Scenari immobiliari - dati e previsioni

.

un_secolo_mercato_immob_Italia.zip

---

Vedi anche: Scenari Immobiliari - i dati sul mercato immobiliare italiano

guido.zip, 19/10/2007 16.59:

---

.

www.scenari-immobiliari.it/ITPublic/download_free.aspx?I...

---

Bellissimo!
Questo grafico mi ha suggerito che la soluzione a tutti i problemi, è un po' di bombardamenti a tappeto come nel 1944!

.

Volete la fuffa? E' gratis!

www.scenari-immobiliari.it/ITPublic/fset0q.aspx?cat=M2&page=fset0q...



Invece, se sganciate i dindi, vi dicono come stanno realmente le cose (questa è la pagina per ordinare i report mensili a pagamento) ...

www.scenari-immobiliari.it/ITPublic/fset0q.aspx?cat=M2&page=fset0q...

... che però si trovano anche aggratise nel sito del demanio (il diavolo fa le pentole ma non i coperchi):

www.demaniore.it/opencms/opencms/demanioRe/homePageSezione/attualita/mercato-immobiliare/rapporti/1178551124...

Vediamo l'ultimo rapporto:

www.demaniore.it/opencms/opencms/system/modules/it.vasmine.demaniore/resources/galleries/mercati_immobiliari/C--Documents-and-Set-200810091403...

Nel grafico del mercato residenziale (valori 1996 = 100) per il periodo 2000-2008 si va da 130 a 310 , con un aumento NAZIONALE di un fattore 2.4 (+140%). Il che presumibilmente verrà da una media tra un +80% dei piccoli centri e un +200% dei grandi centri, il che mi torna abbastanza.



Dal rapporto si vede anche che nel mercato residenziale invece gli aumenti sono molto più contenuti (+70% nominale dal 1996 al 2008). Quindi mescolare residenziale e non residenziale può essere molto fuorviante (per chi vuole confondere le acque può chiaramente essere un trucco per nascondere gli aumenti folli del mercato residenziale)

Comunque questo indice non mi sembra malaccio per vari motivi.

1) è (teoricamente) disponibile solo a pagamento (mentre sui documenti gratuiti, destinati al parco buoi, riportano dati completamente diversi)

2) non mescola il mercato residenziale con tutto il resto (negozi, capannoni, fabbriche ...)

3) viene aggiornato mensilmente in tempo reale (e non con un anno di ritardo)

3) riporta per il periodo 2000-2008 un aumento dei prezzi nominale del 140% a livello nazionale il che è verosimile (media del pollo tra +70% dei paesini e +200% delle città)

4) il 2002 e 2003 sono gli anni con gli incrementi maggiori (come in effetti è stato, almeno a Roma)

5) indica un arresto della crescita a partire dal 2005 (e almeno a Roma i prezzi scontati di oggi sono al livello del 2005, vedi archivio annunci freeforumzone.leonardo.it/discussione.aspx?idd=1289986 )

6) riporta non solo aumenti, ma ogni tanto anche dei cali (vedi calo di fine 2006, legato forse agli aumenti dell'euribor iniziati a fine 2005, seguito da una ripresina dovuta forse alla riduzione degli spread e a un massiccio ricorso alle cartolarizzazioni con conseguente sbrago finale del credito www.europeansecuritisation.com/dynamic.aspx?id=194 ). Inoltre si vedono anche i picchi negativi corrispondenti al mese di agosto.

7) confrontato agli indice di altri paesi (vedi grafico sotto) mostra che la bolla in Italia ha picchiato più duro che altrove

8) ricordo che Scenari Immobiliari aveva anche fatto il famoso grafico dei prezzi di Roma e Torino (la bibbia di giemmeppi) in cui si vedeva che i prezzi a Roma centro negli anni 90 si erano dimezzati. Quindi qualche credenziale in più di Nomisma&C ce l'hanno.



Ovviamente non mi piace che non riporti crolli negli ultimi mesi, ma non si può volere tutto.

Comunque, nel mare della fuffa questo indice mi sembra un po' meno fuffa del resto, e almeno permette di seguire il mercato in tempo reale, come in tutti i paesi civili.

