Bolla immobiliare - 6° parte

Se lo scrivono anche loro, vuol dire che la situazione e' MOLTO peggiore di come la immaginiamo.

Se Trichet ci da una mano, tra due anni con i soldi che adesso servono per una casa, me ne compro 2.

Resta il fatto che l'articolo e' di una approssimativita' imabarrazzante.

ROMA - Un aumento del 2 per cento che, in termini reali, si riduce all'1 per cento. Per il mercato immobiliare, sottolinea Nomisma, il tasso di crescita dei prezzi registrato nel secondo semestre del 2007 rispetto al semestre precedente è il più basso dalla fine del '98, "ovvero dall'inizio di un ciclo che, con tutta probabilità, è arrivato al termine dopo circa nove anni".

A favorire una tendenza alla decelerazione già in atto da qualche tempo soprattutto la crisi dei mutui subprime, che si ripercuote sui tassi d'interesse, arrivati a novembre, secondo la rilevazione Abi, al 5,71 per cento, il livello più alto degli ultimi cinque anni. E questo nonostante i rialzi della Banca Centrale Euopea si siano fermati a giugno.
I mutui subprime c'entrano ben poco.
Probabilmente senza i mutui subprime, il raffreddamento dei prezzi nel mercato immobiliare sarebbe stato anche piu' veloce, perche' la BCE avrebbe avuto le mani libere per portare i tassi al 4,5% entro Dicembre 2007.
La crisi di liquidita' derivata dai mutui subprime ha portato il tasso Euribor a salire nonostante il tasso BCE fosse fermo, ma questo e' un altro paio di maniche.


Tassi più alti per i subprime. "E' un dato di fatto - rileva Nomisma - che gli spread sono aumentati, e sebbene i tassi di riferimento delle banche centrali non siano aumentati, il danaro è divenuto più caro per compensare il maggior rischio percepito". "L'effetto della crisi subprime anglo-americana - ribadiscono gli analisti dell'istituto - ha posto sotto i riflettori e accelerato una tendenza al rallentamento della crescita dei mercati immobiliari che era in atto da prima che la crisi stessa si manifestasse".
Di quali spread parlano ? Spero dello spread tra Euribor e tasso BCE...visto che semmai le banche hanno RIDDOTTO gli spread applicati ai mutui.
Mi piace che Nomina oggi scrive di "rallentamento della crescita dei mercati immobiliari che era in atto da prima che la crisi stessa si manifestasse". Peccato che nei loro report precedenti di questo rallentamento non se ne parla...

Compravendite in forte calo. Proiettando sul secondo semestre le tendenze registrate nel periodo precedente, gli analisti di Nomisma ritengono che a Milano le compravendite di abitazioni subiranno quest'anno una riduzione di almeno 13,5 punti percentuali e a Roma un calo del 10,1 per cento. Per i prezzi il dato è ancora positivo, e tuttavia nel secondo semestre 2007 compare già un segno meno, a Firenze (-0,2 per cento). Tassi di crescita al di sotto della media del 2 per cento anche a Venezia Mestre (+0,9 per cento), Venezia città (1,3), Milano (+1,6 per cento), Napoli (+1,5 per cento), Torino (+1,7 per cento).
Sappiamo che i dati REALI sono MOLTO peggiori.
Per il momento si cerca ancora di non dire tutta la verita'.
Sarebbe bello che le agenzie fossero obbligate a tenere uno storico aggiornato di tutte le variazioni subite dai prezzi proposti al pubblico.
Non chiedo che sia possibile sapere a quanto effettivamente e' stato venduto un appartamento perche' scatterebbe la violazione della privacy...ma sarebbe un dato statisticamente importante.
Sarebbe bello almeno sapere in ciascun palazzo il range di prezzi cui sono stati venduti gli appartamenti. Massimo e minimo.

