anche due anni per vendere un appartamento ?). Si ha quindi, in questo momento, una situazione di questo genere: chi ha bisogno di acquistare per abitazione si deve confrontare con prezzi irraggiungibilil per colpa di altri che hanno deciso di investire i loro soldi in immobili.
Temo però che, come è già accaduto nel passato, costoro (a meno che non abbiano acquistato "prima" che questa bolla si gonfiasse) abbiano sbagliato i loro conti, perché quando una bolla si gonfia troppo, poi le conseguenze perdurano negli anni successivi in maniera proporzionale alla sua entità.
Ad ulteriore riprova di quanto da noi sostenuto, vogliamo ricordare che anche "The Economist", successivamente, ha cambiato completamente linea ed è passato a mettere in guardia il mondo intero su quella che ha definito "La più gigantesca e pericolosa bolla economica di tutti i tempi".


05/07/2006 16.34 $Macpi$ Post: 87 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
..a proposito del link di Marco

Cari amici, c'è un motivo per cui ho deciso di mettere questo articolo anche qui. Innanzitutto perchè mi era stato già suggerito in passato, per una maggiore visibilità. In secondo luogo, perchè voglio ribadire il concetto espresso nel link proposto da Marco, sulla ricchezza "virtuale" che non serve a nulla ed a nessuno e che, anzi, fa solo male.
Ne ho avuto infatti oggi un'ultima conferma, qualora ce ne fosse stato bisogno, sfogliando un quotidiano economico, che riportava la tabella del calo dei consumi in Italia in questi anni. E' incredibile, c'è una corrispondenza perfetta !!! In pratica, come hanno iniziato ad aumentare gli immobili, sono calati i consumi !!
Ma è così difficile fare calcoli economici di buon senso ?

Bah !!


10/07/2006 19.56 $Macpi$ Post: 88 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
....Ai tecnici del forum

Scusate la richiesta, ma vorrei sapere da voi alcune cose riguardo al famoso decreto che ha affossato in borsa le società immobiliari. Ho letto, infatti,che riguarda l'abolizione dell'IVA per le società immobiliari, comprese quelle che danno in affitto appartamenti ed immobili induistriali.
Attualmente io sto in affitto e la proprietaria del palazzo è, per l'appunto, una società immobiliare e quando mi arriva il bollettino dell'affitto esso risulta maggiorato, con voce a parte, dell'IVA.
Se ho ben capito, in base al suddetto decreto, la società non pagherà più l'IVA e, quindi non potrà più farla pagare neanche agli inquilini, o no?
Mi chiarite le idee, per favore ?


11/07/2006 19.18 $Macpi$ Post: 89 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
A Mad 65

....Più chiaro di così, grazie ! (Se ci saranno altri dubbi o se i signori non si adegueranno, tornerò a fare domande)

Ciao


13/07/2006 19.17 $Macpi$ Post: 90 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
...a proposito del link di sprmnt

....Basta, basta, basta, non se ne può veramente più di questa stampa deviante !!! Il titolo segnalato da sprmnt21 del Sole 24 ore è infatti "Mini-boom per le case britanniche".
I- Perchè, se c'è stato un periodo di ristagno "che faceva presagire il peggio" questo fatto non è stato altrettanto pubblicizzato dal giornale ?
II- Perchè il titolo, come al solito, induce in errore rispetto a quello che poi si legge nell'articolo stesso, in cui invece si manifesta preoccupazione per il mercato immobiliare, in quanto "il rapporto tra redditi e prezzi" è sballato ?
(Come logica comanda e come affermato oramai da secoli da tutte le persone di buon senso)

Naturalmente, è ovvio che questi articoli mirano a deviare lo sguardo da quello che sta invece accadendo in America e poi qui.

