Re: Bingo: analisi e PREZZI 2003
.olly., 26/10/2008 0.54:
http://www.casaclick.it/news/200305-1/110.html
dovete aprire i files pdf in fondo
Bravissima Olly, sei un vero "cane da tartufo".
Ho avuto un pò di tempo e finalmente ho potuto leggere i documenti allegati all'articolo.
Riporto i miei commenti ai passi interessanti in ogni documento.
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Dallo studi Tecnocasa sulle grandi città
Ulteriori espansioni di mercato saranno possibili solo con la leva del finanziamento anche a lungo termine.
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La concreta evenienza di un ulteriore ribasso dei tassi d’interesse e l’analisi della disponibilità di spesa delle famiglie, permette di ipotizzare una crescita delle quotazioni immobiliari nell’ordine del 6% su base annua.
Ecco quali erano i veri propellenti del mercato: drenaggio di liquidità estremo e tassi d'interesse basso. E LORO GIA' SAPEVANO CHE POTEVANO ANDARE AVANTI SOLO GRAZIE A CIO'.
Su Roma:
1998 +3.2%
1999 +10.5%
2000 +12.5%
2001 +15.8%
2002 +11.6%
Queste sono le medie del pollo dal 1998 al 2002: impressionante.
Faccio un esempio numerico:
1998 200.000.000 di Lire ovvero 100K.
1999 110.5K
2000 124.3K
2001 144K
2002 160K
Ovvero 320.000.000 di Lire, siamo a +80% in 5 anni e ancora manca l'effetto EURO e oltretutto è la media del pollo: infatti in quegli anni, zone considerate "sfigate" come Montespaccato o Ottavia (quelle che conosco) o similari venivano snobbate.
Molti hanno acquistato come investimento per affittare a studenti.
Praticamente, il mercato di Roma è stato sostenuto da progetti che dopo 5 anni sono rimasti sulla carta per la maggior parte: mè co..i.
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Dallo studio Gabetti sulle grandi città
Proprio in questi giorni la Bce ha deciso di abbassare di mezzo punto il tasso di interesse del costo del denaro, cosa che non accadeva dal 2001, e le positive correzioni sui tassi dei mutui potrebbero dare una nuova spinta alla domanda proprio come avvenne nel ’98.
A questo punto, la sola variabile che può determinare una pausa d’arresto della domanda è il prezzo di vendita, e su questa variabile si gioca buona parte della professionalità dell’intermediario che, se corretto con il cliente, deve fornire allo stesso una corretta valutazione del suo appartamento.
Anche questi si rendevano conto che l'unico modo per continuare era con la leva finanziaria e che senza quella l'unica variabile su cui agire per mantenere vivo il mercato era il prezzo di vendita.
Allora sanno tutto, stì str...i. Li voglio vedere schiattare, ma sul serio, non mi bastano 500 tagli, voglio vedere il sangue ora: hanno combinato un macello, loro, lo Stato che s'è fatto i c...i suoi, le banche che hanno spremuto per bene il limone, i costruttori che ne hanno approfittato alla grande. Non sarò contento finchè non vedrò lacrime e sangue e mi auguro che siano proprio quelli che ne hanno approfittato maggiormente a piangere.
Scusate lo sfogo, ma non immaginavo che fossero a conoscenza di tutte le dinamiche di mercato, queste facce da pesci lessi che fanno finta di cascare dal pero adesso.
Infatti, leggete qui:
... se vogliamo, possiamo dire che in questo momento parecchie abitazioni ( soprattutto di livello medio-basso, inserite in immobili di bassa qualità e localizzate nelle periferie meno qualificate dei grandi centri urbani) sono sovrastimate dai loro proprietari sull’onda dell’entusiasmo creato dal buon andamento di prezzi e compravendite.
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Investire oggi in una abitazione diventa sempre più attrattivo soprattutto se si sommano i rendimenti ottenibili dall’affitto e dal capital gain della stessa.
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Lo studio Nomisma.
Questi erano consapevoli di fare la media del pollo:
Così, in quattro anni i prezzi della case sono cresciuti in media del 24,4%, in termini reali, nelle città più grandi e del 13,4% nelle altre, ma queste medie nascondono aumenti che superano, nel primo gruppo, il 40% a Venezia o che vi si avvicinano in città come Firenze, Milano o Roma, oppure, nel secondo, nell’ordine del 30% a Salerno e Taranto.
Poi la solita menata dei tassi d'interesse bassi che hanno favorito il mercato e una chicca del tutto nuova:
La forte crescita dei prezzi degli immobili è iniziata in Italia con un ritardo, rispetto agli altri paesi, variabile da due a cinque anni ed è risultata sostenuta dai bassi tassi di interesse.
Oggi, i prezzi delle abitazioni si collocano, nonostante i risultati conseguiti, ancora al di sotto dei valori reali registratisi all’inizio degli anni ’90 e città come Roma e Milano hanno ancora margini di crescita su quei livelli, rispettivamente, variabili dal 20 al 10%.
Cioè, nel 2003 le quotazioni erano ancora al di sotto dei primi anni '90: ammazza la bolla precedente che batosta che aveva dato.
Io ritengo che siamo ancora alle quotazioni del 2005, anche se dalle varie notizie dal "fronte" sembrerebbe che nell'intimità della trattativa i numeri arrivino un pò più indietro.
Quando torneremo alle quotazioni 2002, forse sarà arrivato il momento di comprare.