Anche a Modena i prezzi calano

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(sylvestro), 25/03/2012 18.36:

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Le cambiali sono micidiali. NON firmatene MAI!!!

Loziodigekko, 25/03/2012 18.38:

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Le cambiali sono micidiali. NON firmatene MAI!!!

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Il mercato immobiliare a Modena (Fonte: mo24.it - 12/04/2012)

Il mercato immobiliare a Modena attraversa uno dei suoi peggiori momenti della storia, infatti in questi giorni pur di vendere, gli agenti immobiliari hanno lanciato la campagna “Provvigioni zero per l'acquirente”. Secondo i dati rivelati da Nomisma, durante il 2012 si sta verificando un calo del -10% nelle operazioni di compravendite di immobili. Inoltre, in questi giorni l'Eurisc per Crif, ha fatto sapere che a febbraio 2012 si è registrato un calo della richiesta di mutui per l'acquisto delle abitazioni del 48% rispetto a febbraio 2011. Invece per i mutui fondiari già in corso è davvero un buon momento.

Proprio questa settimana l'Euribor a 1 mese s'è portato a quota 0,41%, che significa un miglior tasso di quello verificato ad il 30 ottobre 2009 quando aveva già toccato il minimo, dopo le settimane drammatiche dell'inverno 2008, caratterizzato dall'impennata del tasso che era arrivato a toccare il 5,20%.

Sommato allo spread, quel tasso era diventato insopportabile per le famiglie, molte delle quali persero la casa, nonostante i rimedi adottati all'improvviso dal ministro Tremonti, per le difficoltà nel pagare le rate cresciute a dismisura.

Ma il tasso variabile è poi sceso a dismisura tanto che molti mutuatari a tasso fisso chiesero la trasformazione in variabile, beneficiando della normativa Bersani sulla portabilità gratuita del mutuo. Per capire come stanno le cose, basta fare uno esempio, su un mutuo di 200mila euro a tasso fisso al 5,50% per 25 anni sta pagando una rata costante mensile di 1.228,17 euro, con la conseguenza che alla fine avrà restituito alla banca 368.452,50 euro, cioè 168.452,50 di interessi.

Questo succede perché quando il tasso è così alto la rata nell'ammortamento, definito “alla francese”, è costituita per la prima parte della durata soprattutto da interessi e si dovrà arrivare alla 150a rata affinché la quota capitale (615,71 euro) eguagli la quota interessi (612,46 euro).

Non solo: dopo due anni di rate pagate da 1228,17 euro l'una (per un totale di 29476,08 euro già versate alla banca) la famiglia ha purtroppo restituito soltanto 7.883 euro di capitale.

La cosa incredibile è che questo stesso gravosissimo piano di restituzione, nonostante le attuali condizioni di favore dell'Euribor, viene proposto oggi ai nuovi clienti dalle banche modenesi per un mutuo variabile. Chi invece ha contratto un mutuo a tasso variabile due o tre anni, per gli stessi 200mila euro dell'esempio di prima, ha potuto scontare tassi bassissimi e rate ridotte fino a poco più di 600-700 euro.

Ma non è finita: non solo hanno versato alle banche solo la metà di quanto hanno pagato le altre famiglie, ma hanno restituito più capitale, poiché quando i tassi sono più bassi la quota capitale è superiore alla quota interessi fin dalla prima rata, tanto che la famiglia con tasso variabile, pur pagando una rata mensile dimezzata (600-700 euro contro 1.228) rispetto alla famiglia con tasso fisso, dopo gli stessi due anni dell'esempio di prima avrà restituito ben 12.584 euro e non 7.883 euro.

Crisi del mattone: mercato in ginocchio (Fonte: gazzettadimodena.gelocal.it - di Vincenzo Brancatisano - 25/04/2012)

La crisi economica ha investito in pieno il settore immobiliare modenese, in tutti i suoi comparti, dal residenziale, al commerciale, dalla compravendita alla locazione. Si salvano solo box e garage, dove si registra una certa vivacità nelle transazioni con tempi relativamente brevi per concludere i contratti. Per il residenziale siamo precipitati al livello più basso di compravendite osservato in città dal 2000 ad oggi con una discesa di 10 punti percentuali su base annua, stando ai dati dell’Agenzia del Territorio, elaborati da Nomisma di Bologna nel suo Primo Rapporto sulla Congiuntura Immobiliare aggiornato a febbraio 2012, che ce li ha gentilmente forniti.

