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Muto a tasso variabile con tetto massimo

Ultimo Aggiornamento: 25/03/2010 15:41
18/03/2010 10:30
 
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Ragazzi oggi andrò a banca intesa san paolo a informarmi su questa tipologia di mutuo.
Secondo voi il tetto massimo al variabile non può essere la soluzione ad una rata bassa adesso(visto che stiamo ai minimi) per x tempo con il vantaggio che cmq al massimo arrivi ad un tasso massimo che si avvicina molto al fisso che comunque stipulerei adesso? Comunque partirei per x mesi\anni con un certo vantaggio sulla rata.
Ora mi chiedo. Dove le banche ci possono fregare? Il tetto è veramente fisso? :)
Grazie a chi ne sa più di me o ha già stipulato questo tipo di mutuo e vuole aiutarmi a comprenderlo meglio

Saluti a tutti!
W LA SAGRA DELL'UVA!!!
18/03/2010 14:19
 
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Guarda che è un variabile a tutti gli effetti... sveglia!!!
Se per caso i tassi aumentano si prolunga anche la durata... Se i tassi aumentano di tanto tu rischi di pagare un mutuo infinito.
Detto in altre parole il tuo unico vantaggio è che nessuno ti chiederà di pagare una rata superiore a x, ma il rischio resta tutto a tuo carico che si trasforma in un allungamento della durata del mutuo. A seconda dell'eventuale auento dei tassi, la durata del mutuo si prolunga in proporzione, anche di decenni e nelle ipotesi peggiori potrebbero perfino non bastare 40 anni...
18/03/2010 14:26
 
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Re:
nazionalsindacalista, 18/03/2010 14.19:

Guarda che è un variabile a tutti gli effetti... sveglia!!!
Se per caso i tassi aumentano si prolunga anche la durata... Se i tassi aumentano di tanto tu rischi di pagare un mutuo infinito.
Detto in altre parole il tuo unico vantaggio è che nessuno ti chiederà di pagare una rata superiore a x, ma il rischio resta tutto a tuo carico che si trasforma in un allungamento della durata del mutuo. A seconda dell'eventuale auento dei tassi, la durata del mutuo si prolunga in proporzione, anche di decenni e nelle ipotesi peggiori potrebbero perfino non bastare 40 anni...




nazio, ti sbagli. Fai confusione coi "mutui a rata costante e durata variabile".

Lo scotto dei mutui cap-rate lo paghi nell'assicurazione extra inclusa nel pacchetto. Loro ti fanno assicurare per rialzi dei tassi fino al 5,5% (solitamente). Peccato che sia una cosa altamente improbabile e quindi paghi la copertura per un evento che difficilmente si verificherà, ed i rialzi fino a quel punto te li ciucci tutti.

Io stavo cercando di valutare quanto costa costruirsene uno, comprando dei titoli agganciati all'Euribor che ti coprono dai rialzi, ma con un cap al 4%. Ovvero, da un lato stipuli un TV e immediatamente compri dei titoli che cominciano a pagarti un certo "strike" qualora l'Euribor superi una determinata soglia.

Sto aspettando risposte dagli esperti su FOL [SM=g9058]
18/03/2010 15:07
 
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Re: Re:
dgambera, 18/03/2010 14.26:




nazio, ti sbagli. Fai confusione coi "mutui a rata costante e durata variabile".

Lo scotto dei mutui cap-rate lo paghi nell'assicurazione extra inclusa nel pacchetto. Loro ti fanno assicurare per rialzi dei tassi fino al 5,5% (solitamente). Peccato che sia una cosa altamente improbabile e quindi paghi la copertura per un evento che difficilmente si verificherà, ed i rialzi fino a quel punto te li ciucci tutti.

Io stavo cercando di valutare quanto costa costruirsene uno, comprando dei titoli agganciati all'Euribor che ti coprono dai rialzi, ma con un cap al 4%. Ovvero, da un lato stipuli un TV e immediatamente compri dei titoli che cominciano a pagarti un certo "strike" qualora l'Euribor superi una determinata soglia.

Sto aspettando risposte dagli esperti su FOL [SM=g9058]



spingevano per l'assicurazione sulla vita
tetto max 5,9 mentre il minimo ad ora 2,5 e non + sotto
euribor+spread ovviamente (totale 2,5)
W LA SAGRA DELL'UVA!!!
18/03/2010 15:10
 
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Re: Re: Re:
javipampa, 18/03/2010 15.07:



spingevano per l'assicurazione sulla vita
tetto max 5,9 mentre il minimo ad ora 2,5 e non + sotto
euribor+spread ovviamente (totale 2,5)




5,9?????? [SM=g6941]
18/03/2010 15:17
 
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Re: Re:
dgambera, 18/03/2010 14.26:




nazio, ti sbagli. Fai confusione coi "mutui a rata costante e durata variabile".


