Bolla immobiliare - 35° Parte

pax2you, 01/07/2010 8.27:

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Secondo l'ABI in un solo mese oltre il 90% di 15000 famiglie italiane ha ottenuto di sospendere le rate del mutuo per un anno per difficolta' economiche.
Giugno 2010

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pax2you, 30/06/2010 10.36:

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Insomma se sei un cittadino comune NON HAI DIRITTO DI SAPERE COME SI MUOVONO I PREZZI NEL CORSO DEL TEMPO.

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(quicker), 7/1/2010 8:49 AM:

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... Per un privato come me che vuole acquistare
un singolo immobile, ha poco senso basarsi sul prezzo
medio al metro quadro indicato dell'Agenzia del Territorio
o di chiunque altro. Se mi piace un rustico in cima al
cocuzzolo di una montagna senza allacciamenti telefonici
e gas e' assurdo fare confronti di prezzo di tale tipologia
di immobile con i prezzi dell'Agenzia del Territorio.
Sebbene questo sia un caso estremo, lo stesso concetto
si applica a tutti gli immobili, essendo praticamente
tutti diversi; tanto piu' quanto ci si allontana dalla
tipologia piu' trattata e venduta in una specifica zona.

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marco---, 01/07/2010 9.05:

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Personalmente non condivido affatto questo concetto, fatta eccezione per alcuni immobili collocati realmente in contesti d'eccezione,
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Marco

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marco---, 01/07/2010 9.05:

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Questo è un tra gli aspetti della mentalità che ha accompagnato (e favorito) le compravendite immobiliari tra il 1998 e il 2007, ossia, di fatto, si è così giustificato, per una ragione o per un'altra, qualunque prezzo di qualunque immobile.
Personalmente non condivido affatto questo concetto, fatta eccezione per alcuni immobili collocati realmente in contesti d'eccezione, non certamente perché sotto casa si possono trovare la fermata dell'autobus che porta in centro, perché c'è una farmacia, l'edicola o altro.

Marco

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bencobenco, 7/1/2010 11:58 AM:

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ci possono essere motivi personali di comodità da non trascurare
se la mia vicina di villa vende sono disposto a pagare di più per innumerevoli motivi

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marco---, 01/07/2010 12.32:

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Perfettamente d'accordo, avevo trascurato questo aspetto, poter comperare l'appartamento allo stesso piano per esempio è una soluzione che attira molte persone, i motivi sono molteplici e immediatamente comprensibili, per esempio, qualora fosse un aspetto ricercato, la vicinanza figli-genitori.

Marco

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dgambera, 01/07/2010 12.39:

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Sì, ma spero siate d'accordo che "le transazioni della porta accanto" non siano quelle che determinano il trend di mercato, altrimenti ci toccherebbe dire che negli ultimi 10-12 anni la gente si è spostata max di 100mt, quando invece la mobilità interna in Italia, causa precarietà del lavoro, è stata molto elevata

Anche su questi aspetti, diciamo "strettamente personali", in passato c'è chi ci ha speculato con la minaccia "non lo prendi tu, lo prende qualcun altro e a te tocca sacrificare la tua esigenza". Oggi è tutto molto più semplice e certi aspetti cominciano a veder ridimensionati i costi

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pax2you, 01/07/2010 13.47:

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Questo e' uno dei motivi per cui credo che l'ai sia sostanzialmente il terzop incomodo(escluso il 15%)....un giretto nella propria citta' di residenza o nella propria provincia tutto sommato non e' cosi' difficile.

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(quicker), 01/07/2010 15.04:

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Infatti gironzolando dalle mie parti mi e' spesso capitato
di imbattermi in cartelli vendesi senza intermediari, sia da
parte di costruttori che di privati. C'e' anche un sito
www.subito.it/ dove si possono trovare immobili in vendita
da privati. A me sta bene l'esistenza dell'intermediario,
purche' mi proponga il tipo l'immobile che gli ho detto possa
interessarmi, rispettando il mio budget. Insomma l'AI se la deve
guadagnare la sua lauta ricompensa, e non vendermi cio' che posso
avere facendo a meno di lui.

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kemar71, 01/07/2010 16.27:

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Crollano gli investimenti nel 2009: -12,1%
peggio della crisi del '93


linkino

Vi ricorda qualcosa questo periodo di riferimento?......

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(quicker), 01/07/2010 9.55:

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Il concetto e' giustissimo, specie per chi non cerca un
immobile standard come puo' esserlo un appartamento nuovo bicamere
in zona residenziale semicentrale da 65mq. Prova a cercare una casa
singola in un mercato dove sono rarefatte, e dove ognuna puo'
considerarsi un pezzo unico per epoca di costruzione, finiture,
ubicazione, metratura, stato di conservazione ecc...
Qualche anno fa si giustificava qualsiasi prezzo perche'
il mercato tirava, quindi i prezzi erano saliti all'unisono, al
contrario adesso si puo' fare selezione essendo l'offerta abbondante.
Le considerazioni sul prezzo le faccio, ma non guardando
le tabelle dei prezzi medi; ma confrontando gli immobili in vendita,
perche' questo e' il mercato, non le tabelle. Che possono essere di
supporto per non perdere completamente il senso della misura, o
per fare alcuni ragionamenti come la trattabilita' del prezzo.

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pax2you, 01/07/2010 13.47:

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Questo e' uno dei motivi per cui credo che l'ai sia sostanzialmente il terzop incomodo(escluso il 15%)....un giretto nella propria citta' di residenza o nella propria provincia tutto sommato non e' cosi' difficile.

