 18/11/2009 12:10 |
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| | | Post: 7.647 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Castellina in Chianti | | OFFLINE |
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Mutuo a tasso variabile con rata costante. Pericolo!
"...
In molti casi, in realtà, l’allungamento ha un limite massimo (esempio: 36 mesi in più) dopo di che se resta altro debito lo si deve estinguere pagando in contanti o ripartendo con un altro mutuo.
...
Risultato: il nostro mutuo si allunga in maniera consistente. Ecco perché alcuni lo chiamano mutuo “affitto”: perché chi lo fa rischia di diventare affittuario della banca!
...
Dico sul serio, non voglio fare allarmismo. Negli anni passati mi è capitato di vederne, per fortuna, solo tre o quattro. Ma quei casi mi hanno sorpreso negativamente. Ecco alcuni esempi.
Tizio stipula nel maggio 2005 un mutuo di 160.000 euro a 25 anni. Nell’ottobre 2008 il tasso era salito così tanto che, rimanendo a quel livello, dopo 28 anni di mutuo (quindi nonostante il pagamento di 36 rate in più) alla fine si sarebbe trovato ancora un debito residuo di oltre 110.000 euro. Avete capito bene: 28 anni di mutuo per trovarsi alla fine due terzi del debito ancora da pagare!
Caio stipula nell’ottobre 2005 un mutuo di 130.000 euro a 30 anni. Nell’ottobre 2008 i tassi sono saliti così tanto che, continuando a pagare la rata di stipula, nonostante il mutuo si sia allungato anche qui di 3 anni, dopo 33 anni di pagamenti si troverebbe ancora un debito residuo di 127.000 euro. Quasi l’intero debito!
...
Non è assolutamente il momento migliore per fare questo tipo di mutuo: i tassi adesso sono a livelli minimi, in futuro rischiano di salire in maniera considerevole. Fissare, oggi, una rata calcolata su un tasso variabile, fornisce una falsa sensazione di sicurezza che è molto pericolosa. E il pericolo è più grande se aumentano l’importo e la durata del mutuo.
...
Se la rata di oggi, calcolata al tasso variabile, è il massimo che vi potete permettere, allora è meglio scegliere un appartamento meno costoso, più modesto o meno recente, ma che vi consenta di accendere un mutuo più basso, in modo tale che se i tassi dovessero alzarsi sarete comunque in grado di far fronte ad una rata più alta. Fissare la rata non è una soluzione.
..." [Modificato da (sylvestro) 18/11/2009 12:11] |
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| 22/01/2010 21:55 |
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| | | Post: 238 | Città: MODENA | Età: 117 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Bilocale | | OFFLINE | |
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Qui non sono del tutto daccordo :asd: è sufficiente mettersi il cuore in pace, cercare la rata più bassa possibile e fare un mutuo il più lungo possibile.
Dopodiche si paga semplicemente l'affitto alla banca :sisi: amen, come vantaggio si ha che il contratto è decennale e puoi comprare mobili/spostare pareti ecc ecc |
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| 27/09/2012 12:15 |
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| | | Post: 83 | Città: ACCIANO | Età: 26 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Sottoscala | | OFFLINE | |
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Salve a tutti ieri mi è stato proposto un mutuo a rata costante del valore di 170.000 su 230.000 con tasso sui 3.45
Ora vi chiedo. Questa tipologia di mutuo come la considerate? La scelta era rivolta a questo visto il tasso fisso troppo alto a dispetto del variabile basso e con la "sicurezza" di avere una rata costante che non sia un jolly come invece è per il tasso variabile puro. Quello che mi chiedo è ovviamente che si potrebbe allungare la durata del mutuo ma a mia domanda l'intermediatore mi ha fatto capire che sarà difficile che mi porti questo mutuo a 30 anni. Ovvero che surrogherò al momento in cui non mi converrà più.