Che ne dite? C'è da fidarsi? Facciamo bella figura rispetto al resto del mondo?



DE www.oecd.org/dataoecd/31/20/37625451.pdf + www.hypoport.com/indexes.html
FR www.adef.org/statistiques/index.htm
UK www.hbosplc.com/economy/HistoricalDataSpreadsheet.asp
US www2.standardandpoors.com/portal/site/sp/en/us/page.topic/indices_csmahp/0,0,0,0,0,0,0,0,0,1,1,0,0,0,...
IR www.permanenttsb.ie/house-price-index/
IT www.demaniore.it/opencms/opencms/demanioRe/homePageSezione/attualita/mercato-immobiliare/rapporti/1178551124...

BOLLA IMMOBILIARE SU WIKIPEDIA

.

scusa ma l'indice mensile residenziale nel maggio 2006 era 322
ad ottobre 2008 311
non vuol dire già un calo?
l'indice se ho capito bene è riferito al prezzo (dove 300= 3v i valori di quando era 100 ovvero nel 96)
è corretto?

l'indice poi mi pare tenga conto sia del numero delle transazioni che del prezzo?
quanto è falsato dal doppio prezzo? come facevano prima ad avere i prezzi veri di compravendita?
eppure non devono essere lontani dalla realtà se danno un aumento di 3 volte tanto ..

Finchè si parla di indici e di oscillazioni vuol dire che
"eppur si muove"... io voglio vedere il cadavere, ormai siamo al massaggio cardiaco ma un c'è più niente da fare.

.olly., 10/10/2008 21.43:

---

scusa ma l'indice mensile residenziale nel maggio 2006 era 322
ad ottobre 2008 311
non vuol dire già un calo?

---

SI, ma solo del 3% rispetto ai massimi, per ora

.olly., 10/10/2008 21.43:

---

l'indice se ho capito bene è riferito al prezzo (dove 300= 3v i valori di quando era 100 ovvero nel 96)
è corretto?

---

SI (per fare il grafico ho diviso tutti i valori per una costante in modo da avere 100 per il 2000)

.olly., 10/10/2008 21.43:

---

l'indice poi mi pare tenga conto sia del numero delle transazioni che del prezzo?
quanto è falsato dal doppio prezzo? come facevano prima ad avere i prezzi veri di compravendita?
eppure non devono essere lontani dalla realtà se danno un aumento di 3 volte tanto ..

---

La metodologia di calcolo è descritta qui

www.scenari-immobiliari.it/pdf_it/report_ISI_giugno_2003_it_non...


METODOLOGIA
L'Indice ISI sintetizza mensilmente l'andamento del mercato immobiliare ed è elaborato sulla base di tre variabili:
variazione dei canoni di locazione, dei rendimenti e dei volumi scambiati.
L'indice mensile prende in considerazione un campione di duemila unità immobiliari rappresentative della composizione
del mercato italiano del mese di riferimento. E' un indice, pesato con base mobile, secondo l'ampiezza dei mercati delle
diverse aree geografiche che entrano a far parte del campione.
L'analisi comprende quattro tipologie fondamentali di immobili: residenziali, uffici, commerciali e industriali. L'indice
generale e quello globale non residenziale tengono conto del peso che ogni tipologia di immobile ha all'interno del
mercato italiano. Gli indici dei principali mercati, residenziale e uffici, sono stati segmentati in due parti distinguendo tra
prodotti nuovi e usati.
L’indice annuale è calcolato sulla base delle rilevazioni, effettuate nell’anno di riferimento, in tutte le 103 città capoluogo
di provincia.


Non è chiarissimo, ma mi pare di capire che ogni mese:
1) prendono 2000 abitazioni a caso nelle 103 città capoluogo
di provincia (non so se le cambiano gni volta o sono sempre le stesse)
2) stimano o fanno stimare da agenti del posto il valore di mercato di ciascuna di queste 2000 abitazioni (e quindi ignorano i prezzi ufficiali dichiarati nei rogiti)
3) fanno una media di questi valori non brutale ma pesata in base ai volumi di compravendite nella città in cui ciascun appartamento si trova

I canoni di locazione non ha capito cosa c'entrano (forse se l'apparamento da stimare è affittato calcolano il valore dell'appartamento in base rendita che produce).

