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L'immobiliare che tradisce

Ultimo Aggiornamento: 25/08/2014 09:09
01/02/2009 02:37
 
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Rassegna di controesempi
Analizziamo questo caso

mettiamo che io ho 20 mila euro da parte, e devo fare un mutuo da 100 mila euro una casa che riesco a fittare 500 euro perchè non sarebbe un buon investimento..



a quanto dice mutuionline

per questa richiesta a TF:

Finalità Acquisto Seconda Casa
Tipologia Fisso, durata 30 anni, rata Mensile
Importo Mutuo da 100.000 € su immobile da 120.000 €


c'e' solo una offerta:

BANCA CR FIRENZE
FAMILY FISSO 100%
Rate € 602,77 (tasso fisso 6,05%)
Spese iniziali Istruttoria: € 200,00 - Perizia: € 240,00
TAEG 6,34% (Indice Sintetico di Costo)


e siamo sotto di 102EUR e rotti, rispetto al ricavo da affito



per questa richiesta a TV:

Finalità Acquisto Seconda Casa
Tipologia Variabile, durata 30 anni, rata Mensile
Importo Mutuo da 100.000 € su immobile da 120.000 €


c'e' ancora solo una offerta (stessa banca):

BANCA CR FIRENZE
MUTUO FAMILY VARIABILE FINO AL 100%
Rate € 468,52 (tasso variabile 3,84%)
Spese iniziali Istruttoria: € 200,00 - Perizia: € 240,00
TAEG 4,03% (Indice Sintetico di Costo)


e qui siamo in attivo di meno di 50EUR



ma quello che conta non sono tanto i -120EUR o i +50EUR...

...anche se su 30 anni il loro peso ce l'hanno:
-120EUR al mese (1440EUR all'anno) per 30 anni sono (al 3%) -68kEUR
+50EUR al mese (600EUR all'anno) per 30 anni sono (al 3%) +28kEUR




il fatto e' che se investo i 20kEUR e prendo 100k di mutuo,
mi ritrovo la casa di proprieta', dopo 30 anni.


questo nelle ipotesi semplificatrici dei 500EUR netti,
ipotizzando che mutuo e affitto si compensino,
non considerando la rivalutazione dell'affitto nei 30 anni
e non considerando eventuali variazioni del TV


insomma, dopo 30 anni non ho piu' i 20kEUR + interessi,
ma ho una casa da 217kEUR, nell'ottimistica ipotesi
che nei 30 anni la casa si rivaluti di un 2% annuo


se invece avessi messo i 20kEUR in BTP,
(a quanto dice il dipartimento del tesoro, i BTP a 30 anni danno il 5% lordo)
col 4% netto avrei quasi 65kEUR



sembrerebbe conveniente investire, vero?

217kEUR in mattoni anziche' 65kEUR in contanti!



ci sono almeno un paio di problemi...



1) non si sono fatti i conti coi rischi...


e se la casa resta sfitta per anni?

l'investimento ha un orizzonte di 30 anni,
come si fa ad essere sicuri di poter "piazzare"
il proprio immobile per tutto quel tempo?


e se la casa l'ho comprata in bolla?

tra 30 anni trovo un nuovo picco,
tale da giustificare il +2% annuo,
se volessi monetizzare alla fine del mutuo?


e se il trend demografico/economico italiano
tra 30 anni avra' avuto i suoi nefasti effetti,
la casa "varra'" i 217kEUR ipotizzati?



2) non si sono messi in conto i costi...


tra 30 anni, almeno un 50k li dovro' spendere
per ristrutturare una casa abitata da studenti?


e per 30 anni non avro' altre spese,
tasse, varie ed eventuali?




infine una domanda retorica:

ma se e' cosi' facile e redditizio affittare a studenti,
come mai non ci sono societa' che lo facciano?

lasciano questo succulento business
all'investitore fai-da-te mattonaro?



PS: sono benvenuti commenti, controesempi,
correzioni alle ipotesi e/o ai conti, ecc...
[Modificato da laplace77 01/02/2009 02:38]
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02/02/2009 11:57
 
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Re: Rassegna di controesempi
laplace77, 2/1/2009 2:37 AM:

...infine una domanda retorica:

ma se e' cosi' facile e redditizio affittare a studenti,
come mai non ci sono societa' che lo facciano?


lasciano questo succulento business
all'investitore fai-da-te mattonaro?




PS: sono benvenuti commenti, controesempi,
correzioni alle ipotesi e/o ai conti, ecc...

Ottime considerazioni, l'ultima poi è una sorta di "prova del nove"! [SM=g1750826]
A quanto hai riportato aggiungo la tabella che segue.

Marco

15/06/2009 21:16
 
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Vedi anche: Meglio il mattone o la borsa? (Fonte: etfexpert.it - 23/02/2007)

Le case o la Borsa? Essere o non essere? Questo e' il problema. Facciamo un confronto su dati storici reali ... con risultati interessanti

Marco
17/08/2009 15:38
 
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Ringraziando stelafe per la segnalazione dell'articolo.

Marco
La speculazione (Fonte: albanesi.it)

...Vediamo un esempio. Decido di acquistare una casa con un mutuo, di affittarla, di pagare il mutuo con l'affitto e di ritrovarmi dopo 25 anni proprietario di una casa senza aver sborsato un euro. L'idea sembra buona e mi ci butto. Una persona più cauta avrebbe per lo meno attuato un'analisi del problema per vedere gli eventuali vantaggi dell'operazione (senza cioè innamorarsi della propria idea).
Ecco un'analisi molto semplificata.
Per motivi di semplicità supponiamo che nei 25 anni l'inflazione sia nulla (se non lo fosse, nel caso dovessimo considerare rendimenti, dobbiamo considerarli al netto dell'inflazione). È infatti importante capire il ruolo di un'eventuale inflazione nel modello.
Ecco i principali parametri del modello, facilmente implementabile con un foglio Excel (cliccate sul link per scaricarlo, rispondendo Annulla alla richiesta di password).

