Muto a tasso variabile con tetto massimo

nazionalsindacalista, 18/03/2010 16.51:

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no, no... "l'assicurazione" mica è gratis no? Quella che ti protegge una volta superato il 5,9%. Quanto costa? Te l'hanno calcolata a parte eh? Come fosse una cosa a sè stante, magari te l'hanno sommata a quella sulla vita/infortunio. Invece sono due assicurazioni diverse e te le puoi fare entrambe da solo, cioè puoi prenderne altre diverse da quelle offerte dalla banca (che sono quasi sempre più care).

quanto ti costa l'assicurazione/swap?

mettiamo costi 1% per la soglia del abbiamo detto 5,9. Allora tu questo 1% lo devi pagare cmq. Se l'euribor più spread è mettiamo 3%, tu pagherai 3% + 1%. Se l'euribor cala (vedi che paletti ti hanno posto al ribasso) e il tasso va magari a 2.5% tu pagherai 2.5 + 1 = 3.5%. Sostanzialmente è un mutuo variabile più costoso di un variabile semplice, ma è conveniente se costa meno dell'equivalente fisso.
Nel tuo caso c'è una finestra tra il 5.2 e il 5.9 perchè cmq la protezione funziona a partire da una certa soglia, ma uno dei grossi difetti di queste operazioni è che sono offerte dalla banca a livelli scelti da lei. Come ti dicevo il gioco vale se TV + swap < TF.
La banca ha previsto una copertura per la soglia che parte da 5.9, quindi da 5.2 a 5.9 resteresti "scoperto", nel senso che in quel range pagheresti più di un fisso semplice. Ma questo dipende dalla soglia appunto, che con uno swap fai da te, che per inciso di solito è pure meno costoso di quello offerto dalla banca, puoi decidere tu stesso, magari facendola coincidere con il 5.2 del tasso fisso attuale. Ricordati che più è bassa la soglia di copertura e più è alto il costo dello swap: nell'esempio che facevamo il costo era dell'1% per una soglia del 5.9. Tu invece vuoi una soglia del 5.2? Allora il costo dello swap è del 1.25% mettiamo, dunque pagherai il 3% del TV ipotizzato + 1.25% = 4.25%. Isomma il gioco conviene se costa meno del tasso fisso ma costerà sempre di più del TV semplice perchè a differenza di quest'ultimo è protetto dall'aumento dei tassi a partire da una certa soglia.

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