Sto aspettando risposte dagli esperti su FOL [SM=g9058]




ah, ok chiedo venia. Non credevo che fossimo arrivati a tanto nel proporre mutui a soggetti non professionali! Praticamente allora si tratta un variabile coperto, cioè coperto da uno swap sui tassi che loro chiamano assicurazione. Probabilmente la banca rifila uno swap già in suo possesso e te lo fa pagare con sovrapprezzo e per il livello di tasso deciso a comodo suo.
Allora se uno è interessato a fare un tasso variabile coperto, tanto vale che se lo faccia da solo, sicuramente costerà meno e lo potrà fare per il livello di tasso da coprire preferito. Sostanzialmente bisognerà acquistare uno swap sui tassi per il tasso e la durata preferiti. Ovviamente è fondamentale calcolare il costo dello swap, perchè potrebbe rendere l'operazione non remunerativa. E' altamente probabile che il fai da te risulti cmq più conveniente del pacchetto offerto dalla banca... anche se in questo caso per il calcolo dello swap sarebbe bene farsi fare un po' di consulenza dalla banca (certo loro ti scoraggeranno, come di solito fanno quando uno chiede ETF e loro ti propinano i loro fondi)
18/03/2010 15:23
 
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Re: Re: Re: Re:
dgambera, 18/03/2010 15.10:




5,9?????? [SM=g6941]




tutto dipende dall'euribor.
loro ti applicano euribor + spread. Questa somma non può superare il 5,9% di tasso quindi.
Banca Intesa San paolo
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18/03/2010 15:39
 
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Re: Re: Re: Re: Re:
javipampa, 18/03/2010 15.23:




tutto dipende dall'euribor.
loro ti applicano euribor + spread. Questa somma non può superare il 5,9% di tasso quindi.
Banca Intesa San paolo



Ok, quindi se il tasso raggiunge quella percentuale sei protetto dall'assicurazione. Ma quanto ti costa in percentuale e qual è la durata del mutuo?
Perchè potrebbe essere più conveniente un semplice fisso.
Ad es. diciamo che oggi un irs a 20 anni è 3,80 (+ spread della banca), allora il variabile coperto a 20 anni conviene se euribor + swap (o assicurazione, come volete) + spread < 3,80 + spread.
Uno swap fai da te sicuramente costerà meno di quello offerto dalla banca, ma bisogna vedere se l'operazione è conveniente rispetto a un fisso semplice.

18/03/2010 15:47
 
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Re: Re: Re:
nazionalsindacalista, 18/03/2010 15.17:




ah, ok chiedo venia. Non credevo che fossimo arrivati a tanto nel proporre mutui a soggetti non professionali! Praticamente allora si tratta un variabile coperto, cioè coperto da uno swap sui tassi che loro chiamano assicurazione. Probabilmente la banca rifila uno swap già in suo possesso e te lo fa pagare con sovrapprezzo e per il livello di tasso deciso a comodo suo.
Allora se uno è interessato a fare un tasso variabile coperto, tanto vale che se lo faccia da solo, sicuramente costerà meno e lo potrà fare per il livello di tasso da coprire preferito. Sostanzialmente bisognerà acquistare uno swap sui tassi per il tasso e la durata preferiti. Ovviamente è fondamentale calcolare il costo dello swap, perchè potrebbe rendere l'operazione non remunerativa. E' altamente probabile che il fai da te risulti cmq più conveniente del pacchetto offerto dalla banca... anche se in questo caso per il calcolo dello swap sarebbe bene farsi fare un po' di consulenza dalla banca (certo loro ti scoraggeranno, come di solito fanno quando uno chiede ETF e loro ti propinano i loro fondi)



Puoi proporre qualche prodotto?

Io avevo trovato dei prodotti strutturati, risultato della composizione di una serie di Covered Warrants a scadenze successive ognuno dei quali copre l'importo del capitale residuo ad una certa data. In pratica questi prodotti replicano l'ammortamento del mutuo.
Il costo del prodotto è dato dal costo dei singoli CW + le commissioni per il loro acquisto + (sicuramente) la commissione per l'acquisto del prodotto stesso + lo spread della banca [SM=g9058]

Sto cercando di capire quali siano questi CW agganciati all'Euribor, per vedere se un domani può essere pensabile di costruirsi in casa il proprio mutuo a TV con CAP. Ho visto in giro che c'è chi l'ha fatto comprando i prodotti strutturati di cui sopra, facendosi finanziare
anche l'importo per l'acquisto del prodotto.

