Bolla immobiliare - 7° Parte

stoneisland, 05/01/2008 13.47:

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Qualcuno di voi ha visto il servizio di studio aperto che parlava dell'infalazione? Hanno parlato esplicitamente di crollo del prezzo delle abitazioni. Cose ne pensate?

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marco---, 05/01/2008 14.22:

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Gelata sui prezzi delle case vendite in calo, sconti fino al 20%

...Oltre i 350.000 euro spesso gli acquirenti riescono a ridimensionare la richiesta iniziale del venditore anche del 20% soprattutto se si allungano i tempi di vendita...

€€€€€ !!

Questo è il "buon anno"!

Marco

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OTC, 04/01/2008 19.15:

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Cara Lisa,
premetto che apprezzo molto i tuoi interventi e li considero un prezioso punto di vista da insider del mercato.

Riguardo alla triste vicenda dei subprime italiani al 100%, per capire la questione bisogna secondo me partire dalla finanza comportamentale.

Da un lato dell'operazione abbiamo persone che:

- agiscono su base puramente emozionale

- non conoscendo la materia, basano le proprie decisioni sul sentito dire, sui luoghi comuni e su quanto fanno gli altri (in gergo: parco buoi)

- normalmente non hanno mai avuto grosse disponibità liquide, quindi non riescono ad capire appieno il valore del denaro: i soldi del mutuo transitano velocemente dalla banca al proprietario, nella loro mente sono comunque "soldi della banca", non soldi loro, mentre la casa la sentono loro e non della banca. Mentre in realtà i soldi sono i loro (nel senso che dovranno restituirli, con interessi) e finchè non lo faranno la casa è di fatto della banca.

- messe davanti alla possibilità di avere un finanziamento al 100% ed "avere una casa", sono presi dal desiderio (legittimo) di "ricchezza" e di proprietà e sono portati a sottovalutare i rischi dell'operazione e/o ad essere incautamente ottimisti sulle prospettive del mercato (tassi, rivalutazione)

Dall'altro lato della transazione abbiamo le banche che:

- operano su basi esclusivamente oggettive e razionali

- normalmente conoscono e valutano bene il rischio (almeno quelle che non si sono fatte prendere dai subprime USA :) ), sanno che non è bene assumerlo e lo girano volentieri agli sprovveduti

- hanno come unico e solo obiettivo il profitto (giustamente, visto che sono imprese), e quindi per loro l'unica cosa che conta è non perdere soldi nell'operazione. Se dei mutuatari dovranno mangiare pane e cipolla per pagare le rate, oppure se dovranno svendere e re-indebitarsi per coprire la differenza, non è certo un problema loro. L'unica cosa da evitare è l'insolvenza (che andrebbe ad impattare sui bilanci della banca), ed al limite se proprio insolvenza ci deve essere, che sia nei bilanci di qualche istituzionale sprovveduto (fondo pensione) che ha acquistato il mutuo cartolarizzato.

Data la "disparità" delle forze in campo, non è difficile indovinare chi ci guadagna.

Spesso sono molto critico nei confronti del mondo bancario, ma in questo caso ha colpe molto limitate. Non c'è infatti nessuna asimmetria informativa nella transazione: lo storico dei tassi, lo storico dei prezzi immobiliari, il funzionamento di un piano di ammortamento, i rischi connessi all'operazione sono informazioni facilmente accessibili a tutti.

Nessuno ha obbligato i mutuatari a contrarre il mutuo. Forse l'unico appunto al sistema bancario è quello di aver costretto a fare il tasso variabile, in modo da avere la sicurezza di un po' di rate pagate e margini di manovra (allungamenti) in caso di problemi.

Le inutili associazioni dei consumatori, invece di invocare improbabili salvataggi dei subprime a spese della collettività, avrebbero fatto meglio a informare preventivamente su cos'è un mutuo, un piano di ammortamento, un tasso di interesse, il negative equity, ecc..

Adesso ormai è troppo tardi.