A Holder :
Oltre a notare il fatto che il crollo delle società immobiliari non è che uno degli aspetti di questa farsa, faccio notare che, comunque vada, la miccia oramai è accesa, come dimostrato dall'articolo uscito oggi, nonostante nello stesso giorno sia stata comunicata la modifica del decreto Bersani-Visco : "E' durato lo spazio di una seduta il rimbalzo delle società immobiliari". Rimbalzo che, comunque, era stato di consistenza infinitamente minore del crollo.

E' solo l'inizio...


14/07/2006 13.03 $Macpi$ Post: 92 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Nomisma...ma mi faccia il piacere

Ma possibile che tu non veda come anche i mistificatori di Nomisma non hanno più il tono baldanzoso di una volta ?
A parte che le loro sono menzogne pure, perchè altrimenti come si spiega che i listini delle società immobiliari esibiscono bei ribassi da gennaio ad oggi, e la stessa cosa hanno fatto i cantieri che, oltretutto, hanno messo in affitto l'invenduto se i prezzi invece au,etano ? Ma no lo vedi che ti stanno prendendo in giro ? Non solo, ma, ben consci delle loro scemenze, dichiarano frasi del tipo "Canto del cigno", ecc. Proprio perchè sanno di stare mentendo spudoratamente.
Guarda che basta che tu abbia un amico agente immobiliare per verificare come stanno le cose.
E ripeto: Per pensare che possa mantenersi un mercato in cui i prezzi sono irraggiungibili dagli stipendi bisogna proprio essere degli incompetenti in campo economico.
E sono sempre gli incompetenti che finiscono preda dei pirati.

Un'ultima cosa: se n on lo sapete, c'è stata in Pirelli RE un'invasione di riscatto delle Stock Option. Strano, no?


17/07/2006 20.05 $Macpi$ Post: 93 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
...a Blec ed a tutti

Caro Blec. ma tu ti rendi conto che per contestare la mia osservazione e sostenere che Nomisma ha ragione hai riportato un link che ripete semplicemente la stessa analisi di Nomisma ? Se questa ti pare razionalità ?!
Io sono apertissimo alle contestazioni, ma devono essere basate su un pò di logica, andiamo!
Nomisma sta semplicemente cercando di arginare il fenomeno per cercare di sostenere i fondi immobiliari, non l'hai capito ? Che invece stanno continuando irrimediabilmente a cadere.

Infine, una piccola notizia a proposito della baldanzosa università di Harvard e la sua ricerca: Sapevate che, a differenza di qualche tempo fa, la maggior parte di coloro che va in banca a chiedere il rifinanziamento del mutuo lo utilizza poi per pagare le rate del mutuo stesso, perchè altrimenti non ce la fa ?
Io vorrei sapere da tutti coloro che frequentano il forum e che contestano le nostre affermazioni sulla bolla immobiliare perchè non riportano mai notizie attendibili o logiche o che non crollino come castelli di carte. Questo chiaramnente non significa che non debbano fare le loro affermazioni o difenderle, ma santa pace "est modus in rebus".


18/07/2006 20.25 $Macpi$ Post: 94 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
...A Holder

No, amico mio, Blec ha rimandato esattamente ad un altro link in cui veniva riportato esattamente il commento di Nomisma stesso, ed a questo punto penso che possa essere stato un suo errore.

Per quanro riguarda Nomisma, ti ricordo che ho già fatto tempo fa un paragone con tutti i grandi economisti che sostenevano per anni la validità delle quotazioni dei titoli tecnologici, ed anche allora c'era tanta gente che si comportava come te: "Hai visto ? Sono andati ancora su ! Chia aveva ragione ?"
Quello che le persone come te si rifiutano di inserire nella propria mente è il dubbio, forse perchè ne hanno paura.
L'economia ha delle logiche, molto semplici, sai ? Non vedi che comniciano ad accorgersi che i loro giochetti immobiliari sono andati ad incidere sui consumi ? E come mai c'è "qualcuno" che lo aveva detto già molto tempo fa? E se questo qualcuno aveva azzeccato questa cosa, non può essere che azzecca anche il futuro del mercato ?
Ma quanta gente conosci che può spendere 4-5-600.000 euro? Sono i numeri che mancano e che faranno crollare la domanda.