A me piacerebbe fare uno step in più (almeno teoricamente): farmi finanziare l'acquisto "one-shot" di tutti i CW necessari a replicare il piano di ammortamento. Te l'immagini? Per 30 anni di rate mensili, compri 360 CW e li metti in PTF. [SM=g1750147]
18/03/2010 16:15
 
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ovvio che il rischio c'è nel fatto che essendo variabile paghi meno le rate finche l'euribor non salga di brutto. Se torna al 2008 arrivi velocemente a pagare 5,9 contro il 5,2 fisso che è stato proposto.
rimane il fatto che se il tasso rimane per + anni anche a 5,1 per esempio è sempre meglio.
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18/03/2010 16:21
 
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javipampa, 18/03/2010 16.15:


rimane il fatto che se il tasso rimane per + anni anche a 5,1 per esempio è sempre meglio.




Ma sei sicuro di questa cosa? [SM=g10303]
18/03/2010 16:28
 
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Re: Re: Re: Re:
dgambera, 18/03/2010 15.47:



Puoi proporre qualche prodotto?

Io avevo trovato dei prodotti strutturati, risultato della composizione di una serie di Covered Warrants a scadenze successive ognuno dei quali copre l'importo del capitale residuo ad una certa data. In pratica questi prodotti replicano l'ammortamento del mutuo.
Il costo del prodotto è dato dal costo dei singoli CW + le commissioni per il loro acquisto + (sicuramente) la commissione per l'acquisto del prodotto stesso + lo spread della banca [SM=g9058]

Sto cercando di capire quali siano questi CW agganciati all'Euribor, per vedere se un domani può essere pensabile di costruirsi in casa il proprio mutuo a TV con CAP. Ho visto in giro che c'è chi l'ha fatto comprando i prodotti strutturati di cui sopra, facendosi finanziare
anche l'importo per l'acquisto del prodotto.

A me piacerebbe fare uno step in più (almeno teoricamente): farmi finanziare l'acquisto "one-shot" di tutti i CW necessari a replicare il piano di ammortamento. Te l'immagini? Per 30 anni di rate mensili, compri 360 CW e li metti in PTF. [SM=g1750147]




Ammazza! Nun te facevo così spregiudicato!!! [SM=g7728]
secondo me è un'operazione complicata, non la può fare un soggetto non professionale. E' anche molto rischiosa peggio ancora se a credito. E poi non credo che il gioco varrebbe la candela.
Secondo me è molto più semplice fare così: chiedi uno swap su tassi per x anni a partire da una certa soglia di tasso (quella che reputi più utile, più è bassa e più lo strumento di copertura sarà caro).
E' la stessa cosa che hanno offerto a javipampa col nome assicurazione, infatti è un'assicurazione sul rischio di tasso.
L'operazione è conveniente solo se il tv + lo swap è inferiore al tf di pari durata.

18/03/2010 16:30
 
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Re:
javipampa, 18/03/2010 10.30:

Ragazzi oggi andrò a banca intesa san paolo a informarmi su questa tipologia di mutuo.
Secondo voi il tetto massimo al variabile non può essere la soluzione ad una rata bassa adesso(visto che stiamo ai minimi) per x tempo con il vantaggio che cmq al massimo arrivi ad un tasso massimo che si avvicina molto al fisso che comunque stipulerei adesso? Comunque partirei per x mesi\anni con un certo vantaggio sulla rata.
Ora mi chiedo. Dove le banche ci possono fregare? Il tetto è veramente fisso? :)
Grazie a chi ne sa più di me o ha già stipulato questo tipo di mutuo e vuole aiutarmi a comprenderlo meglio

Saluti a tutti!




mi semra che qui di seguito sia tutto spiegato molto bene:

Mutuo a tasso variabile con cap

Il mutuo CAP è un mutuo a tasso variabile nel quale viene stabilito un tetto massimo per il tasso oltre il quale non può aumentare anche se il costo del denaro (tassi d’interesse) dovesse aumentare. Una volta raggiunto il tasso cap, le rate non possono più aumentare. Come per il mutuo a tasso variabile, anche in questo caso il tasso d’interesse di riferimento è generalmente legato all’EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate).

I mutui CAP o mutui a tasso variabile a tetto massimo sono quindi una sorta di compromesso tra forme a tasso fisso e variabile, volto a ridurre il rischio sottostante alla scelta di un mutuo a tasso variabile. Ciò è possibile grazie alla conservazione della variabilità del tasso, con la peculiarità di avere una soglia, un limite superiore massimo stabilito da contratto, oltre il quale non possa salire, anche qualora le condizioni e gli indici di mercato implicherebbero l'aumento oltre tale soglia.

