23/06/2006 17.02 $Macpi$ Post: 81 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
A Holder
Mi pare che se tiriamo in ballo i differenti punti di vista, il concetto possa essere applicato anche a te, poichè hai (onestamente) dichiarato di far parte del club dei proprietari, no?
Per quanto riguarda il riferimento del 2002, sappi che finora la situazione è stata tale da andare in direzione esattamente opposta allo scoppio di una bolla, ma anzi, casomai, è proprio dal 2002 in poi che si è gonfiata ben bene, e da allora non era mai avvenuto che qualcuno osasse fare commenti pessimistici sul mercato immobiliare, cosa che invece, per tua stessa ammissione, sta invece accadendo ora. La palla prima di cadere si ferma, no ? Nessuno naturalmente può essere così presuntuoso da prevedere esattamente il dove, il come ed il quando, certo che il parere dell'Economist non mi pare trascurabile.
Quello che è certo, è che una situazione in cui i soli acquirenti possibili sono rimasti gli speculatori, poichè il livello dei prezzi è fuori di circa il doppio rispetto all'accessibilità della gente comune non può reggersi, è una precisa legge economica, e finora alle bolle son sempre seguiti i crolli, non gli assestamenti (Vedi il '92).
Stiamo a vedere.
23/06/2006 19.04 $Macpi$ Post: 82 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
- 30% ????
Caro Holder,
pur avendo riletto attentamente i miei post, non riesco a trovare dove abbia sostenuto che siamo a meno 30%. Caso mai, ho sostenuto il contrario, e cioè che i prezzi del livello attuale sono circa il doppio del loro valore reale. Ora, siccome questa situazione artificiale l'ha creata so9lo la speculazione e siccome non c'è niente di più ondivago della speculazione, appena questa deciderà di sparire (Ed il comportamento ed i comunicati della BCE sono un chiaro segnale per gli speculatori, per la serie : la festa è finita, mettete i soldi da un'altra parte)avremo un'offerta superiore a quella del '96(anno nel quale non vendevi una casa nemmeno se ti tagliavi le vene)ed una domanda uguale se non inferiore.
Aggiungo, per farti capire il motivo delle sepculazioni e delle pressioni sui mass-media, che ti consiglio di dare un'occhiata a come è andata oggi in borsa Risanamento, dopo la valutazione di comodo di 4 miliardi. Hai idea di quanta gente c'ha guadagnato ?
Mi sembra di rivedere situazioni come quella di Freedomland & C, che ricevevano valutazioni stratosferiche al "Grey market" di Londra e poi si quotavano in borsa da noi. Lo sai che fine ha fatto chi gli ha dato retta ?
Comunque, sono chiacchiere inutili, perchè nessuno, ripeto, può garantire niente.
26/06/2006 18.08 $Macpi$ Post: 83 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Greenspan &C
Caro Pallopinco, il link mi sembra non fosse mai uscito e l'ho trovato disacretamente buono. Temo però che per quanto riguarda l'immobiliare giunga a conclusioni sbagliate. Sarebbe come dire che è stato fatto un errore quando è scoppiata la bolla a Wall Street. L'errore delle bolle non è sgonfiarle, ma farle creare, ed infatti il problema attuale, e che dà fastidio comunque per l'esibizione di incompetenza, è che solo adesso la BCE si è accorta del fenomeno, il che non può far pensare che abbiano voluto favcorire "qualcuno" in una prima fase, e che oggi vogliono favorire qualcun altro, secondo i loro comodi.
Stessa cosa ha fatto Greenspan, sia chiaro, che non a caso passerà alla storia come l'uomo che creava le bolle.
E, credetemi, dalle bolle non si esce mai con un "soft landing".
Fra parentesi, ho fatto un giretto in un paio di quartieri di Roma e..ragazzi, la situazione è impressionante. Senza esagerare, c'è ormai un cartello VNDESI ad ogni palo !!
26/06/2006 18.17 $Macpi$ Post: 84 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
A Giemmeppi
Anch'io sono d'accordo con la tua oservazione riguardo al fatto che la situazione sia peggiore di 14 anni fa.
Ci sono alcuni elementi per sostenerlo: prima di tutto, la bolla è stata più lunga e sostenuta, per cui ha fatto in tempo a sovraccaricare ben bene il mercato.
Secondo punto, il mercato è, al contrario, molto più saturo, poichè la percentuale di proprietari è cresciuta ancora.
Terzo punto, il dato demografico dal '92 è pègiorato notevolmente.
Infine, vi ricordo che nel '92 non vi fu, quale preludio al crollo, un calo degli affitti, al quale stiamo invece assistendo adesso, e che non è certo un segnale a favore dell'offerta.