Secondo voi è una scelta valida? E' cosi facile la surroga? Ma poi con un aumento nel tempo del mio mutuo non dovrò restituire più capitale?
scusate se non sono stato molto chiaro W LA SAGRA DELL'UVA!!! |
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| 27/09/2012 12:22 |
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| | | Post: 8.592 | Sesso: Maschile | Amministratore unico | | OFFLINE |
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Leggi prima questo 3D: Muto a tasso variabile con tetto massimo (javipampa 18/3/2010 10:30 AM) ![[SM=g6957]](https://im0.freeforumzone.it/up/0/57/1321830.gif) [Modificato da marco--- 27/09/2012 12:23] |
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| 27/09/2012 12:24 |
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| | | Post: 7.647 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Castellina in Chianti | | OFFLINE |
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javipampa, 27/09/2012 12.15:
Salve a tutti ieri mi è stato proposto un mutuo a rata costante del valore di 170.000 su 230.000 con tasso sui 3.45
Ora vi chiedo. Questa tipologia di mutuo come la considerate? La scelta era rivolta a questo visto il tasso fisso troppo alto a dispetto del variabile basso e con la "sicurezza" di avere una rata costante che non sia un jolly come invece è per il tasso variabile puro. Quello che mi chiedo è ovviamente che si potrebbe allungare la durata del mutuo ma a mia domanda l'intermediatore mi ha fatto capire che sarà difficile che mi porti questo mutuo a 30 anni. Ovvero che surrogherò al momento in cui non mi converrà più.
Secondo voi è una scelta valida? E' cosi facile la surroga? Ma poi con un aumento nel tempo del mio mutuo non dovrò restituire più capitale?
scusate se non sono stato molto chiaro
Premetto che non sono un esperto.
La surrogabilità dipende dal momento, cioè dalla disponibilità delle banche ad offrire alternative interessanti ed accettare il nuovo mutuo/mutuatario. Quindi è ovvio che se cambiano le condizioni di mercato (per esempio con tassi più alti) la surroga potrebbe non essere più conveniente o disponibile.
La rata costante è un meccanismo ... "perverso" (passami il termine) di affitto infinito perchè paghi quasi sempre solo interessi ed ogni fluttuazione di mercato è una occasione per allungare la durata. Tenuto conto che i tassi adesso sono ai minimi (anche se gli spread solo alti) nel futuro non possono che aumentare.
Se ricordo bene c'e' comunque una durata tetto max di 35 anni raggiunti i quali si deve saldare l'intero residuo in una unica soluzione o rinegoziarlo in toto con la banca.
Se ho detto qualche inesattezza prego chi può di intervenire a rettificare. [Modificato da (sylvestro) 27/09/2012 12:26] |
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| 27/09/2012 12:33 |
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| | | Post: 8.592 | Sesso: Maschile | Amministratore unico | | OFFLINE |
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... e anche questo: La trappola della rata costante[Modificato da marco--- 27/09/2012 12:37] |
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| 27/09/2012 12:38 |
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| | | Post: 8.592 | Sesso: Maschile | Amministratore unico | | OFFLINE |
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(sylvestro), 9/27/2012 12:36 PM:
Ecco da dove avevo colto quelle informazioni
Ho unito i due 3D, il tema era il medesimo, il concetto di tetto massimo, invece, differisce da quello di rata costante e dunque è bene che stia separato. [Modificato da marco--- 27/09/2012 12:38] |
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| 27/09/2012 12:40 |
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| | | Post: 83 | Città: ACCIANO | Età: 26 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Sottoscala | | OFFLINE | |
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ho capito, anche a me questa storia della rata costante mette una paura cane. Ad oggi quindi tra variabile e variabile con rata costante scegliereste al 100% il primo? W LA SAGRA DELL'UVA!!! |
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| 27/09/2012 12:42 |
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| | | Post: 7.647 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Castellina in Chianti | | OFFLINE |
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javipampa, 27/09/2012 12.40:
ho capito, anche a me questa storia della rata costante mette una paura cane. Ad oggi quindi tra variabile e variabile con rata costante scegliereste al 100% il primo?
Io senza dubbi.
Però ci sono ovviamente anche altre considerazioni da fare, sull'opportunità di sottoscrivere un mutuo in questo periodo, sui parametri di sostenibilità, convenienza, ecc ... |
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| 27/09/2012 12:44 |
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| | | Post: 83 | Città: ACCIANO | Età: 26 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Sottoscala | | OFFLINE | |
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(sylvestro), 9/27/2012 12:42 PM:
Io senza dubbi.
