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Shiller - Bolla continua intorno alle case

Ultimo Aggiornamento: 21/07/2016 08:53
29/07/2009 11:50
 
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Shiller - Bolla continua intorno alle case
Shiller Robert J.

SPECULAZIONI
La verità è che le quotazioni alte delle case sono
il naturale presupposto di una loro rapida discesa negli anni successivi


Un problema ancora più spinoso è che la gente tende a confondere i livelli dei prezzi con il ritmo di variazione dei medesimi, e pensa che quando di un Paese si dice che là costano di più che in un altro si sottintende che in quel Paese è più alto anche il tasso di incremento dei prezzi. Ma probabilmente è vero esattamente il contrario. Prezzi più alti degli immobili in un dato Pese possono essere la condizione per una loro discesa in futuro. Le aspettative sui prezzi degli immobili imperanti fra l’opinione pubblica durante le recenti bolle spesso erano totalmente irrealistiche. Alcuni anni fa, insieme a Karl Case, ho chiesto a un campione casuale di acquirenti di immobili in città americane interessate dall’esplosione dei prezzi delle case quanto, secondo loro, si sarebbe rivalutata
mediamente la loro abitazione all’anno nel corso del decennio successivo. La risposta mediana in alcuni casi è stata del lO% annuo. Riportando quel ritmo di incremento su dieci anni, quelle persone si aspettavano che il loro immobile si sarebbe rivalutato di due volte e mezza, e di 2mila volte, estrapolando, nell’arco della propria vita. E impossibile che i prezzi degli immobili registrino un incremento del genere per periodi lunghi, perché in questo caso nessuno
potrebbe permettersi di comprare una casa.
La verità è che l’attuale crisi economica mondiale è stata provocata, sostanzialmente, dallo scoppio delle bolle speculative nei mercati immobiliari e azionari, bolle rese possibili da idee diffuse quanto infondate riguardo ai fattori che influenzano i prezzi. Queste idee infondate non sono state corrette, e questo significa che potremmo assistere di nuovo allo stesso genere di alterazioni speculative.

www.selpress.com/rassegne/borsaimmobiliare/29072009/6DD4...
Vedi anche:
Is The Housing Market About to Bubble Over?
La bolla immobiliare secondo Robert J. Shiller - A History of Home Values - grafico (tratto dal libro "Irrational Exuberance: Second Edition")
S&P Case-Shiller Home Prices Indeces (segnalato da Fourier70)
La bolla immobiliare? Per Shiller esploderà (Fonte: Il Sole 24 Ore - Marco Liera - 26/06/2005)
Ora il pericolo sono gli immobili
Dinamica delle bolle immobiliari ( da : itulip.com )
Che cosa sono le Bolle Speculative? - Borsa Italiana
[Modificato da marco--- 29/07/2009 12:01]
29/07/2009 14:45
 
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Sempre riguardo ai fattori che influenzano i prezzi, riporto un articolo dal sito Vox EU, dove tra l'altro l'Autore confronta le dinamiche americane e qualle giapponesi.

How far will US home prices fall?
William C. Wheaton
Professor of Economics, MIT
18 July 2009

«Is the US due for a protracted decline in housing prices? This column argues that fundamentals on the supply side of the housing market imply that US housing prices are about to bottom out. They should resume rising soon.»

Visto che l'abitazione è bene tangibile, alla fine della discesa il suo prezzo sarà almeno pari ai costi di costruzione o di ricostruzione.
L'Autore pensa che le vere domande in questa crisi sono: a) quando ci sarà bisogno di nuove case, e quante? b) c'è ancora tanto scarto tra il prezzo di mercato e il costo di costruzione verso cui potrebbe scendere?

Alla prima risponde che deve prima esaurirsi l'invenduto, cosa che al ritmo di crescita numerica delle richieste potrebbe ragionevolmente avvenire nel 2011. Solo allora ci sarà una giustificazione di una crescita dei prezzi e degli investimenti.