Per quanto riguarda il tuo riferimento alle fonti che vengono citate, non ti preoccupare, esistono sempre. Nella fattispecie, parliamo del quotidiano "Finanza & Mercati", al quale ti rimando, restando disponibilissimo a maggiori chiarimenti se desiderati.


20/07/2006 17.13 $Macpi$ Post: 95 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
gordongekko

Benvenuto gordongekko. Tu sei l'esempio di speculatore intelligente. Nessuno ti può fare una colpa e non hai fatto niente di male, hai semplicemente ed intelligentemente approfittato di un momento in cui le cose andavano in una certa direzione, hai intuito la cosa giusta da fare e basta. Ora stai sereno. hai incassato ed aspetti. Quindi, come vedi, caro Holder, a noi non interessa nè proviamo particolari rodimenti a vedere che qualcuno abbia guadagnato dall'immobiliare.
Quello che forse non è ben chiaro è che la situazione non solo non può, ma non deve restare così. A chi è convinto di avere un certo capitale immobiliare non viene in mente che un domani anche il medico, l'avvocato, l'idraulico e così via che debbano comprare casa raddoppieranno le loro parcelle ? E che inevitabilmente tutti gli altri prezzi gli andranno dietro ? Fino a che il valore reale delle case tornerà euqllo di prima semplicemente perchè il milione di euro attuale varrà come le cinquecentomila euro di prima. Capito contro cosa sta combattendo la BCE, che questo lo sa molto bene ?
Ma come si può essere così ingenui da pensare che solo le case aumentino e tutto il resto resti allo stesso livello ? Quindi, per impedire la psinta inflattiva conseguente alla speculazione immobiliare, ecco che la BCE DEVE far crollare i prezzi. In America questo sta già accadendo, nonstante lì ci possano essere dei rallentatori legati all'aumento della popolazione. Ma come la mettiamo con il nostro paese, con una popolazione in calo ed unb numero di proprietari il più elevato del mondo ?
Infine, una volta per tutte, io non ho mai voluto interpretare il pensiero e le intenzioni di Blec, per piacere. Ho solo fatto ripetutamente fatto notare che lui, per sostenere le teorie bacate di Nomisma, ha rimandato ad un link in cui non facevano altro che riportare la relazione di Nomisma ! Con questo,spero che questa storias sia finita !


24/07/2006 18.26 $Macpi$ Post: 96 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
extra-comunitari

Per quello che riguarda l'Italia. il flusso immigratorio potrà al massimo essere sufficiente per mantenere l'attuale livello di popolazione. Ma, come ha detto Frank, rispetto al passato c'è un pesante calo di potere d'acquisto, in quanto i "nuovi" non hanno certo il potere d'acquisto dei "vecchi". A questo dobbiamo aggiungere che invece la quantità di costruzioni nuove è paragonabile al boom demografico degli anni '60. A questo vorrei aggiungere il fenomeno dell'eredità, al quale ho già fatto cenno in passato e sul quale avevo trovato dei riferimenti interessanti su internet che, per l'appunto, mi hanno fatto accenedere la lampadina nel cervello. In pratica, la prima generazione che, nel dopoguerra, è riuscita ad entrare in possesso di un'abitazione di proprietà paserà inevitabilmente a miglior vita nei prossimi anni. La maggior parte della loro progenie, all'incirca cinquantenni, ha nella grande maggioranza dei casi già la proprietà di una casa. Questo si aggiungerà a formare l'offerta.
Inoltre, il nuovo tipo di domanda cui abbiamo fatto riferimento prima (extra-comunitari e single) può valere per l'offerta di abitazioni piccole ed economiche. Chi ci rimane per acquistare il 100 mq a 400-500.000 euro ? Ricordiamoci, per favore, che prezzi del genere non sono arrivabili neanche a normali professionisti o funzionari di banca.