* Valore dell'immobile: 140.000.
* Mutuo su 140.000 euro (25 anni): 900 mensili circa (fonte: http://www.mutuionline.it/).
* Affitto locale non arredato: 4% del valore.
* Spese iniziali: 18.000 euro; le spese iniziali sono il 10% di tasse per la seconda casa (da costruttore), spese notarili, di accensione del mutuo.
* Spese straordinarie: 7.000 euro in 25 anni; sono principalmente le spese per l'acquisto delle caldaie (vita media 8-10 anni) e la tinteggiatura dei locali. Sono 350 euro all'anno circa.
* Spese ordinarie: 1.000 euro all'anno (ICI, manutenzione caldaia, assicurazione ecc.).
* Spese personale di gestione: 1.000 euro (50 ore x 20 euro all'ora); si devono conteggiare anche se la gestione è fatta direttamente dal proprietario.

Il totale annuo delle spese (straordinarie, ordinarie e di gestione) è di 2.350 euro.
Si suppone di non arredare il locale perché ciò, a fronte di un incremento dell'affitto (diciamo un possibile 5%), comporterebbe la necessità di acquistare e rinnovare nei 25 anni l'arredamento per i vari inquilini.
Ogni anno si spendono per il mutuo 10.800 euro e se ne incassano 5.600. Poiché si pagano le tasse (supponiamo un'aliquota del 30% circa) sull'85% dell'affitto, rimarranno circa 4.200 euro netti.
In totale si dovranno pagare 8.950 euro circa all'anno, cioè oltre 225.000 euro da sommare ai 18.000 euro di spese iniziali.
In 25 anni si pagherà pertanto una cifra ben superiore al valore dell'immobile: a causa del mutuo saremo sotto di circa 100.000 euro rispetto al valore originario dell'immobile. Se la casa si sarà rivalutata realmente (cioè al netto dell'inflazione) di tale somma, saremo in pareggio. Molto probabilmente anche il mercato mobiliare si sarà rivalutato e dovremmo comunque confrontare il risultato con quello che si avrebbe investendo ogni anno le somme pagate per la casa.
Da questi dati sembra essere sicuramente più conveniente e meno coinvolgente investire in altro modo semplicemente i circa 9.000 euro di spese all'anno.
Se poi ci si fosse innamorati della propria idea e si volesse "farla tornare a ogni costo" occorrerebbe indagare le seguenti possibilità:

* riesco a ottenere in qualche modo molto più del 4% d'affitto?
* Mi conviene arredare l'appartamento per spuntare un po' più d'affitto?
* Riesco a ottenere un mutuo più favorevole?
* Riesco a minimizzare le spese iniziali, quelle di gestione, quelle ordinarie e quelle straordinarie?

Ovviamente posso pormi anche problemi più generali:

* Che problemi "economici" posso avere dagli affittuari?
* Non rimarrò scoperto per qualche periodo?
* Quanto si può rivalutare la casa al netto dell'inflazione?
* Quanto si potrebbero rivalutare i miei soldi (sempre al netto dell'inflazione) nel caso in cui decidessi di fare un piano di accumulo per acquistare la casa dopo 25 anni? Ecc.

Come si vede, non è possibile prendere una decisione sensata senza conti esatti e molto dettagliati. È questa la differenza fondamentale fra una speculazione passiva e un investimento oculato.


Foglio Excel:

[Modificato da marco--- 17/08/2009 16:18]
16/11/2009 10:00
 
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nota a margine

dice che "il mattone non tradisce" e' un "mantra" dell'italiota medio...

ora, considerato che, nel tempo, al parco buoi sono state rifilate le peggio sole (borsa, tango bond, cirio & parmalat, fondi pensione, risparmio gestito) in un po' tutti i tipi di investimento, che cosa era rimasto di "appetibile"?

qual era l'ultimo settore su cui mettere in piedi la piu' grossa sola degli ultimi tot anni?

un settore su cui c'era ancora fiducia, qualcosa che si pensava non tradisse...

[SM=g1747522] [SM=g1747522] [SM=g1747522]


ai posteri l'ardua sentenza...

[SM=g1934144] [SM=g1934144] [SM=g1934144]


[Modificato da laplace77 16/11/2009 10:01]
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16/11/2009 23:40
 
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Re: nota a margine
laplace77, 16/11/2009 10.00:



un settore su cui c'era ancora fiducia, qualcosa che si pensava non tradisse...

[SM=g1747522] [SM=g1747522] [SM=g1747522]




[SM=g7814] non ci avevo pensato, in effetti... [SM=g1806253]
***************************
Never a better time to buy!
03/01/2010 22:52
 
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Vedi anche: Le case in affitto? Spesso sono un pessimo investimento (Fonte: Il Sole 24 ORE - di Marco Liera - 02/01/2010)

Marco
04/10/2010 01:31
 
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...e chi tradisce l'immobiliare...


che una volta si riciclava quasi solo nel mattone...


fonte: Il Fatto Quotidiano


Le cosche calabresi giocano al Superenalotto per riciclare il denaro del narcotraffico

E' quanto emerge dall'ordinanza di confisca per 5 milioni di euro firmata dalla procura di Catanzaro. I boss acquistavano le schedine dei vincitori della lotteria per farsi accreditare il denaro dalla Sisal di Milano su conti aperti ad hoc.

Per riciclare i narcoproventi la ’ndrangheta faceva ricorso al sistema delle vincite a giochi e lotterie nazionali. E’ quanto ricostruito dai carabinieri del Ros che hanno scoperto che l’organizzazione indagata riciclava somme ingentissime, acquistando dal reale vincitore del Superenalotto le schedine vincenti e facendosi poi accreditare le vincite dalla Sisal di Milano su conti correnti accesi appositamente, sottraendosi così al rischio di segnalazioni per operazioni sospette. I carabinieri hanno eseguito un provvedimento di confisca di beni per un valore di oltre 5 milioni di euro, emesso dalla Corte d’Appello-Sezione Prima Penale di Catanzaro, nei confronti di Nicola Lucà, esponente della cosca Mancuso, già condannato a 14 anni di reclusione per associazione finalizzata al traffico internazionale di stupefacenti.

