Articolo segnalato da lelevt
Pubblicato il 23 giugno 2004 su La Voce di Romagna in prima pagina
www.simonemariotti.com/News-file-article-sid-149.html
di Simone Mariotti
Un futuro pieno di case vuote
Anno 2024
La Voce di Romagna titola a nove colonne: "Continuano a farsi sentire in Italia gli effetti della vecchia legge che impedisce la procreazione assistita, approvata venti anni fa. La popolazione si è ridotta vistosamente a causa del forte calo delle nascite, già allora insufficiente ed ulteriormente colpito dal famigerato provvedimento".
Anno 2052
La Voce di Romagna pubblica i risultati dell'ultimo censimento della popolazione "Gli italiani sono 42 milioni, meno di quanto lo erano 100 anni fa".
Ritorno al presente
Non mi sono divertito a predire il futuro. Ho solo immaginato quello che potrebbe essere il titolo del nostro giornale se fossero confermati tutti i dati demografici sull'andamento della popolazione mondiale. Stando ai più recenti rapporti ONU sulla demografia (2000 e 2003), all'Italia e al Giappone spetta il triste primato di nazioni più vecchie e destinate allo spopolamento.
Comprendendo anche un flusso migratorio, previsto in circa 650.000 unità all'anno sino al 2020, la popolazione italiana è destinata a calare sino a 42 milioni nel 2050, con un'età media di 53 anni.
Perché ho iniziato questo articolo parlando dell'evoluzione della popolazione italiana? Quelle di oggi sono solo delle riflessioni frutto di un semplice conto matematico. Un conto probabilmente impreciso e sicuramente soggetto alle imprevedibili evoluzioni future, ma che, allo stato attuale, porta a conclusioni molto particolari.
Una delle motivazioni più diffuse tra quelle che spingono all'investimento immobiliare, è l'idea di aver scelto qualcosa di veramente efficiente per la difesa futura del potere d'acquisto di una certa somma di denaro. Somma che andrà poi trasferita ai figli. Nei lustri passati, pur con diversi distinguo (le galline dalle uova d'oro non esistono), il ragionamento si fondava sulla concreta realtà di un paese in forte sviluppo che, dopo essere uscito dall'arretratezza del dopoguerra, necessitava di forme "solide" di accumulo della ricchezza che si andava creando (per il grande pubblico, benestanti compresi, mancava allora totalmente un sistema finanziario come quello di oggi), e in cui una delle esigenze prime era diventata l'occupazione del territorio e la disponibilità di alloggi per il crescente boom demografico.
Ora però questo processo potrebbe essere arrivato ad un punto di stallo e, insieme con la popolazione, iniziare ad arretrare. Vediamo perché.
In Italia ci sono attualmente circa 13 milioni di edifici, di cui oltre 11 milioni sono destinati ad uso residenziale. Tra questi ovviamente si comprendono sia le ville monofamiliari che i mega-palazzoni con 30 appartamenti. Non sono in grado di fare un calcolo esatto, ma dando uno sguardo in giro, forse, se ipotizziamo una media di 4 appartamenti ad edificio non si sbaglia poi di molto. Il che vuol dire che già oggi sarebbero disponibili 44 milioni di appartamenti. Più di uno per ogni abitante del 2050. Dando per scontato che tra 45 anni non si saranno disintegrati del tutto i legami sociali, ci saranno molte persone che vivranno perlomeno con un'altra persona (compagno/a, figlio/a, genitore, amico, connazionale immigrato) ed aggiungendo al conto tutta la valanga di edifici che sono in costruzione oggi o che lo saranno nei prossimi 10/15 anni, durante i quali l'effetto spopolamento si farà sentire meno (diciamo altri 500.000 di edifici, con altri 2 milioni di appartamenti), si arriva in una situazione in cui ben prima del 2050 ci sarà un forte eccesso di offerta di abitazioni rispetto al numero degli abitanti. Cioè ci avvicineremo sempre di più ad una situazione in cui il numero di case, ed ho considerato sono quelle ad uso abitazione, sarà largamente superiore alle necessità delle future poche famiglie (in Spagna, per esempio, già oggi ci sono circa 3 milioni di appartamenti sfitti, vuoti, che potrebbero contenere da soli un quarto dell'intera popolazione).