24/07/2006 20.22 $Macpi$ Post: 97 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
chiarimento sui single

Grazie Frank e grazie Capitano 75. Una piccola precisazione, perchè la cosa forse non è stata abbastanza chiara: lo smembramento delle faniglie è la fabbrica dei single, ovviamente, ma quello che io volevo dire è che non importa se egli sia povero o ricco (anche se Holder mi sembra ingenuamente ottimista sulla situazione economica del paeses, soprattutto in senso numerico), ma il punto è che acquisterà un appartamento piccolo, per cui, tornando al famoso discorso, il 100 mq a prezzo stratosferico rimane comunque invenduto.
Per quanto riguarda i prezzi, giusta la precisazione, ma io volevo dire che già 400-500.000 euro (Che comunque mi pare siano la gran parte delle richieste) siano completamente inarrivabili.


26/07/2006 20.09 $Macpi$ Post: 98 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Demografia

"la fila si forma per fare investimenti a reddito fisso di brevissimo termine e per acquistare appartamenti. Siamo così arrivati ad avere tassi d'interesse molto bassi, che non si vedevano dai lontani anni 50, e prezzi record per le case. All'orizzonte vedo arrivare un mercato immobiliare caratterizzato da una grande abbondanza di offerta e da una domanda decre-scente da parte dei cittadini italiani, visto il forte invecchiamento della popola-zione e la scarsità di nuovi nati. Dal 2020 in poi i nostri figli saranno proprietari di un patrimonio immobiliare immenso, perché un tempo questo patrimonio si divideva per 3 o 4 figli, mentre domani si dividerà in gran parte per un figlio, con il risultato - depressivo sui prezzi - di avere un forte squilibrio fra domanda e offerta, soprattutto nelle grandi città. E non saranno gli immigrati a tirare su i prezzi, anzi..."

Vi piace ? Questo fa parte della mia biblioteca sull'argomento da un pò....
E se guardate i miei post "antichi", vedrete che è da molto tempo che il fattore demografico costituisce lo spirito guida delle mie conclusioni sul mercato immobiliare...


26/07/2006 20.18 $Macpi$ Post: 99 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Stpendio e mutuo

Dimenticavo:
Mr Zen, naturalmente ti renderai conto che una rata di mutuo di 1500 euro corrisponde già ad un intero stipendio piuttosto buono. E stiamo parlando di 250.000 Euro !
Ma infatti, se fate mente locale ad anni come il 2000 o il 2001, prima della follia, ricorderete che già a 400 milioni la gente arrivava con grande difficoltà e spesso ripiegava su soluzioni più economiche(Parliamo all'epoca di 110-120 mq, vi ricordo).
Forse che la gente dal 2001 ad oggi guadagna di più ? Per piacere...
Come sempre accade ed esattamente come in borsa, la speculazione ha sfasciato tutto,al contrario di Robin Hood, per sfilare i soldi dalle tasche dei poveri e metterli in quelle dei ricchi. Ma siccome così facendo si creano anche nuovi poveri, ne risentono i consumi....
A proposito, è dal 2001 che vado tuonando che gli americani sono pazzi e che non si può pensare di alimentare una ripresa economica con il ri-finanziamento immobiliare. Beh, leggetevi l'articolone di due pagine su "Finanza & Mercati su quest'argomento!!!!