Altre 27 persone erano state condannate a complessivi 336 anni di reclusione per gli stessi reati a Catanzaro con rito abbreviato a seguito dell’operazione Decollo, condotta dal Ros nei confronti di una struttura di matrice ’ndranghetista egemone nel traffico di cocaina tra il Sud America, l’Europa, l’Africa e l’Australia. Il Tribunale di Milano aveva condannato a complessivi 370 anni di reclusione altri 34 appartenenti alla medesima organizzazione, mentre per una trentina di imputati è in corso il giudizio con rito ordinario presso i Tribunali di Milano e Vibo Valentia. Nel complesso, l’indagine condotta dal Ros in collaborazione con la Dcsa e gli organismi investigativi di Spagna, Germania, Francia, Colombia, Usa, Australia e Venezuela, aveva consentito l’esecuzione di 154 provvedimenti restrittivi e il sequestro di oltre 5.000 chili di cocaina e la prova dell’importazione di altri 7.800 kg. Sotto il profilo operativo, per la prima volta era stata applicata la normativa antiterrorismo, che aveva permesso ai Carabinieri di operare sotto copertura, coadiuvati da privati, sia in Italia sia all’estero.

Era infatti emerso come le organizzazioni mafiose italiane fossero in contatto con la principale struttura paramilitare colombiana, denominata Autodefensas unidas de Colombias (Unita’ di Autodifesa della colombia), diretta dal noto Carlos Castaño, leader del gruppo, insieme con Salvatore Mancuso, arrestato dalla polizia statunitense dopo essere stato per anni ricercato in campo internazionale per narcoterrorismo. Una prima confisca di beni mobili e immobili, costituiti da esercizi commerciali, abitazioni, terreni, veicoli, per un valore di circa 20 milioni di euro, era gia’ stata effettuata, mentre un’ulteriore somma pari a 5,6 milioni di euro, parte in contanti e parte in polizze vita, era stata individuata su conti correnti e di deposito della Unicredit Banca Spa di Milano e Soverato, riconducibili a Lucà, riciclatore di ingenti capitali per conto dell’organizzazione indagata.



...e' che in effetti si fa prima, niente notai, solo qualche cc e l'abitudine allo sprizz...

[SM=g9128]
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03/02/2011 09:27
 
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il mattone di UniLand...

...tradisce anche la BER e di conseguenza i suoi correntisti...


fonte: repubblica

Fine corsa per la bolla Uni Land
tre arresti e stop in Borsa


di VITTORIA PULEDDA

Sospensione in Borsa per tutta la giornata per Uni Land (mentre la controllata House Building è sospesa a tempo indeterminato dall'Aim Italia dal 14 maggio). La decisione è stata presa dopo che oggi sono scattati gli arresti domiciliari per Alberto Mezzini, deus ex machina di Uni Land, per Claudio Monserchio e per Maurizio Zuffa, suoi collaboratori a vario titolo nella vicenda; in totale sono 22 gli indagati, tra cui agenti di cambio e periti che avrebbero favorito l'ascesa di Uni Land. La società e i suoi vertici sono da tempo nel mirino della Consob, che ha sanzionato Mezzini per un totale di 1,353 milioni di euro per violazione della normativa sull'internal dealing e abusi di mercato (fatto segnalato nel 2009 alle procure di Bologna e Milano).

Oggi le misure della Procura di Bologna, secondo cui il patrimonio della società sarebbe stato gonfiato grazie alle stime di "compiacenti periti" che avrebbero sovrastimato il valore degli asset immobiliari anche del 700%. Poi, dal 2006 in poi, Mezzini avrebbe recuperato denaro simulando in maniera illecita un forte interesse del mercato verso le proprie azioni. Anche Ber Banca, l'istituto bolognese commissariato da Bankitalia e sotto inchiesta per un buco di circa 170 milioni, è coinvolta nella vicenda Uni Land. Claudio Monserchio, uno dei tre arrestati, aveva lavorato fino al 2006 nell'area gestione di Ber per poi passare a Uni Land come investor relator. E proprio Ber avrebbe acquistato e inserito nei portafogli dei risparmiatori azioni Uni Land dal valore gonfiato. Secondo
le stime approssimative della Procura il danno sarebbe di almeno 200.000 euro, a cui potenzialmente potrebbero aggiungersene altri 400.000. Attraverso questi investimenti, è l'accusa, Ber avrebbe aiutato Uni Land a ricostituire il flottante minimo per l'entrata in Borsa. Lo stesso Mezzini aveva acquistato il 10% delle quote di Ber tramite la holding lussemburghese Cemlux, ma era stato costretto a cederle per un conflitto di interesse rilevato dalla Banca d'Italia. Oltre a Monserchio sono coinvolti nell'inchiesta anche altri due funzionari dell'istituto bancario.

(02 febbraio 2011)


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07/02/2011 10:29
 
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Re: il mattone di UniLand...
laplace77, 03/02/2011 9.27:


...tradisce anche la BER e di conseguenza i suoi correntisti...


fonte: repubblica

Fine corsa per la bolla Uni Land
tre arresti e stop in Borsa


di VITTORIA PULEDDA

Sospensione in Borsa per tutta la giornata per Uni Land (mentre la controllata House Building è sospesa a tempo indeterminato dall'Aim Italia dal 14 maggio). La decisione è stata presa dopo che oggi sono scattati gli arresti domiciliari per Alberto Mezzini, deus ex machina di Uni Land, per Claudio Monserchio e per Maurizio Zuffa, suoi collaboratori a vario titolo nella vicenda; in totale sono 22 gli indagati, tra cui agenti di cambio e periti che avrebbero favorito l'ascesa di Uni Land. La società e i suoi vertici sono da tempo nel mirino della Consob, che ha sanzionato Mezzini per un totale di 1,353 milioni di euro per violazione della normativa sull'internal dealing e abusi di mercato (fatto segnalato nel 2009 alle procure di Bologna e Milano).