Il 2011 – osserva Nomisma – conferma l’inversione di rotta che ha caratterizzato nell’ultimo triennio il mercato modenese. Il settore della compravendita è contraddistinto da una stabilizzazione dell’offerta, a fronte di una continua contrazione della domanda e del numero di compravendite sul quale incide negativamente il mercato dei mutui, diventati insostenibili, come abbiamo riferito nella nostra inchiesta pubblicata ieri, per chi si accinge ad accederne uno negli ultimi tempi. La riluttanza delle banche priva il mercato di un sostegno importante, osserva Nomisma. Tanto che «se fino al 2007 fare mutui era un’attività per cui valeva la pena competere, comprimendo i margini di redditività fino ad annullarli, oggi, in molti casi, rappresenta un’opportunità da circoscrivere alla domanda più solvibile».

Cresce, di poche unità, il numero di contratti conclusi nel settore non residenziale nel suo complesso, anche se, complessivamente, si rimane ben al di sotto dei livelli registrati negli anni precedenti l’inizio della crisi economico finanziaria. Si indebolisce la domanda e cala il numero dei contratti di vendita conclusi in tutti i settori, ma fanno eccezione box e garage visto che in questo specifico settore tali variabili sono rimaste stabili rispetto a quanto rilevato dodici mesi orsono. «L’offerta di box e garage, a differenza di quanto osservato negli ultimi anni – si legge nel Rapporto di Nomisma –si è arrestata, dando così la possibilità al mercato di assorbire quanto sin qui prodotto. Il quadro rimane scoraggiante anche per il mercato delle locazioni: l’offerta è tendenzialmente stabile con lievi segnali di crescita nel residenziale e nel commerciale, il numero di contratti conclusi è in flessione soprattutto nel settore corporate. L’unica eccezione è data da una crescita della domanda di abitazioni in affitto, giustificata evidentemente dalla diminuzione di appartamenti acquistati da famiglie che hanno la necessità di un alloggio. Le variazioni annue dei prezzi registrano ancora un segno negativo ma di entità pari a quelle dello scorso anno, segno di come piano piano il mercato si stia complessivamente stabilizzando».

Un calo consistente si riscontra nel mercato degli immobili industriali dove mediamente, per capannoni nuovi ed usati, il prezzo diminuisce di circa 5 punti percentuali. I canoni registrano ancora variazioni annue negative, ma di entità più contenuta rispetto agli ultimi 2-3 anni o, come per il mercato direzionale, in egual misura. «I tempi medi di vendita, in quasi tutti i comparti, raggiungono livelli record per la città emiliana. I tempi medi di locazione seguono, invece, tendenze differenti in relazione al settore; da notare come per gli immobili non residenziali, pur rimanendo sugli stessi livelli dello scorso anno, risultino i più alti rilevati nel capoluogo emiliano e i più ampi del campione. Note poco positive provengono altresì anche dai divari percentuali medi tra prezzo richiesto e prezzo effettivamente contrattualizzato all’atto della transazione, che si allungano in alcuni casi anche di 4 punti percentuali (per i box e garage)». Ma cosa riserva il prossimo futuro? “Per i prossimi mesi si è orientati verso una generale contrazione dei prezzi di compravendita, mentre i canoni dovrebbero rimanere sugli stessi livelli attuali. In sostanziale tenuta il numero di scambi nella locazione, mentre è ancora in calo l’attività transattiva nella compravendita». Nomisma sottolinea come tra i principali progetti edilizi che avranno una futura influenza sul mercato immobiliare della città, un ruolo particolare sia riconducibile ai progetti del Comune di Modena di cui uno relativo al recupero delle ex fonderie (oltre alla collocazione di alcune sedi universitarie è previsto l’inserimento di 100 alloggi, spazi commerciali e di un parcheggio interrato) e uno relativo alle nuove residenze universitarie in project financing (trattasi di circa 500 posti letto destinati a studenti e personale docente). La Fondazione Cassa di Risparmio di Modena ha, inoltre, assegnato la gara per la riqualificazione dell’ex Ospedale Sant’Agostino che vedrà la riqualifica di 25mila metri quadrati di spazi dove verranno trasferite biblioteche e realizzati centri culturali e attività commerciali.

Residenziale Modena: II sem 2011, prezzi in discesa e tempi vendita in aumento

08.05.2012

La difficoltà di accesso al credito e la riflessività dei potenziali clienti hanno rallentato il mercato immobiliare di Modena nel secondo semestre del 2011: nell’area Giardini si segnala un ribasso delle quotazioni pari al 7,1% e tempi medi di compravendita in leggero aumento (4-6 mesi).

Ad acquistare sono soprattutto famiglie che vendono la propria abitazione per comprare una soluzione di tipo migliorativo o per trasferirsi: il taglio più richiesto è il trilocale, possibilmente dotato di ascensore, box e riscaldamento autonomo.

Generalmente, chi compra ha una discreta disponibilità economica, cosicché il budget di 150-200 mila € a disposizione è coperto solo parzialmente dal mutuo.

