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Fonte: Educazione Finanziaria Fonte: Educazione Finanziaria - 8 Ottobre 2007 - Scritto da “Roberto” per Educazione Finanziaria
C’è una bolla sull’immobiliare europeo? - EF Report 174
Posted on Ottobre 8, 2007
Filed Under Economia globale, Bolle speculative, Crisi Subprime
Abbiamo una bolla immobiliare negli USA, con i prezzi cresciuti
ad un ritmo record da inizio millennio, quando Alan Greenspan iniziò
ad abbassare i tassi di interesse arrivando fino all’1%.
Mentre tutti sappiamo questo e la stampa finanziaria, sia cartacea
che on line, non fa altro che ricordarcelo, pochi parlano dell’Europa.
Abbiamo una bolla immobiliare anche in Europa? Dove di preciso? E
di che proporzioni?
Ci sono pochi dubbi su cosa rispondere alla prima domanda. Sì, abbiamo
una bolla immobiliare anche in Europa.
Se i tassi arrivarono all’1% negli USA, in area euro arrivarono al 2%. Più
degli USA, ma non certo un livello storicamente alto.
Questi bassi tassi, uniti ad una moneta, l’euro, piuttosto stabile grazie
“all’ombrello di protezione” rappresentato dalla Germania, ha
generato un vero e proprio boom immobiliare soprattutto in quei
paesi che erano storicamente abituati a tassi elevati, elevata inflazione
e moneta debole.
I nomi sono noti: Irlanda, Spagna e, in misura minore, l’Italia.
L’Irlanda ha vissuto un apprezzamento dell’immobiliare spaventoso,
ben oltre i tassi di crescita degli USA. Attualmente, comprare
un immobile a Dublino costa forse di più (e comunque non molto
meno) di quanto non costi comprarne uno a Londra.
La Spagna è un altro caso da manuale, ma oggi non approfondirò
perché ho intenzione di scrivere della bolla immobiliare spagnola
in un’altra edizione nei prossimi giorni. Per ora basta segnalare
che stiamo assistendo, in questo paese, a livelli di prezzo fuori
da ogni logica e a nuovi cantieri di costruzione che aprono a
ritmi impressionanti.
L’Italia ha una situazione simile a Spagna e Irlanda. Tuttavia, l’asfittica
crescita economica, la scarsa attrattività del paese per i nuovi immigrati
dell’Est Europa (gli immigrati seri e qualificati, che comprano/affittano
in regola immobili, non di quelli che alimentano la criminalità), la popolazione
vecchia e l’elevata tassazione sull’immobiliare e sulle seconde case, ha
portato ad una crescita sostenuta, ma non a livello di Irlanda e Spagna.
La capacità di “permettersi” un immobile, soprattutto per le giovani
generazioni, è comunque piuttosto bassa anche in Italia.
Un altro paese che ha visto una bolla speculativa sostenuta sugli
immobili è il Regno Unito, in particolare nella zona di Londra.
Ad ogni modo, tutta l’Europa ha visto crescere il prezzo degli
immobili, tranne la Germania, dove l’euro e i bassi tassi non sono
niente di nuovo rispetto al passato. E i tassi di crescita sono in
molti casi ben superiori a quanto visto negli USA. Anche rispetto
alle regioni degli USA dove la bolla è stata più forte, come Miami
o Los Angeles.
Inoltre, il rapporto tra prezzo medio degli immobili e reddito medio
ante-imposte è in Europa più alto di quanto non sia negli USA. In
molti paesi tale rapporto supera abbondantemente quota 5, in Spagna
tocca il record raggiungendo quota 7. Negli USA siamo “solo” a 4,5.
Osservando i prezzi immobiliari, ad esempio, non è raro trovare a
Miami prezzi di 150/170.000$ per 80 metri quadri + giardinetto
e posto auto. 170.000$ sono circa 130.000 euro. Se conoscete,
in Italia zone quasi centrali (Miami dopotutto non è certo un piccolo
paesino) in cui immobili simili hanno questi prezzi, fatemelo pure
sapere. Lasciamo stare poi il prezzo di case simili in Irlanda o U.K.
Quali possono essere le ripercussioni?
Sicuramente la crescita dei prezzi non può durare a questi livelli.
Segnali di raffreddamento del mercato immobiliare sono già
evidenti e se la BCE non inizierà ad abbassare i tassi (o addirittura
li alzerà ulteriormente), le cose peggioreranno.
Ormai permettersi un immobile in molte zone d’Europa è un
vero e proprio lusso. La crisi del credito, che probabilmente
restringerà i parametri per la concessione di mutui, ridurrà
ulteriormente la domanda. E il minore “appeal” immobiliare farà
calare anche la domanda da investimento.
Le prospettive non sono quindi rosee. E non dimentichiamoci
che se la crescita economica europea degli ultimi anni ha spinto
verso l’alto le quotazioni immobiliari, a loro volta gli altri prezzi
degli immobili hanno spinto i costruttori ad espandere i
progetti di costruzione. E l’edilizia ha trainato a sua volta
l’economia. In molti paesi (cito ancora una volta la Spagna e
l’Irlanda), l’edilizia è uno dei principali motivi di crescita
economica, nonché il settore che da più posti di lavoro.
Le difficoltà dell’immobiliare sono solo all’inizio. Credo
che nel 2008 vedremo i primi segni tangibili anche sui dati
economici dello sgonfiamento del real estate europeo.
Con qualche mese di ritardo potremo vedere in Europa
quello che sta accadendo ora negli USA (anche se, a mio
avviso, in proporzioni minori). Per questo è importante
monitorare quello che sta accadendo ora oltreoceano.
Per chi deve comprare, probabilmente i prossimi due o tre anni
saranno anni buoni. Per chi deve vendere, probabilmente saranno
anni difficili e potrebbe valutare di iniziare a vendere già da ora
accontentandosi di prezzi che per ora sono leggermente più
bassi rispetto a qualche mese fa.
Nel precedente capoverso ho messo sempre la parola “probabilmente”.
C’è infatti un grosso interrogativo: la BCE. Dovesse abbassare
aggressivamente i tassi, la conclusione a cui sono pervenuto
cambierebbe completamente e radicalmente. In un sistema
monetario in cui si crea moneta dal nulla, mai sottovalutare le
decisioni e la volontà di chi ha il potere di creare questa moneta.
Vedi anche: Nubi sull’immobiliare spagnolo - EF Report 194
Articolo a mio giudizio equilibrato, scritto con grande professionalità.
Marco [Modificato da marco--- 01/12/2007 10:26] |