26/06/2006 20.17 $Macpi$ Post: 85 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Evviva!!!!
Siamo di nuovo su Google, ed in ottima posizione.
Uahu !!
(Una cosa : vedete di rispondere a Mr.Zen sulla sua proposta, magari anche per dire che non potete...)
05/07/2006 16.28 $Macpi$ Post: 86 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
...a Marco
IL MATTONE CHE HA DISTRUTTO IL MONDO
Chi ha letto i giornali in questi anni potrebbe aver riconosciuto in questo titolo dell'ironia nei confronti di un famoso articolo comparso un anno fa su di una famosa rivista italiana che, a sua volta, riprendeva il titolo di un articolo dell'"Economist". In generale, poi, da parte di molti mezzi di informazione in questi anni, e non solo in Italia, si è spesso visto, letto o semplicemente sentito che, in un momento in cui l'economia era stagnante, "il mattone ha salvato l'economia".
Articoli del genere sono, a nostro avviso, del tutto fuorvianti, poichè è invece accaduto esattamente il contrario.
- Il calo dei tassi di interesse, in una situazione economicamente infelice, ha lo scopo di rendere maggiormente disponibile il denaro, affinchè le aziende siano incentivate ad effettuare investimenti. Ciò però necessariamente deve supporre che i consumi, che delle aziende costituiscono il carburante, aumentino, magari perché le persone, incentivate dai bassi tassi, accettino magari di indebitarsi un pochino di più, o almeno restino costanti. Quello che è certo è che se i consumi calano tutto il meccanismo si sballa.
- Accade infatti, purtroppo, che il calo dei tassi di interesse ha una conseguenza "parallela", cioè quella di far calare l'interesse anche dei mutui fondiari. Non solo, ma al tempo stesso tale calo rende purtroppo poco gratificanti tutti gli investimenti a reddito fisso (obbligazioni et similia). Ciò potrebbe rivelarsi naturalmente utile se gli investitori, a causa della ridotta convenienza di questi strumenti di investimento, decidessero perciò di investire in settori più produttivi, cioè la Borsa e, in generale, le aziende che producono reddito e danno occupazione. Purtroppo, però, è accaduto qualcosa di diverso, poiché questi due elementi, uniti fra di loro, hanno spinto chi avesse capitali più o meno consistenti "da salvare" verso l'investimento immobiliare.
- La conseguenza di ciò è stato un improvviso aumento della domanda, al che corrisponde, secondo la più basilare delle regole economiche, un aumento dei prezzi.
- L'aumento dei prezzi degli immobili, naturalmente, non può non riversarsi sulla popolazione "che consuma" e che si trova a fare i conti con tale aumento, destinando quindi una fetta minore dei propri guadagni al consumo di beni. In tale modo però si crea quello che è il più pericoloso nemico dei consumi : la dissociazione tra il tasso d'inflazione reale e quello ufficiale, al quale corrisponde sempre un impoverimento della popolazione e, quindi, della sua capacità di spesa. (Ricordiamo che stiamo parlando di inflazione nel prezzo del più importante dei beni, la casa).
- In un regime di calo dei consumi, quindi, le aziende incassano di meno e non sono incentivate ad investire né, quindi, ad indebitarsi e si assiste quindi al paradosso di un calo delle richieste di finanziamento che costano sempre di meno a chi lo chiede. In tale modo viene naturalmente del tutto inutilizzata la manovra, altrimenti economicamente incentivante, del calo dei tassi di interesse.
Ecco spiegato quindi perché il mercato immobiliare, lungi dal salvare il mondo, è invece alla base di un vero e proprio disastro. D'altra parte che le cose stiano andando in questo modo è sotto gli occhi di tutti: tutti i giornali economici hanno rilevato che, nonostante non sia in corso alcun "credit crunch" ma al contrario, nonostante i bassi tassi di interesse, non si assiste ad una elevata richiesta di finanziamenti, a dimostrazione di quanto abbiamo fin qui analizzato.
Ma non finisce qui, poiché il mercato immobiliare, in base alla tendenza di cui sopra, si trova a "drenare" anche una bella fetta di liquidità, che viene così allontanata da settori certamente ben più produttivi per l'economia del paese per indirizzarsi verso un settore che, invece, più improduttivo non potrebbe essere e che, anzi, sta iniziando a costituire una vera e propria minaccia per l'economia, essendo un importante elemento di quella "deriva argentina" paventata un po' di tempo fa dal presidente della Confcommercio .
Naturalmente mi si potrà obiettare che si tratta pur sempre di un investimento in un settore economico e che ci sono sempre momenti in cui "quel" settore tira e quell'altro no, ma questo non corrisponde a verità.