27/07/2006 18.50 $Macpi$ Post: 100 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
..a Pozzugno

Caro Pozzugno, volevo risponedrti subito, ma non m i è stato possibile. La tua domanda non è affatto banale, e le tue osservazioni sono perfettamente calzanti.
Il timore di cui hai sentito parlare riguarda fondamentalmente soltanto il sistema finanziario, cioè creditizio, ma questo dipende, come più volte affermato su questo sito e ben rimarcato dal nostro mr:Zen, dal fatto che questi signori non sanno fare il loro lavoro e si espongono quindi ai rischi che dovrebbero invece evitare.
Il problema è naturalmente molto più grave in America, perchè questi signori hanno utilizzato la bolla immobiliare come "boost" per l'economia grazie al meccanismo di rifinsnziamento dei mutui. Se guardi i commenti sui giornali finanziari di questi giorni ti renedrai conto di che razza di fesseria sia stata fatta e quanto sia grande il rischio di esposizione delle banche di fronte ad un crollo dei prezzi immobiliari che in America è già bello che partito.
Da noi i rischi che il crollo si rifletta sui consumi, come tu giustamente hai fatto notare, è molto inferiore ed anzi, a mio parere (e non solo mio, ma anche dei principali economisti) il vettore va in direzione opposta, poichè l'inflazione impoverisce sempre i ceti su cui si basa l'economia dei consumi e, come giustamente recita un recente articolo finanziario, "il pensare di avere del denaro non corrisponde affatto ad averlo prodoto veramente, per cui questo non si riflette affatto sui consumi".


27/07/2006 19.32 $Macpi$ Post: 101 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
a Pozzugno 2

Caro Pozzugno, evidentemente scrivevamo in contemporanea. Come puoi vedere dalla risposta che ti ho dato, sono perfettamente d'accordo. Pensare di avere qualcosa non è come averlo realmente in tasca, mi pare una questione di buon senso economico. Diciamo,anzi, che dovrebbe essere sempre così, perchè l'errore che hanno fatto gli americani è stato proprio questo: mettergli in tasca quello che essi pensavano di avere. E ora ? Ne vedremo delle belle, tanto che l'articolo di Finanza & Mercati (che non è il Corriere della Ciociaria)titolava: "Via dall'America prima che sia troppo tardi".
La popolazione, caso mai, si arricchirà veramente quando le case saranno crollate di prezzo!!!!


31/07/2006 21.34 $Macpi$ Post: 102 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Redditività

Stasera non mi va di impelagarmi in discussioni. Un piccolo appunto: La redditività degli immobili è già adesso inferiore ai titoli a reddito fisso, e sfido chiunque a dim ostrarmi il contrario. A Roma Nord affittano case di 110 mq a 1.000/1100 euro al mese. Ipotizzando che per una casa del genere acquisti a 300.000 euro (Ma in realtà vale di meno ed oggi te ne chiedono molti di più) avete fatto il calcolo del rendimento al netto delle tasse ? E le spese ? Per cui, per piacere, finiamola con affermazioni senza alcuna base, prova ne sia che gli affitti stanno calando e si ha una difficoiltà estrema a trovare affittuari.
Secondo : vi siete lasciati impelagare in una discussione sterile sulla bolla, senza considerare che il motivo per cui in questo forum tutti noi siamo arrivati a parlare di bolla è perchè ci siamo resi conto che l'aumento non era proporzionato alla domanda "reale". Ed è questo che crea le bolle, sempre, la domanda speculativa.
Per quanto riguarda il contributo al PIL, bisogna innanzitutto osservare che, come rilevato dal Cresme, il contributo del nuovo rispetto al mercato globale costituisce una fetta molto piccola, per cui è maggiore il danno che il contributo al PIL, ed oltre a ciò questa è una considerazione che non sta in piedi, perchè non si può continuare a costruire e vendere case solo perchè contrib uiscono al PIL quando non ve ne è alcun bisogno numerico ! Ma è così difficile accettare questa realtà solo perchè si deve restare incollati alle proprie paure ?


01/08/2006 18.27 $Macpi$ Post: 103 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
...Mah!