Spesso accanto al CAP, il limite superiore, esiste anche il FLOOR, il limite inferiore al di sotto del quale il tasso d'interesse non può scendere, che costituisce uno svantaggio per chi contrae un mutuo quando i tassi d'interesse sarebbero normalmente più bassi. Il floor introduce un rischio, individuabile nell’eventuale mancato risparmio in cui si incorrerebbe in caso di tasso variabile, qualora esso dovesse scendere al di sotto della soglia minima.

In periodi caratterizzati da tasso d'interesse molto basso, la scelta di un tasso variabile può essere molto appetibile, rispetto ad un tasso fisso generalmente più alto; in questo contesto il CAP costituisce una sorta di paracadute per sfruttare la convenienza iniziale di un tasso variabile, senza incorrere nel rischio che situazioni del mercato particolarmente sfavorevoli conducano ad un aumento vertiginoso dei tassi d'interesse per i mutui casa, portando a livelli insostenibili la rata periodica.

A tale garanzia per il cliente, corrisponde un rischio per l’istituto di credito che eroga il mutuo. Infatti la presenza di una soglia massima potrebbe portare ad un mancato guadagno, qualora il costo del denaro dovesse crescere al di sopra del limite stabilito. L’istituto di credito non si accolla tale rischio in modo gratuito, ma esige un corrispettivo, che si individua in un canone che farà sì che il tasso che determinerà la rata periodica da corrispondere sarà un pò più alto del normale, solitamente lo 0,50/0,70% in più. Tale maggiorazione può essere vista come il prezzo di una sorta di copertura assicurativa, che ha come beneficio il non superamento della soglia massima d'interesse.

I vantaggi di questa formula si individuano dunque nel fatto che:
· la rata massima a cui si può andare incontro è nota fin dall'inizio;
· Il tasso applicato è quello più conveniente dei mutui a tasso variabile.

Dall’altra parte, gli svantaggi in cui si incorre sono:
· la copertura assicurativa dal costo non irrilevante;
· il tasso minimo (FLOOR), se applicato, che può divenire fastidioso quando i tassi d’interesse scendono al di sotto della soglia.


non so se poi possono esserci delle clausolette nascoste dietro! [SM=g1749704]
18/03/2010 16:40
 
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Re: Re: Re: Re: Re:
nazionalsindacalista, 18/03/2010 16.28:




Ammazza! Nun te facevo così spregiudicato!!! [SM=g7728]
secondo me è un'operazione complicata, non la può fare un soggetto non professionale. E' anche molto rischiosa peggio ancora se a credito. E poi non credo che il gioco varrebbe la candela.
Secondo me è molto più semplice fare così: chiedi uno swap su tassi per x anni a partire da una certa soglia di tasso (quella che reputi più utile, più è bassa e più lo strumento di copertura sarà caro).
E' la stessa cosa che hanno offerto a javipampa col nome assicurazione, infatti è un'assicurazione sul rischio di tasso.
L'operazione è conveniente solo se il tv + lo swap è inferiore al tf di pari durata.





Non sono spregiudicato, sto solo cercando, nell'attesa di comprare, di armarmi fino ai denti [SM=g1749711]

Dalle mie ricerche avevo trovato

www.civibank.it/download/documenti/16309_cond_def.pdf

www.norisk.it/index_fineco.php/filemanager/download/3942/Covered%20Warrant%20Cap%20su%20Euribor...

www.alettibank.it/DWN/EMISSIONI/C%20DEF%20C.W.%20561.pdf

E questi un pò di CW usati per strutturare prodotti simili (se non proprio quelli) di cui sopra
www.milanofinanza.it/quotazioni/quotazioni.asp?codiceStrumento=v0af&step=1&action=ricerca&selettore=03f9|CW%20E...

