marco---, 02/11/2008 21.25:
Fonte: la Repubblica.it - 03/01/2003 - di Franca Selvatici
Ringraziando Stelafe per la segnalazione dell'articolo
Il mercato immobiliare è drogato da alcune agenzie
IL MERCATO immobiliare è drogato. Ci sono agenzie che sopravvalutano gli immobili, puntando in tal modo ad ottenere dai proprietari incarichi esclusivi di vendita. ...
Marco
"Pubblicità Progresso" su "Radio24", durante la trasmissione "
Salvadanaio" condotta dalla
mutuataria Debora Rosciani.
Il rapporto tra cliente e agente immobiliare
24-03-2011
«Nonostante la crisi, vissuta anche dal mercato immobiliare negli ultimi anni, i mediatori restano una categoria a cui molti italiani fanno affidamento nella delicata fase dell'acquisto o della vendita di un'abitazione, curandone i vari passaggi e le fasi anche complesse. Il cliente non può, però, limitarsi a osservare dall'esterno, ma deve mantenersi sempre informato sugli sviluppi della compravendita. Per evitare brutte sorprese, è bene, infatti, che compratore e venditore abbiano ben chiari i propri diritti e doveri, ponendo le basi per un rapporto di fiducia reciproca, in cui l'agente metta a disposizione la sua professionalità curando gli interessi di entrambe le parti. Debora Rosciani ne parla con Paolo Righi -presidente nazionale Fiaip- e Giuseppe Campisciano - vicepresidente di Fimaa Milano.»
(
podcast)
Dal
minuto 06:32 in poi, ecco la primissima domanda:
Radio24: «... e Antonio subito lancia la prima "bordata" della giornata, alla categoria della quale abbiamo spessissimo discusso in passato. Adesso, c'è da dire, un po' meno.
Perché anche da questo punto di vista gli Agenti Immobiliari hanno i loro problemi. Antonio dice: "gli Agenti sono la causa della bolla immobiliare alzando i prezzi".
Allora, Paolo Righi, Presidente Nazionale della FIAIP, quante volte ve lo siete sentiti... dire e... adesso insomma questa bolla immobiliare... nostro paese se possiamo definirla tale non lo so, sicuramente non è tale come quella che è esplosa in Spagna, un'altro dei Paesi, appunto, del nostro Continente, in Gran Bretagna, in America figuriamoci.
I prezzi sono stati molto alti anche qua, adesso si stanno ridimensionando. Ma se voi aveste di fronte a voi, che so, venditori più ragionevoli forse i prezzi potrebbero ridursi ancora un po'.»
FIAIP: «Certo. Beh, intanto dobbiamo dire che l'Agente Immobiliare è "terzo" alle parti per legge e quindi non gonfia i prezzi. Anzi per l'Agente Immobiliare, per assurdo, sarebbe più logico avere dei prezzi più bassi così si potrebbe...»
Radio24: «Agevola le vendite, certo.»
FIAIP: «... si potrebbe vendere di più.»
Radio24: «Un po' di più.»
FIAIP: «Quindi non siamo "
immobiliaristi", siamo Agenti Immobiliari che... e... che aiutano.. che aiutano le parti. Da questo punto di vista diciamo che garantiamo, come è ben stato specificato nel servizio, quella che è la regolarità della compravendita nella fase precontrattuale.»
Radio24: «Insomma, volevo sentire anche Campisciano su questo punto perché è un punto intorno al quale la categoria si muove con grande sensibilità. Campisciano.»
FIMAA: «Ma, intanto saluto il Collega Righi, condivido la prima parte del suo intervento e poi c'è da dire, come sempre come in tutti i settori, il... i prezzi vengono fatti dalla domanda e dall'offerta.
Quindi la bolla immobiliare non è determinata dagli Agenti, ma è stata determinata da un eccesso di domanda.
È chiaro che nel momento in cui la domanda è alta i prezzi salgono, nel momento in cui come in questi ultimi tre anni la domanda è scesa fino a un trenta, un quaranta percento in... sulla... la totalità delle vendite effettuate nel nostro Paese, i prezzi sono diminuiti.
E quindi gli Agenti Immobiliari sono assolutamente estranei almeno a questo, almeno alla bolla relativa alla dimensione dei prezzi.»
Radio24: «Certo, non che quanto ovviamente il mercato immobiliare, appunto come diceva, viaggiava a... in uno stato di salute ottimo, qualche anno fa, è chiaro che anche l'Agente Immobiliare aveva tutto l'interesse affinché le trattative si concludessero ai prezzi di quel periodo.
Ma proprio perché appunto il mercato era in una condizione felice, per cui tutto marciava sereNNEmente.
Adesso invece leggevo anche qualche considerazione che proprio le due Categorie fanno, le... le principali Associazioni, che sostengono che "l'elemento determinante per la definitiva stabilizzazione del Mercato nella fase attuale è proprio rappresentato dalle false aspettative di prezzo di gran parte dei venditori, tuttora ancorati ai livelli del 2006/2007.
Righi: è così? Fate molta fatica a convincere i venditori che dovrebbero ulteriormente ridimensionare un po' le richieste?»
FIAIP: «Sì. Oggi abbiamo un mercato molto frastagliato da questo punto di vista, eh... il proprietari hanno delle aspettative molto alte, dall'altra parte ci scontriamo con chi richiede di comprare un immobile che deve... ha il problema di accedere al credito bancario, ha il problema proprio di... di contestualizzare la propria compravendita in termini economici, che offre meno.