Però ci sono ovviamente anche altre considerazioni da fare, sull'opportunità di sottoscrivere un mutuo in questo periodo, sui parametri di sostenibilità, convenienza, ecc ...
non ti seguo W LA SAGRA DELL'UVA!!! |
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| 27/09/2012 12:47 |
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| | | Post: 7.647 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Castellina in Chianti | | OFFLINE |
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javipampa, 27/09/2012 12.44:
non ti seguo
Mi riferisco all'opportunità di comprare adesso con prezzi calanti, alla quota di costo mutuabile, al rapporto tra rata e reddito, alle offerte disponibili in questo momento; cosa ti spinge a comprare proprio adesso? a che condizioni lo faresti? |
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| 27/09/2012 13:20 |
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| | | Post: 83 | Città: ACCIANO | Età: 26 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Sottoscala | | OFFLINE | |
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compro perchè devo lasciare l'affitto e non ne troverei uno buono come ora.Non voglio più gettare soldi ma comprare perchè sono del parere che ad una certa età la pensione me la danno col cacchio :D
Almeno ho la possibilità di vendere qualcosa e andarmene in montagna.
Io vorrei rimanerei su 800\850 al mese...ma avere una seconda camera perchè io non ci credo al fatto che mi compro ora la casa piccola e tra 5 anni la rivendo a di più per comprarmene una più grande.
L'intermediatore ieri mi aveva fatto notare questa cosa...la rivenderai a di più la piccola. A me questa cosa non è piaciuta perchè non sarà cosi e mi ha fatto abbassare la stima che inizialmente riponevo in lui.Sbaglio a pensarla cosi? W LA SAGRA DELL'UVA!!! |
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| 27/09/2012 13:28 |
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| | | Post: 7.647 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Castellina in Chianti | | OFFLINE |
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javipampa, 27/09/2012 13.20:
compro perchè devo lasciare l'affitto e non ne troverei uno buono come ora.Non voglio più gettare soldi ma comprare perchè sono del parere che ad una certa età la pensione me la danno col cacchio :D
Almeno ho la possibilità di vendere qualcosa e andarmene in montagna.
Io vorrei rimanerei su 800\850 al mese...ma avere una seconda camera perchè io non ci credo al fatto che mi compro ora la casa piccola e tra 5 anni la rivendo a di più per comprarmene una più grande.
L'intermediatore ieri mi aveva fatto notare questa cosa...la rivenderai a di più la piccola. A me questa cosa non è piaciuta perchè non sarà cosi e mi ha fatto abbassare la stima che inizialmente riponevo in lui.Sbaglio a pensarla cosi?
Io non mi permetterò mai di dire a qualcuno che sbaglia su una scelta che riguarda la sua vita, specie di questa importanza.
Senza avere un'idea della tua età, della zona di riferimento, delle esigenze, delle aspettative, del reddito, ecc ... è difficile esprimere un parere.
Il linea di massima, visto che parli di comprare e vendere, ti invito a mettere in conto che ogni acquisto ed ogni vendita comportano un esborso, spesso non indifferente.
Se, come dici, non la rivenderai ad un prezzo maggiore di quello di acquisto il discorso cambia se sara' tra cinque, quindici o trent'anni. Se vendi presto avrai speso più di oneri, tasse ed intermediazione di quello che avresti speso in affitto, se vendi tra molto tempo devi mettere in conto tasse e spese di manutenzione ordinarie e straordinarie.
Il mio suggerimento è non avere fretta, continua a guardarti intorno e cerca alternative anche in affitto, non saranno buone come l'attuale ma intanto provaci. |
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| 27/09/2012 13:43 |
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| | | Post: 83 | Città: ACCIANO | Età: 26 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Sottoscala | | OFFLINE | |
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grazie del confronto intanto ;)
ho 31 anni e sono di Roma sud\eur
la mia idea è di comprare almeno un 70mq e non cambiarlo se dovessi avere uno o più figli. Diffido da quelle scelte, compro casa piccola e poi una piu grande...come se i soldi piovessero dal cielo. Io ho la disponibilità di 2 stipendi medi fissi da 2500 totali mese e non è che in 5 anni posso mettere da parte altri 30000 euro o ricevere chissà quali donazioni.