Sull'ultimo prodotto strutturato avevo fatto questo studio e questo è il succo


I Covered Warrant sono di tipo call esotico in quanto incorporano, ciascuno, una serie di 50 opzioni call di tipo europeo esercitabili alle date prefissate. Ciascuna delle molteplici opzioni incorporate in un Covered Warrant ha un periodo di vita differente: in particolare, la prima opzione ha un periodo di vita di 3 mesi, in relazione al quale viene calcolato l'Euribor (denominato "Periodo di Riferimento"), e il periodo di vita di ciascuna delle opzioni successive (che ha sempre inizio alla Data di Emissione) supera quello della precedente della misura di un Periodo di Riferimento.
Poiché il valore sottostante i Covered Warrant è l'Euribor a 3 mesi, il Periodo di Riferimento applicabile sarà 3 mesi. I Covered Warrant incorporano tante opzioni quanti sono i Periodi di Riferimento all’interno della vita di un Covered Warrant, dalla Data di Emissione fino alla Data di Scadenza, e al termine di ciascun Periodo di Riferimento esiste un’unica opzione in scadenza
. Ciascuna di tali opzioni europee è esercitata automaticamente, con le modalità di seguito descritte, l’ultimo Giorno Lavorativo del Periodo di Riferimento in cui essa scade (ciascuna, una "Data di Esercizio"). Il Prezzo di Emissione di un singolo Covered Warrant è dunque pari alla somma dei prezzi di ciascuna opzione call esotica sopra descritta, maggiorata delle commissioni di collocamento indicate nelle Condizioni Definitive.



Mi chiedo a questo punto di quali opzioni si tratta (in un'altra versione dello stesso documento ho letto che si trattava di "opzioni call" agganciate all'Euribor) e quanto si risparmierebbe comprandosele da sè.



A fronte dell’esercizio, i Covered Warrant non conferiscono al portatore degli stessi (il "Portatore") alcun diritto alla consegna - alla Data di Esercizio di ciascuna opzione incorporata - di titoli o di altri valori sottostanti, ma esclusivamente il diritto a ricevere, alla rispettiva Data di Esercizio di ciascuna opzione, il pagamento della differenza, se positiva (l'"Importo di Liquidazione"), tra l'Euribor applicabile al Periodo di Riferimento in cui tale opzione scade, e il valore prefissato dell'Euribor in corrispondenza o al di sotto del quale nessun Importo di Liquidazione è dovuto (lo "Strike"), moltiplicata per il valore nominale (il "Valore Nominale") – soggetto ad ammortamento ed esistente all’inizio del Periodo di Riferimento - dei Covered Warrant esercitati e per il Coefficiente di Periodo che tiene conto dei giorni effettivamente trascorsi nel Periodo di Riferimento.



Il CW quindi replica l'ammortamento di un finanziamento (in una versione diversa di questo documento ho letto che l'ammortamento è alla francese).

Mi chiedo a questo punto come fare acquisti di opzioni call atte a replicare l'ammortamento alla francese.

Per quanto riguarda i costi, il prodotto "Aletti" è stato comprato da un utente per coprire un mutuo di 155k a 12 anni, al costo di 4.8k.
[Modificato da dgambera 18/03/2010 16:44]
18/03/2010 16:44
 
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Re: Re:
iandy73, 18/03/2010 16.30:




mi semra che qui di seguito sia tutto spiegato molto bene:

Mutuo a tasso variabile con cap

Il mutuo CAP è un mutuo a tasso variabile nel quale viene stabilito un tetto massimo per il tasso oltre il quale non può aumentare anche se il costo del denaro (tassi d’interesse) dovesse aumentare. Una volta raggiunto il tasso cap, le rate non possono più aumentare. Come per il mutuo a tasso variabile, anche in questo caso il tasso d’interesse di riferimento è generalmente legato all’EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate).

I mutui CAP o mutui a tasso variabile a tetto massimo sono quindi una sorta di compromesso tra forme a tasso fisso e variabile, volto a ridurre il rischio sottostante alla scelta di un mutuo a tasso variabile. Ciò è possibile grazie alla conservazione della variabilità del tasso, con la peculiarità di avere una soglia, un limite superiore massimo stabilito da contratto, oltre il quale non possa salire, anche qualora le condizioni e gli indici di mercato implicherebbero l'aumento oltre tale soglia.

Spesso accanto al CAP, il limite superiore, esiste anche il FLOOR, il limite inferiore al di sotto del quale il tasso d'interesse non può scendere, che costituisce uno svantaggio per chi contrae un mutuo quando i tassi d'interesse sarebbero normalmente più bassi. Il floor introduce un rischio, individuabile nell’eventuale mancato risparmio in cui si incorrerebbe in caso di tasso variabile, qualora esso dovesse scendere al di sotto della soglia minima.

In periodi caratterizzati da tasso d'interesse molto basso, la scelta di un tasso variabile può essere molto appetibile, rispetto ad un tasso fisso generalmente più alto; in questo contesto il CAP costituisce una sorta di paracadute per sfruttare la convenienza iniziale di un tasso variabile, senza incorrere nel rischio che situazioni del mercato particolarmente sfavorevoli conducano ad un aumento vertiginoso dei tassi d'interesse per i mutui casa, portando a livelli insostenibili la rata periodica.

