I cicli del mercato immobiliare - dati e grafici

Per comprendere meglio i dati presentati di seguito occorre tenere presente che il mercato immobiliare, esattamente come altri mercati, nel corso del tempo evidenzia una ciclicità, si consiglia a questo proposito la lettura dell'articolo Le fasi del mercato immobiliare.

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Italia
I quattro cicli del mercato immobiliare italiano (1965-2001) (Fonte: Elaborazione Nomisma - segnalato da picdp)
Quattro cicli dal 1965 al 2001
Cicli immobiliari 1959-2009 (Fonte: La casa si rivaluta in otto anni)
Prezzi e transazioni 1962-2010 (Redatto da hellboy - investireoggi.it)
Prezzi appartamenti e cali dei prezzi (Fonte: Il "catalogo" dei prezzi città per città Il Giornale - 27/12/2008)
Variazioni prezzi locazione 2007-2008 (Fonte: FIAIP)
La frenata dei prezzi in due anni di crisi (Fonte: Quanto ha perso la tua casa - Milano Finanza 05/09/2009 - segnalato da Pegasus@)
Prezzi Roma Milano Napoli Torino 2000-2009 (Fonte: Casa, ecco dove si rischia meno - Corriereconomia - 09/03/2009)
Variazioni prezzi abitazioni usate ristr. sett.2008 / sett.2009 - Prezzi delle case ancora in calo - Il Sole 24 Ore - 07/09/2009 - segnalato da Pegasus@)
Indice dei prezzi immobiliari reali 1968-2011 (Fonte: ISTAT, Reddy's Group - segnalato da sylvestro)
Prezzi reali abitazioni 1958-2012 - CESFIM (Andamento reale del mercato immobiliare italiano – Settore Residenziale)
Variazioni compravendite e prezzi 1985-2009 - Case, prezzi e compravendite in calo - Finanza Mercati - 08/09/2009)
Prezzi immobili in valori costanti 1998-2011 (Fonte: Analisi del mercato immobiliare italiano, come è andato il 2011 e le prospettive per il 2012)
Le variazioni a un anno dei prezzi immobiliari (Fonte: Immobiliare - Il mattone non è sprofondato - Corriere Economia - di Gino Pagliuca - 30/11/2009)
CASA - ACQUISTI Luglio/agosto 2007 (stima) -40% (su 2006) (Fonte: RAI - TG2)
Grafico indice settoriale immobiliari dal 1/1/1998 al 18/03/2009 (Fonte: Borsa Italiana)
Variazioni prezzi abitazioni 1999-2010 (Fonte: Ufficio Studi Gabetti)
Erogazioni mutui trimestrali 2005-2009 (Fonte: Tecnocasa - mercato mutui II trimestre 2009 - segnalato da pax2you)
Investimenti in costruzioni in Italia 1970-2011 (segnalato da pax2you)
Investimenti nelle costruzioni (Fonte: PRODUZIONE.pdf - segnalato da stelafe)
Investimenti nelle costruzioni (Fonte: Crisi della produzione anche nel mercato delle costruzioni - segnalato da wonderfufy)
Transazioni immobiliari NTN residenziali e non in Italia (Fonte: Andamento mercato immobiliare ancora negativo - segnalato da stelafe)
Compravendite residenziali 1990-2011 (Fonte: Nomisma su dati Agenzia del Territorio e Ministero dell’interno - segnalato da sylvestro)
Compravendite ed evoluzione dei prezzi (Fonte: Panorama - 21/01/2008) (Fonte: Agenzia del Territorio, Eurispes)
Indice di produzione dell'indotto dell'edilizia (Fonte: Come trema il MATTONE - L'Espresso - 31/07/2008)
Gli sconti, città per città (Fonte: Lo sconto è di casa - Il Sole 24 ORE - 06/12/2008)
Eccesso di produzione (Fonte: Il Veneto compra i nuovi alloggi - Edilizia & Territorio Anno XIII n.43)
Distribuzione di richieste di mutuo per classi di reddito (Fonte: Quale Rat@ sotto l'albero? - Economy - 30/12/2008)
Permessi di costruire 1997-2009 (Fonte: Il "tradimento" del mattone non è più un bene rifugio - la Repubblica - 14/11/2011)
Mezzo secolo di variazioni (Fonte: La casa si rivaluta in otto anni - Il Sole 24 Ore)
Andamento dei prezzi di richiesta per immobili in Italia a partire dal 2011 (Immobiliare.it)