Oggi le misure della Procura di Bologna, secondo cui il patrimonio della società sarebbe stato gonfiato grazie alle stime di "compiacenti periti" che avrebbero sovrastimato il valore degli asset immobiliari anche del 700%. Poi, dal 2006 in poi, Mezzini avrebbe recuperato denaro simulando in maniera illecita un forte interesse del mercato verso le proprie azioni. Anche Ber Banca, l'istituto bolognese commissariato da Bankitalia e sotto inchiesta per un buco di circa 170 milioni, è coinvolta nella vicenda Uni Land. Claudio Monserchio, uno dei tre arrestati, aveva lavorato fino al 2006 nell'area gestione di Ber per poi passare a Uni Land come investor relator. E proprio Ber avrebbe acquistato e inserito nei portafogli dei risparmiatori azioni Uni Land dal valore gonfiato. Secondo
le stime approssimative della Procura il danno sarebbe di almeno 200.000 euro, a cui potenzialmente potrebbero aggiungersene altri 400.000. Attraverso questi investimenti, è l'accusa, Ber avrebbe aiutato Uni Land a ricostituire il flottante minimo per l'entrata in Borsa. Lo stesso Mezzini aveva acquistato il 10% delle quote di Ber tramite la holding lussemburghese Cemlux, ma era stato costretto a cederle per un conflitto di interesse rilevato dalla Banca d'Italia. Oltre a Monserchio sono coinvolti nell'inchiesta anche altri due funzionari dell'istituto bancario.

(02 febbraio 2011)




Cerca le parole chiave "uni land" (senza virgolette) nel contenuti dei messaggi e in tutte le cartelle. [SM=p7579]

Consiglio la lettura del topic di FOL su Alberto Mezzini a partire da qui. [SM=g1934144]

Faccio un applauso a Zener1992 e Ghizolfo (quello del vecchio blog degli Agenti Immobiliari?). [SM=g1750152]

fabio
25/04/2011 12:02
 
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Immobili conviene investire in Italia?? (Fonte: it.paperblog.com - di Fabio Troglia - 25/04/2011)

Investire in immobili in Italia,per ottenere da essi un reddito non conviene.
Immobili conviene investire in Italia??

Perchè??
L'investimento immobiliare in Italia è sempre meno remunerativo,per vari fattori:

-Per prima cosa, i prezzi delle case sono troppo alti in relazione ai canoni che si riescono a ricavare,quindi il rendimento,il cosiddetto Yeld è troppo basso. In termini pratici se ho dei soldi cash da investire,mi conviene alla grande comprarmi delle obbligazioni,che hanno rendimenti maggiori e sono sempre alienabili.

-Se come molti pensano,mi compro una casa con un mutuo e poi con l'affitto mi pago la rata...illusione allo stato puro.

-Il mercato immobiliare è ingessato e quindi in caso di necessità i tempi di vendita del ns bene immobile sono molto lunghi.

-Rivalutazione.....in questi anni si è avuto un processo inverso,perchè se un paese non cresce anche i suoi beni non aumentano il loro valore.

Quindi il mio giudizio sull'immobiliare in Italia è assolutamente pessimo ed è per questo che io ho scelto Malta,dove per il momento i rapporti sono ben diversi e quindi è molto profittevole.
In generale però voi dovete scegliere un paese i cui costi di acquisto siano remunerati in maniera adeguata dai canoni di affitto e ci siano delle condizioni finanziarie favorevoli per impostare bene l'operazione anche da quel punto di vista.
Molti infatti non si rendono conto, come sia la parte finanziaria a farla da padrone,ho molti amici che hanno comprato bene la loro casa,ma poi hanno fatto un mutuo pessimo e senza saperlo pagheranno al termine del loro contratto di mutuo una cifra esorbitante per il loro immobile.
19/09/2011 18:31
 
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truffa mattonara in egitto

CRONACA

Case fantasma in Egitto
raffica di esposti per truffa


Personaggi del mondo dell'industria e dello sport hanno perso complessivamente 15 milioni di euro. Le vittime del raggiro, 150 in tutto, si sono date appuntamento in un hotel per un'assemblea e decidere cosa fare
di MAURIZIO BOLOGNI


I soldi dell’investimento, per acquistare appartamenti di nuova costruzione sul Mar Rosso, li hanno versati completamente o in parte come acconto. Ma a Marsa Alam, sulla costa orientale dell’Egitto, hanno trovato solo sabbia dove invece ci sarebbero dovute essere le fondamenta dei nuovi palazzi. Oppure deliziose abitazioni, ma intestate e in qualche caso occupate da altri acquirenti. Sono centocinquanta quelli che adesso gridano alla truffa. Noti industriali e piccoli imprenditori, personaggi legati al calcio che conta e famosi professionisti, medici e odontotecnici, ma anche pensionati e impiegati, persino alcuni promotori che sostengono di aver venduto gli appartamenti in buona fede.

Venerdì, in procura a Firenze, il deposito dei primi due esposti preparati dall’avvocato Matteo Forconi. Seguirà una raffica di denunce, per un buco totale di almeno una quindicina di milioni di euro. Ma le stime sono provvisorie e assai per difetto. Al giudice si rivolge solo chi ha carte in regola e coscienza a posto. Non tutti. Agli interessati all’acquisto dell’appartamento — lo testimoniano alcuni di loro — è stata infatti offerta la possibilità di pagare estero su estero, utilizzando quindi fondi sottratti al fisco. Chi avesse accettato questa proposta, è adesso condannato a mordersi le mani in silenzio, senza possibilità di reclamare indietro il denaro se non autodenunciandosi per evasione fiscale.
Il grande pasticcio nell’ultimo anno, poco più. Due convention in un lussuosoresort alle porte di Firenze, incontri anche in un appartamento preso in affitto nella zona dell’Ugolino, per proporre occasioni di investimento a Las Cabanas e a Almaza Bay (Marsa Matrouh). In vendita appartamenti sul mare in palazzi di nuova costruzione. E’ un’opportunità per chi aspira a vacanze esotiche. Ma soprattutto per chi punta sull’investimento redditizio con garanzia di rendita dell’8% annuo e oltre se si decide di affittare le case comprate. Si devono pagare 1.500 euro alla prenotazione, il 30% al preliminare, il 20% alle fondamenta dell’edificio, il 30% alla copertura del tetto, il 20% alla consegna delle chiavi. In programma viaggi in Egitto per verificare lo stato di avanzamento dei lavori. L’operazione sembra seria, la società internazionale, domiciliata in Egitto, che la offre anche attraverso promotori di agenzie commissionarie, appare solida e accreditata. Ma le cose non vanno come promesso.

