BAI blog agenzie immobiliari: parliamone qua...

claudio18, 06/02/2009 12.58:

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caro dgambera,
era questo che intendevo dire nella discussione che ho aperto. non riesco davvero a capire che vantaggio porta alla discussione e a crescere dare questa risposta che tu riporti in un blog la cui gestione la decisione, sbagliata o giusta, compete solo a chi lo amministra.
il blog e' il loro, cosi' come il forum e' di chi vuole approfondire il tema della bolla immobiliare.
se loro - ammesso che lo facciano - si comportano male verso questo forum, a noi cosa importa? chi vuole approndire viene qui e si fa la sua idea. se l'idea uno se la fa "per categoria di appartenenza" e non usando la propria testa (vedi Ponziani che la testa la sa usare e infatti difende le proprie idee e non l'orticello), non c'e' niente che gli possa fare cambiare idea.
no, davvero non capisco.

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Roberto Ponziani, 06/02/2009 12.24:

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Non lo sapevo... la Fiaip l'Anama e la FImaa sono state multate perchè avevano nello statuto la tariffa "minima" (che era quella degli usi e consuetudini) ma non sapevo che fosse stata proposta anche una massima...

Per quanto riguarda la provvigione dal venditore e non dal compratore ho già detto la mia (nella proposta le provvigioni non erano però limitate, si parlava solo di provvigione dal venditore ed era di Rifondazione).

La mia opinione la trovi qui: www.orisimmobiliare.com/intermediando/2008/04/provvigione-solo-dal-venditore-ma-perche-non-li-accont...

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pax2you, 06/02/2009 14.16:

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ho capito...c'e' sempre il rovescio della medaglia.
Rimango dell'idea che un agente dovrebbe essere un venditore...per lo meno per quelli che si affacciano per la prima volta ad usufruire del servizio le cose sarebbero piu' chiare.

In realtà la tariffa minima e massima non erano incluse nella proposta di legge ma in una proposta di un senatore.
In pratica l'AI diventava venditore con tariffe precise(la variabile era solo tra il 2 e il 4).
Nella proposta invece veniva aggiunto un articoletto molto breve(una o due righe al massimo) in cui il compratore nulla doveva per l'intermediazione.

Per carità tutto si paga pero' così mi sembrava meno stile trattativa mercati arabi.

Se non ricordo male poi la multa alla fiaip,etc erano ben poca cosa di fronte agli enormi guadagni realizzati con le use e consuetudini.

Tutto sommato molto e' stato fatto ma molto no e non credo che la crisi sarà un occasione per risolvere alcune problematiche.

Insomma siamo nel secondo millennio ma paramoce il di dietro.

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Mark_Hole, 06/02/2009 18.42:

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Roberto,

scusa ho visto che il forum immobiliare.com è praticamente deserto la gran parte degli interventi risale a gennaio; ma quando parli di altro blog dove si sono riversati gli A.I. a cosa ti riferisci ? FOL ? o altro che magari io non conosco ?

Mark

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.olly., 06/02/2009 22.53:

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come il borsino accessibile ai privati? e chi controlla che il dato sia corretto e non una invenzione? o che rispecchi le richieste e non più i prezzi di rogito? non capisco.

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Roberto Ponziani, 06/02/2009 17.24:

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Io ritengo invece che la trattati va sia necessaria e inevitabile nel mercato immobiliare, tra l'altro sono convinto che anche se calassero del 90% ci sarebbe comunque la trattativa. :)

Partendo da questo dato di fatto, suffragato da ovvi motivi (l'immobile è sempre un oggetto a se, unico, non standardizzabile nemmeno con quello accanto, apparentemente identico) e dal fatto che in tutto il mondo, dovunque, si tratti immobili appunto, si "tratta".

Quindi ben venga il mediatore, piuttosto ch eil venditore, a quel punto la forza degli acquirenti sarebbe ridotta veramente, anche in questa fase di mercato.

Poi sono convinzioni.

