Il Conto Arancio rende il doppio degli immobili

Vediamo perchè un banalissimo conto arancio o anche BOT/CCT rendono piu di un pesante immobile:

Mi voglio comprare la casa così la affitto ed è come se non la pagassi.
Consideriamo un immobile di nuova costruzione alle porte di Roma,
un classico bilocale con angolo cottura:

Prezzo chiavi in mano: 350.000 euro
Rivalutazione futura ottimista: 0% (stabilizzazione)
Rivalutazione futura reale: -X % (svalutazione da bolla, ma restiamo ottimisti)
Canone di locazione LORDO: 800 euro/mese. 9600/anno (ma anche meno!)
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Rendita da rivalutazione: 0,0 % (se non peggio)
Rendita da locazione: 2,7 % lordo

Da cui sottrarre:
aliquota sulla locazione: -25% circa
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Rendita da locazione: 2,1% netto

Da cui sottrarre ancora:
-Spese di condominio annuali
-ICI annuale
-Notaio-ladro e commissioni.
-Rateo per deterioramento e/o futura ristrutturazione :
170 euro/mese, circa il -0,5% (***)
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Rendita da locazione: diciamo 1,5 % ancor piu netto ?? (*****)

Bene. A questo punto mettiamo le due forme di investimento a confronto:

Immobile, locazione lorda: 2,7 %
Immobile, locazione netta: 2,1 %
Immobile, locazione nettissima: 1,5 %

Conto arancio: 4,5 % lordo
Conto arancio: 3,4 % netto, zero spese e zero rotture di palle

ROTFL !!!!!!!! Conto arancio batte immobile del 130% !!!!!!!!!
E sempre nell'ipotesi ottimistica che l'immobile non si svaluti. (*******)
E sempre nell'ipotesi che le locazioni non calino per aumento d'offerta.
Ma allora se ormai conto arancio e Bot rendono sicuro il doppio del mattone, CHE INVESTI A FARE ANCORA NEL MATTONE ?
Correte a vendere la sòla che avete appena preso prima che sia troppo tardi.

Ma allora quanto dovrebbe costare il bilocale in questione per renderere al pari del conto arancio/BOT/CCT ?
A parità di canone di locazione, dovrebbe costare max 150.000 euro. Fatevi il conto con excel, quello è il suo valore come VERO investimento. Ma parliamo ancora di un invesimento ALLA PARI, in realtà è già troppo costoso, perchè un conto arancio/BOT/CCT è contante piu o meno sempre disponibile.
L'immobile devi prima buttare fuori l'inquilino, poi ripulirlo, poi metterlo in vendita, poi rogitarlo....aèèèèèè che rottura di palle. L'immobile dà pensieri e problemi da risolvere. Quindi vale ANCORA MENO rispetto ad altre forme di investimento.
Ripeto: correte a vendere la sòla che avete appena preso prima che sia troppo tardi.

Ma vogliamo essere ancor più estremisti ?
Il caro vecchio Libretto Postale rende l'1,5% netto ed è anche in rialzo. Confrontiamo:

Immobile, locazione nettissima: 1,5 %
Libretto Postale : 1,5 % netto %

ROTFL...l'immobile che rende pari pari il libretto postale.
Parola di robberto callino <-amen->


(***) supponendo di fare una 'buona' ristrutturazione ogni 15 anni, al costo medio di 30000 euro di oggi, spalmati per 15 anni x 12 mesi l'anno, fanno un rateo di 170 euro al mese, da togliere alla rendita % in ragione del -0,5.

(*****) senza considerare gli imprevisti tipo idraulico, caldaia rotta, scarico che perde, amico sbronzo che vomita sulla carta da parati, inquilino moroso, periodi senza affittuario, ecc. ecc.

(*******) Se poi i valori di vendita scenderanno, come gli analisti
attendono, anche solo di un timido 15% annuo saranno cazzi amarissimi...ti giochi 7 anni interi di affitto in un colpo LOLLL !!!! Solo i costruttori dicono che l'immobile "crescerà anche i prossimi anni".

ok per l'analisi in generale, ossia sul fatto che il reddito fisso sia piu' sicuro e piu' redditizio del cosiddetto investimento immobiliare

ma per reddito fisso io intendo BOT, CCT, CTZ, Bund, ecc...


del Conto Arancio, invece, ho una paura matta...


innanzitutto perche' non e' chiaro come facciano a dare quei rendimenti: se investissero bond e/o in pronti contro termine ci andrebbero sotto, evidentemente ci finanziano qualcos'altro...

e se quel qualcos'altro NON sono azioni, obbligazioni corporate, ETF o altre rischiose menate cosa puo' essere???


qualcos'altro di ARANCIO, come il mutuo, che "uno migliore non te lo danno neanche se piangi"...


non vorrei che i soldi versati nei conti arancio siano garantiti SOLO dalle cartolarizzazioni dei mutui erogati...


che ne pensate, sono io che sono paranoico o puo' trattarsi dell'ennesimo magheggio ???


ciaaaooo

Non mi sono mai fidato del ContoArancio... e me ne tengo bene alla larga...