I proprietari pagano una, due, tre rate. C’è l’imprenditore che è arrivato a versare 260.000 euro corrispondenti al 50% del prezzo pattuito per otto appartamenti e il pensionato che salda il conto del suo piccolo investimento in una sola unità abitativa. Ma più passa il tempo, più i contatti con la società venditrice diventano difficili, meno trasparenti e tranquillizzanti. Chi decide di andare a verificare di persona in Egitto, trova la brutta sorpresa. «Avevo pagato la percentuale prevista fino al gettito delle fondamenta — racconta uno — ma ho trovato solo sabbia, mentre un mio conoscente è stato convocato per la consegna dell’appartamento finito ma l’abitazione era già occupata da una famiglia inglese che ne è proprietaria dal 2008». Alcuni prendono l’iniziativa di rivolgersi direttamente al costruttore egiziano e ricevono risposte raggelanti. «I suoi pagamenti non sono mai stati a noi versati» si sentono dire. «L’unica società autorizzata a vendere gli appartamenti è diversa da quella con cui avete stipulato il contratto, è una truffa, si rivolga ad un buon avvocato, pagheremo noi la parcella» viene risposto ad una donna.
La bomba scoppia lunedì scorso all’Hotel Michelangelo a Firenze dove la società che ha commercializzato gli appartamenti, quella sconfessata dal costruttore, convoca gli acquirenti. Sostiene che ritardi e contrattempi sono conseguenza del rovesciamento del regime in Egitto. Chiede pazienza. Afferma di aver versato al costruttore egiziano milioni di euro senza aver ricevuto in cambio gli appartamenti da consegnare ai clienti e mostra gli atti di una causa giudiziaria, con udienza d’apertura fissata il 2 ottobre, avviata in Egitto per far valere le proprie ragioni. Un groviglio spaventoso. Che convince molti a rivolgersi al giudice perché sia lui a districarlo.

(18 settembre 2011)


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"Le vittime sono il prezzo dei condoni"

fonte: repubblica


Repubblica Genova / Cronaca / Maltempo, pronti i piani di evacuazione

Maltempo, pronti i piani di evacuazione
"Le vittime sono il prezzo dei condoni"


Il prefetto di La Spezia redige con i sindaci i piani per allontanare i residenti dalle zone a rischio. Vernazza e Borghetto Vara saranno evacuate. Venerdì torna l'incubo pioggia sulle Cinque Terre e la Lunigiana. Allerta 2 anche a Genova. Il capo della Protezione civile punta l'indice contro la politica: "Ci si è affidati alla cultura della fatalità più che alla prevenzione. Milioni spesi per ottenere consensi elettorali"


"I sindaci dei Comuni alluvionati del Levante ligure stanno preparando piani di evacuazione in vista della nuova ondata di maltempo prevista a partire da domani". Giuseppe Forlan, prefetto di La Spezia, ha fatto il punto della situazione in una riunione in Prefettura.

I piani di evacuazione cautelativi, ha detto il prefetto Forlani, "non sono consigli, ma, in caso di necessità, disposizioni da eseguire". In caso di evacuazione, i cittadini costretti a lasciare le loro case nelle zone considerate a rischio di Borghetto Vara, Monterosso e nella Valla di Magra sarebbero un migliaio. Borghetto e Vernazza saranno completamente evacuate. Anche le società autostradali stanno predisponendo piani specifici per evitare che i veicoli in transito possano essere bloccati in autostrada da situazione critiche. Il Palasport di La Spezia è stato attrezzato con brande e servizi. Malati e anziani non autosufficienti saranno trasferiti in luoghi siciri per tutto il periodo dell'allerta.

Allerta 2 anche a Genova: l'allerta, precisa il Comune, è valido dalle ore 6 del mattino di venerdì 4, sino alle ore 12 di domenica 6. La popolazione è invitata a "limitare gli spostamenti a partire dalla mattina di venerdì, in particolare quelli con veicoli privati".

Franco Gabrielli, capo della Protezione civile, non nasconde la sua preoccupazione per la trascorsa alluvione e punta l'indice contro la politica del condono, "responsabile delle vittime delle alluvioni". Non usa mezze parole e le sue parole pesano come pietre: "Il pianto dei morti per questi disastri è irrisione agli stessi morti. In questi anni, milioni di euro sono stati spesi solo in un'ottica risarcitoria, non di prevenzione, perché quella strada aiuta ad ottenere dei consensi elettorali. Ci si è affidati alla cultura della fatalità più che alla prevenzione".

E poi parla del nubifragio di una settimana fa sulle Cinque Terre e in Lunigiana: "La valle del Magra è stata colpita negli ultimi due anni quattro volte dalle esondazioni. Ma se si fanno gli insediamenti industriali sul Magra e tutte le volte si va sotto - ha continuato il capo della Protezione civile - è complicato dire che si mette a rischio l'occupazione, se è stato costruito dove non era corretto".

Domani secondo le previsioni meteo dovrebbe cominciare a piovere ma la situazione sarà ancora tranquilla, le preoccupazioni maggiori saranno per venerdì e sabato. Per quanto riguarda la viabilità restano chiuse al traffico, e lo saranno nel week-end, più di venti strade provinciali, che saranno però percorribili per i mezzi di soccorso.

(02 novembre 2011)


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[Modificato da laplace77 03/11/2011 09:14]
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titoli tossici e immobili strapagati...