Benvenuto anche da parte mia a Cupio Dissolvi. Riguardo alla sua richiesta...che dire ? Purtroppo non ci hai dato alcun elemento per giudicare. Certo che, in generale, se non hai particolare fretta, non è comunque questo il momento di comprare, poichè può sembrarti poco quello che invece non lo è. E' un pò come la situazione di coloro che si precipitarono a comprare azioni come Tiscali per il solo fatto che stavano a 60 euro invece di 120, ma poi sono andate a 3 euro. La nostra mente tende a ragionare in termini relativi, per cui... Tieni comunque presente che le richieste si sono praticamente raddoppiate e, se noi del forum abbiamo ragione (senza la pretesa che sia veramente così), i prezzi "veri" di riferimento continuano ad essere quelli pre-bolla.
Insomma, vedi un pò tu...

Vorrei aggiungere alla mia precedente osservazione che c'è sicuramente qualcuno pronto a contestare l'affermazione sulla domanda tirando fuori dal cilindro la "emergenza abitativa" tanto cara ai costruttori.
Non c'è nessuna emergenza abitativa, almeno in senso numerico. Le case ci sono, la situazione di emergenza nasce dal loro prezzo, non dal numero. Se non fose così, ripeto, come mai m
nel '97, con una percentuale di proprietari minore, con una popolazione uguale o forse un pò superiore e con un numero di abitazioni decisamente minore non c'era nessuna emergenza abitativa ? Qualcuno sa spiegarmi questo gioco di prestigio se non con la speculazione ?

Ciao a tutti


02/08/2006 12.14 $Macpi$ Post: 104 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
...Maddechè

Ragazzi, ma per piacere, ha perfettamente ragione Holder. 560.000 sono UN MILIARDO !! Per un appartamento umile in una zona bruttina, non fine e periferica. Per piacere, cerchiamo di non perdere di vista la normalità. Questo è il motivo per cui si ha la sensazione di appiattimento dei prezzi, è perchè tutti cercano di spuntare il massimo possibilòe dovunque. Per cui, anche nelle zone "belle" chi fa la richiesta sa che comunque più di tanto non può osare, per non uscire fuori dal range della pseudo-normalità, mentre al contrario anche nelle zonacce tentano di raggiungere "quel" tetto.
Se a questo aggiungiamo l'aumento esponenziale delle offerte con su scritto "no agenzie" otteniamo un quadro perfettamente identico al '92.


04/08/2006 20.35 $Macpi$ Post: 105 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Saluti

Vari amici miei, nel salutarvi affettuosamente tutti quanti per un pò di tempo, vi volevo ricordare che tutte le considerazioni e le correlazioni che state facendo non valgono relativamente ad una bolla. In pratica, quello che voglio dire è che in un regime di prezzi "normali" si può assistere ad un aumento o ad una discesa relativa a varie coindizioni economiche, e questo vale per l'immobiliare come per qualsiasi altro mercato. Ma quando abbiamo davanti un livello di prezzi esorbitante e completamente privo di correlazione con il livello degli stipendi, creato da una domanda "drogata", allora esso si deve comunque ricondurre ad uno stato di normalità, e poi troveranno di nuovo la loro validità le giuste osservazioni sul rapporto tra i vari mercati, le condizioni economiche, etc.
Un'ultima cosa: l'eccesso di liquidità, come giustamente rimarcato dal prof.Bruni, è uno dei principali motori nello spingere la BCE ad alzare i tassi. In partica, il processo continuerà fino a che la liquidità non sarà ricondotta ad uno stato di normalità.
A questo aggiungo che è opinione comune di tuti gli economisti che oramai la liquidità stia cercando altre strade.

Ciao!!!