Innanzitutto, ciò sarebbe vero se gli investimenti nel settore alimentassero in maniera sana l'occupazione, ma in realtà è accaduto che l'aumento dei prezzi è stato di entità decisamente eccessiva e rapida, con margini che sono aumentati in maniera altrettanto eccessiva per i costruttori (Per capire meglio: sarebbe come se la Fiat, perché il mercato tira, avesse portato il prezzo della Punto a 20-25.000 Euro, senza che un tale aumento fosse giustificato da un aumento dei costi). Non solo, ma in realtà la maggior parte di questa massa liquida che si è riversata sull'immobiliare solo in piccola parte è andata a finire sul mercato del nuovo, mentre per la componente maggiore, ben l'80%, è andata a finire nelle tasche di avvoltoi privati, stato compreso, che hanno semplicemente approfittato della situazione ma che non hanno rappresentato niente di produttivo dal punto di vista economico.
E ancora non dobbiamo dimenticare, a proposito dell'improduttività dell'investimento immobiliare, che a causa dell'aumento della domanda è aumentata l'offerta ma, al contrario di chi dice fesserie prezzolate o incompetenti, di questa offerta non v'era alcun bisogno, dato il calo della popolazione (Come mai, infatti, prima di questa situazione, si potevano impiegare anche due anni per vendere un appartamento ?). Si ha quindi, in questo momento, una situazione di questo genere: chi ha bisogno di acquistare per abitazione si deve confrontare con prezzi irraggiungibilil per colpa di altri che hanno deciso di investire i loro soldi in immobili.
Temo però che, come è già accaduto nel passato, costoro (a meno che non abbiano acquistato "prima" che questa bolla si gonfiasse) abbiano sbagliato i loro conti, perché quando una bolla si gonfia troppo, poi le conseguenze perdurano negli anni successivi in maniera proporzionale alla sua entità.
Ad ulteriore riprova di quanto da noi sostenuto, vogliamo ricordare che anche "The Economist", successivamente, ha cambiato completamente linea ed è passato a mettere in guardia il mondo intero su quella che ha definito "La più gigantesca e pericolosa bolla economica di tutti i tempi".
05/07/2006 16.34 $Macpi$ Post: 87 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
..a proposito del link di Marco
Cari amici, c'è un motivo per cui ho deciso di mettere questo articolo anche qui. Innanzitutto perchè mi era stato già suggerito in passato, per una maggiore visibilità. In secondo luogo, perchè voglio ribadire il concetto espresso nel link proposto da Marco, sulla ricchezza "virtuale" che non serve a nulla ed a nessuno e che, anzi, fa solo male.
Ne ho avuto infatti oggi un'ultima conferma, qualora ce ne fosse stato bisogno, sfogliando un quotidiano economico, che riportava la tabella del calo dei consumi in Italia in questi anni. E' incredibile, c'è una corrispondenza perfetta !!! In pratica, come hanno iniziato ad aumentare gli immobili, sono calati i consumi !!
Ma è così difficile fare calcoli economici di buon senso ?
Bah !!
10/07/2006 19.56 $Macpi$ Post: 88 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
....Ai tecnici del forum
Scusate la richiesta, ma vorrei sapere da voi alcune cose riguardo al famoso decreto che ha affossato in borsa le società immobiliari. Ho letto, infatti,che riguarda l'abolizione dell'IVA per le società immobiliari, comprese quelle che danno in affitto appartamenti ed immobili induistriali.
Attualmente io sto in affitto e la proprietaria del palazzo è, per l'appunto, una società immobiliare e quando mi arriva il bollettino dell'affitto esso risulta maggiorato, con voce a parte, dell'IVA.
Se ho ben capito, in base al suddetto decreto, la società non pagherà più l'IVA e, quindi non potrà più farla pagare neanche agli inquilini, o no?
Mi chiarite le idee, per favore ?
11/07/2006 19.18 $Macpi$ Post: 89 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
A Mad 65
....Più chiaro di così, grazie ! (Se ci saranno altri dubbi o se i signori non si adegueranno, tornerò a fare domande)
Ciao
13/07/2006 19.17 $Macpi$ Post: 90 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
...a proposito del link di sprmnt
....Basta, basta, basta, non se ne può veramente più di questa stampa deviante !!! Il titolo segnalato da sprmnt21 del Sole 24 ore è infatti "Mini-boom per le case britanniche".
I- Perchè, se c'è stato un periodo di ristagno "che faceva presagire il peggio" questo fatto non è stato altrettanto pubblicizzato dal giornale ?
II- Perchè il titolo, come al solito, induce in errore rispetto a quello che poi si legge nell'articolo stesso, in cui invece si manifesta preoccupazione per il mercato immobiliare, in quanto "il rapporto tra redditi e prezzi" è sballato ?