Resta il fatto che io sono riuscito a far accettare proposte a proprietari testardi, ragiungendo soddisfazione anche in trattative che mi hanno visto entrare in un secondo tempo, dove già prima c'era stata trattativa tra privati.... chiamato dal compratore a tentare mediazione ho fatto chiudere con soddisfazione di entrambi...

Il mediatore serve, in ogni ambito del sociale, dal giuridico al familiare...

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pax2you, 07/02/2009 0.39:

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ok e' un punto di vista o meglio convinzioni..pero' d'ora in poi gli AI per me saranno MI(mediatori immobiliari)....anche se speravo un giorno di chiamarli VI(venditori immobiliari).

Eppure ogni bene ha un listino.
Se si va a comprare un auto il listino e' esposto.
Mi sembra piu' corretto in quanto un bene e' il prodotto di X ore di lavoro(dal produttore alla pubblicità) e di X materiale.
In questo modo un bene andrebbe valutato.
Non vedo quindi la necessità di un mediatore in linea di principio.

Forse il fatto che gli immobili non si riescano a standardizzare crea questa opportunità.
Opportunità pero' colta anche dalle banche che hanno inventato prodotti finanziari decuplicando il valore di un immobile e con i risultati che si sono visti.
Opportunità colta dalle cooperative che ...illudendo i soci di offrire prodotti a buon prezzo raddoppiano i prezzi dei costruttori.

E guarda un po' sono tutti mediatori.

Ok la mia e' solo uno sterile attacco alle categorie e ad ora i mediatori hanno fatto soldi a palate e la preveggenza di alcuni grossi imprenditori italiani di 15 anni fa si e' avverata.

Non sono contro il mediatore in assoluto....anche se lo trovo un prodotto con un valore troppo aleatorio da valutare e questo e' il mio problema.
Quanto vale un mediatore per una persona che ha fretta di vendere?
Probabilmente molto...per me invece che generalmente cerco sempre di non fare il passo piu' lungo della gamba ha un valore molto piu' contenuto.
Preferirei un cristallino e piu' economico venditore.

Spero di aver espresso la mia convinzione con rispetto e cordialità.

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Roberto Ponziani, 07/02/2009 6.57:

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Il venditore però non è affatto più economico, e se segui il mio ragionamento capisci che secondo me lo pagherebbe SOLO l'acquirente (come per tutti gli altri beni).

Inoltre il venditore non è certo dalla parte dell'acquirente ;).

Per il listino degli immobili penso che tu debba aspettare che tutte le case siano perfettamente identiche.

Per le auto, nel mercato dell'usato non è proprio come dici tu, ad esempio, si parte da quotazioni ma poi si media e si tratta... ;)

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pax2you, 07/02/2009 19.40:

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Come ogni lavoro dipende come viene svolto.Anche se trovo che la mediazione dia piu' ampio spazio ad eventuali irregolarità e dia meno garanzie.

Anche un venditore puo' essere dalla parte del cliente compratore nel senso che lavora per far si che il compratore torni.
Il guadagno,l'obiettivo principale, puo' dipendere dal fatto che un cliente torni o ne mandi altri se trattato con onestà,professionalita,etc.

Rimane che cura la vendita....ad esempio puo' aggiungere il servizio di post-vendita.

Il mediatore ha pure questa possibilità ma diversamente dal venditore non si schiera.
Sembra che curi gli interessi di una parte o dell'altra quando invece cura la mediazione.

Vende la mediazione.

Quindi un venditore mi vende un servizio o un prodotto.
Il mediatore mi vende una mediazione.
Quindi il mediatore e' un venditore di un servizio...sempre e comunque il suo il quale non prevede un servizio di post-vendita.
Conclusa la mediazione il servizio e' finito.

Che poi questo sia un vantaggio reale dipende dai casi.

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dgambera, 06/02/2009 11.59:

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Qualche giorno fa mi è stato censurato un altro post

...