Elaborazioni dati a cura di fabio_c
I quattro cicli allineati al massimo
I quattro cicli a partire dal minimo
Declini e riprese dei cicli a partire dal massimo

Il ciclo del nido d'ape
Ciclo del nido d'ape - CESFIM (Proposto da stelafe)
Mercato Immobiliare: il ciclo del nido d’ape – consuntivo 2014 (Fonte: aiutomutuo.finanza.com - di Sylvestro - 08/03/2015)

Casa flop (L'espresso - di Maurizio Maggi - 26/10/2007) - grafici:
Frenata in borsa
Domanda residenziale
Tempi di vendita
Andamento dei prezzi

2012 fuga dalla casa (L'Espresso - di Maurizio Maggi - 03/05/2012)
50 anni a confronto 1961-2011
Compravendite e sconti 2000-2011

UBH
Scarto prezzo offerta prezzo vendita (UBH) (Fonte: Varizazione prezzi 2008-2009-2010 (UBH) (Fonte: UBH aprile 2010 - segnalato da sylvestro)
Sconti e variazione prezzi sett.08/sett07 secondo UBH (Fonte: CASA ORA E' IL MOMENTO DELLO SCONTO - I. Molinari - Economy - 17/09/2008)
UBH - Variazioni prezzi abitazioni 2008-2009-2010 (Fonte: UBH - Report primo trimestre 2010 - segnalato da pax2you)
UBH - Variazioni prezzi abitazioni 2008-2009-2010 grafico (Su elaborazione dati UBH - Report primo trimestre 2010)
UBH - Variazioni prezzi abitazioni usate gennaio 2010 - settembre 2010 (Fonte: la discesa dei prezzi delle case - segnalato da Giovanni Scorzt)

Agenzia del Territorio - i dati sul mercato immobiliare italiano

Scenari Immobiliari - i dati sul mercato immobiliare italiano

ANCE - dati e previsioni

CRESME - i dati sul mercato immobiliare italiano

Reddy’s Group - i dati sul mercato immobiliare italiano

FIAIP - i dati sul mercato immobiliare italiano

CRIF - i dati sul mercato immobiliare italiano

Tecnocasa
Dati e previsioni Tecnocasa
Prezzi abitazioni e inflazione 2002-2012 (Fonte: Conferenze Stampa Locali II semestre 2012 - elaborazione dati pax2you)
Bari variazione prezzi 2000-2008 (Fonte: Mercato immobiliare Napoli - segnalato da ond@nomala in FOL )
Napoli variazione prezzi 2001-2008 (Fonte: Mercato immobiliare Bari - segnalato da ond@nomala in FOL)
Genova variazione prezzi 2000-2008 (Fonte: Mercato immobiliare Bari - segnalato da ond@nomala in FOL)
Variazione prezzi 2003-2008 (Fonte: Editoriale Osservatorio Immobiliare 2008)
Variazione locazioni 2003-2008 (Fonte: Editoriale Osservatorio Immobiliare 2008)

ISAE
Serie della fiducia (costruzioni, manifatturiere, consumatori, commercio, servizi - dati e grafici in formato Excel)
Clima di fiducia delle costruzioni 1995-2010
Costruzioni - andamento dell'attività
Costruzioni - livello degli ordini e/o dei piani di costruzione
Costruzioni - tendenze livello degli ordini e/o dei piani di costruzione
Costruzioni - tendenze a 3-4 mesi dell'occupazione
Costruzioni - tendenze a 3-4 mesi dei prezzi

REPLAT
- Grafico domanda - offerta
- Grafico rapporto clienti - immobili
- Indici + grafici in formato Excel

DTZ Research
Investment volume by investor nationality 2005-2010 Q1 (Fonte: Investment Market Update Italy – Q1 2010 - segnalato da sylvestro)
Investment volume by quarter 2005-2010 Q1 (Fonte: Investment Market Update Italy – Q1 2010 - segnalato da sylvestro)