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pax2you, 01/07/2010 18.21:

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In quello che dici c'e' l'aspetto pratico probabilmente guidato dalla situazione italiana.

Cito:

Nell’opinione pubblica del nostro Paese è poco diffusa una cultura valutativa, intesa come il complesso delle manifestazioni e dell’atteggiamento comune verso il tema delle stime degli immobili. Ciò è dovuto in gran parte alla scarsa trasparenza del mercato immobiliare italiano, legata a un problema complesso che investe un diffuso comportamento dei contraenti. Il carente livello di informazione si riflette nell’attività professionale in quanto riduce il campo di osservazione dei dati di mercato necessari per eseguire valutazioni appropriate. Di per sé la scarsa trasparenza conduce a inefficienze nel funzionamento del mercato immobiliare, nel quale il ruolo dei valutatori deve essere maggiormente compreso ed apprezzato dagli utilizzatori dei servizi di valutazione, dalle autorità e dal pubblico in generale.
Il nostro Paese si avvale di un sistema valutativo che opera con stime convenzionali regolate per legge e con stime catastali e fiscali automatiche. In pratica non vi è una prassi valutativa uniforme e condivisa, né vi sono controlli di qualità delle stime, nonostante la professionalità e l’esperienza manifestate nella pratica estimativa dai valutatori italiani.

Marco Simonotti
(Professore ordinario di Estimo all’Università di Palermo)

Qui trovi anche una breve cronistoria degli standard di valutazione.


www.fondazionegeometri.it/pdf/2009/4567_011.pdf

L'iniziativa dell'AdT...se qualcuno trovasse il testo.

L’Agenzia del Territorio presenta il Manuale Operativo delle Stime Immobiliari all’EIRE 2010

www.agenziaterritorio.it/sites/territorio/files/agenzia/at%20informa/ComunicatiStampa/2010/COMUNICATO%20STAMPA_presentazione%20MOSI...

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frank--, 01/07/2010 18.28:

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Purtroppo a Roma e provincia e in genere nei grandi centri urbani, c'è un proliferare di agenzie, a distanza anche di pochi metri l'una dall'altra.
Costoro non fanno altro che accaparrarsi quasi tutta l'offerta presente sul mercato, ricorrendo a infiniti trucchi e astuzie pur di sottrarre la materia prima ai concorrenti (una di queste e la supervalutazione in fase di acquisizione)
Molti inoltre si affidano alle agenzie sia perché totalmente incompetenti della materia, sia perché convinti dagli stessi agenti che la mediazione verrà scaricata tutta sull'acquirente
Rimane pertanto ben poco libero da Agenzie (soprattutto gente che ha avuto brutte esperienze con gli AI e preferisce trattare direttamente coi venditori).
Acquistare direttamente da un privato è diventato molto difficile e bisogna pertanto, obtorto collo, assoggettarsi ad una ulteriore tassa per l'acquisto di una casa .....

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fede49, 02/07/2010 2.19:

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Lunedi o martedi, non ricordo bene, ho sentito su Radio 24 una notizia

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marco---, 30/06/2010 21.41:

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Signori, vedremo cosa si può fare per la questione avatar, però ora stop con l'OT, se si vuole cxxeggiare sulla politica, fare pettegolezzi o altro, mi raccomando, facciamolo solo al Bar.

Marco

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_gmp_, 02/07/2010 2.38:

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ricordi almeno l'orario? cosi ricostruiamo quale trasmissione poteva essere... hanno un palinsesto molto regolare e un ottimo podcast...

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fede49, 02/07/2010 2.19:

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...ovunque, a testimonianza che la notizia su cotanto costruire è vera, ma chi c...zzo ci andrà ad abitare in queste case se la popolazione diminuisce...

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fede49, 02/07/2010 2.19:

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Come è possibile che in un contesto del genere in Germania i prezzi delle case sono nettamente più bassi e qui dove si costruisce 100 volte di più, a parità di incremento demografico i prezzi sono saliti così tanto e scendono così poco?

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dgambera, 02/07/2010 9.40:

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Semplice: gli appartamenti nuovi sono messi in vendita a prezzi esorbitanti e sono ambiti da chi abita i vecchi, che cerca quindi di venderli ad un prezzo che gli permetta l'upgrade senza grossi sforzi.

Quando il nuovo verrà giù causa eccesso di offerta e banche col fiato sul collo, il resto gli correrà dietro a ruzzoloni

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labottegadelfuturo, 02/07/2010 9.42:

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Concordo.
Nella mia esperienza diretta i prezzi interessanti sono sempre sul nuovo, mentre l'usato è mediamente più costoso.
Sarà interessante quando i costruttori saranno messi dalle banche con le spalle al muro e dovranno rientrare dei mutui edili.
Li salterà il panic selling.
E le quotazioni saranno viste al ribasso.
Quando?
Boh.

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fede49, 02/07/2010 2.19:

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ma chi c...zzo ci andrà ad abitare in queste case se la popolazione diminuisce (a parte un piccolo incremento degli immigrati che però stanno già incominciando a defluire perché faticano anche loro a trovare lavoro?)

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pax2you, 02/07/2010 10.53:

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www.istat.it/salastampa/comunicati/in_calendario/bildem/2010...

Al 31 dicembre 2009 la popolazione complessiva risulta pari a 60.340.328 unità, mentre alla stessa data del 2008 ammontava a 60.045.068. Si è dunque registrato un incremento di 295.260 unità, pari allo 0,5%, dovuto completamente alle migrazioni dall’estero.

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