(Come logica comanda e come affermato oramai da secoli da tutte le persone di buon senso)
Naturalmente, è ovvio che questi articoli mirano a deviare lo sguardo da quello che sta invece accadendo in America e poi qui.
A Holder :
Oltre a notare il fatto che il crollo delle società immobiliari non è che uno degli aspetti di questa farsa, faccio notare che, comunque vada, la miccia oramai è accesa, come dimostrato dall'articolo uscito oggi, nonostante nello stesso giorno sia stata comunicata la modifica del decreto Bersani-Visco : "E' durato lo spazio di una seduta il rimbalzo delle società immobiliari". Rimbalzo che, comunque, era stato di consistenza infinitamente minore del crollo.
E' solo l'inizio...
14/07/2006 13.03 $Macpi$ Post: 92 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Nomisma...ma mi faccia il piacere
Ma possibile che tu non veda come anche i mistificatori di Nomisma non hanno più il tono baldanzoso di una volta ?
A parte che le loro sono menzogne pure, perchè altrimenti come si spiega che i listini delle società immobiliari esibiscono bei ribassi da gennaio ad oggi, e la stessa cosa hanno fatto i cantieri che, oltretutto, hanno messo in affitto l'invenduto se i prezzi invece au,etano ? Ma no lo vedi che ti stanno prendendo in giro ? Non solo, ma, ben consci delle loro scemenze, dichiarano frasi del tipo "Canto del cigno", ecc. Proprio perchè sanno di stare mentendo spudoratamente.
Guarda che basta che tu abbia un amico agente immobiliare per verificare come stanno le cose.
E ripeto: Per pensare che possa mantenersi un mercato in cui i prezzi sono irraggiungibili dagli stipendi bisogna proprio essere degli incompetenti in campo economico.
E sono sempre gli incompetenti che finiscono preda dei pirati.
Un'ultima cosa: se n on lo sapete, c'è stata in Pirelli RE un'invasione di riscatto delle Stock Option. Strano, no?
17/07/2006 20.05 $Macpi$ Post: 93 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
...a Blec ed a tutti
Caro Blec. ma tu ti rendi conto che per contestare la mia osservazione e sostenere che Nomisma ha ragione hai riportato un link che ripete semplicemente la stessa analisi di Nomisma ? Se questa ti pare razionalità ?!
Io sono apertissimo alle contestazioni, ma devono essere basate su un pò di logica, andiamo!
Nomisma sta semplicemente cercando di arginare il fenomeno per cercare di sostenere i fondi immobiliari, non l'hai capito ? Che invece stanno continuando irrimediabilmente a cadere.
Infine, una piccola notizia a proposito della baldanzosa università di Harvard e la sua ricerca: Sapevate che, a differenza di qualche tempo fa, la maggior parte di coloro che va in banca a chiedere il rifinanziamento del mutuo lo utilizza poi per pagare le rate del mutuo stesso, perchè altrimenti non ce la fa ?
Io vorrei sapere da tutti coloro che frequentano il forum e che contestano le nostre affermazioni sulla bolla immobiliare perchè non riportano mai notizie attendibili o logiche o che non crollino come castelli di carte. Questo chiaramnente non significa che non debbano fare le loro affermazioni o difenderle, ma santa pace "est modus in rebus".
18/07/2006 20.25 $Macpi$ Post: 94 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
...A Holder
No, amico mio, Blec ha rimandato esattamente ad un altro link in cui veniva riportato esattamente il commento di Nomisma stesso, ed a questo punto penso che possa essere stato un suo errore.
Per quanro riguarda Nomisma, ti ricordo che ho già fatto tempo fa un paragone con tutti i grandi economisti che sostenevano per anni la validità delle quotazioni dei titoli tecnologici, ed anche allora c'era tanta gente che si comportava come te: "Hai visto ? Sono andati ancora su ! Chia aveva ragione ?"
Quello che le persone come te si rifiutano di inserire nella propria mente è il dubbio, forse perchè ne hanno paura.
L'economia ha delle logiche, molto semplici, sai ? Non vedi che comniciano ad accorgersi che i loro giochetti immobiliari sono andati ad incidere sui consumi ? E come mai c'è "qualcuno" che lo aveva detto già molto tempo fa? E se questo qualcuno aveva azzeccato questa cosa, non può essere che azzecca anche il futuro del mercato ?
Ma quanta gente conosci che può spendere 4-5-600.000 euro? Sono i numeri che mancano e che faranno crollare la domanda.
Per quanto riguarda il tuo riferimento alle fonti che vengono citate, non ti preoccupare, esistono sempre. Nella fattispecie, parliamo del quotidiano "Finanza & Mercati", al quale ti rimando, restando disponibilissimo a maggiori chiarimenti se desiderati.
