A costo di essere lapidato io rimango convinto che la casa sia e rimanga un bene rifugio valido nel lungo periodo.
Il problema rimane il prezzo di acquisto: quello che e' un buon investimento acquistando a 100 puo' non esserlo acquistando a 200 e non lo e' sicuramente piu' acquistando a 300/400.
Il parametro di riferimento dovrebbe essere il fair-value, ovvero il valore del bene ottenuto capitalizzando una ventina di anni di affitto di un bene equivalente se si tratta di edilizia abitativa e una quindicina di anni se si tratta di edilizia commerciale/industriale.
Ad esempio chi affitta un appartamento a 500 euro al mese gli attribuisce in maniera implicita un valore di 120.000 euro circa.
Chi acquista intorno a quella cifra non ha la certezza di avere fatto un buon affare (le certezze non esistono), pero' ha
BUONE probabilita' di aver acquistato un bene che nel lungo periodo lo puo' proteggere dall'inflazione e, al limite, consentire anche un
LIMITATO margine di guadagno pari all'incremento del PIL medio della nazione.
Il problema e' che oggi siamo ancora, nonostante i tangibili cali di prezzo visibili su tutte le piazze,
MOLTO al di fuori di questo parametro di valutazione per buona parte dell'Italia. Ovvio che poi ci possono essere delle situazioni di sotto/sopravvalutazione, pero' dovrebbero essere viste come fatti sporadici del territorio e limitati per loro stessa natura. Ovvio che una periferia degradata o una provincia sperduta avra' quotazioni al minimo mentre una localita' extra-esclusiva (tipo Portofino) o il quartiere extra-lusso di una grande citta' avra' quotazioni stellari. Sono due fatti che ritengo assolutamente normali e naturali all'interno di un sistema basato sul libero mercato (ovviamente dopo essersi accertati che l'extra-lusso sia tale di fatto e non solo di nomina come spesso succede...).
Stesso discorso per il commerciale/industriale. Ovvio che in una zona in fase di deindustrializzazione il valore dei capannoni sia in caduta libera (in Piemonte vedo interi settori industriali in disfacimento) e il valore dei negozi che un tempo era superiore a quello degli appartamenti del medesimo edificio e' oggi invece inferiore (se di questi tempi l'industria piange il commercio certo non ride) e a volte non di poco (in pieno centro di Torino si trovano situazioni spettacolari alla meta' del valore degli alloggi dello stesso edificio).
E' anche vero pero' che il centro di Torino (uso la mia realta' come parametro di riferimento) oggi non e' abbandonato, le attivita' economiche della gente sono diminuite sia nel numero che nella qualita' che nella quantita', pero' il tessuto urbano non ha smesso di essere vivo e vitale, la gente continua ad uscire, le persone continuano a voler vivere la propria vita e, in un futuro spero prossimo, anche questo benedetto ciclo economico si dovra' riprendere e, quando succedera', gli immobili torneranno ad essere quello che e' giusto che siano, ovvero edifici da vivere ed usare e non solo il "sottostante" di una finanza imbelle. E si ritornera' ad attribuire agli edifici il valore che gli compete, ovvero quello della capitalizzazione del reddito che con l'edificio stesso si puo' ottenere con una libera contrattazione.