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lisa_li, 05/01/2008 15.38:

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in sincerità ti confido che i miei clienti che hanno comprato casa e hanno fatto un mutuo tutto si possono definire tranne che "ignoranti" , hanno fatto mutui al 100% perchè gli conveniva, visto i tassi bassi...

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lisa_li, 05/01/2008 15.38:

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parlando in confidenza con parecchi funzionari bancari ricevo dritte confidenziali.... però nn metto becco nelle vendite con mutuo e lascio decidere agli acquirenti se vogliono il fisso che facciano il fisso!
nessuno costringe nessuno a fare nulla... è qui che vi sbagliate!

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lisa_li, 05/01/2008 15.38:

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in sincerità ti confido che i miei clienti che hanno comprato casa e hanno fatto un mutuo tutto si possono definire tranne che "ignoranti" , hanno fatto mutui al 100% perchè gli conveniva, visto i tassi bassi... allora conveniva il variabile, infatti l'ho fatto pure io, e sinceramente nn me ne sono ancora pentita, perchè ne ho tutt'ora guadagnato malgrado l'aumento dei tassi, e questo perchè quando ho fatto il mutuo la differenza tra tasso variabile e fisso era davvero notevole!

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lisa_li, 05/01/2008 15.38:

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ancora oggi diffido su chi consiglia caldamente il tasso fisso, parlando in confidenza con parecchi funzionari bancari ricevo dritte confidenziali.... però nn metto becco nelle vendite con mutuo e lascio decidere agli acquirenti se vogliono il fisso che facciano il fisso!

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lisa_li, 05/01/2008 15.38:

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nessuno costringe nessuno a fare nulla... è qui che vi sbagliate!

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lisa_li, 1/5/2008 3:38 PM:

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ciao otc

grazie per gli apprezzamenti!


opero nel settore da quando avevo 18 anni... ne ho 43, quindi un po' d'esperienza c'è...

in sincerità ti confido che i miei clienti che hanno comprato casa e hanno fatto un mutuo tutto si possono definire tranne che "ignoranti" , hanno fatto mutui al 100% perchè gli conveniva, visto i tassi bassi... allora conveniva il variabile, infatti l'ho fatto pure io, e sinceramente nn me ne sono ancora pentita, perchè ne ho tutt'ora guadagnato malgrado l'aumento dei tassi, e questo perchè quando ho fatto il mutuo la differenza tra tasso variabile e fisso era davvero notevole! ancora oggi diffido su chi consiglia caldamente il tasso fisso, parlando in confidenza con parecchi funzionari bancari ricevo dritte confidenziali.... però nn metto becco nelle vendite con mutuo e lascio decidere agli acquirenti se vogliono il fisso che facciano il fisso!

nessuno costringe nessuno a fare nulla... è qui che vi sbagliate!

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pax2you, 05/01/2008 16.00:

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Vivere con la paura di non riuscire a pagare il mutuo a fine mese e' uno stress non indifferente e alla salute ci tengo piu che a qualche metro quadro in piu di casa.

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lisa_li, 05/01/2008 15.38:

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in sincerità ti confido che i miei clienti che hanno comprato casa e hanno fatto un mutuo tutto si possono definire tranne che "ignoranti" , hanno fatto mutui al 100% perchè gli conveniva, visto i tassi bassi...

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eurozero, 05/01/2008 16.12:

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Grazie lisa per le testimonianze che ci porti.
Mi potresti spiegare, visto che sei stata in relazione diretta, come e perchè i tuoi clienti hanno fatto mutui al 100% per convenienza?
Non riesco proprio a capire come si possa ritenere conveniente un debito più alto, io personalmente punterei a ridurlo.

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Luciano.Roberto, 05/01/2008 16.44:

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Si e' anche accennato alla posizione dei proprietari che, seppur davanti all'evidenza non mollano e tengono i prezzi alti.

Che ne pensate di una situazione attendista dei proprietari che devono cambiar casa e vendono la loro,e che aspetterebbero 2-3 anni sperando che il mercato si riprenda e poter cosi' riproporre i prezzi di oggi?