20/07/2006 17.13 $Macpi$ Post: 95 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
gordongekko
Benvenuto gordongekko. Tu sei l'esempio di speculatore intelligente. Nessuno ti può fare una colpa e non hai fatto niente di male, hai semplicemente ed intelligentemente approfittato di un momento in cui le cose andavano in una certa direzione, hai intuito la cosa giusta da fare e basta. Ora stai sereno. hai incassato ed aspetti. Quindi, come vedi, caro Holder, a noi non interessa nè proviamo particolari rodimenti a vedere che qualcuno abbia guadagnato dall'immobiliare.
Quello che forse non è ben chiaro è che la situazione non solo non può, ma non deve restare così. A chi è convinto di avere un certo capitale immobiliare non viene in mente che un domani anche il medico, l'avvocato, l'idraulico e così via che debbano comprare casa raddoppieranno le loro parcelle ? E che inevitabilmente tutti gli altri prezzi gli andranno dietro ? Fino a che il valore reale delle case tornerà euqllo di prima semplicemente perchè il milione di euro attuale varrà come le cinquecentomila euro di prima. Capito contro cosa sta combattendo la BCE, che questo lo sa molto bene ?
Ma come si può essere così ingenui da pensare che solo le case aumentino e tutto il resto resti allo stesso livello ? Quindi, per impedire la psinta inflattiva conseguente alla speculazione immobiliare, ecco che la BCE DEVE far crollare i prezzi. In America questo sta già accadendo, nonstante lì ci possano essere dei rallentatori legati all'aumento della popolazione. Ma come la mettiamo con il nostro paese, con una popolazione in calo ed unb numero di proprietari il più elevato del mondo ?
Infine, una volta per tutte, io non ho mai voluto interpretare il pensiero e le intenzioni di Blec, per piacere. Ho solo fatto ripetutamente fatto notare che lui, per sostenere le teorie bacate di Nomisma, ha rimandato ad un link in cui non facevano altro che riportare la relazione di Nomisma ! Con questo,spero che questa storias sia finita !
24/07/2006 18.26 $Macpi$ Post: 96 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
extra-comunitari
Per quello che riguarda l'Italia. il flusso immigratorio potrà al massimo essere sufficiente per mantenere l'attuale livello di popolazione. Ma, come ha detto Frank, rispetto al passato c'è un pesante calo di potere d'acquisto, in quanto i "nuovi" non hanno certo il potere d'acquisto dei "vecchi". A questo dobbiamo aggiungere che invece la quantità di costruzioni nuove è paragonabile al boom demografico degli anni '60. A questo vorrei aggiungere il fenomeno dell'eredità, al quale ho già fatto cenno in passato e sul quale avevo trovato dei riferimenti interessanti su internet che, per l'appunto, mi hanno fatto accenedere la lampadina nel cervello. In pratica, la prima generazione che, nel dopoguerra, è riuscita ad entrare in possesso di un'abitazione di proprietà paserà inevitabilmente a miglior vita nei prossimi anni. La maggior parte della loro progenie, all'incirca cinquantenni, ha nella grande maggioranza dei casi già la proprietà di una casa. Questo si aggiungerà a formare l'offerta.
Inoltre, il nuovo tipo di domanda cui abbiamo fatto riferimento prima (extra-comunitari e single) può valere per l'offerta di abitazioni piccole ed economiche. Chi ci rimane per acquistare il 100 mq a 400-500.000 euro ? Ricordiamoci, per favore, che prezzi del genere non sono arrivabili neanche a normali professionisti o funzionari di banca.
24/07/2006 20.22 $Macpi$ Post: 97 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
chiarimento sui single
Grazie Frank e grazie Capitano 75. Una piccola precisazione, perchè la cosa forse non è stata abbastanza chiara: lo smembramento delle faniglie è la fabbrica dei single, ovviamente, ma quello che io volevo dire è che non importa se egli sia povero o ricco (anche se Holder mi sembra ingenuamente ottimista sulla situazione economica del paeses, soprattutto in senso numerico), ma il punto è che acquisterà un appartamento piccolo, per cui, tornando al famoso discorso, il 100 mq a prezzo stratosferico rimane comunque invenduto.
Per quanto riguarda i prezzi, giusta la precisazione, ma io volevo dire che già 400-500.000 euro (Che comunque mi pare siano la gran parte delle richieste) siano completamente inarrivabili.