Seroli diceva che negli altri forum (quali altri? Segue solo questo) hanno bisogno di 4-5 moderatori perchè anche gli utenti storici si fanno la guerra, mentre su BAI sono tutti bravi.
La mia risposta è stata di questo genere:

"Certo che siete tutti bravi su BAI:
- BAI è un blog e quindi le discussioni si sviluppano sui temi proposti, non andate a toccare categorie, tranne qualche volta che fate insorgere ad esempio i notai; il nostro è un forum e se ci scappa la battuta su una categoria o un'altra, si rischia il flame;
- noi siamo quasi 500, con circa 20 utenti assidui e altri 20-30 utenti che seguono, ma intervengono poco e comunque tutti di categorie diverse; voi, non so quanti siete, ma di attivi siete veramente pochi (guarda i topic in prima pagina: la maggior parte con numerodi risposte ad una cifra) e se non venissimo io e gmp a movimentare le cose sarebbe veramente il deserto qui".

Io credo che gestito così suoneranno a breve le campane a morto del blog e, devo dire la verità, mi dispiace pure.

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dgambera, 08/02/2009 21.29:

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Quello che sta succedendo qui è un esempio di quello che dicevo nel post sopra quotato.

Che differenza c'è tra queste generalizzazioni sulla categoria degli avvocati e quelle che vengono fatte qui sugli AI (sulle quali io non sono d'accordo)?

Se parte il flame perchè avv. sbrocca, credete che bastino 4-5 moderatori?

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Roberto Ponziani, 08/02/2009 21.19:

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Un venditore non ha problemi di fidelizzare il cliente, nel campo immobiliare tale fidelizzazione sarebbe automatica in presenza di uno scenario dove il mediatore scompare e appaia il venditore, i proprietari sarebbero spinti a dare alle agenzie i loro immobili, in massa, visto che il prezzo ricadrebbe sull'acquirente op che il servizio sarebbe a loro rivolto, il venditore lavora per chi gli da il bene e la gara sarebbe venderlo prima possibile al prezzo più alto possibile con le maggiori garanzie possibili per il venditore.

INoltre il venditore di immobili ha per un cliente cicli di vendita lunghi (un cliente non compra casa tutti i giorni) e in presenza di uno scenario che veda il mediatore all'italiana venire meno non ha nemmeno il problema di fidelizzare gli acquirenti, semmai ha quello di essere appetibile per i venditori.

Il venditoree di immobili è proprio quello che peggiorerebbe ancora di più la situazione che voi denunciate, infatti le vostre accuse agli ai che sovrastimano o che non fanno fare proproste al ribasso o che mettono il supreo dopo diverrebbero la norma, calmierata SOLO dal mercato e l'acquirente dovrebbe andare a comprare casa subendo tutto, indifeso e ignaro.

La fidelizzazione sarebbe a quel punto solo di facciata, con servizi che le agenzie erogano trannquillamente già adesso, anche più motivate.

Ripeto, in presenza di un mercato che NON avrà mai un listino il mediatore ci sarà sempre perchè è una esigenza intrinseca di ogni transazione di beni che hanno valori soggettivi, come appunto gli immobili.


Nel momento nel quale in presenza del venditore come piace a te tu ti metti a "trattare" ecco che ritiri fuori la mediazione, ma la rtiri fuori e rinunci al tuo pezzettino di "rappresentanza" da parte della figura che ti sta di fronte... mi pare un suicidio.

Se hai letto il mio blog puoi capire il mio punto di vista, inoltre puoi vedere che a livello economico e di facilità di lavoro converrebbe pure a noi, solo che si farebbe un altro mestiere, un mestiere che a me sinceramente piace poco.

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pax2you, 09/02/2009 2.02:

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Per quello che ho letto su internet, tra le tue risposte e le tue iniziative, provo una profonda stima del tuo impegno e dei risultati che hai ottenuto.

Ti invito a riflettere leggendo i risultati ottenuti dai mediatori italiani in quanto a percentuali di compravendita sul totale degli NTN in confronto ai colleghi europei.
Quante e quali iniziative sono state portate avanti dalle associazioni di categoria e quante e quali di esse hanno sortito dei risultati positivi non solo per la categoria?

I dati si interpretano e qui potrei commettere un errore di valutazione,per esempio e' molto interessante anche il numero di compravendite medio per operatore in confronto ad altri paesi(es: Germania), ma io penso che se deste un servizio tanto utile o soddisfacente avreste una percentuale di mediazioni prossima al 100% sul totale degli NTN.