...cosi' investe il fondo pensioni dei medici...

fonte: repubblica

L'INCHIESTA di ADELE SARNO

Enpam, indagato il presidente Eolo Parodi
Per la cassa dei medici 500mln di perdite


L'ipotesi di reato per Eolo Parodi è di truffa aggravata dal rilevante danno economico. Secondo gli inquirenti , il presidente dell'ente previdenziale con altri tre indagati con "mediante artifizi e raggiri" avrebbe aggirato le regole della cassa. La Gf ha perquisito le varie sedi regionali


ROMA - Il presidente dell'Enpam, Eolo Parodi, è indagato per truffa aggravata. L'inchiesta è della Procura di Roma e riguarda gli investimenti in "titoli spazzatura" dell'ente previdenziale dei medici italiani. Gli inquirenti ipotizzano perdite per circa 500 milioni di euro. Oltre a Parodi, risultano indagati nell'inchiesta coordinata dal procuratore aggiunto Nello Rossi e dal sostituto Corrado Fasanelli, anche l'ex consigliere esperto e docente universitario, Maurizio Dallocchio, l'ex direttore generale Leonardo Zongoli e l'ex responsabile degli investimenti finanziari dell'Enpam, Roberto Roseti.

L'Enpam è l'ente di previdenza dei medici e dentisti, la cassa più grande d'Italia per iscritti e risorse (quasi 350 mila aderenti che versano circa due miliardi di contributi l'anno, con un portafoglio di investimenti finanziari per oltre 5 miliardi di euro). E' finito nel mirino della magistratura per colpa di investimenti in titoli cosiddetti "strutturati". In altre parole i bilanci della cassa erano pieni di "titoli tossici" estremamente rischiosi e possibile causa di perdite gigantesche.

Secondo gli inquirenti, Parodi e gli altri indagati, in concorso tra loro, "mediante artifizi e raggiri", hanno sostanzialmente aggirato le regole interne dell'Enpam, che imponevano prudenza negli investimenti, al fine di realizzare massicci investimenti in strumenti derivati, "inducendo, tra l'altro, - si legge in un uno dei decreti di perquisizione - in errore i membri del cda della Fondazione Enpam che decidevano l'acquisto dei titoli, le successive ristrutturazioni dei medesimi, nonché il pagamento di onerose commissioni a consulenti e intermediari finanziari". Per questo circa 150 uomini del nucleo di polizia valutaria della Guardia di Finanza hanno svolto, su delega della Procura, 47 perquisizioni nelle province di Roma, Milano, Genova, Firenze, Ferrara e Frosinone.

Il "caso Enpam" è stato oggetto di un'inchiesta giornalistica di Repubblica pubblicata il 15 giugno scorso. In quell'occasione si dava conto delle denunce di alcuni membri del cda dell'Enpam e dei presidenti degli ordini locali dei medici di Ferrara, Catania, Potenza, Bologna, Latina) alla luce di quanto emerso da una consulenza della società sri Capital Advisers di Londra sulla gestione del portafoglio titoli della fondazione.

Il caso: Medici, la cassa è piena di titoli tossici
...

Il caso è esploso il 18 maggio 2011, quando viene presentato l'esposto.

...


Un secondo filone dell'inchiesta sull'Empam riguarda la gestione del patrimonio immobiliare. Non ci sono indagati, ma i magistrati seguorno operazioni immobiliari per un esborso complessivo di circa 590 milioni. Operazioni giudicate "anomale e sospette" dai pm. Tra queste la compravendita del palazzo della Rinascente, in piazza del Duomo a Milano, acquistato per 472 milioni, tramite il fondo immobiliare chiuso Ippocrate sottoscritto da Enpam e gestito dalla società di gestione First Atlantic Real Estate Sgr (oggi Idea Fmit) dalla società Prelios. L'operazione ha fruttato al venditore (Prelios) una plusvalenza del 30% (circa 108 milioni di euro) rispetto al precedente acquisto effettuato il 28 maggio del 2007.

L'attenzione degli inquirenti è rivolta anche ad altre due operazioni svolte a Roma. In particolare, un immobile in via del Serafico (zona Eur) acquistato il 31 marzo del 2009 dalla First Atlantic per 58 milioni di euro facendo realizzare alla società venditrice, la Belgravia Invest, una plusvalenza del 100% (29 milioni di euro). Infine, sotto la lente degli inquirenti è finito l'acquisto di un immobile, sempre in via del Serafico, per 59 milioni di euro effettuato il 4 febbraio del 2010 e che ha fatto realizzare alla società venditrice, la Coedimo, una plusvalenza del 62,61% (23 milioni di euro), rispetto al precedente acquisto effettuato il 15 dicembre del 2009.

Nel decreto di perquisizione viene spiegato che le due società venditrici degli immobili a Roma "risultano collegate e organiche al cosiddetto Gruppo Pulcini che fa capo" all'imprenditore Antonio Pulcini.



non si capisce bene come siano "strutturati" questi "titoli tossici",
ma scommetto che in parte il sottostante saranno mutui cartolarizzati...

senza parole sulle compravendite con le plusvalenze per gli speculatori...

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Ringraziando sylvestro per questa segnalazione.

Investimento immobiliare: è in arrivo la vera crisi? (Fonte: lanuovaprimapagina.it - di Rubens Ligabue - 27/11/2012)

Se non si dispone di capitali adeguati meglio diversificare con strumenti mobiliari.

Per ben investire bisogna chiarirsi tra ciò che desideriamo che accada, da ciò che sappiamo accadrà.