A tale garanzia per il cliente, corrisponde un rischio per l’istituto di credito che eroga il mutuo. Infatti la presenza di una soglia massima potrebbe portare ad un mancato guadagno, qualora il costo del denaro dovesse crescere al di sopra del limite stabilito. L’istituto di credito non si accolla tale rischio in modo gratuito, ma esige un corrispettivo, che si individua in un canone che farà sì che il tasso che determinerà la rata periodica da corrispondere sarà un pò più alto del normale, solitamente lo 0,50/0,70% in più. Tale maggiorazione può essere vista come il prezzo di una sorta di copertura assicurativa, che ha come beneficio il non superamento della soglia massima d'interesse.

I vantaggi di questa formula si individuano dunque nel fatto che:
· la rata massima a cui si può andare incontro è nota fin dall'inizio;
· Il tasso applicato è quello più conveniente dei mutui a tasso variabile.

Dall’altra parte, gli svantaggi in cui si incorre sono:
· la copertura assicurativa dal costo non irrilevante;
· il tasso minimo (FLOOR), se applicato, che può divenire fastidioso quando i tassi d’interesse scendono al di sotto della soglia.


non so se poi possono esserci delle clausolette nascoste dietro! [SM=g1749704]



infatti il fatto che banca intesa imponga a 2.5% il tasso minimo credo che ora sia svantaggioso. Inoltre non ho capito bene se questa assucurazione è prevista nel 5,9% proposto di tetto max. Il tasso fisso stava a 5,2% e quindi -0,7%. Forse è questo il margine d'assicurazione?

Inoltre la tizia mi ha detto che nella delibera del mutuo la banca avrebbe comunque indicato di aver stipulato un contratto a tasso fisso anche se poi era con cap. Ho rischiesto perche e la risposta è stata :"disposizione della banca". Ma che vuol dire? Faccio un mutuo con cap, sarà un mutuo con cap anche nella dicitura no? Che faccio firmo un tasso fisso invece è cap? Me pare na strunzat :D
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Re:
javipampa, 18/03/2010 16.15:

ovvio che il rischio c'è nel fatto che essendo variabile paghi meno le rate finche l'euribor non salga di brutto. Se torna al 2008 arrivi velocemente a pagare 5,9 contro il 5,2 fisso che è stato proposto.
rimane il fatto che se il tasso rimane per + anni anche a 5,1 per esempio è sempre meglio.



no, no... "l'assicurazione" mica è gratis no? Quella che ti protegge una volta superato il 5,9%. Quanto costa? Te l'hanno calcolata a parte eh? Come fosse una cosa a sè stante, magari te l'hanno sommata a quella sulla vita/infortunio. Invece sono due assicurazioni diverse e te le puoi fare entrambe da solo, cioè puoi prenderne altre diverse da quelle offerte dalla banca (che sono quasi sempre più care).

quanto ti costa l'assicurazione/swap?

mettiamo costi 1% per la soglia del abbiamo detto 5,9. Allora tu questo 1% lo devi pagare cmq. Se l'euribor più spread è mettiamo 3%, tu pagherai 3% + 1%. Se l'euribor cala (vedi che paletti ti hanno posto al ribasso) e il tasso va magari a 2.5% tu pagherai 2.5 + 1 = 3.5%. Sostanzialmente è un mutuo variabile più costoso di un variabile semplice, ma è conveniente se costa meno dell'equivalente fisso.
Nel tuo caso c'è una finestra tra il 5.2 e il 5.9 perchè cmq la protezione funziona a partire da una certa soglia, ma uno dei grossi difetti di queste operazioni è che sono offerte dalla banca a livelli scelti da lei. Come ti dicevo il gioco vale se TV + swap < TF.
La banca ha previsto una copertura per la soglia che parte da 5.9, quindi da 5.2 a 5.9 resteresti "scoperto", nel senso che in quel range pagheresti più di un fisso semplice. Ma questo dipende dalla soglia appunto, che con uno swap fai da te, che per inciso di solito è pure meno costoso di quello offerto dalla banca, puoi decidere tu stesso, magari facendola coincidere con il 5.2 del tasso fisso attuale. Ricordati che più è bassa la soglia di copertura e più è alto il costo dello swap: nell'esempio che facevamo il costo era dell'1% per una soglia del 5.9. Tu invece vuoi una soglia del 5.2? Allora il costo dello swap è del 1.25% mettiamo, dunque pagherai il 3% del TV ipotizzato + 1.25% = 4.25%. Isomma il gioco conviene se costa meno del tasso fisso ma costerà sempre di più del TV semplice perchè a differenza di quest'ultimo è protetto dall'aumento dei tassi a partire da una certa soglia.
18/03/2010 17:12
 