Si registrano poche richieste da parte di giovani coppie e single, che si orientano su tagli di piccola metratura, ma optano anche per ampie soluzioni se possono contare sull’aiuto dei genitori.

Ancor più esigua è la presenza di immigrati (molti sono indiani), in parte perché preferiscono aspettare che la situazione economico-politica si stabilizzi, in parte perché decidono di inviare i soldi nel Paese d’origine.

Da segnalare che il numero di investitori è in aumento.

Il mercato delle locazioni è molto attivo (spesso la domanda è superiore all’offerta), ed è alimentato prevalentemente da studenti dell’Unimore e da lavoratori trasferitii (nell’area attorno Modena sorgono numerosi stabilimenti automobilistici, tra cui quello della Ferrari nella vicina Maranello), ma si registra anche la presenza di famiglie che non riescono ad acquistare.

Tra le zone più richieste si segnala il Centro storico che, situato dentro le mura della città, ospita palazzi sorti nel ‘700 e ‘800 e appartamenti più recenti anche di ampia metratura.

Il quartiere San Faustino sorge nelle immediate vicinanze del parco Enzo Ferrari, nella zona occidentale della città, e vede la presenza di appartamenti degli anni ’70-’80, quasi tutti usati e di ampia metratura (90-100 mq, ma si trovano anche bilocali): la valutazione di un medio usato si attesta a 1500-1600 € al mq, fino ad oltre 2000 € al mq se la soluzione è di pregevole fattura.

Quotazioni simili si osservano nel semicentrale quartiere Buon Pastore, dove sorgono sia case che appartamenti più datati rispetto a San Faustino.

Non si osservano particolari interventi architettonici o urbanistici, ad eccezione di qualche sporadica ristrutturazione.

Relativamente al mercato creditizio, in provincia di Modena nel terzo trimestre 2011, i volumi erogati sono stati 152,88 mln di euro, la variazione corrisponde a -27,34% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

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Modena, compravendite immobiliari. Anama Confesercenti: “Situazione critica”

10 mag 12

S’inclina in modo deciso l’andamento del mercato immobiliare modenese: -7,1% il calo delle quotazioni delle case sul territorio provinciale e -9,4% le compravendite. “Nessuna sorpresa – fa sapere Archimede Pingiori presidente provinciale ANAMA, Associazione Nazionale Agenti d’Affari in Mediazione, aderente a Confesercenti – Le rilevazioni esposte recentemente da Tecnocasa relative al secondo semestre 2011, fotografano una situazione critica del settore immobiliare in generale e della nostra provincia in particolare che causa la crisi economica si protrae ormai dal 2007”.

Un mercato decisamente fermo dunque quello del ‘mattone’ a cui non offre sollievo nemmeno l’incremento delle richieste d’affitto. “E’ risaputo che chi è impossibilitato ad acquistarsi la casa deve necessariamente ripiegare sull’immobile in affitto. I buoni risultati da questo punto di vista però non risolvono la situazione d’immobilità del mercato. Qualche segnale confortante arriva dalla montagna e questo di per sé rappresenta una novità piccola certo ma interessante. Rileviamo infatti un incremento della richiesta, di seconde case nelle zone appenniniche, anche molto distanti dal capoluogo. Chi investe in città invece si orienta su tipologie immobiliari di piccole dimensioni da mettere a reddito”.

Anche la Montagna però non rimane che una consolazione evidenzia Pingiori: “Il quadro generale resta comunque critico e rischia di appesantirsi ulteriormente se pensiamo agli effetti depressivi, che avrà non solo l’introduzione dell’IMU, ma anche l’attesa riforma del catasto. Se avvicinerà, come pare gli attuali valori catastali a quelli di mercato comporterà un significativo aumento della pressione fiscale sugli immobili. Preoccupa poi la contrazione del valore dei mutui erogati dalle banche della nostra provincia (–27.34% nel terzo trimestre dell’anno scorso), un dato fra i più alti della Regione. Il ‘mattone’ è ancora considerato come bene rifugio e di investimento dove convogliare i risparmi. In un periodo come l’attuale in cui sembra risvegliarsi l’inflazione si continua comunque a guardare agli immobili con interesse”.

“In considerazione del fatto quindi che prospettive del settore non sono destinate a migliorare almeno nel breve periodo, c’è necessità di trovare qualche soluzione a questa staticità di mercato – conclude il presidente di ANAMA Confesercenti – A maggior ragione visto il dominare dell’incertezza generale legata al difficile momento economico. Senza contare che sarebbe opportuno da parte delle banche una maggior disponibilità nella concessione dei mutui, mentre da parte del Governo e non di secondaria importanza occorrerebbe un alleggerimento della pressione fiscale sugli immobili e soprattutto sulla prima casa”.

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