Peggiorano le aspettative. Al di là dei dati peggiori rispetto agli ultimi anni ma certo non catastrofici, dall'Osservatorio di Nomisma emerge una netta sfiducia dei "testimoni privilegiati del mercato", cioè agenzie e imprese immobiliari. La percentuale di coloro che ritengono che nei prossimi mesi i prezzi aumenteranno è scesa al 5,3 per cento, mentre sale al 47,3 quella di coloro che ritengono che i prezzi e il numero delle compravendite scenderanno. I risparmiatori convinti che l'acquisto di una casa sia la migliore forma di investimento scendono dal 76 al 55 per cento.
Mi fa piacere che la gente abbia iniziato ad aprire gli occhi.

Crescita zero per le nuove costruzioni. Basandosi sulle previsioni del Cresme e dell'Ocse, Nomisma stima anche un deciso rallentamento delle costruzioni, che nel 2008 registreranno un +0,9 per cento. Del resto il settore è già in crisi dal 2006, anno nel quale il fatturato è calato del 46 per cento. In media, i prezzi delle abitazioni nuove o ristrutturate nel secondo semestre 2007 rispetto a quello precedente si sono attestati al +1,9 per cento. Il tasso più alto a Bari (+4 per cento), il più basso a Firenze (-0,5 per cento).

Scende la domanda di mutui. Se scende la domanda di case, ovviamente diminuisce anche quella di mutui.
Potrebbe scriversi anche il contrario, ovvero "Se scende la domanda di mutui, ovviamente diminuisce anche quella di case".
Ribadisco che il mercato immobiliare ha vissuto una fase di boom dovuta ad una grande facilita' di credito.
Potendo indebitarsi anche l'ultimo degli squattrinati, i venditori sono stati liberi di fare qualunque prezzo.
Adesso e' in corso una stretta monetaria, e i soldi vengono concessi con un po piu' di raziocino. La gente forse ci pensa 5 minuti piu' di quant avveniva in passato prima di pagare una fogna come un superattico, e per questo indebitarsi fino al collo.

In effetti, anche per i continui aumenti dei tassi d'interesse, l'ammontare dei mutui ha continuato a crescere anche negli ultimi mesi: a giugno aveva raggiunto 405,6 miliardi di euro, con un incremento dell'11,4 per cento rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. Ma se si considerano invece solo i dati riguardanti i mutui rivolti all'acquisto (e non alla costruzione di immobili), la crescita registrata negli ultimi 12 mesi è "addirittura dimezzata rispetto a quella messa a segno nel corrispondente periodo precedente (9,5 per cento tra il I semestre 2007 e il I semestre 2006, rispetto al +18,3 per cento del periodo precedente)". Si tratta di una situazione che peggiora di mese in mese: nel primo trimestre del 2007 si è registrato un calo dell'1,5 per cento su quello precedente, e nel secondo del 5,6 per cento).
Avevamo previsto TUTTO almeno 8 mesi fa!!!!
Benvenuti nel mondo reale!!!

Crescono durate e importi. Gli aumenti dei prezzi delle case hanno fatto salire gli importi e le durate dei mutui. Le abitazioni acquistate nel secondo semestre 2007 hanno un valore medio di 250.000 euro per un importo medio finanziato di 136.000. La metà dei finanziamenti erogati ha una durata superiore ai 20 anni. La durata media dei finanziamenti è di 22,6 anni, in aumento dell'1,6 per cento rispetto al semestre precedente.
Per forza che crescono le durate.
Se ho un mutuo da 100.000 Euro a 20 anni e la rata mi manda in crisi, una delle prime cose che posso fare e' passare ad un 30 anni.

Torna il tasso fisso. La rapida crescita dei tassi d'interesse registrata negli ultimi due anni, che ha portato praticamente al raddoppio dei valori di riferimento, ha spinto precipitosamente i risparmiatori dai mutui a tasso variabile a quelli a tasso fisso. Se solo un anno e mezzo fa la percentuale dei mutui a tasso fisso non superava i 29 punti, nel secondo semestre 2007 si va oltre il 75 per cento.
Questo mi insospettisce.
Stai a vedere che iniziano a tagliare i tassi... :)
(28 novembre 2007)