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Re: Re:
nazionalsindacalista, 18/03/2010 16.51:



no, no... "l'assicurazione" mica è gratis no? Quella che ti protegge una volta superato il 5,9%. Quanto costa? Te l'hanno calcolata a parte eh? Come fosse una cosa a sè stante, magari te l'hanno sommata a quella sulla vita/infortunio. Invece sono due assicurazioni diverse e te le puoi fare entrambe da solo, cioè puoi prenderne altre diverse da quelle offerte dalla banca (che sono quasi sempre più care).

quanto ti costa l'assicurazione/swap?

mettiamo costi 1% per la soglia del abbiamo detto 5,9. Allora tu questo 1% lo devi pagare cmq. Se l'euribor più spread è mettiamo 3%, tu pagherai 3% + 1%. Se l'euribor cala (vedi che paletti ti hanno posto al ribasso) e il tasso va magari a 2.5% tu pagherai 2.5 + 1 = 3.5%. Sostanzialmente è un mutuo variabile più costoso di un variabile semplice, ma è conveniente se costa meno dell'equivalente fisso.
Nel tuo caso c'è una finestra tra il 5.2 e il 5.9 perchè cmq la protezione funziona a partire da una certa soglia, ma uno dei grossi difetti di queste operazioni è che sono offerte dalla banca a livelli scelti da lei. Come ti dicevo il gioco vale se TV + swap < TF.
La banca ha previsto una copertura per la soglia che parte da 5.9, quindi da 5.2 a 5.9 resteresti "scoperto", nel senso che in quel range pagheresti più di un fisso semplice. Ma questo dipende dalla soglia appunto, che con uno swap fai da te, che per inciso di solito è pure meno costoso di quello offerto dalla banca, puoi decidere tu stesso, magari facendola coincidere con il 5.2 del tasso fisso attuale. Ricordati che più è bassa la soglia di copertura e più è alto il costo dello swap: nell'esempio che facevamo il costo era dell'1% per una soglia del 5.9. Tu invece vuoi una soglia del 5.2? Allora il costo dello swap è del 1.25% mettiamo, dunque pagherai il 3% del TV ipotizzato + 1.25% = 4.25%. Isomma il gioco conviene se costa meno del tasso fisso ma costerà sempre di più del TV semplice perchè a differenza di quest'ultimo è protetto dall'aumento dei tassi a partire da una certa soglia.




ho capito, non tantissimo perche non è la mia materia ma un pochino ho capito :D
grazie della spiegazione
W LA SAGRA DELL'UVA!!!
18/03/2010 17:39
 
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Premesso che ho letto in fretta ed un po' superficialmente, mi pare di non aver visto scritto fin qui che un mutuo con CAP non possa MAI aumentare di durata a fronte di un rincaro dei tassi.

Potete confermare o smentire con fonti attendibili?

[SM=g1747536]
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18/03/2010 17:45
 
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Re:
(sylvestro), 18/03/2010 17.39:

Premesso che ho letto in fretta ed un po' superficialmente, mi pare di non aver visto scritto fin qui che un mutuo con CAP non possa MAI aumentare di durata a fronte di un rincaro dei tassi.

Potete confermare o smentire con fonti attendibili?

[SM=g1747536]



Se leggi più attentamente (anche io avevo capito qui pro quo) parliamo di un tasso variabile coperto, che dunque non può aumentare di durata di fronte a un rincaro dei tassi. Diverso è il discorso di un variabile a rata costante, ove la rata resta costante ma la durata no.
18/03/2010 19:45
 
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Re: Re:
nazionalsindacalista, 18/03/2010 17.45:



Se leggi più attentamente (anche io avevo capito qui pro quo) parliamo di un tasso variabile coperto, che dunque non può aumentare di durata di fronte a un rincaro dei tassi. Diverso è il discorso di un variabile a rata costante, ove la rata resta costante ma la durata no.




Scusami, da profano, quindi e' sufficente la definizione tecnica a garanzia di durata fissa?

grazie
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18/03/2010 19:57
 
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Re: Re: Re:
(sylvestro), 18/03/2010 19.45:




Scusami, da profano, quindi e' sufficente la definizione tecnica a garanzia di durata fissa?

grazie



Sì, perchè se no a che serve un variabile coperto? E' un variabile che costa di più di un variabile normale perchè ti copre dall'aumento del tasso oltre una certa soglia, e vale la pena farlo solo se costa meno dell'equivalente fisso. Il mutuo con la durata variabile è il mutuo a tasso variabile e rata costante.


18/03/2010 23:01
 
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Re: Re:
dgambera, 18/03/2010 14.26:




nazio, ti sbagli. Fai confusione coi "mutui a rata costante e durata variabile".