Anche un'aumento generale del benessere potrebbe portare a una crescita della richiesta di migliori abitazioni. Ma tali investimenti richiedono un incremento di valore finale del bene per giustificare la spesa. Il costo di sostituzione può essere il minimo a cui vendere.
E se fosse che i prezzi negli Stati Uniti sono saliti talmente sopra il costo di sostituzione da richiedere decenni prima di raggiungere i costi? Forse in Giappone, dove ad un certo punto il valore del terreno incideva anche più dell'80% del valore dell'immobile, ma non negli Stati Uniti.
Altri economisti hanno ampliamente dimostrato che a parte poche zone, la maggior parte delle abitazioni degli Stati Uniti hanno un valore pari o inferiore al costo di sostituzione, anche in anni recenti. Con un'ulteriore caduta dei prezzi, semplicemente non ci sarà quotazione sufficiente a giustificare una nuova costruzione, che allora porterà ad una grave carenza di unità e naturalmente prezzi più alti.

L'importanza di queste considerazioni dal lato dell'offerta è calzante nell'esperienza del Giappone, nazione in cui i prezzi delle case sono scesi costantemente dal 1990.
Durante questo periodo la crescita dei proprietari di abitazioni giapponesi passò da quasi positiva a nettamenta negativa. Ogni anno le case delle aree rurali e delle città minori sono abbandonate e sbarrate mentre la popolazione lentamente si riduce. Nel frattempo a Tokio e nelle altre città principali continuano a esserci reinvestimenti e ricostruzioni.
Ciò si verifica nonostante il declino dei prezzi degli ultimi due decenni, perché in quelle città il valore dei beni immobili è ancora composto (ora solamente) dal 40% di valore del terreno. Fino a quando quel valore fondiario non sarà quasi estinto, i prezzi giapponesi potrebbero scendere ancora di più.

Le due nazioni non sono comparabili. Il Giappone non ha ancora raggiunto il "prezzo base naturale" per gli alloggi e ha una riduzione di popolazione.
Gli Stati Uniti, d'altro canto, stanno crescendo e hanno già raggiunto quel livello minimo. Il prezzo delle case degli Stati Uniti si stabilizzera e successivamente riprenderà a crescere di nuovo presto.
24/02/2010 13:12
 
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Robert Shiller: "Perché investire nel mattone non è una buona idea" (Fonte: idealista.it - 20/07/2016)

In una recente intervista a Bloomberg, il Premio Nobel per l'Economia, Robert Shiller, è tornato sul tema dell'investimento immobilare, un'opzione che deve essere accuratamente meditata. "La moda di comprare casa è qualcosa di relativamente recente, dell'inizio del secolo XXI, quando i prezzi non facevano altra cosa che aumentare (...). Però una casa è come una macchina, "compreresti una casa di 20 o 30 anni a un prezzo superiore e nello stesse condizioni di quando si acquistò per la prima volta?"

Robert Shiller ha una fama notevole nel mondo immobiliare. Ottenne il premio Nobel per l'Economia nel 2013 per il suo lavoro sulla volatilità del mercato finanziario e la dinamica dei prezzi degli attivi, nel quale anticipò anche la crisi finanziaria, specialmente legata alla bolla immobiliare.

Nell'intervista a Bloomberg, il Premio Nobel per l'Economia, ha voluto sottolineare nuovamente l'importanza per gli investitori di analizzare bene la propria decisione di comprare casa. "La moda di comprare casa è qualcosa di relativamente recente, dell'inizio del XXI secolo quando i prezzi non facevano altro che aumentare (...). E non mi aspetto che ritorni. Almeno non con la stessa forza. La gente ora si mette a pensare: "posso diversificare gli investimenti, posso vivere d'affitto"

Shiller inoltre ha aggiunto altri fattori del prodotto (in questo caso la casa). "La gente deposita tutti i suoi risparmi in una casa, però una dimora ha bisogno di manutenzione, perde valore e passa di moda. Tutti questi sono problemi. Il settore della costruzione di case ha un progresso tecnico. Le nuove sono migliori che le precedenti e questo toglie valore al prodotto già realizzato".

E finisce facendo un paragone tra l'acquisto di un'automobile e una casa. "Se ritiene che investire nell'acquisto di una casa sia una grande idea, perché non investire in un'auto?" Perché non compra un'auto come investimento e lo vende tra 20 anni? Ovviamente non è una buona idea perché la gente non vuole macchine usate. E' lo stesso con le nostre case. Per questo non si dovrebbe usare il mattone come strumento di investimento".

I costi di manutenzione e riforma di un'abitazione compensano qualsiasi aumento del prezzo di una casa nei 20-30 anni dal momento in cui si acquista fino al momento della vendita.
[Modificato da marco--- 21/07/2016 08:53]
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