Spero di fare la scelta giusta al momento. Ad oggi quella di stare 2 anni in affitto a 650 mi ha dato ragione, spero di fare scelte ugualmente positive!
ciao! W LA SAGRA DELL'UVA!!! |
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| 27/09/2012 13:53 |
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| | | Post: 7.647 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Castellina in Chianti | | OFFLINE |
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javipampa, 27/09/2012 13.43:
grazie del confronto intanto ;)
ho 31 anni e sono di Roma sud\eur
la mia idea è di comprare almeno un 70mq e non cambiarlo se dovessi avere uno o più figli. Diffido da quelle scelte, compro casa piccola e poi una piu grande...come se i soldi piovessero dal cielo. Io ho la disponibilità di 2 stipendi medi fissi da 2500 totali mese e non è che in 5 anni posso mettere da parte altri 30000 euro o ricevere chissà quali donazioni.
Spero di fare la scelta giusta al momento. Ad oggi quella di stare 2 anni in affitto a 650 mi ha dato ragione, spero di fare scelte ugualmente positive!
ciao!
Ti dico quello che farei io
1) Per ora (31 anni) non penserei troppo alla pensione; penserei a risparmiare il più possibile, si fa in tempo ad organizzarsi secondo come evolveranno gli eventi nei prossimi lustri.
2) Aspetterei almeno altri 18 mesi prima di impegnarmi seriamente in un acquisto.
3) Cercherei un affitto "giusto" per esigenze e costo; quanto tempo hai per trovare? Io ci misi 9 mesi (senza essere pressato da scadenze) per trovarne uno come le desideravo.
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| 27/09/2012 14:19 |
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| | | Post: 83 | Città: ACCIANO | Età: 26 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Sottoscala | | OFFLINE | |
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3 mesi max W LA SAGRA DELL'UVA!!! |
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| 27/09/2012 14:23 |
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| | | Post: 7.647 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Castellina in Chianti | | OFFLINE |
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javipampa, 27/09/2012 14.19:
3 mesi max
![[SM=j7569]](https://im0.freeforumzone.it/up/0/69/3020031.jpg) Devi darti da fare alla svelta ![[SM=g2232945]](https://im2.freeforumzone.it/up/22/45/564935085.gif) |
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| 27/09/2012 14:28 |
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| | | Post: 83 | Città: ACCIANO | Età: 26 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Sottoscala | | OFFLINE | |
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(sylvestro), 9/27/2012 2:23 PM:
Devi darti da fare alla svelta
credo proprio di si
W LA SAGRA DELL'UVA!!! |
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| 27/09/2012 15:23 |
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| | | Post: 8.592 | Sesso: Maschile | Amministratore unico | | OFFLINE |
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Io ragiono principalmente sulla sostenibilità dell'acquisto, questo per me è il requisito principale che, se presente, apre la porta all'ipotesi d'acquisto, nel senso che l'acquisto poi avverrà solo in presenza di un immobile di gradimento. E' del tutto evidente che la discesa dei prezzi proseguirà nei prossimi anni e che quindi posticipare l'acquisto, in generale, significherebbe risparmiare soldi.
E' però anche vero che se:
- l'acquisto è sostenibile economicamente
- l'immobile piace, ossia soddisfa molte tra le esigenze manifestate
allora penso che sarebbe ragionevole procedere nell'acquisto, non vedo perché attendere ulteriormente visto che il tempo è tra le cose più preziose se non la cosa più preziosa, non lo si può comprare ne' accumulare per un futuro utilizzo.
La scelta è davvero tanto personale e, in ultima istanza, la deve compiere solo ed esclusivamente l'interessato, si spera di azzeccarci ma dovesse capitare di sbagliare, meglio farlo con la propria testa che con quella altrui, quest'ultimo sarebbe un errore davvero difficile da perdonarsi. [Modificato da marco--- 28/09/2012 14:37] |
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| 27/09/2012 22:26 |
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| | | Post: 858 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Attico | | OFFLINE |
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javipampa, 27/09/2012 12.15:
Salve a tutti ieri mi è stato proposto un mutuo a rata costante del valore di 170.000 su 230.000 con tasso sui 3.45
Ora vi chiedo. Questa tipologia di mutuo come la considerate? La scelta era rivolta a questo visto il tasso fisso troppo alto a dispetto del variabile basso e con la "sicurezza" di avere una rata costante che non sia un jolly come invece è per il tasso variabile puro. Quello che mi chiedo è ovviamente che si potrebbe allungare la durata del mutuo ma a mia domanda l'intermediatore mi ha fatto capire che sarà difficile che mi porti questo mutuo a 30 anni. Ovvero che surrogherò al momento in cui non mi converrà più.