Quanta gente continua a pensare che il mattone non tradisca mai, quante persone hanno acquistato un immobile pensando alla propria pensione ed in quanti ancora oggi nonostante tutto pensano che la "pietra" sia il miglior investimento della vita? Forse hanno ragione ma cerchiamo di analizzare l’investimento dal punto di vista oggettivo. Ne è passato di tempo da quando l’affitto di un immobile veniva considerato come una cedola e la rivalutazione dell’immobile come l’incremento di capitale di una azione. Sono finiti i tempi in cui le banche erogavano mutui senza preoccupazioni coprendo l’intero valore dell’immobile. L’italiano si è risvegliato e si è accorto che come per tanti altri investimenti, anche nell’acquisto di un immobile si presentano cicli ribassisti e rialzisti che durano anni. Si sta anche accorgendo che l’investimento nel mattone è una delle scelte meno liquide che esista, nonché sta comprendendo che tale asset è ormai il principale mezzo dello Stato per ripianare i debiti e visto la grande diffusione della proprietà immobiliare nei portafogli italiani non dovrebbe stupire il salasso causato dall'IMU e le conseguenze che porterà.Infatti nel 2010 la ricchezza finanziaria delle famiglie era costituita per il 62% da attività reali e di queste l’82% era riconducibile ad immobili per abitazione privata. Eppure c’è ancora più di qualcuno che ritiene il mattone l’investimento più sicuro, in barba anche all’aumento notevole delle vendite giudiziarie degli immobili negli ultimi anni ed al crollo delle transazioni immobiliari.A proposito delle compravendite diamo uno sguardo all’andamento fino a fine 2011 ed ante IMU: come appare evidente dalla tabella stiamo assistendo ad un crollo delle compravendite e se analizziamo l'ultimo rapporto dell'agenzia del territorio, appare evidente come nel II trimestre 2012 sia continua ed in accentuazione il calo nel mercato immobiliare italiano. Il tasso tendenziale annuo del volume di compravendite nel secondo trimestre del 2012 (variazione percentuale del II trimestre 2012 rispetto al II trimestre 2011) per l’intero settore immobiliare risulta, infatti, pari al -24,9% e si tratta del numero minimo di transazioni registrate in un secondo trimestre dal 2004.Quello a cui stiamo assistendo non è molto dissimile a quello avvenuto durante altre e più famose bolle finanziarie, in quanto vi è stato per anni lo stesso tipo di atteggiamento nei confronti dell’investimento immobiliare, ovvero la convinzione di crescita certa sempre e comunque.A livello locale oggi si ritiene anche che i prezzi non siano scesi molto e che i venditori mantengano ancora prezzi alti ma la vera chiave per capire la reale situazione, è il mancato incontro tra offerta e domanda. I venditori provano a resistere ma se vorranno davvero vendere da qui al 2015 dovranno fare un nuovo repricing dei prezzi di vendita, poiché i compratori non sono disposti a comprare ai prezzi del 2007 e nemmeno a prezzi più bassi del 20%, visto che per finanziare l’acquisto occorre pagare uno spread di 350 punti nelle migliori delle ipotesi.Tassazione, difficoltà di accesso al credito ed aspettative di ribasso dei prezzi frenano coloro i quali acquistavano seconde case a scopo di rendita o permutavano la prima per una più grande. E questi rappresentavano una fetta importante del mercato immobiliare 2000-2007. La conseguenza è un mercato immobiliare italiano in forte discesa dal 2008 e probabilmente lo sarà ancora per diversi anni se si verificherà un andamento ciclico simile al passato:Il rialzo precedente alla bolla immobiliare del 2007 è stato molto forte e non dovremmo meravigliarci se vi sarà un ribasso dei prezzi altrettanto forte. Il mercato immobiliare è come gli altri mercati e tanto più grande è stata la speculazione e l’avidità degli attori quanto più forte sarà l’aggiustamento. Si dirà che sono di parte. Forse, tuttavia non si può negare che per evitare, nell’immobiliare come in qualsiasi mercato, forti perdite, occorrerebbe diversificare. Tradotto, nell’immobiliare significherebbe acquistare residenziale, commerciale, uffici, industriale ed acquistare immobili all’estero nei vari paesi.Ma a meno che non si disponga di capitali rilevanti, la diversificazione auspicabile non è realizzabile dai più. Quindi ben vengano le quote di fondi immobiliari così diffuse all’estero e conosciute come REITS per salvaguardare i risparmi attraverso la diversificazione poiché accessibili anche a coloro che hanno basse disponibilità e considerano l’investimento mattone il più sicuro.

FOCUS: L'OROLOGIO IMMOBILIARE EUROPEO E L'ANDAMENTO DEI PREZZI
Nell'ultimo rapporto di Banca d'Italia sulla stabilità finanziaria, appare evidente come nell’area dell’euro il mercato immobiliare rimanga molto debole, nonché emerge inequivocabilmente un mercato che continuerà a risentire delle incerte prospettive di crescita economica e dell’elevata disoccupazione, soprattutto tra la popolazione più giovane. A questi elementi strutturali si aggiungono poi fattori fiscali negativi come l'inasprimento della tassazione e la graduale abolizione degli incentivi fiscali che in molte nazioni avevano stimolato la domanda. E' perciò utile osservare l'orologio immobiliare europeo, realizzato da Scenari Immobiliare ad inizio 2012, per meglio comprendere in quali aree può essere più opportuno indirizzare i propri investimenti, a maggior ragione se osserviamo l'andamento dei prezzi europei elaborato nel dossier Banca d'Italia. E' lampante il ridimensionamento dei prezzi degli immobili nei paesi PIIGS, un peggioramento che sembra quasi ripercorrere l'ordine della crisi dei debiti sovrani ed in cui i paesi finora maggiormente colpiti sono ovviamente la Grecia ma anche Irlanda ed a seguire Spagna. Quest'ultima ormai sempre più indirizzata verso l'abisso dei predecessori, mentre in contro tendenza appare la sola Germania (in crescita) e per ora anche l'Italia (relativamente stabile). I prezzi immobiliari italiani sono in diminuzione ma non in crollo e questo grazie al basso indebitamento delle famiglie italiane. Il bel Paese non ha subito ancora un acuto ridimensionamento ma l'eventuale venir meno del reddito da lavoro unito ad un peggioramento economico potrebbero acuire la situazione e spostare la lancetta dell'orologio da semplice declino a vera e propria crisi, motivo per cui può essere utile allocare razionalmente e meglio anche i propri investimenti immobiliari.