Banca d'Italia
Domanda mutui - andamento mercato immobiliare (Fonte: Questioni di Economia e Finanza numero 63 Aprile 2010 - segnalato da stelafe)
Rapporto tra prezzo pagato all'acquisto e prezzo inizialmente richiesto dal venditore

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Europa
Eurozona - dati e previsioni sul mercato immobiliare
Production index in the construction sector (Fonte: EUROSTAT euroindicators - 134/2009 - 17 September 2009 - segnalato da stelafe)
Andamento dei prezzi immobiliari in Spagna (Fonte: Índice Inmobiliario fotocasa.es - segnalato da pax2you)
Politiche abitative in Europa - dati comparativi (Fonte: politiche_abitative.pdf - segnalato da pax2you)
Romania - prezzi 1996-2008 (Fonte: Index imobiliar)
Alcune misure di efficienza del mercato (Fonte: L’agente immobiliare italiano nel contesto europeo FIMAA Milano - segnalato da stelafe)
European versus US home prices (Fonte: link - segnalato da stelafe)

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USA

Real Estate Market Reports - Zillow Local Info (Segnalato da pax2you)
A history of home values 1890-2010 - Shiller house price index
S&P/Case-Shiller Home Price Indices (Fonte: standardandpoors.com)
S&P Case Shiller Home Price Indices 1988-2014 (Fonte: Standard & Poor's)
Falling faster - grafico prezzi maggiori mercati immobiliari USA 1990-2007 (Fonte: Standard & Poor's)
S&P/Case-Shiller Metro Area Home Price Index (CSI) for Composite (Fonte: www.paperdinero.com)
Clima di fiducia delle costruzioni USA - 01/2008 (segnalato da stelafe)
USA - vendita case nuove (Fonte: research.stlouisfed.org - 2008)
Next wave of US morgage defaults (Fonte: Double dip housing recession: l'attesa! - segnalato da iandy73)
Home Prices in Selected Cities, 2001-2009 (Fonte: S&P/Case Shiller - segnalato da stelafe)

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Giappone
House prices 1986-2002 - Australia, Giappone, Canada, Corea (In evidenza la bolla immobiliare Giapponese, Baburu)
Nikkei index vs Housing prices in Japan 1980-2004 (adjusted for inflation) (Fonte: Steve Sjuggerud/True Wealth)
Japan land prices and equities

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Altro
Variazioni dei prezzi abitativi nel mondo, secondo The Economist, tra il 1997 e il: 2004, 2005, 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2015 <--- New!
The Economist house-price indicators (Fonte: economist.com - 30/12/2009)
Grafici dei prezzi immobiliari relativi ad alcuni paesi: FED - Documento PDF - Notez
Indice prezzi abitazioni 1990-2008 di alcune città (Fonte: UBH - segnalato da pax2you)
Prezzi appartamenti 2 camere Bucarest 03-2007 07-2009 (Fonte: adevarul.ro - segnalato da stelafe)
Prezzi Bucarest Timisoara 08-2005 03-2009 (Fonte: dailybusiness.ro - segnalato da stelafe)
Real Estate Cycles 1955-2033 (Fonte: goldonomic.com - Real Estate 06/07/2010 segnalato da stelafe)
Price-rent ratio 1997-2011 - US Spain UK Ireland (Fonte: Spagna e Germania: due bolle immobiliari esilaranti!)
Price-rent ratio 1987-2009 - Ireland Spain USA UK Germany (Fonte: Housing bubbles around the world: looks pretty bad)
UK real house prices 1975-2012 (Fonte: I prezzi delle case inglesi sempre più giù)
Prezzi abitazioni in Europa 2000-2012 (Fonte: Focus. L'orologio immobiliare europeo e l'andamento dei prezzi

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Ecco un bel ciclo parigino:
www.univ-lille1.fr/medee/publications/articles/cornuel_b...