Comunque sia il risultato mi sembra buono.

.

.

Ora che ci penso il motivo del rimbalzo dei prezzi nel 2007 potrebbe essere dovuto al fatto che la borsa ha cominciato a scendere proprio nell'aprile del 2007.





questo confermerebbe il discorso fatto nell'altro thread

"In questo momento paradossalmente la crisi economica provocata dal mattone protegge il mattone stesso da una caduta libera. I tassi non si possono alzare più di tanto (e quindi è ancora facile indebitarsi), e non esistono grandi alternative di investimento. Quindi gran parte di chi mette casa in vendita in realtà è inconsciamente terrorizzato dall'idea di riuscire a venderla realmente, mettere i soldi in banca o in borsa e vederseli sparire."

freeforumzone.leonardo.it/discussione.aspx?idd=7707132

.

Anche se siamo in un momento delicato e dai contorni certi solo a pochi potenti, hai dimenticato di dire che oggi si è toccato un doppio minimo chiudendo un ciclo che partì verso fine 2002.
da lì si è saliti per 5 anni alla grande.
Chi teme il peggio si rifugia in bot o materasso(e le aste di questi giorni dimostrano che il parco buoi ha comprato titoli di stato e non mattoni), chi crede nella ripresa compra quindi a piene mani azioni da lunedi!(emblematiche le vendite allo scoperto, tardamente bloccate, per shortare i prezzi ed imbottirsi di azioni a prezzo di saldo). C'è ancora però l'ultima difficoltà: le trimestrali ormai prossime...
Il mattone? continua ad essere invenduto nonostante:
crisi di borsa,
expò,
pubblicità martellante su giornali dei padroni, trasmissioni sponsorizzate da sogni... no no solide realtà,
grande offerta e
tassi tutto sommato mediamente bassi.(rispetto a medie storiche)
Continua a non cagarlo nessuno a questi prezzi! E' in bolla, il parco buoi vorrebbe il mattone da buoni italioti ma "generazione 1000€ precaria" non riesce a scalare la montagna d'aria gonfiata in questi anni di follie!
con tempi non violenti rispetto all'azionario farà la stessa fine!
E' solo la mia opinione, neanche tanto ben radicata. Ho paura di un momento mai vissuto in prima persona! sia chiaro che lascio che si caghino sotto gli altri

guido.zip, 10/10/2008 19.17:

---

.

Invece, se sganciate i dindi, vi dicono come stanno realmente le cose (questa è la pagina per ordinare i report mensili a pagamento) ...

www.scenari-immobiliari.it/ITPublic/fset0q.aspx?cat=M2&page=fset0q...

... che però si trovano anche aggratise nel sito del demanio (il diavolo fa le pentole ma non i coperchi):

www.demaniore.it/opencms/opencms/demanioRe/homePageSezione/attualita/mercato-immobiliare/rapporti/1178551124...

.

---

Se vengono calcolati come descritto da:

www.bancaditalia.it/pubblicazioni/econo/quest_ecofin_2/QeF_17/QEF_1...

branda77, 09/10/2008 14.30:

---

..
Scenari immobiliari. As a research institute specialised in the analysis of the property market, itpublishes information on residential property prices in all of Italy’s municipalities, whose level ofdetail and frequency differ depending on the type of municipality surveyed. In particular, for 150cities – provincial capitals and other major cities – highly detailed data are published every twomonths, disaggregated down to the main streets. For the other Italian municipalities, the data referto macro-areas (centre, semi-centre and outskirts) and are updated every six months. In both cases,three prices are reported, corresponding to the minimum, maximum and that held to be mostfrequent, relating to a standard type of residential property. It is important to note that these arenot actual prices reported on house sales, but an estimate of the interval within which the finalselling price will presumably fall. The starting point is the prices requested by sellers as reported inadvertisements mainly published on the internet; these are then updated at three different points intime, based on the hypothesis that when the advertisement no longer appears, the house has beensold. "
 

 

---

questi indici non penso siano affidabili. PReferisco gli altri garfici dell'articolo