La conseguenza prima sarà una forte riduzione del prezzo al mq. Un simile effetto demografico è stato studiato anche per l'area di Tokyo che già oggi è in eccesso di offerta per quel che riguarda gli uffici. Si stima che dal 2015 in poi si farà sentire l'effetto del Baby Boom degli anni 50 che forzerà alla pensione milioni di giapponesi facendone ulteriormente crollare la già insufficiente domanda.
Ancora. Nel conteggio sulla potenzialità di questa domanda vanno inseriti gli immigrati, che formeranno una comunità sempre più numerosa, ma a basso reddito. Non è infatti pensabile che l'immigrazione sia costituita da ricchi. Da quando storicamente esiste il fenomeno, chi emigra in un altro Paese lo fa per andare alla ricerca di una fortuna persa nella terra natia, dalla quale è sempre doloroso separarsi.
Terzo elemento da considerare è quello di un paese, l'Italia, attualmente molto affollato dal cemento, in cui molte aree tenderanno a perdere di valore sotto la pressione delle costruzioni future. Se osserviamo l'evoluzione della nostra città, nel corso del secolo scorso sono state bonificate ed urbanizzate molte zone senza che ciò costituisse un pericolo per quanto era stato costruito in precedenza, anzi. Lo sviluppo è poi proseguito fino ad arrivare ad un punto di saturazione e di non sostenibilità ambientale, superato da anni. L'arrivo di altri edifici (che vuol dire nuove persone, con le loro ovvie esigenze fisiologiche ed umane) presserà sempre più su varie realtà già oggi in difficoltà. Da questo punto di vista è interessante anche la polemica sulla sede della centrale di teleriscaldamento del Peep di Viserba. Si dice che la centrale provocherà un impatto ambientale inferiore a quello dei 700 appartamenti (+700 auto +700 gabinetti che inizieranno a "spurgare") e che quindi non vi è motivo di spostarla dalla zona, ma i residenti protestano. Chi abbia ragione non lo so. Di certo è che l'impatto ambientale ed economico di 700 appartamenti sorti di botto è pesantissimo. Immagino che in futuro non si farà tanto "a gara" per acquistare gli appartamenti della vecchia Viserba, adiacenti al PEEP. Ed altre nubi minacciano quella zona. Ugualmente, ben diverso per la riqualificazione dell'area sarebbe un'estensione del parco Marecchia, al posto della più probabile lottizzazione commerciale in vista per l'ex sede dei vigili del fuoco.
In sostanza presto dovremo fare i conti sul fatto che quello che era il più naturale sbocco per la ricchezza accumulata da un paese in forte crescita demografica ed economica, e cioè gli immobili, potrebbe subire una sorte simile a quella di molti beni preziosissimi agli inizi dello sviluppo, quando il paese era ancora in povertà (burro, carne, acqua minerale, spezie, ma anche auto e TV), offerti poi in massa, e quindi scesi a prezzi molto più accessibili, nei decenni successivi.
L'altra faccia della medaglia sarà forse un beneficio per i futuri pensionati. Se quelli di oggi sono strozzati da affitti esosi, gli anziani di domani potranno magari veder compensato il grave danno di una magrissima pensione statale, con un minor peso nelle spese abitative. Ma di questo aspetto parleremo in un'altra occasione.
Nel frattempo si registra anche l'intervento di Robert Shiller, il professore americano che con il suo libro "Esuberanza Irrazionale" mise tutti in guardia sullo scoppio della bolla tecnologica del 2000 e che oggi ritiene che l'unica bolla, destinata a sgonfiarsi lentamente nel tempo, sia nel settore immobiliare. Chissà, forse ha fatto anche lui due conti sull'andamento demografico nei grandi paesi ricchi.
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