Mi informerò sui BOT... quelli a 3 mesi, a quanto pare, rendono più del 3%...

Saluti

Macs

Sto vendendo un 50mq e ho deciso di aspettare tempi migliori per comprarne uno piu' grande, sperando nella bolla. Anch'io sono diviso tra conto arancio e BOT. Comunque, mal che vada, anche se la IngDirect fallisse le altre banche ti rimborsano fino a 100k Euro. Al netto i 4,5% lordi diventano 3,3% NETTI (ma solo fino a fine anno). Prelevi e versi come ti pare. Invece i BOT danno 3,8% LORDO, ma tra balzelli vari si va sotto il 3% netto. La mia banca (e tutte quelle che ho visto) prende il massimo di commissione (0,10% per trimestrali) e spese di custodia di legge!

ragazzi ma vi sieti accorti che che il 4.5 vale solo per i primi 50 k euro per il resto si ritorno al tasso base.


ognuno è libero di investire i propri soldi come vuole ma bisogna
utlizzare i dati veri se no si fà disinformazione.

tanto per la cronaca, un mese fà ho investito
in bot trimestrali , con un rendimento netto tolte tutti i vari balzelli al 3.22

ciao raf

rafdr, 16/04/2007 12.37:

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ragazzi ma vi sieti accorti che che il 4.5 vale solo per i primi 50 k euro per il resto si ritorno al tasso base.

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Certo che lo sappiamo!

Scusate, ma 'sti BOT come funzionano?

Macs

|Macchese|, 16/04/2007 13.25:

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Certo che lo sappiamo!

Scusate, ma 'sti BOT come funzionano?

Macs

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funzionano che li puoi acquistare come se fossero azioni, dipende dal banking-trading che hai

il problema e' che il lotto minimo e' alto: 1000 pezzi

il che, per quotazioni intorno a 95-100 vuol dire una puntata da 95k¬-100k¬ per giocare

in alternativa al banking-trading, ti tocca andare in banca o alle poste
www.poste.it/bancoposta/investimenti/titolidistato.shtml

PS: mi sarebbe piaciuto poter giocare coi pronti contro termine, ma, a parte gli stessi vincoli in termini di lotto minimo, NON sono commercializzati (secondo me i furbetti se li tengono stretti...)

ciaaaaoooo

mi sà che polfish non lo sà tanto bene visto che le considerazioni
che ha fatto. :-)

con somme di denaro importanti (100k) investendo oggi in pronti termine a 3 mesi si guadagna di più che con conto arancio.

considerate che fino alla fine dell'anno si spunteranno
guadagni sempre maggiori visto i feauture sui tassi di interessi


ciao raf

Senza fare troppa pubblicità, io ho scelto i pronti contro termine con una banca italiana al posto dei Bot per un investimento trimestrale non rinnovabile automaticamente, e che mi rende intorno al 2,6 - 2,7 netto. Direi che per somme non considerevoli (sotto i 150.000 euri) è conveniente poichè non ci sono spese di tenuta conto titoli (per chi le dovrebbe pagare) e la capitalizzazione degli interessi avviene ogni tre mesi. Il conto arancio li capitalizza a gennaio dell'anno successivo, e sinceramente non mi fido moltissimo, è tutto troppo virtuale (conto, soldi, assistenza).
Saluti

ciao stenmary

ma il 2.6/2.7 non ti sembra un pò pochino come rendimento.

i pronti termine a 3 mesi sono attualmenti battuti al 3.86 lordo
(3.38 netto).

Ok, torniamo in tema. Apro un 3D apposito...

Macs

beh macchese ha ragione...andiamo fuori tema

comunque titoli di stato/conto arancio o strumenti affini
battono oggi l'investimento immobiliare....anche
se poi bisogno andare a vedere i singoli casi.

un'affermazione del genere penso che non possa essere vera
in assoluto....sebbene la bilancia ormai pende verso strumenti
di investimento alternativi all'immobiliare

Laplace77 e raf: ma voi come operate sui BOT?