26/07/2006 20.09 $Macpi$ Post: 98 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Demografia
"la fila si forma per fare investimenti a reddito fisso di brevissimo termine e per acquistare appartamenti. Siamo così arrivati ad avere tassi d'interesse molto bassi, che non si vedevano dai lontani anni 50, e prezzi record per le case. All'orizzonte vedo arrivare un mercato immobiliare caratterizzato da una grande abbondanza di offerta e da una domanda decre-scente da parte dei cittadini italiani, visto il forte invecchiamento della popola-zione e la scarsità di nuovi nati. Dal 2020 in poi i nostri figli saranno proprietari di un patrimonio immobiliare immenso, perché un tempo questo patrimonio si divideva per 3 o 4 figli, mentre domani si dividerà in gran parte per un figlio, con il risultato - depressivo sui prezzi - di avere un forte squilibrio fra domanda e offerta, soprattutto nelle grandi città. E non saranno gli immigrati a tirare su i prezzi, anzi..."
Vi piace ? Questo fa parte della mia biblioteca sull'argomento da un pò....
E se guardate i miei post "antichi", vedrete che è da molto tempo che il fattore demografico costituisce lo spirito guida delle mie conclusioni sul mercato immobiliare...
26/07/2006 20.18 $Macpi$ Post: 99 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Stpendio e mutuo
Dimenticavo:
Mr Zen, naturalmente ti renderai conto che una rata di mutuo di 1500 euro corrisponde già ad un intero stipendio piuttosto buono. E stiamo parlando di 250.000 Euro !
Ma infatti, se fate mente locale ad anni come il 2000 o il 2001, prima della follia, ricorderete che già a 400 milioni la gente arrivava con grande difficoltà e spesso ripiegava su soluzioni più economiche(Parliamo all'epoca di 110-120 mq, vi ricordo).
Forse che la gente dal 2001 ad oggi guadagna di più ? Per piacere...
Come sempre accade ed esattamente come in borsa, la speculazione ha sfasciato tutto,al contrario di Robin Hood, per sfilare i soldi dalle tasche dei poveri e metterli in quelle dei ricchi. Ma siccome così facendo si creano anche nuovi poveri, ne risentono i consumi....
A proposito, è dal 2001 che vado tuonando che gli americani sono pazzi e che non si può pensare di alimentare una ripresa economica con il ri-finanziamento immobiliare. Beh, leggetevi l'articolone di due pagine su "Finanza & Mercati su quest'argomento!!!!
27/07/2006 18.50 $Macpi$ Post: 100 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
..a Pozzugno
Caro Pozzugno, volevo risponedrti subito, ma non m i è stato possibile. La tua domanda non è affatto banale, e le tue osservazioni sono perfettamente calzanti.
Il timore di cui hai sentito parlare riguarda fondamentalmente soltanto il sistema finanziario, cioè creditizio, ma questo dipende, come più volte affermato su questo sito e ben rimarcato dal nostro mr:Zen, dal fatto che questi signori non sanno fare il loro lavoro e si espongono quindi ai rischi che dovrebbero invece evitare.
Il problema è naturalmente molto più grave in America, perchè questi signori hanno utilizzato la bolla immobiliare come "boost" per l'economia grazie al meccanismo di rifinsnziamento dei mutui. Se guardi i commenti sui giornali finanziari di questi giorni ti renedrai conto di che razza di fesseria sia stata fatta e quanto sia grande il rischio di esposizione delle banche di fronte ad un crollo dei prezzi immobiliari che in America è già bello che partito.
Da noi i rischi che il crollo si rifletta sui consumi, come tu giustamente hai fatto notare, è molto inferiore ed anzi, a mio parere (e non solo mio, ma anche dei principali economisti) il vettore va in direzione opposta, poichè l'inflazione impoverisce sempre i ceti su cui si basa l'economia dei consumi e, come giustamente recita un recente articolo finanziario, "il pensare di avere del denaro non corrisponde affatto ad averlo prodoto veramente, per cui questo non si riflette affatto sui consumi".
27/07/2006 19.32 $Macpi$ Post: 101 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
a Pozzugno 2
Caro Pozzugno, evidentemente scrivevamo in contemporanea. Come puoi vedere dalla risposta che ti ho dato, sono perfettamente d'accordo. Pensare di avere qualcosa non è come averlo realmente in tasca, mi pare una questione di buon senso economico. Diciamo,anzi, che dovrebbe essere sempre così, perchè l'errore che hanno fatto gli americani è stato proprio questo: mettergli in tasca quello che essi pensavano di avere. E ora ? Ne vedremo delle belle, tanto che l'articolo di Finanza & Mercati (che non è il Corriere della Ciociaria)titolava: "Via dall'America prima che sia troppo tardi".
La popolazione, caso mai, si arricchirà veramente quando le case saranno crollate di prezzo!!!!
