QUALE PRODOTTO QUALE MUTUO?

giacomo_71, 14/03/2009 13.30:

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Innanzitutto congratualazione a tutti per questo spplendido forum, ogni sezione e' interessante ed appassionata.
Quindi BRAVI a tutti

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Grazie e benvenuto anche a te.

giacomo_71, 14/03/2009 13.30:

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Comunque eccoci al dunque. Anche io saro' a breve un nuovo-quasi-proprietario-di-casa e comincero' presto a far parte di quella fortunata "elite" di persone che alla fine del mese faranno i conti con le proprie mutuo-rate!

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Spero tu abbia trovato la tua occasione.

giacomo_71, 14/03/2009 13.30:

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In proposito desideravo sapere cosa ne pensate. La domanda regina: secondo voi FISSO o VARIBILE o MISTO? Dopo tanto girovagare ho pensato al Mutuo a Rata Costante di ING DIRECT durata 20 anni. Importo finanziato di 200.000 EURO ed il prodotto funziona cosi:

- zero spese e zero costi anche per estinzioni anticipate e nessun obbligo di cambio di istituto bancario;
- nessuna maxi rata finale;
- durata massima fissata a 25 anni senza nessun altro debito da parte del sottoscrittore;
- Primi 10 anni a tasso fisso con IRS 10 anni e spread 0,80 (ad oggi ISC finale pari a 4,27 per 10 anni);
- Secondi 10 anni Tasso Variabile EURIBOR 1 mese e spread 0,80 (ad oggi ISC finale pari a 2,37 per 10 anni);
- se nel corso del mutuo in qualsisi momento si effettuano estinzioni parziali diminuisce il valore delal rata costante per tutta la parte rimanente del mutuo;

Rispetto alla formula BCE a Tasso Variabile nel primo periodo di tasso fisso si pagano complessivamente circa 24.000 EURO di interessi in piu' dovuti al tasso BCE ora decisamente basso. La tentazione e' quindi quella di sottoscrivere un variabile puro, prodotto ancora piu' vantaggioso se basasto su tasso EURIBOR perche' gli spread applicati all'EURIBOR sono ancora piu' bassi.

Ma quanto possono durare questi tassi BCE/EURIBOR tanto colnvenienti e bassi?
Scenderanno ancora come negli USA o Giappone? Che ne dite, pensate che col tasso varibile nei primi 10 anni si andranno veramente a risparmiare tutti quei soldi?

Su cosa vi sareste orientati? Grazie a tutti

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Se col tuo reddito non riesci a supportare un TF in questo momento, io desisterei.
Ti spiego.
I piani di ammortamento dei mutui da quel che so sono calcolati sulla base di funzioni di matematica finanziaria.
Le funzioni per i TV e i TF sono tali che asintoticamente (all'infinito) rispetto all'asse del tempo si toccano, quindi se tu facessi allo stesso istante due mutui che si estinguessero in un periodo "infinitamente" lungo, alla fine pagheresti lo stesso importo per entrambi.
Ovviamente, questa è pura teoria.
Poichè un mutuo ha un ciclo di vita limitato, i discorsi cambiano e le variabili da considerare sono reddito mensile disponibile, congiuntura e durata del mutuo.
Quale sia più conveniente tra le tipologie di mutuo dipende da questi fattori.
La congiuntura attuale è tale per cui i tassi sono praticamente ai minimi di sempre, ma nonostante ciò gli ISC dei mutui sono rimasti quasi uguali rispetto a qualche mese fa perchè i cali dei tassi sono stati praticamente riassorbiti dagli aumenti degli spread da parte delle banche.
Quindi ciò fa pensare che se ci saranno cali in futuro, poco cambierà. Ricordati che una cosa sono i TUS della BCE e un'altra sono EURIBOR e EURIRS: i tassi BCE sono i tassi a cui la BCE presta i soldi alle banche, gli altri due sono i tassi a cui le banche si prestano i soldi tra di loro.

Detto ciò, ti spiego perchè se tu non riesci a supportare col tuo reddito un TF per la stessa cifra, non ti conviene il TV.
Se io dovessi stipulare un mutuo OGGI, cercherei di stipulare un TV per un importo tale per cui riuscirei a supportare il TF e metterei ogni mese "nel porcellino" la differenza positiva tra il TV e il TF.
Questo ti avvantaggia in 2 modi:
1) stai pagando un TF che tu sopporti mettendo però da parte una quota della rata;
2) se il TV si alza fino a rimanere sotto al TF, continui ad essere avvantaggiato, anche se risparmi meno;
3) se il TV si alza fino a superare il TF, abbatti una parte del mutuo coi soldi che hai risparmiato + INTERESSI.

Ovviamente, quando parlo di TV, mi riferisco anche a quei mutui a rata costante ma flessibili nella durata o MISTI (rinegoziabili, ecc.).
Devi metterti nelle condizioni di avere sempre una via d'uscita (rinegoziazione, surroga, passaggio da TF a TV).

Quindi, se vuoi fare un TV, ma per lo stesso importo il tuo reddito non supporterebbe un TF, non so se stai facendo una buona scelta comprando casa adesso.