Secondo voi è una scelta valida? E' cosi facile la surroga? Ma poi con un aumento nel tempo del mio mutuo non dovrò restituire più capitale?
scusate se non sono stato molto chiaro
Ciao
ho fatto due conti sul mutuo che ti hanno proposto e sulla tua situazione finanziaria e mi sento di sconsigliartelo con fermezza.
Primo: hai una capacita' di reddito intorno ai 2500 euro al mese ma non elevata capacita' di risparmio (e cce' credo... quando dici di non poter mettere assieme 30mila euro in cinque anni direi che sei nella situazione della stragrande maggioranza degli italiani).
Secondo: paghi 650 euro di affitto ma vorresti fare il grande passo e ritieni di poter affrontare una rata di 850 euro al mese (sono 200 sacchi in piu' di quello che spendi oggi, direi che questo e' piu' che ragionevole).
Terzo: ti orienti su un mutuo di 170mila euro basandoti sul presupposto che il tasso del 3,5 % che ti hanno proposto cresca in maniera non eccessiva nei prossimi anni. Questo e' sbagliato.
Quarto: con i parametri da te indicati stiamo parlando di un mutuo con una durata iniziale teorica di 25 anni.
Quinto: confidi nella possibilita' di una surroga nel caso in cui la situazione dovesse peggiorare.
Il tasso del 3,5 % e' costituito da un euribor intorno all'uno per cento e dal 2,5 per cento di maggiorazione della banca (il famoso spread).
Nel tempo lo spread restera' costante, ma l'euribor no.
Oggi l'euribor vive in una situazione assolutamente precaria di tassi bassi che non e' assolutamente detto che debba continuare in futuro (anzi, direi che quasi certamente non durera' in futuro).
Se ipotizzi che i tassi di interesse di riferimento crescano di due punti percentuali (e mi sto tenendo basso), significa che tra un paio d'anni potresti passare da una rata composta da circa meta' interessi e meta' capitale, ad una rata di 500/600 euro di interessi e 200/300 di capitale, fino ad arrivare ad una rata composta di soli interessi nel caso di euribor al 5% (ipotesi non improbabile e che non puoi permetterti di scartare, dopotutto eravamo a quella quota solo quattro anni fa...).
Questo significa che basta un minimo incremento dei tassi di interesse per falciare la tua restituzione della quota di capitale (che in altre parole significa che non stai pagando nulla di nulla oltre gli interessi).
Gia' con le condizioni iniziali pagheresti nei primi cinque anni solo 24mila euro di capitale (pari al 14% del debito totale). Con un incremento dell'uno per cento del tasso di interesse sono 8mila euro in meno di capitale, con il due per cento 16mila.
Non fidarti della possibilita' teorica di surrogare. La surroga e' vero che e' possibile in qualsiasi momento, ma e' anche vero che viene eseguita con le condizioni economiche di mercato in quel momento vigenti. Significa che se ti indebiti oggi a euribor+3%, che ti portano ad una rata di 850 euro, non e' affatto detto che un domani euribor+1% ti porti ad una rata inferiore, perche magari nel frattempo l'euribor e' aumentato piu' del risparmio sullo spread che puoi strappare.
Fidati: quello che ti hanno proposto non e' un mutuo, e' un suicidio.
Qui puoi farti un po' di simulazioni. Fanne tante.
www.telemutuo.it/calcolatriciegrafici/ammortamento.php?importo=170000&tasso=3.5&rate=25&period...
Qui ho parlato solo di numeri. Per quanto riguarda la parte "filosofica" ti hanno gia' risposto Marco e Sylvestro nei post precedenti.
Di mio ti aggiungo solo che i bambini crescono meglio con un padre in affitto che con un padre al recupero crediti.
Stammi bene.
[Modificato da Loziodigekko 27/09/2012 22:30] |
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| 28/09/2012 14:26 |
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| | | Post: 83 | Città: ACCIANO | Età: 26 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Sottoscala | | OFFLINE | |
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grazie a tutti!!! W LA SAGRA DELL'UVA!!! |
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