E questa ri... questa... incontro tra domanda e offerta è molto difficile in questo momento. Infatti negli ultimi due anni le compravendite come numero di pezzi si sono ridotte di duecentomila unità.»
Radio24: «Mh, mh...»
FIAIP: «Questo è un chiaro segnale. Noi stiamo cercando come Associazione, con la FIMAA, FIAIP, stiamo cercando proprio di... di spiegare ai cittadini che una richiesta eccessiva impedisce poi la fluidità del mercato.»
Radio24: «Certo, ecco, da questo punto di vista Campisciano, dunque, per esempio, perché siccome non facciamo altro che, come dire, guardare al fenomeno tanto con la voglia quasi, lo dico anche dal punto di vista giornalistico, di trovare tutti i difetti possibili ed immaginabili dall'Agente Immobiliare guardiamola un po' anche dal punto di vista... come avviene la vostra trattativa con un venditore che pretenda assolutamente di fare un prezzo esagerato eh... del proprio immobile, dalla vendita del proprio immobile?»
FIMAA: «Ma, guardi, intanto se mi permette, vorrei solo fare un inciso che dobbiamo anche fare una grossa differenziazione tra i prezzi che ci sono nelle grandi città come può essere Milano, o nei luoghi di villeggiatura e...»
Radio24: «Eh sì.»
FIMAA: «... da quelli che sono ad esempio delle piccole città di provincia, dove i limiti di prezzo sono decisamente più bassi.
Se in una città della provincia di Milano oggi si vende a duemila euro al metro quadro, è direi quasi un limite fisiologico al di sotto del quale un Costruttore non potrebbe vendere perché ha dei costi tali per cui al di sotto di quella soglia eh... venderebbe in perdita.
È chiaro che in città dove in alcune zone, perché hanno un valore aggiunto soggettivo dell'immobile (Brera, tanto per fare il nome di una via che tutti conoscono) si vende a dieci, dodici o qundicimila euro al metro, evidentemente lì i margini per una discesa ci sono.
Come ci comportiamo... come dovremmo comportarci? Quello che io dico sempre, anche quando... faccio corsi di formazione, è che l'Agente Immobiliare deve fare innanzitutto una stima corretta del valore dell'immobile.
Se questa stima è... collima con quelle che sono le aspettative del cliente, bene. Se questa stima non collima perché il cliente venditore ha delle aspettative molto più alte, a volte sarebbe meglio...»
Radio24: «Mh... dire un no...»
FIMAA: «... rinunciare all'incarico...»
Radio24: «... esatto, infatti.»
FIMAA: «... e fa capire che il mercato non è quello, che quella è un'aspettativa sbagliata.»
Radio24: «Grande atto di coraggio che qualche volta è anche difficile. Ma poi, tanto, se la casa non si vende perché l'aspettativa è appunto assurda e irragionevole e... poi magari insomma ci si rinuncia più facilmente.
Ci sono tanti ascoltatori che ci stanno... scrivendo... "gli agenti per prendersi il mandato a volte ti convincono che si può vendere anche ad un prezzo superiore..." come in tutte le categorie, ovviamente anche lì, Righi ci sono quelli che non si comportEno in maniera... non dico deontologicamente corretta, ma... insomma, eh... càpita.»
FIAIP: «Questo... questo è un uso scorretto, è una prassi quella di sovrastimare gli immobili eh... usata da una piccola percentuale di Agenti Immobiliari, ma che viene usata.
Questo permette all'Agente Immobiliare di prendere l'incarico e quindi poi di disilludere pian piano il cliente, ma avendo, diciamo, in mano l'esclusiva per la vendita.
E su questo punto consigliamo gli asc... gli ascoltatori di rivolgersi alle Associazioni eh... leggere i giornali, oggi ormai...»
Radio24: «Mh...»
FIAIP: «... oppure di andare sul sito dell'Agenzia del Territorio, vi sono le quotazioni eh... oggi gli Osservatòri Immobiliari sono tantissimi e quindi c'è la possibilità di conoscere, non dico il prezzo reale del proprio di quell'immobile, però un "sentiment" del mercato in modo da poter capire se quel perizia...»
Radio24: «Certo... esatto poi c'è sempre la componente personale: se noi quella casa la vogliamo a tutti i costi, la vogliamo individualmente sovrastimare perché la vogliamo assolutamente questo poi è una colpa che non possiamo dare all'Agente Immob... ci son tanti aspetti, è vero...»
FIAIP: «Noi ci troviamo, certo... noi ci troviamo tante volte con dei clienti che ci dicono: "guardi, io voglio vendere questa casa a questo prezzo altrimenti non la vedo, perché... eh..."»
Radio24: «Non la vendo, e vabbè, e poi sta lì un anno...»
FIAIP: «... e quella è una scelta cosciente per...»
Radio24: «Esatto. Poi c'è invece quello che ovviamente ha fretta di vendere e chiaramente può dettare delle condizioni... è nella necessità di... di dare, imporre delle condizioni diverse. ...»
Per sapere cosa si diceva nel recente passato in altre puntate della trasmissione,
cercare nel Forum la parola chiave "rosciani" in tutte le cartelle e nel contenuto del messaggio (senza virgolette e iniziale minuscola).
fabio