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laplace77, 05/01/2008 15.59:

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anvedi ponzio pilato...

...e magari ti fai pure pagare la commissione dagli acquirenti, per i preziosi consigli che non hai dato...

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lisa_li, 05/01/2008 15.38:

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ciao otc

grazie per gli apprezzamenti!


opero nel settore da quando avevo 18 anni... ne ho 43, quindi un po' d'esperienza c'è...

in sincerità ti confido che i miei clienti che hanno comprato casa e hanno fatto un mutuo tutto si possono definire tranne che "ignoranti" , hanno fatto mutui al 100% perchè gli conveniva, visto i tassi bassi... allora conveniva il variabile, infatti l'ho fatto pure io, e sinceramente nn me ne sono ancora pentita, perchè ne ho tutt'ora guadagnato malgrado l'aumento dei tassi, e questo perchè quando ho fatto il mutuo la differenza tra tasso variabile e fisso era davvero notevole! ancora oggi diffido su chi consiglia caldamente il tasso fisso, parlando in confidenza con parecchi funzionari bancari ricevo dritte confidenziali.... però nn metto becco nelle vendite con mutuo e lascio decidere agli acquirenti se vogliono il fisso che facciano il fisso!

nessuno costringe nessuno a fare nulla... è qui che vi sbagliate!

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Luciano.Roberto, 05/01/2008 16.44:

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Che ne pensate di una situazione attendista dei proprietari che devono cambiar casa e vendono la loro,e che aspetterebbero 2-3 anni sperando che il mercato si riprenda e poter cosi' riproporre i prezzi di oggi?

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OTC, 05/01/2008 17.15:

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Cara Lisa,
non punterei il focus della discussione sulla forma di finanziamento (fisso o variabile), ma sulla sua sostenibilità. Da un punto di vista finanziario può essere una strategia sensata ed anche vantaggiosa indebitarsi a TV in periodo di tassi bassi ed accantonare quanto risparmiato per abbattere il capitale residuo e/o come riserva a copertura di eventuali rialzi.

Il problema è invece di chi si è indebitato al limite della sostenibilità a TV quanto i tassi erano ai minimi, ed adesso non riesce più a far fronte ai pagamenti.

Nel rapporto rata/reddito ci sono, secondo me, tre "zone":

(a) < 25-30% sostenibilità possibile senza troppi pensieri
(b) fra 30% e 50% sostenibilità possibile solo con notevoli sacrifici e stress emotivo non indifferente
(c) > 50-55% la posizione debitoria diventa difficilmente sostenibile ed il rischio insolvenza è molto elevato

Per una vita serena e tranquilla (almeno riguardo agli aspetti finanziari), i mutuatari devono stare in zona (a). Per la banca, zona (a) e (b) sono indifferenti. L'importante è solo evitare la (c).

La mia critica al sistema bancario è che mentre non hanno concesso (giustamente) mutui a TF a chi si sarebbe trovato in zona (b), li hanno concessi a TV (zona (a), così i parametri "sulla carta" erano tutti in regola ) ben sapendo che nel giro di poco tempo i mutuatari si sarebbero trovati comunque in zona (b). In questo senso parlo di "costrizione" da parte del sistema bancario.

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NikGeo, 05/01/2008 17.08:

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Ma secondo te un agente immobiliare deve pure indicarti il tasso da fare per un mutuo?
Ragazzi, ma stiamo scherzando?
I tassi cambiano spesso nell'arco di 20 anni, quello che adesso e' una buona scelta puo' non esserlo tra solo 2 o tre anni.
Nemmeno i banchieri sanno come saranno i tassi nel futuro, per banchieri intendo proprio i banchieri, non i bancari.
Si possono solo fare delle ipotesi, ma il pallino lo hanno in mano la BCE e la FED americana.
Secondo te un agente immobiliare, seppur competente, dovrebbe fornire questo servizio?
Tra l'altro come figura professionale non potrebbe neppure farlo, non essendo un mediatore creditizio qualificato.