Sono certo che se il servizio del mediatore avesse una funzione costantemente cosi preziosa si avrebbero maggiori vantaggi per tutti.

Perche' non accade?

Per quello che mi riguarda ti posso riportare le conclusioni delle mie esperienze e che ovviamente riguardano solo me.
Io ho usato il servizio di alcuni mediatori(3 in tutto + quelle per cui non ho deciso di usufruire del servizio) e purtoppo devo ammettere che non sono rimasto soddisfatto.
Sono un cliente perso...entrero' probabilmente ancora nel settore ma non tramite un mediatore.
E' un servizio troppo caro e per poterlo dire ho dovuto provarlo personalmente.

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Roberto Ponziani, 09/02/2009 8.06:

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NOn accade perchè subdolamente si è sostituito l'Ai venditore a l'Ai mediatore, come provato da varie discssioni sul bAi e dalle vostre parole.

L'incarico in esclusiva, nato per garantire il mediatore che ha paura della concorrenza (io vivo benissimo senza) ha finito per essere la condanna del mediatore in favore di meccanismi di servilismo nei confronti dei proprietari sbilanciando i rapporti verso gli stessi (parlo di ai inesperti o improvvisati che non sono la minoranza).

Io infatti credo fortemente che in resenza di un incarico in esclusiva come quelli di oggi il compratore non dovrebbe pagare niente visto che troppo spesso l'Agente (venditore) si trova vincolato a un prezzo per contratto.

L'Ai è veramente utile e fa una azione che nessuna altra figura svolge (se no non si spiega la percentuale di successo che ha nella prima fase della ricerca di casa da parte della clientela) ma poi troppo spesso abandona la strada della mediazione (difficile e impervia) per prendere quella alda e dolce della vendita, con i risultati che avete sotto gli occhi.


Per il fatto della percentuale, ti assicuro che i mediatori esteri non hanno molto di più di quelli italici, c'è solamente un pò più di rispetto per le persone e di civiltà, quindi questo fa si che automaticamente si rispettino i ruoli di entrambi.

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pax2you, 09/02/2009 12.37:

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se no non si spiega la percentuale di successo che ha nella prima fase della ricerca di casa da parte della clientela...

questa e' una tua interpretazione.
La mia e' che se provi a mettere un cartello vendesi da privato lo devi rimettere almeno altre 2 volte perche' sparisce.

Non dico che i mediatori vanno in giro in massa a togliere i cartelli ma vi e' una percentuale che lo fa.
Un'altra percentuale magari tampina i venditori privati per prendere l'incarico.
Un'altra magari ha un pacchetto clienti di possibili acquirenti ma si guarda bene, mi sembra ovvio, di presentargli l'immobile non in suo carico(e tanti comprano rivendendo la propria casa per cui ci sono maggiori probabilità di legarsi ad un'agenzia).
Poi magari vi e' anche una percentuale che non compie questi atti e viene contattata dai clienti direttamente.
I clienti di primo pelo vedono una persona apparentemente professionale(giacca e cravatta,negozio/ufficio,termini tecnici sconosciuti)

L'insieme pero' genera una situazione per cui il risultato e' che un immobile quando viene messo in vendita ha buone probabilità di finire nella mani di un mediatore con mezzi piu' o meno corretti.

A questo punto e' chiaro che anche chi cerca fa un primo giro in Agenzia...non c'e' un concorrente pubblicitario allo stesso livello...ma il non avere concorrenti non significa fornire il servizio migliore.

Dei miei amici hanno fatto da se' e hanno comprato bene sia come qualità dell'immobile che come prezzo.
Ci hanno messo 3 mesi e numerose visite ma non hanno delegato parte del lavoro e il risultato e' stato ottimo per dei non professionisti.
Ovviamente non essendoci mediazione(6%) e' un ottimo stimolo per far da se visti i prezzi raggiunti.

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Roberto Ponziani, 09/02/2009 12.58:

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L'agenzia ti da scelta immediata e veloce (almeno per come la intendo io che ho centinaia di immobili da farti vedere, proprio perchè non prendo esclusive) assistenza alla trattativa e può risolvere questioni in modo pratico ma non è indispensabile, per fortuna.

ps.