In teoria si possono comprare o vendere quando si pare, ma la mia banca prende la bellezza di 0,10% per sottoscrizione asta dei trimestrali e 0,20% per la compravendita + 10 Euro di custodia a semestre (o il bollo del conto titoli). Non scordiamoci 12,50% di tasse sugli interessi.
Forse una banca on-line riduce le commissioni (Fineco le ha fisse mi pare)

Poniamo esagerando di avere un 4% lordo.
Se investo 100k guadagno 4k ma cedo 500 di tasse, 400 di commissioni e 20-25 di bolli/conto titoli, si arriva a un 3,08% (Partendo da 3,86% si va sotto il 3% )

per polfish

io investo in pronti termine da un pò di tempo,
tramite banca (non una online)

sono un cliente come tanti altri non penso di avere grossi
trattamenti di favore.

comunque io un mese fà ho investito in pt a 3 mesi 136 k euro e guadagnerò fra due mesi esattamente il 3.22% al netto (circa 1100 euro)

posso chiaramente dimostrarlo, ma non penso che sia necessario

ciao raf

Mea culpa, ho sbagliato i calcoli, la verità è che investo con i pct da più di un anno. Cmq su 110 mila il guadagno è di circa 870, quindi superiore sicuramente al 3.
Non pensavo di andare OT, la possibilità di un discreto rendimento finanziario, incide molto sulla non scelta di acquistare una eventuale casa (non per abitarci).
Il rendimento lordo lo seguivo qui:

Pronti contro termine lordo

Saluti

Al di là dei numeri dopo la virgola, ed al di là della banalità del conto arancio (ho buttato lì la prima cosa che mi veniva in mente e della quale conosevo i numeri) avrete capito il senso del post: non è difficile, adesso, trovare un investimento pari o migliore dell'immobile misurato come "grezza" resa da sola locazione, e senza considerare il rischio di calo del suo valore (molto piu alto di qualunque invstimento finanziario....ora il rischio sul valore dell'immobile è peggio che le parmalat ai massimi).
Ed avete visto come calcolare il rendimento da locazione togliendo ICI, TARSU, Condominio, deterioramento, rischi vari.....lè dura.

Il conto arancio:
"...*Se attivi Conto Arancio entro il 30/04/2007, ING DIRECT N.V. ti riconosce il 4,50% di interesse annuo lordo sui depositi fino a 50 mila euro dalla data di attivazione del conto fino al 31 dicembre 2007; sul saldo superiore a 50 mila euro ti viene riconosciuto il tasso base, attualmente pari al 3%. Per data di attivazione si intende lavvenuta conclusione del contratto, ai sensi dellart.27 del contratto stesso.."

se si hanno piu' di 50Ke, ciccia ! ma le cose sembrano piu' complicate ....

Nel prospetto informativo di conto arancio :

www.ingdirect.it/contoarancio/default.stm#

Prospetto come al solito "nascosto alla vista"... si parla di interesse lordo del 3% e non del 4.50% !!!!!
Io mi leggerei con la lente tutte le clausole contrattuali, prima di avere delle sorprese...

ATTENZIONE ALL'ARTICOLO 27, alla sibillina frase a cui si lega il pagamento degli interessi : "...Per data di attivazione si intende lavvenuta conclusione del contratto, ai sensi dellart.27 del contratto stesso.."

ecco l'articolo 27 del contratto :

"
27 Conclusione del Contratto
1 La Banca comunica la propria accettazione al Cliente solo previa:
- ricezione di copia del Contratto e dei relativi allegati, debitamente sottoscritti dal Cliente
con espressa accettazione delle clausole ai sensi degli artt. 1341, 1342 cod. civ. e dellart.
117, comma 5, del T.U.B;
- identificazione del Cliente, ai sensi dellart. 2 D. L. 3 maggio 1991, n. 143, convertito, con
modifiche ed integrazioni, dalla L.5 luglio 1991, n. 197, e della normativa di attuazione;
- ricezione del primo versamento sul Conto Arancio.
Le "Norme Contrattuali del Conto Arancio" sopra riportate sono depositate presso lo stu-
dio del Notaio Dott. Vittorio Quagliata in Sesto S. Giovanni, con Atto del 16 novembre
2006, repertorio n. 100235 / raccolta n. 15155".

Una cosa che non si capisce puzza !!!!

LEGGETE SEMPRE I CONTRATTI, MAI IL SOLO MESSAGGIO PUBBLICITARIO, E SE LA COSA NON SI CAPISCE NON PRENDETELA !!!!!!!


Ciao
Mao

fineco bank pct 3,06% netti li comprate online meno 0.09 euro ogni mille euro investiti.
iwbank pct arriva al 3,3 netto se investiti 3 mesi meno 0,09 euro ogni mille investiti.
nessun limite massimo

tenete presente pero' che c'e' l'inflazione da togliere.

in ogni caso qui in Italia siamo messi male come al solito.
Ciao!