30/08/2006 10.40 $Macpi$ Post: 106 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Niente recupero inflazione

Eccomi di nuovo qui, ma solo per un pò prima di una nuova pausa. Volevo soltanto dire che il calcoo di Dubbioso non è preciso, perchè innanzitutto il rendimento dell'immobile affittato, se comprato ai prezzi di oggi, è sì del 3-4%, ma LORDO, il che significa che bisogna sottrarre tasse e spese varie, il che porta il rendimento ad un livello decisamente inferiore ad un qualsiasi titolo a reddito fisso che, oltretutto, non presenta alcun rischio e, in caso di necessità, è un capitale che può essere smobilizzato assai più facilmente.
Per quanto riguarda poi la voce "recupero inflazione" questa non ha senso, perchè il prezzo delle case, come stiamo ripetendo da anni ormai, è semplicemente affidato al mercato, e non ha una sorta diagganciamento automatico all'inflazione, proprio come un titolo di borsa. Può quindi salire, ma può anche scendere, se si compra in periodi abagliati, ed in questo caso tanti saluti al "recupero inflazione".
Ciao


31/08/2006 11.26 $Macpi$ Post: 107 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
No agganciamento all'inflazione

Caro Dubbioso, vorrei fare dei distinguo: innanzitutto, nel momento in cui, parlando della rendita immobiliare, accenni al 3-4% lordo, ti assicuro che il netto non va a finire al 3.5%, se calcoli anche soltanto ICI e tasse, ma a molto meno, e poi non hai calcolato le spese di manutenzione dell'immobile a cui ogni proprietario è soggetto , soprattutto nel lungo periodo, per cui la cifra di c rendita di cui parliamo è di molto inferiore.
Anche per quanto riguarda i titoli a reddito fisso bisogna fare dei distinguo, perchè menmtre chi acquista un immobile lo deve fare necessariamente in un'ottica dilungo periodo (e questo costituisce un altro bello svantaggio) i titoli a reddito fisso sono, invece, estremamente variabili nella loro durata. Così, per esempio, in un momento di tassi in ascesa come questo non si vanno certo ad acquistare titoli a lunga scadenza.
Anche sull'affitto, poi, non sarei così sicuro dell'agganciamento all'inflazione, prova ne sia che negli ultimi mesi gli addetti ai lavori "seri" ci hanno counicato un bel calo degli affitti e qwuindi addio all'agganciamento all'inflazione.
Sia chiaro che io non voglio sostenere che l'investimento immobiliare è una fregatura in assoluto, quello che voglio dire è che lo è in momenti di bolla, in cui tutti i meccanismi convenzionalmente validi vengono sballati, per cui, anche se sbaglia, però è comprensibile chi acquista in questo momento per necessità abitativa, mentre chi lo fa per investimento si espone, in nome di un rendimento ridicolo, ad un rischio gigantesco di svalutazione del bene, e su questo mi pare tu sia d'accordo.


27/10/2006 20.26 $Macpi$ Post: 108 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Il calo comincia

Volevo solo rinfrancare un pochino Blec, poichè mi è bastato scendere sotto casa e vedere le offerte Tecnocasa. Ora sicominciano a vedere in offerta salone tre camere a 400.000 euro, cosa che prima era impensabile. Non basta ancora, lo so, nè sostengo questo, ma i segnali cominciano ad arrivare.


18/11/2006 16.01 $Macpi$ Post: 109 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
rieccomi qua

Ragazzi, scusatemi per la lumga assenza, che continuerà, per gravi motivi di salute. Devo però da un lato complimentarmi per gli utlimi link e commenti (Un aumento del -0,5%, ma vi rendete conto ?).
Vi voglio infine ricordare ancora una volta ciò che vado ripetendo dall'inizio: trovatemi qualcuno che sia in grado di spiegare come mai nel '96,'97 le case non si vendevano e per quale motivo dovrebbero vendersi oggi, a domanda ferma o calata, ma adofferta aumentata, ed io crederò che la bolla non ci sia.
Io però finora questo qualcuno non l'ho ancora trovato, se non arrampicatori di specchi.

Ciao

[Modificato da marco--- 08/01/2009 23:25]
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