Per i cartelli.... mah, fortunatamente per me questi episodi dalle mie parti sono sconosciuti...

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Roberto Ponziani, 09/02/2009 12.58:

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Resta da capire quando hanno venduto ;) e a quanto rispetto al resto, non dico che non si possa vendere bene senza ai dico che sicuramente è più difficile farlo in condizioni di mercato normali o di trend negativo come sono adesso.

Per quanto riguarda il successo delle agenzie nella prima fase della ricerca sono dati di un sondaggio non miei, mi pare si raggiungesse il 62,5% degli intervistati.

Io per esempio, quando ho venduto il mio terratetto mi sono affidato a un collega (faccio lavorare/guadagnare un altro e sono sicuro che posso fare il proprietario e trattare liberamente, senza conflitti) e ho pagato la provvigione, altri possono farne a meno fortunatamente per loro.

Sicuramente posso affermare che chi non vende tramite agenzia oggi costa di più di chi vende con l'agenzia, a volte molto di più, tanto da non giustificare il guadagno (lo hai detto tu, hanno venduto bene grazie al risparmio dell'agenzia, quindi chi ha comprato ha comprato male?)...

L'agenzia ti da scelta immediata e veloce (almeno per come la intendo io che ho centinaia di immobili da farti vedere, proprio perchè non prendo esclusive) assistenza alla trattativa e può risolvere questioni in modo pratico ma non è indispensabile, per fortuna.

ps.

Per i cartelli.... mah, fortunatamente per me questi episodi dalle
mie parti sono sconosciuti...

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pax2you, 09/02/2009 17.40:

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No hanno ottenuto uno sconto extra perche i venditori avevano fretta.
La casa con giardino era perfetta.
Per quanto riguarda la velocita e magari il seguire immobili per un venditore che e' fuori mano posso capire.
Non capisco l'utilità nel fare una compravendita tra due persone dello stesso paese che basta farsi due passi e vedere il cartello.
Poi sai com'e' il grano fa luccicare gli occhi e allora tutto va bene.

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Roberto Ponziani, 09/02/2009 18.19:

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Boh, non so... anche perchè io seguo praticamente solo gente "dentro mano" :D

Cmq chiaro: l'ai non è indispensabile, basta fare da se.

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pax2you, 11/02/2009 11.14:

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Eh mi sa che abbiano iniziato un discorso già fatto e in cui difficilmente ci si smuove dalle proprie idee.

Credo che in conclusione si possa dire questo:
Il mediatore deve essere una scelta volontaria e consapevole del cittadino e non un obbligo perche' il mercato immobiliare e' pressato dalla categoria(anche solo per questioni di fase di mercato o sociali).
Allo stesso tempo il mediatore deve essere difeso dai clienti furbetti...se si usa il servizio se paga.

A tale scopo mi piacerebbe che le associazioni diano gli strumenti necessari per una corretta cultura del cliente.
Un cliente informato, se utilizzerà gli strumenti corretti, sarà anche in grado di scegliere un mediatore che svolge con serietà e professionalità il suo lavoro mettendo da parte chi rovina la categoria(chi meglio di un mediatore ha le capacità migliori per metterti in guardia da un altro mediatore?).
Con una maggiore cultura probabilmente pure io mi sarei rivolto a qualche mediatore serio contribuendo alla crescita di un Italia come piacerebbe piu' a me.

Un esempio:
Dalla mia esperienza poche persone sanno che la percentuale di mediazione e' trattabile e così ancora ieri mi e' capitato di sentire un ragazzo a cui gli chiedono il 4% per l'acquisto della sua prima casa.
Per fortuna che ne abbiamo parlato e gli ho dato questa informazione....e non solo(es:libro della casa).

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Roberto Ponziani, 11/02/2009 14.28:

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ESATTO!!!

Ma io temo che dietro la amncanza di informazione ci siano forti interessi.

Pensa una cosa,ad esempio.