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laplace77, 05/01/2008 17.37:

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beh, visto gli inciuci tra agenti e promotori finanziari...

...visto il legame tecnocasa-kiron...

...visto che si prendono il 3% per accompagnarmi a una visita e farmi fare il compromesso...

...che mi facciano da consulente, su una cosa cosi' delicata, mi pare il minimo!

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NikGeo, 05/01/2008 17.51:

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Scusa, ma solo un pollo ascolterebbe un consiglio su un argomento cosi' delicato da un venditore di case.

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NikGeo, 05/01/2008 17.51:

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Cosa vuoi che ne sappia lui di come evolveranno i tassi di interesse tra 2, 5, 20 anni?
Cosa ne sappia lui di quanto TU guadagni, di quanto spendi e di quanto ti puoi permettere di spendere in futuro per un mutuo?

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NikGeo, 05/01/2008 17.51:

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Siamo sempre alle solite, se tra 5 anni i tassi dovessero essere all'1 percento, come lo sono stati ad esempio in Giappone per tantissimi anni, si potra' cominciate il pianto greco sull'argomento "L'agente immobiliare mi ha COSTRETTO a fare un tasso fisso al 6% e ora i tassi sono all'1%".

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NikGeo, 05/01/2008 17.51:

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Poi si scrive alle associazioni dei consumatori e Lannutti andra in Tv a dire che le rate a tasso fisso sono insostenibili.
Poi Studio Aperto fa un servizio sul lavoratore onesto che impazzito per non aver potuto pagare le alte rate del tasso fisso, ha ammazzato il gatto del vicino.

Ma prendersi una responsabilita' UNA volta nella vita non sarebbe meglio?

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laplace77, 05/01/2008 17.00:

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che magari QUALCUNO puo' pure farlo:
cmq, se ripropone tra tre anni i prezzi di oggi si perde l'inflazione, che pare destinata al rialzo, oltre a perdersi il mancato investimento alternativo (foss'anche solo BOT, altro 3% annuo buttato via).


ma non credo proprio che TUTTI quelli che per ora "tengono" riusciranno a farlo a lungo, e le tipologie di "perdenti" sono diverse:
- buy-to-let con appartamento sfitto o inquilino moroso
- mutuatari in difficolta cono senza negative equity
- costruttori indebitati con le banche

e il bello e' che sul mercato uno puo' pure tenere ad oltranza, ma se altri vendono a prezzi piu' bassi, poi il pèrezzo di mercato e' quello!!!

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giemmeppi, 05/01/2008 17.28:

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chi deve cambiare per una casa piu grande o piu centrale, non ha che da guadagnarci, dalla riduzione dei prezzi... chi deve invece incassare liquidi e far avanzare qualcosa per una casa piu piccola, evidentemente nonpuò permettersi di aspettare anni...

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laplace77, 05/01/2008 18.10:

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i polli sono quelli che hanno creduto a ben altri consigli:

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laplace77, 05/01/2008 18.10:

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sui tassi, visti gli inciuci coi promotori, ne sanno piu' dell'italiota medio

sul reddito del mutuando si informano, visto che senza mutuo non puo' comprare...

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laplace77, 05/01/2008 18.10:

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...solo che invece di fare l'interesse del proprio cliente (da cui pigliano una sostanziosa commissione), si fanno (giustamente) gli affaracci loro...

...che gliene frega se poi quello va in default???

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NikGeo, 05/01/2008 18.40:

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allora, visto che pure tu dici che sono in palese conflitto d'interesse, perche' dovrei dargli ascolto?

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laplace77, 05/01/2008 18.50:

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e chi ha detto che devi???


siamo finiti a parlare della "consulenza" partendo dal post "ponzio-pilatesco" di lisa, agente immobiliare, che difendeva le banche...


per quanto mi riguarda, farei a meno di entrambi!!!

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