31/07/2006 21.34 $Macpi$ Post: 102 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Redditività
Stasera non mi va di impelagarmi in discussioni. Un piccolo appunto: La redditività degli immobili è già adesso inferiore ai titoli a reddito fisso, e sfido chiunque a dim ostrarmi il contrario. A Roma Nord affittano case di 110 mq a 1.000/1100 euro al mese. Ipotizzando che per una casa del genere acquisti a 300.000 euro (Ma in realtà vale di meno ed oggi te ne chiedono molti di più) avete fatto il calcolo del rendimento al netto delle tasse ? E le spese ? Per cui, per piacere, finiamola con affermazioni senza alcuna base, prova ne sia che gli affitti stanno calando e si ha una difficoiltà estrema a trovare affittuari.
Secondo : vi siete lasciati impelagare in una discussione sterile sulla bolla, senza considerare che il motivo per cui in questo forum tutti noi siamo arrivati a parlare di bolla è perchè ci siamo resi conto che l'aumento non era proporzionato alla domanda "reale". Ed è questo che crea le bolle, sempre, la domanda speculativa.
Per quanto riguarda il contributo al PIL, bisogna innanzitutto osservare che, come rilevato dal Cresme, il contributo del nuovo rispetto al mercato globale costituisce una fetta molto piccola, per cui è maggiore il danno che il contributo al PIL, ed oltre a ciò questa è una considerazione che non sta in piedi, perchè non si può continuare a costruire e vendere case solo perchè contrib uiscono al PIL quando non ve ne è alcun bisogno numerico ! Ma è così difficile accettare questa realtà solo perchè si deve restare incollati alle proprie paure ?
01/08/2006 18.27 $Macpi$ Post: 103 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
...Mah!
Benvenuto anche da parte mia a Cupio Dissolvi. Riguardo alla sua richiesta...che dire ? Purtroppo non ci hai dato alcun elemento per giudicare. Certo che, in generale, se non hai particolare fretta, non è comunque questo il momento di comprare, poichè può sembrarti poco quello che invece non lo è. E' un pò come la situazione di coloro che si precipitarono a comprare azioni come Tiscali per il solo fatto che stavano a 60 euro invece di 120, ma poi sono andate a 3 euro. La nostra mente tende a ragionare in termini relativi, per cui... Tieni comunque presente che le richieste si sono praticamente raddoppiate e, se noi del forum abbiamo ragione (senza la pretesa che sia veramente così), i prezzi "veri" di riferimento continuano ad essere quelli pre-bolla.
Insomma, vedi un pò tu...
Vorrei aggiungere alla mia precedente osservazione che c'è sicuramente qualcuno pronto a contestare l'affermazione sulla domanda tirando fuori dal cilindro la "emergenza abitativa" tanto cara ai costruttori.
Non c'è nessuna emergenza abitativa, almeno in senso numerico. Le case ci sono, la situazione di emergenza nasce dal loro prezzo, non dal numero. Se non fose così, ripeto, come mai m
nel '97, con una percentuale di proprietari minore, con una popolazione uguale o forse un pò superiore e con un numero di abitazioni decisamente minore non c'era nessuna emergenza abitativa ? Qualcuno sa spiegarmi questo gioco di prestigio se non con la speculazione ?
Ciao a tutti
02/08/2006 12.14 $Macpi$ Post: 104 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
...Maddechè
Ragazzi, ma per piacere, ha perfettamente ragione Holder. 560.000 sono UN MILIARDO !! Per un appartamento umile in una zona bruttina, non fine e periferica. Per piacere, cerchiamo di non perdere di vista la normalità. Questo è il motivo per cui si ha la sensazione di appiattimento dei prezzi, è perchè tutti cercano di spuntare il massimo possibilòe dovunque. Per cui, anche nelle zone "belle" chi fa la richiesta sa che comunque più di tanto non può osare, per non uscire fuori dal range della pseudo-normalità, mentre al contrario anche nelle zonacce tentano di raggiungere "quel" tetto.
Se a questo aggiungiamo l'aumento esponenziale delle offerte con su scritto "no agenzie" otteniamo un quadro perfettamente identico al '92.
04/08/2006 20.35 $Macpi$ Post: 105 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Saluti
Vari amici miei, nel salutarvi affettuosamente tutti quanti per un pò di tempo, vi volevo ricordare che tutte le considerazioni e le correlazioni che state facendo non valgono relativamente ad una bolla. In pratica, quello che voglio dire è che in un regime di prezzi "normali" si può assistere ad un aumento o ad una discesa relativa a varie coindizioni economiche, e questo vale per l'immobiliare come per qualsiasi altro mercato. Ma quando abbiamo davanti un livello di prezzi esorbitante e completamente privo di correlazione con il livello degli stipendi, creato da una domanda "drogata", allora esso si deve comunque ricondurre ad uno stato di normalità, e poi troveranno di nuovo la loro validità le giuste osservazioni sul rapporto tra i vari mercati, le condizioni economiche, etc.
