venerdì, 5 marzo 2010
Finanza Immobiliare: quali futuri strumenti finanziari?
Si è recentemente svolta - il 22 gennaio 2010 - una nuova edizione dell’Agorà di OSMI – Borsa Immobiliare (della CCIAA di Milano) sui “Scenari Complessi Immobiliari” .
LINK:
www.borsaimmobiliare.net/index.phtml?Id_VMenu=267
(Dove troverai la sintesi delle precedenti tre edizioni dell’Agorà )
Qui di seguito trovi la sintesi dell’ultima edizione che focalizzava, più operativamente, gli scenari possibili per gli strumenti finanziari immobiliari:
Allo scopo di rispondere al tema dell’odierna Agorà (“Formule e Strumenti Commerciali e Finanziari per stimolare il mercato immobiliare”) è stata subito lanciata la proposta di strumenti che affrontino contemporaneamente i problemi degli “over 65” e dei giovani attraverso formule innovative per l’Italia di Reverse Mortgages. Soluzioni quindi che permettano, cin una indubbia valenza sociale, agli anziani di tramutare il proprio “capitale immobiliare” in liquidità (o “cassa”) attraverso l’intermediazione di appositi istituti finanziari, e ai giovani di prospettare l’acquisto del debito accumulato su tale immobile attraverso la graduale immobilizzazione dei propri risparmi.
Questa proposta ha dato il “la” all’Agorà odierna che ha individuato nel problema della “ottimizzazione tra cassa e patrimonio” l’obiettivo primario degli strumenti di finanza immobiliare del futuro.
Tale problema relativo al mercato immobiliare italiano è stato correlato con la situazione globale del debito pubblico e della massa monetaria offerta (M1) rispetto ai Pil nominali (“k marshalliano”) dei Paesi BRIC (Brasile, Russia, India e Cina) e dei Paesi del G5 (Eurolandia, UK, USA, Canada e Giappone), ossia del mondo industrializzato.
Ciò ha accentuato la gravità della prospettiva di possibili aste di titoli di stato disattese o, addirittura, di default di government bonds come recenti notizie hanno riproposto.
L’incertezza crescente del futuro, con la conseguente maggiore volatilità dei beni immobiliari, ha già portato alla creazione negli USA di Futures legati al Real Estate, ma sono stati un flop a causa dell’eccessiva volatilità che rende ingestibili le assurde e violente variazioni di tali titoli.
E’ proprio dalla crescente incertezza dei mercati e dei valori immobiliari che emerge, secondo alcuni, una maggiore importanza dei servizi e delle gestioni immobiliari (property e/o facility management) che, a prescindere ( quasi…) dai valori immobiliari, possono rappresentare benefici e ritorni da investimenti nel real estate e, da qui, tradursi in formule e strumenti sia per investimenti sia per la ripresa del mercato immobiliare.
In Italia il rapporto tra proprietà e (capacità di generare) “cassa”, tra proprietà e gestione immobiliare è sempre stato, ed è tuttora squilibrato a favore della prima voce anche a causa di problemi strutturali (mancanza di certezza del Diritto e di condizioni Culturali) che ostacolano l’efficiente generazione di “cassa” attraverso avanzate forme di gestione immobiliare.
Il rischio, a fronte degli scenari negativi intravisti (crisi del debito pubblico, ridotte entrate fiscali, esigenza di un dirigismo statale che richiede, però, ingenti investimenti di danaro pubblico…) è che sia anzitutto lo Stato a “tramutare” la Proprietà in Cassa attraverso nuove e significative tassazioni sui patrimoni immobiliari (“la casa non può scappare all’estero!”).
Diventa quindi più impellente per gli operatori economico-finanziari la necessità, ma anche l’opportunità, di tramutare la Proprietà in Cassa attraverso sapienti Gestioni attraverso strumenti innovativi quali:
a) i Reverse Mortgages menzionati all’inizio, con la loro doppia valenza sociale verso gli anziani e i giovani;
b) i “Brick Shares” (come scherzosamente “battezzati” durante l’Agorà), ossia strumenti finanziari capaci di sviluppare efficaci forme di partecipazione in associazione (“nulla di nuovo sotto il sole”, fin qui…), ma con spiccate caratteristiche di:
· negoziabilità / rivendibilità – come una normale azione (share) del mercato mobiliare;
· premio per l’idea e l’intraprendenza immobiliare, permettendo a progettisti, architetti e ideatori di validi business cases immobiliari di ottenere capitali per l’impresa e a compenso della stessa Idea;
· coinvolgimento anche di piccoli-medi risparmiatori interessati a investimenti in quote anche piccole di interessanti business cases ma senza rinunciare alla rassicurante solidità del “mattone” (brick);
· ottimizzazione della gestione immobiliare per produrre ritorni interessanti (dividendi, liquidità, “cassa”…) per coloro che apportano capitali senza interferire con tale gestione ma che richiedono, a maggior ragione, comprovate competenze ed esperienze.
In conclusione, nell’attuale scenario atteso di deflazione immobiliare, con riduzione dei prezzi residenziali mediamente del 30%, le opportunità di cogliere interessanti opportunità saranno amplificate da efficaci strumenti finanziari quali quelli citati o altri che, in prossimi Agorà di Scenari Complessi immobiliari, andremo a concepire, anche al fine di facilitare l’iniezione, al contempo, di nuova liquidità nel mercato.
IMPORTANTE (mia piccola promozione personale…):
Sulla base del successo delle prime edizioni, è stato definito da OSMI – Borsa Immobiliare (CCIAA Milano) il calendario dei prossimi “Workshop di Scenari Complessi Immobiliari” ( locandina in calce):
- giovedì 25 marzo 2010, ore 17:00 – 19:00
- giovedì 29 aprile 2010, ore 17:00 – 19:00
- giovedì 24 giugno 2010, ore 17:00 – 19:00
presso OSMI – Borsa Immobiliare (CCIAA Milano), via Camperio 1, 20123 Milano, II piano
rivolto a operatori immobiliari e finanziari che intendano condividere e sviluppare un network di conoscenze per affrontare l’attuale complessa situazione immobiliare e le sue future evoluzioni.
Quick Win – Benefici immediati:
Confronto con un network di altri operatori su attualità e prospettive prossime del mercato e della professione immobiliare.
Acquisire una visione dei futuri scenari immobiliari più plausibili.
Ridurre il divario tra competenze immobiliari e finanziarie ( Finanza Immobiliare ).
Acquisire una autonoma metodologia per concepire, valutare e cavalcare imprevedibili scenari possibili ( Brainstorming Complesso ).
Affrontare scientificamente i fenomeni complessi e caotici, acquisendo consapevolezza delle Opportunità che offrono ( Finanza Scientifica ).
Per ulteriori informazioni:
sito (con scheda d’iscrizione):
www.borsaimmobiliare.net/index.phtml?Id_VMenu=270
(cliccando su “I prossimi Workshop di Finanza Immobiliare ” )
oppure ci contatti a : finanzaimmobiliare@mi.camcom.it oppure 02 – 8515 4126