Sempre riguardo ai fattori che influenzano i prezzi, riporto un articolo dal sito
Vox EU, dove tra l'altro l'Autore confronta le dinamiche americane e qualle giapponesi.
How far will US home prices fall?
William C. Wheaton
Professor of Economics, MIT
18 July 2009
«Is the US due for a protracted decline in housing prices? This column argues that fundamentals on the supply side of the housing market imply that US housing prices are about to bottom out. They should resume rising soon.»
Visto che l'abitazione è bene tangibile, alla fine della discesa il suo prezzo sarà almeno pari ai costi di costruzione o di ricostruzione.
L'Autore pensa che le vere domande in questa crisi sono: a) quando ci sarà bisogno di nuove case, e quante? b) c'è ancora tanto scarto tra il prezzo di mercato e il costo di costruzione verso cui potrebbe scendere?
Alla prima risponde che deve prima esaurirsi l'invenduto, cosa che al ritmo di crescita numerica delle richieste potrebbe ragionevolmente avvenire nel 2011. Solo allora ci sarà una giustificazione di una crescita dei prezzi e degli investimenti.
Anche un'aumento generale del benessere potrebbe portare a una crescita della richiesta di migliori abitazioni. Ma tali investimenti richiedono un incremento di valore finale del bene per giustificare la spesa. Il costo di sostituzione può essere il minimo a cui vendere.
E se fosse che i prezzi negli Stati Uniti sono saliti talmente sopra il costo di sostituzione da richiedere decenni prima di raggiungere i costi? Forse in Giappone, dove ad un certo punto il valore del terreno incideva anche più dell'80% del valore dell'immobile, ma non negli Stati Uniti.
Altri economisti hanno ampliamente dimostrato che a parte poche zone, la maggior parte delle abitazioni degli Stati Uniti hanno un valore pari o inferiore al costo di sostituzione, anche in anni recenti. Con un'ulteriore caduta dei prezzi, semplicemente non ci sarà quotazione sufficiente a giustificare una nuova costruzione, che allora porterà ad una grave carenza di unità e naturalmente prezzi più alti.
L'importanza di queste considerazioni dal lato dell'offerta è calzante nell'esperienza del Giappone, nazione in cui i prezzi delle case sono scesi costantemente dal 1990.
Durante questo periodo la crescita dei proprietari di abitazioni giapponesi passò da quasi positiva a nettamenta negativa. Ogni anno le case delle aree rurali e delle città minori sono abbandonate e sbarrate mentre la popolazione lentamente si riduce. Nel frattempo a Tokio e nelle altre città principali continuano a esserci reinvestimenti e ricostruzioni.
Ciò si verifica nonostante il declino dei prezzi degli ultimi due decenni, perché in quelle città il valore dei beni immobili è ancora composto (ora solamente) dal 40% di valore del terreno. Fino a quando quel valore fondiario non sarà quasi estinto, i prezzi giapponesi potrebbero scendere ancora di più.
Le due nazioni non sono comparabili. Il Giappone non ha ancora raggiunto il "prezzo base naturale" per gli alloggi e ha una riduzione di popolazione.
Gli Stati Uniti, d'altro canto, stanno crescendo e hanno già raggiunto quel livello minimo. Il prezzo delle case degli Stati Uniti si stabilizzera e successivamente riprenderà a crescere di nuovo presto.