Un'ultima cosa: l'eccesso di liquidità, come giustamente rimarcato dal prof.Bruni, è uno dei principali motori nello spingere la BCE ad alzare i tassi. In partica, il processo continuerà fino a che la liquidità non sarà ricondotta ad uno stato di normalità.
A questo aggiungo che è opinione comune di tuti gli economisti che oramai la liquidità stia cercando altre strade.
Ciao!!!
30/08/2006 10.40 $Macpi$ Post: 106 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Niente recupero inflazione
Eccomi di nuovo qui, ma solo per un pò prima di una nuova pausa. Volevo soltanto dire che il calcoo di Dubbioso non è preciso, perchè innanzitutto il rendimento dell'immobile affittato, se comprato ai prezzi di oggi, è sì del 3-4%, ma LORDO, il che significa che bisogna sottrarre tasse e spese varie, il che porta il rendimento ad un livello decisamente inferiore ad un qualsiasi titolo a reddito fisso che, oltretutto, non presenta alcun rischio e, in caso di necessità, è un capitale che può essere smobilizzato assai più facilmente.
Per quanto riguarda poi la voce "recupero inflazione" questa non ha senso, perchè il prezzo delle case, come stiamo ripetendo da anni ormai, è semplicemente affidato al mercato, e non ha una sorta diagganciamento automatico all'inflazione, proprio come un titolo di borsa. Può quindi salire, ma può anche scendere, se si compra in periodi abagliati, ed in questo caso tanti saluti al "recupero inflazione".
Ciao
31/08/2006 11.26 $Macpi$ Post: 107 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
No agganciamento all'inflazione
Caro Dubbioso, vorrei fare dei distinguo: innanzitutto, nel momento in cui, parlando della rendita immobiliare, accenni al 3-4% lordo, ti assicuro che il netto non va a finire al 3.5%, se calcoli anche soltanto ICI e tasse, ma a molto meno, e poi non hai calcolato le spese di manutenzione dell'immobile a cui ogni proprietario è soggetto , soprattutto nel lungo periodo, per cui la cifra di c rendita di cui parliamo è di molto inferiore.
Anche per quanto riguarda i titoli a reddito fisso bisogna fare dei distinguo, perchè menmtre chi acquista un immobile lo deve fare necessariamente in un'ottica dilungo periodo (e questo costituisce un altro bello svantaggio) i titoli a reddito fisso sono, invece, estremamente variabili nella loro durata. Così, per esempio, in un momento di tassi in ascesa come questo non si vanno certo ad acquistare titoli a lunga scadenza.
Anche sull'affitto, poi, non sarei così sicuro dell'agganciamento all'inflazione, prova ne sia che negli ultimi mesi gli addetti ai lavori "seri" ci hanno counicato un bel calo degli affitti e qwuindi addio all'agganciamento all'inflazione.
Sia chiaro che io non voglio sostenere che l'investimento immobiliare è una fregatura in assoluto, quello che voglio dire è che lo è in momenti di bolla, in cui tutti i meccanismi convenzionalmente validi vengono sballati, per cui, anche se sbaglia, però è comprensibile chi acquista in questo momento per necessità abitativa, mentre chi lo fa per investimento si espone, in nome di un rendimento ridicolo, ad un rischio gigantesco di svalutazione del bene, e su questo mi pare tu sia d'accordo.
27/10/2006 20.26 $Macpi$ Post: 108 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
Il calo comincia
Volevo solo rinfrancare un pochino Blec, poichè mi è bastato scendere sotto casa e vedere le offerte Tecnocasa. Ora sicominciano a vedere in offerta salone tre camere a 400.000 euro, cosa che prima era impensabile. Non basta ancora, lo so, nè sostengo questo, ma i segnali cominciano ad arrivare.
18/11/2006 16.01 $Macpi$ Post: 109 Registrato il: 17/11/2005 Membro Junior
rieccomi qua
Ragazzi, scusatemi per la lumga assenza, che continuerà, per gravi motivi di salute. Devo però da un lato complimentarmi per gli utlimi link e commenti (Un aumento del -0,5%, ma vi rendete conto ?).
Vi voglio infine ricordare ancora una volta ciò che vado ripetendo dall'inizio: trovatemi qualcuno che sia in grado di spiegare come mai nel '96,'97 le case non si vendevano e per quale motivo dovrebbero vendersi oggi, a domanda ferma o calata, ma adofferta aumentata, ed io crederò che la bolla non ci sia.
Io però finora questo qualcuno non l'ho ancora trovato, se non arrampicatori di specchi.
Ciao
[Modificato da marco--- 08/01/2009 23:25]