E dei cilcli italiani:
www.casaclick.it/news/200309-1/110.html



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Altri esempi di ciclicità del mercato. Notare un bel -50% a Roma centro!
PS: dato che dividono Roma in centro e periferia, senza semicentro, presumo che il "centro" sia almeno ciò che é contenuto nell'anello ferroviario, e cioé un'area abitata da 1 milione di persone. Quindi presumo che il -50% non sia su cose tipo piazza Navona o Colosseo, ma su appartamenti normalissimi da romano medio.



Tratto dall'l'articolo
www.selpress.com/rassegne/borsaimmobiliare/25092006/3398...

Sitazione in UK (picchi a parte i prezzi negli ultimi 50 anni sembrano stazionari, alla faccia del mercato che sale sempre):



Tratto da: Articolo

BOLLA IMMOBILIARE: ..... Per tornare alla comunità sulla bolla immobiliare ..... Per tornare al forum sulla bolla immobiliare

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trovato su rapporto Nomisma:
www.edilio.it/news/pdf/cs1-2005.pdf
(ID: forumffz, PWD: bollaimmob)



trovato su rapporto Gabetti, periodo 1958-2010 (NOTARE PREVISIONE CATASTROFICA PER IL 2010):
realestateinitaly.it/news/4/Mercato%20Italiano%202006.pdf

Altri andamenti di lungo termine



tratto da
m3.moostik.net/img/?pseudo=jfriggitlti&redirige=http://www.adef.org/statistiques/ltinv.zip&titre=long%20term%20in...



tratto da
m3.moostik.net/img/?pseudo=jfriggitlti&redirige=http://www.adef.org/statistiques/ltinv.zip&titre=long%20term%20in...



tratto da:
housebubble.com/bubbledef.html

Altro grafico tecnocasa, successivamente taroccato.



tratto da
www.casaclick.it/news/200309-1/110.html
www.tecnocasa.it/osservatorio/Il-mercato-immobiliare-e-creditizio-nel-2006---Conferenza-Stampa-Tecno...


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Altra descrizione del ciclo immobiliare

www.housepricecrash.co.uk/pdf/model-of-the-property-cycle.pdf

Altri articoli interessanti qui:
www.housepricecrash.co.uk/economic-papers.php

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Tratte da: "Irish House Prices: Gliding into the Abyss?"
www.ucd.ie/economics/staff/mkelly/papers/housing1.pdf

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www.oecd.org/dataoecd/2/44/37583717.pdf



Incrociando con i dati ISTAT sui consumi delle famiglie ho ricavato questo interessante grafico, che dimostra che sul lungo termine qualunque speculazione deve fare i conti con la capacità di spesa delle famiglie, cioé di chi deve utilizzare le case.



Prolungando il grafico nel modo più banale, e cioé ripetendo i cicli degli ultimi 40 anni, si prospetta un calo dei prezzi reali dell'ordine del 30% nel periodo 2006-2012, parzialmente mascherato dall'inflazione. Ovviamente il 30% sarà una via di mezzo tra il -10% di Pescara e il -40% di Roma. E a Roma il 40% può significare tranquillamente 200k euro, che diventano 300 o 400 con gli interessi.

Poi chiaramente non é detto che le cose debbano andare per forza così. E' solo un'ipotesi.

Da notare come schizzano in alto i consumi delle famiglie quando le case costano poco. Considerato che i consumi delle famiglie rappresentano oltre i due terzi della domanda totale per i beni e i servizi prodotti dalle nostre imprese, mi pare che queste bolle immobiliari siano una vera palla al piede dell'economia (anche se i danni sono in parte compensati dal contributo che l'industria edile dà all'economia).

Forse non é solo un caso che il paese dove non c'é stata la bolla (Germania) é quello che sta crescendo di più.

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Guardate che bei grafici tira fuori l'ISTAT francese (INSEE)

Le statut de l'Insee - L'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) est une direction générale du ministère de l'Économie, des Finances et de l'Emploi. Il s'agit donc d'une administration publique, dont les salariés sont des agents de l'État, qu'ils aient ou non le statut de fonctionnaire. L'Insee est soumis aux règles de la comptabilité publique ; les crédits dont il dispose figurent au budget général de l'État




www.insee.fr/fr/ffc/ipweb/ip1082/img/graphique2.jpg?ref=pat...