Lo scotto dei mutui cap-rate lo paghi nell'assicurazione extra inclusa nel pacchetto. Loro ti fanno assicurare per rialzi dei tassi fino al 5,5% (solitamente). Peccato che sia una cosa altamente improbabile e quindi paghi la copertura per un evento che difficilmente si verificherà, ed i rialzi fino a quel punto te li ciucci tutti.

Io stavo cercando di valutare quanto costa costruirsene uno, comprando dei titoli agganciati all'Euribor che ti coprono dai rialzi, ma con un cap al 4%. Ovvero, da un lato stipuli un TV e immediatamente compri dei titoli che cominciano a pagarti un certo "strike" qualora l'Euribor superi una determinata soglia.

Sto aspettando risposte dagli esperti su FOL [SM=g9058]



e le banche guadagnano pure dalla deflazione...

[SM=g1750163]


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Re: Re: Re:
nazionalsindacalista, 18/03/2010 15.17:




ah, ok chiedo venia. Non credevo che fossimo arrivati a tanto nel proporre mutui a soggetti non professionali! Praticamente allora si tratta un variabile coperto, cioè coperto da uno swap sui tassi che loro chiamano assicurazione. Probabilmente la banca rifila uno swap già in suo possesso e te lo fa pagare con sovrapprezzo e per il livello di tasso deciso a comodo suo.
Allora se uno è interessato a fare un tasso variabile coperto, tanto vale che se lo faccia da solo, sicuramente costerà meno e lo potrà fare per il livello di tasso da coprire preferito. Sostanzialmente bisognerà acquistare uno swap sui tassi per il tasso e la durata preferiti. Ovviamente è fondamentale calcolare il costo dello swap, perchè potrebbe rendere l'operazione non remunerativa. E' altamente probabile che il fai da te risulti cmq più conveniente del pacchetto offerto dalla banca... anche se in questo caso per il calcolo dello swap sarebbe bene farsi fare un po' di consulenza dalla banca (certo loro ti scoraggeranno, come di solito fanno quando uno chiede ETF e loro ti propinano i loro fondi)




sapiente e' l'arte
diabolico l'intento

[SM=g9128]

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19/03/2010 11:28
 
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Re:
dgambera, 19/03/2010 11.28:





Purtroppo, per quel poco che ne so a riguardo, la polizza è propedeutica per la concessione del mutuo.
Quindi...in teoria, mandi la letterina e recedi dal contratto ma in pratica se il mutuo viene concesso solo se sei assicurato...potrebbe essere, che ne so,...sospeso? [SM=g1749697]

Cmq....come ti muovi muovi....te solano.

Il massimo è farsi prestare i soldi da amici/parenti (molto amici e molto parenti), si va dal notaio, si firmano cambiali, si calcola un interesse equo, ci si guadagna in due (anzi in tre, pure il notaio...come al solito [SM=g9202] ).
======================================

Vojo vede na righina nera discendente.

19/03/2010 13:03
 
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Re:
dgambera, 19/03/2010 11.28:




Giustissimo, ma è quanto chiedevo a javipampa sopra. Chiariamo: le assicurazioni in questo caso sono due: una sul rischio di tasso che è lo swap, e l'altra la solita prevista per i mutui che può essere vita/infortuni/perdita del posto di lavoro/crollo e incendio (sempre leggere bene se è tutto compreso o cosa è compreso e cosa no e valutare i costi!!!).
In entrambi i casi conviene fare da sè e non prendere quanto offerto dalla banca. Non è neppure necessario fare quanto dice l'articolo, di solito può bastare presentarsi alla banca con il proprio contratto di assicurazione, uguale a quello compreso nel mutuo della banca ma mooolto più conveniente. Considerate poi che di solito nel pacchetto della banca il premio assicurativo resta invariato (oltre ad essere più caro) perchè tanto il cliente non ci fa caso, mentre in realtà ogni anno dovrebbe ridursi poichè il rischio si riduce parallelamente al crescere del capitale rimborsato. Anche per questo meglio portare l'assicurazione stipulata in proprio.
Stesso discorso a grandi linee per lo swap, che però vi ricordo è un'assicurazione sul tasso che vi trasforma il variabile in fisso, trasformando il mutuo in un variabile più caro ma conveniente fintanto che costa meno dell'equivalente a tasso fisso.

25/03/2010 15:41
 
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Battere il tasso in salita

Interessante nei punti in cui si parla di spread (e ammazza che spread)

Tra le varie cose mi ha colpito quando in un trafiletto si parla di banche che devono ancora ripulire i bilanci
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