Per avere diritto alla provvigione da CC, che è un diritto FORTE, in cambio il mediatore DEVE sottostare a certe regole inderogabili, prima fra tutte l'incompatibilità con QUALSIASI altra cosa che non sia MEDIAZIONE e sopratutto l'inderogabilità della sua funzione: io mediatore abilitato non posso derogare le mie funzioni se non ad altri mediatori abilitati.

Sai cosa significa questo?

Significa cancellare praticamente la stragrande maggioranza delle Agenzie Immobiliari che spesso il patentino dentro è di una persona che magari non vedi mai....

La provvigione è trattabile alla grande, come è logico, però in quel caso sono IO AI che concedo... non esistono listini se non nel senso degli USI E CONSUETUDINI, depositati nelle CCIAA di competenza, che entrano in gioco SOLO quando ci sono contenziosi e la provvigione non sia stata discussa e sottoscritta nella sua entità.

Quindi, in caso tu mi scavalchi senza che abbiamo accordato l'importo del mio eventuale e io vinco la causa tu mi paghi la provvigione secondo gli USI (oltre al maggior danno ecc. ove sussista).

Ma non è solo quello.

Sapere anche che NON si deve rivisitare la stessa casa con agenzie diverse perchè se è vero che la provvigione in caso di pluralità di mediatori viene semplicemente divisa tra questi, perchè ciò avvenga è necessario che non ci sia ESCLUSIONE di uno dei mediatori, esclusione in presenza della quale uno si può ritrovare a pagarne due, soccombendo. In caso vi succeda per concidenze varie consiglio di segire un iter simile a quanto ho consigliato a COSIMO qui.

E ce ne sono altre di cose da sapere.
Innanzitutto, una delle cose da sapere è che l'agenzia NON vende le case, se lo facesse NON potrebbe richiedere provvigioni!!!

Questo è un equivoco (alimetnato anche dalla pratica scorretta di alcuni AI) molto diffuso, vedi Striscia la Notizia e le case in edilizia convenzionata.

Chiaro che l'AI in pratica si rende complice di Evasione fiscale e di altri due o tre reati, ma i soldi a NERO non li intasca lui ma la COOPERATIVA!!! (questo a meno ch el'agenzia non sia legata in qualche modo alla cooperativa, allora le scorrettezze sarebbero maggiori)..

Io ho provato a fare un posto dove venissero fuori certe cose (bAI) penso che sia molto utile leggere il bAI con l'intento di comprendere i meccanismi ignoti del mio mestiere.

Resta il fatto che se certe cose ven issero chiarite, molti non potrebbero più sfruttare ragazzetti per fare i soldi e voi clienti avreste a che fare con "professionisti" della mediazione, questo non garantirebbe la qualità ma almeno un controllo maggiore e maggiori possibilità di tutele sicuramente sì.

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Mark_Hole, 05/02/2009 22.48:

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Ciao a tutti.

In allegato la censura di Ketty Increta ai miei messaggi dove facevo notare come a distanza di mesi si era avverato quanto detto !

V E R G O G N A !!

Per me non finisce qui. Voglio delle risposte da Zampulla e se possibile dall'ex-moderatore Ponziani.

Questo comportamento nuoce gravemente alla salute già pessima degli A.I. che al momento dei conti negano anche le evidenze.

Non finisce qui

Mark

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pax2you, 12/02/2009 9.19:

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Sarebbe molto interessante riuscire a produrre una documentazione e un sistema di informazione per ridurre i rischi di truffa da entrambi le parti.....

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Roberto Ponziani, 13/02/2009 8.01:

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Sono d'accordo, un cliente informato è il miglior cliente.

Appena ho tempo faccio qualcosa sul mio sito del genere, lo stile "divulgativo" ce l'ho...

Tutti sanno chi sono e come stanno le cose, la fiaip il consorzio, ma non prendono posizioni, annullando di fatto la loro funzione.

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pax2you, 13/02/2009 10.32:

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Ok ora vado su kijiji(ebay) a proporre di inserire il numero di iscrizione alla camera di commercio per gli annunci di proposte immobiliari non private.

Ciao!

nota:
messaggio inviato :-)

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