Non so se questo grafico si riferisce a tutta la Francia o ad una zona in particolare, e mi lascia perplesso quella scritta "in euro costanti 1984" (mi aspettrei un "prezzi al mq in euro costanti 2005"), ma é significativo che da loro l'istituto di statistiche ufficiali, oltre che a registrare i prezzi medi, ammetta tranquillamente cali del 50% e risalite del 100%, mentre la nostra ISTAT non ha mai neanche provato a fare delle stime, e consideri il prezzo delle case una grandezza "non misurabile".

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Ottimo il grafico di Guido.zip con il confronto tra prezzo delle case e consumi.
Ho una spiegazione alternativa alla cosa. Invece che essere l'alto prezzo della casa a rallentare l'economia, non potrebbe essere il contrario? Ossia, non e possibile che nei momenti di crisi il prezzo delle case cresca per l'aumentata richiesta di "mattone" visto come un bene rifugio?

fatman79, 18/04/2008 15.29:

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Ottimo il grafico di Guido.zip con il confronto tra prezzo delle case e consumi.
Ho una spiegazione alternativa alla cosa. Invece che essere l'alto prezzo della casa a rallentare l'economia, non potrebbe essere il contrario? Ossia, non e possibile che nei momenti di crisi il prezzo delle case cresca per l'aumentata richiesta di "mattone" visto come un bene rifugio?

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Ciao, e benvenuto nel forum.

Sono contento che il grafico ti sia piaciuto, secondo me è estremamente istruttivo.

Riguardo alla correlazione tra prezzi immobiliari e consumi la mia voleva essere solo una osservazione. Troppo spesso si associa il calo immobiliare al calo dei consumi e alla catastrofe economica, ma i dati storici dimostrano che non è stato così in passato (anche se ovviamente questa volta potrebbe andare diversamente). Questo vale per l'Italia, chiaramente il discorso è diverso per gli USA e gli altri paesi in cui la casa viene usata da tutti come bancomat per finanziare i consumi.

Comunque non credo che sia possibile stabilire regole semplici per prevedere l'andamento dei prezzi immobiliari sul breve termine. Viceversa l'andamento di lungo termine mi sembra facilmente prevedibile guardando il reddito disponibile.

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Già nel 2000 prevedeva il picco nel 2007 e il calo successivo fino al 2011: MITICO!!!

web.archive.org/web/20010414200828/www.caseintoscana.it/artM...


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Articolo

www.selpress.com/rassegne/borsaimmobiliare/15092008/58E3...

archiviostorico.corriere.it/2008/settembre/15/Casa_ora_comanda_chi_vuole_ce_0_0809150...

Grafico (da Stelafe)



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La congiuntura immobiliare in Italia

FFZ Honeycomb su dati Scenari Immobiliari





In allegato excel aggiornato

(sylvestro), 10/10/2010 14:05:

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FFZ Honeycomb su dati Scenari Immobiliari

...

In allegato excel aggiornato

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Questo secondo grafico che hai proposto mi sembra già più credibile.
Ho provato ad inserire i dati Fiaip nel segmento 2007-2009, so bene che è meglio non mescolare dati di provenienze differenti, l'ho fatto più per curiosità. Magari col tempo se disporremo di altri dati ragioneremo anche su altre fonti seriamente.

Marco

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DIMENSIONI DEL DISAGIO ABITATIVO E STRATEGIE DI INTERVENTO
IL CASO DI FIRENZE

Firenze, 9 giugno 2010


E' importante precisare che in Italia non siamo in presenza di una bolla immobiliare ... , pero' ...

"...
L’analisi svolta ha consentito di evidenziare l’insostenibilità degli attuali prezzi di mercato per una rilevante quota della domanda. Si tratta, tuttavia, di un’evidenza che non risulta circoscritta al solo settore della compravendita, ma che contraddistingue a pieno titolo anche quello delle locazioni. La dinamica dei canoni nell’ultimo decennio, seppure meno accentuata rispetto ai prezzi di vendita, è stata comunque marcatamente espansiva e in alcun modo paragonabile alla contestuale evoluzione delle possibilità economiche delle famiglie.
..."