DOMANDA & RISPOSTA: Cosa sono i REITS?
REIT significa Real Estate Investment Trust, letteralmente: società fiduciaria per l'investimento in beni immobili. Nella realtà, sono normali società per azioni quotate in Borsa, che gestiscono investimenti immobiliari. Il modello è nato negli Stati Uniti mezzo secolo fa e progressivamente si sta estendendo nel resto del mondo.A fine 2011, secondo un report di Scenari Immobiliari, ben il 76% dei 1.550 miliardi di euro di patrimonio investito nelle diverse forme di fondi immobiliari (quotati, non quotati, chiusi, aperti ecc.) è riferibile a questa tipologia di strumento. Un tale successo è ascrivibile ai tipici vantaggi offerti dai REITS, ovvero: accessibilità, poiché le azioni sono quotate in Borsa; soglia dell'investimento minimo ridotta; diversificazione tra numerose tipologie di immobili.I REITS possono essere suddivisi in base ai settori nei quali investono: centri commerciali, ipermercati, appartamenti, uffici, industriale, alberghi, residenze per anziani, attività sportive, prigioni…Trattandosi di investimenti è però sempre necessario valutare con attenzione le caratteristiche di ogni strumento e dunque oltre all'analisi del settore, è utile verificare il livello di indebitamento, la liquidità del titolo, la capitalizzazione ecc.Come si comporteranno i REITS ? Dipenderà dalla performance degli immobili sottostanti, non da ultimo determinata dalla loro gestione e dalle condizioni del mercato locale.
25/08/2014 09:09
 
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Lo choc del mattone ha impaurito gli italiani (Fonte: agensir.it - di Nicola Salvagnin - 25/08/2014)

Non tradisce mai, si diceva. Un tetto sopra la testa è una garanzia; comunque si può vendere o affittare, mal che vada. E invece è arrivato il crollo del mercato immobiliare - stiamo parlando di 20-30 punti percentuali in meno in pochi anni - con la conseguente difficoltà ad alienare. Il colpo di grazia dall’inasprimento della tassazione immobiliare confuso, pesante e a volte esagerato.

Potremmo disquisire per ore su Pil in crescita o in calo, su rapporto tra debito e deficit, su statistiche di ogni genere sull’occupazione o sulle esportazioni… Ma tutti i numeri del mondo faticherebbero a spiegare come mai l’Italia sia l’unico Paese dell’Europa occidentale che nell’ultimo decennio ha perso circa un decimo della sua ricchezza prodotta, senza dare alcun cenno di riscossa. Dal 2008 ad oggi, ci stiamo continuamente, seppur non drasticamente impoverendo. Abbiamo cambiato quattro governi, fatte una miriade di “manovre”, fatte (e soprattutto abbozzate) decine di riforme, ma il trend non cambia.
Forse non è (solo) una questione di riforme, ma soprattutto di psicologia collettiva: siamo impauriti. Una paura che ci attanaglia, che ci paralizza a livello collettivo. La paura di perdere il nostro benessere, di tornare a tempi più cupi, di non avere alcuna carta da giocare per migliorare la situazione. Si tenga conto che la crisi ha toccato i nostri redditi, le nostre entrate individuali. Ma, da popolo estremamente previdente, abbiamo alle spalle patrimoni assai consistenti - molto più dei tedeschi, per dire - frutto di decenni di risparmi e sacrifici. Una sicurezza, insomma.
Fino a ieri, oggi non più. È proprio questo paracadute tolto che ci sta innervosendo. Ma chi ce l’ha tolto? E come ha fatto?
Il nostro patrimonio si chiama soprattutto mattone: la casa. Il mattone non tradisce mai, si diceva. Un tetto sopra la testa è una garanzia; comunque si può vendere o affittare, mal che vada. Dal Dopoguerra in poi, questa dinamica economico-psicologica non è mai venuta meno, favorita dal fatto che l’Italia è un bel Paese e ha un patrimonio immobiliare di un certo pregio.
Due cose hanno minato le fondamenta di questo nostro baluardo difensivo: il crollo del mercato immobiliare - stiamo parlando di 20-30 punti percentuali in meno in pochi anni - con la conseguente difficoltà ad alienare, se non impossibilità laddove il mattone non sia di qualità o la località non attiri interesse. E già così, c’era da incupirsi.
Il colpo di grazia è stato un inasprimento della tassazione immobiliare confuso, pesante e a volte esagerato. Vicino alle logiche macroeconomiche, lontano da quelle della vita. Le seconde case, che spesso sono eredità del passato o beni di utilizzo familiare, sono state massacrate: poche settimane di utilizzo nel migliore dei casi, costi certi e sempre più gravosi. Avere o ereditare una catapecchia tra gli Appennini o nelle Basse padane è diventata una disgrazia: valore zero, tasse certe.
Affittare? Anche qui imposte, adempimenti e una legislazione che non tutela minimamente la proprietà hanno scoraggiato la locazione sia come forma di investimento, sia come extrema ratio per recuperare qualche entrata con la quale pagare le sicure uscite.
Aggiungiamoci che la crisi ha “liberato” decine di migliaia di appartamenti, ma soprattutto di negozi, uffici, capannoni senza che s’intravveda chi voglia iniziare un’attività o impegnarsi nel pagare un affitto; che i valori immobiliari sono appunto in caduta libera (quanti si ritrovano a pagare pesanti mutui per beni in costante deprezzamento!), ecco: il quadro è fatto.

Attenzione pertanto a toccare in modo indiscriminato e stupido le pensioni: sono anche l’ammortizzatore sociale di milioni di famiglie, la mini-garanzia di un’entrata certa in tempi di disoccupazione, di precarietà, di difficoltà. L’effetto psicologico negativo potrebbe essere ben superiore al danno effettivo di una “limatura”, e l’aver detto che ci si sta pensando, sta già scatenando un senso di tensione a prescindere dal fatto che poi quella limatura si farà o meno.
Capire la vita e i sentimenti della gente è importante, per chi poi dovrà prendere decisioni che tocchino appunto quelle vite.
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