"...
Dalla tavola si evince che nelle grandi città, in cui la dinamica immobiliare è stata più marcata, più di una famiglia su due sarebbe chiamata ad accollarsi un onere potenzialmente insostenibile.
Non stupisce, dunque, che la pesante recessione economica dell’ultimo biennio abbia messo definitivamente in crisi situazioni già precarie, comportando un’esponenziale crescita dei casi di insolvenza. Il drammatico aumento dei provvedimenti di sfratto per morosità (+247% rispetto al 2008) rappresenta l’inevitabile epilogo di un mercato, la cui eccessiva esuberanza ha compromesso gambe troppo gracili. L’incidenza della componente riconducibile ad inadempienze del locatario ha ormai raggiunto, anche nel Comune di Firenze, valori prossimi all’80%, in linea con il dato medio nazionale
..."

"...
Lo stock residenziale, che a fine 2009 è possibile stimare in circa 196 mila unità (+13% rispetto al 2000), evidenzia l’esuberanza edilizia, in corrispondenza della fase marcatamente espansiva del mercato immobiliare, a fronte della continua contrazione della popolazione residente. L’ascesa dei prezzi immobiliari, pur determinando una spinta centrifuga della popolazione residente, sembra aver unicamente rappresentato uno stimolo per la produzione edilizia. Le dinamiche descritte hanno finito per creare un’offerta che eccede le capacità di assorbimento agli attuali livelli di prezzo.
..."

ITALIA, MERCATO RESIDENZIALE: PREZZI-CANONI-COMPRAVENDITE
PERIODO: 1980-2009

(sylvestro), 12/10/2010 08:16:

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ITALIA, MERCATO RESIDENZIALE: PREZZI-CANONI-COMPRAVENDITE
PERIODO: 1980-2009

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Ottimo!

I valori nominali si riferiscono alle variazioni di prezzo effettive, i valori reali, invece, sono aggiustati in base all'inflazione.

Marco

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Ho messo a confronto i quattro cicli immobiliari italiani costruendo le serie tra i valori minimi e normalizzando ciascun inizio a "100".




In allegato l'excel matrice

Riporto il grafico riferito al top, ispirato ai grafici che avevi postato qualche giorno fa.

fabio

Ho riportato i grafici nel post primo post di questo 3D, davvero ottimi contributi!
Grazie ad entrambi!

Marco

Riporto anche qui l'articolo del Sole24Ore con il riepilogo del censimento immobili al 31 dicembre 2009 per eventuali future analisi

Rallenta la crescita del settore immobiliare

Un grazie all'amico caorliega che l'ha pubblicato nel suo sito




Il ciclo del settore residenziale: Italia

Prof. Ezio Bruna - Politecnico di Torino

Rimini, 14 maggio 2010

Andamento dell'inflazione e valore medio della casa e Titoli di Stato (BOT annuali)*, 1980=100

Prezzi canoni e compravendite

Ottimo contributo Fabio, aggiornati i link del post di apertura, grazie 1000!

Marco

fabio_c, 27/02/2011 19.35:

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hai fatto la normalizzazione sui dati della tabella sopra (scenari immobiliari)?

laplace77, 27/02/2011 21.15:

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hai fatto la normalizzazione sui dati della tabella sopra (scenari immobiliari)?

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Sì, due tipi di normalizzazione dei dati di Scenari Immobiliari, per il primo grafico rispetto all'inizio e per il secondo rispetto al top.

Ad esempio, i numeri indice dei punti salienti dell'ultimo ciclo sono:
1998: 213 (inizio)
2007: 304 (massimo)
2010: 264 (fine della serie disponibile)


1° grafico:
1998: 100 (213 è il riferimento)
2007: 143 (perché "304" è il 142,72% di "213")
2010: 124 (perché "264" è il 123,94% di "213")


2° grafico:
1998: 70 (perché "213" è il 69,93% di "304")
2007: 100 (304 è il riferimento)
2010: 87 (perché "264" è l'86,84% di "304")


Idem per gli altri cicli.

fabio

Rubo la tabella a venatrix del FOL