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Mattone Prezzi giù, ma a ritmo lento (Fonte: Corriere Economia - di Gino Pagliuca - 16/04/2012)
Tengono le compravendite sostenute da chi può pagare in contanti, anche se i tempi si allungano
La flessione media è del 5%. Si difendono Milano (-1%) e Roma (-2%). Il calo maggiore a Bologna: meno 8%. Quotazioni praticamente stabili in tutti i quartieri centrali delle città
Volendo usare una metafora culinaria, si potrebbe dire che la crisi sta rosolando il mercato a fuoco lento. I prezzi infatti continuano a scendere lievemente, ma con costanza dal 2008. Nell’ultimo anno il calo dei valori si può situare attorno ai 5%: è un dato di fondo sul quale, con oscillazioni contenute, concordano tutte le più recenti rilevazioni di mercato. Secondo Nomisma, sia nelle principali città del Paese, sia nei centri intermedi, si è registrata una diminuzione dei prezzi del 2,2%. L’ultima ricognizione dl Gabetti indica il range di variazione dal -8% di Bologna al -2% di Roma e al -1% di Milano. Per l’associazione di categoria dei mediatori Fiaip, il calo medio è stato del 6,9% e infine, per Tecnocasa, che nei giorni scorsi ha completato il suo rapporto sul mercato nazionale, la diminuzione cumulata dei due ultimi semestri nei Comuni più popolosi è stata del 4,7%. In nessuna grande città per nessuna delle analisi citate si registrano valori in aumento, la somma dei fattori. Non si tratta di una discesa del tutto indolore perché al dato nominale bisogna aggiungere quello dell’inflazione, ormai saldamente attestata sopra il 3% e soprattutto non è detto che il trend si possa invertire a breve, visto che l’inasprimento della fiscalità e l’andamento del mercati immobiliari potrebbe portare a ridurre l’attrattiva dell’investimento in mattoni. Resta però il fatto che, nonostante la situazione finanziaria del Paese sia nettamente peggiorata dopo l'estate scorsa e abbia portato a un vero e proprio credit crunch, le transazioni hanno perso solo il 2,2%, attestandosi appena sotto quota 600 mila, e in tutte le otto principali città Italiane le compravendite sono risultate in lieve aumento (a Milano si è registrato +1,8%, a Roma +1,4%). Il mercato si muove nonostante tutto perché chi può pagare in contanti (e non si tratta di una fetta trascurabile di acquirenti) oggi ha maggiore possibilità di scelta e anche perché chi vuol vendere sta metabolizzando il fatto che non può ottenere le somme che avrebbe ricavato due o tre anni fa. Di questo avviso è Fabio Guglielmi, amministratore delegato di Professione Casa che dice: un ruolo Importante lo stanno giocando le agenzie immobiliari più accorte, che non assecondano più le pretese fuori mercato del venditori, e questo per una ragione molto semplice: tenere in vendita per mesi una casa ha un costo elevato perché la pubblicità su Internet apparentemente ha prezzi bassi ma va fatta su più portali e alla fine la somma è rilevante. Nella definizione del prezzo si lascia certamente aperto un margine per la trattativa ma se le aspettative del cliente sono irrealistiche è più conveniente lasciar perdere. Il tempo delle occasioni. D’altra parte il potenziale acquirente oggi può disporre di un’offerta molto più ampia che in passato e non ha fretta di concludere fin quando non trova una combinazione prodotto/prezzo che lo soddisfi, Per questo aumentano i tempi di vendita, come segnala Tecnocasa, dal cui ultimo rapporto abbiamo elaborato le tabelle sui prezzi delle zone nelle quattro principali metropoli italiane. Spiega Fabiana Megliola, responsabile dell’Ufficio studi: Nelle grandi città ormai occorrono più di sei mesi e precisamente 164 giorni In media per riuscire a vendere, mentre un anno fa occorreva mezzo mese in meno. Nei capoluoghi di minore dimensione e nell’hinterland Il (lato si è ormai stabilizzato sopra i 200 giorni. Il fenomeno si spiega con la minore richiesta di immobili da investimento. Tornando alle città maggiori, a Milano e Roma i prezzi delle zone centrali tengono meglio di quelle periferiche se consideriamo i valori presenti nella tabella e li confrontiamo con i prezzi rilevati lo scorso anno, si rileva ad esempio che nel capoluogo lombardo i valori delle zone più pregiate del centro storico, come via Borgonuovo e Corso Magenta, si sono apprezzati del 9% e in un quartiere di elevato standing borghese come quello Pagano-Fiera si registra un incremento del 3%. Nella Capitale, in Piazza di Spagna, via del Babbuino e via del Corso, i prezzi sono rimasti uguali a fronte di un generale arretramento dei valori nella aree periferiche. A Napoli, invece, la diminuzione dl prezzi è generalizzata e riguarda anche zone come Posillipo, dove si registra una discesa del 5%. Infine, a Torino, per il Centro si segnala un lieve apprezzamento, nell’ordine del 3%, e l’area più pregiata della Collina è rimasta invariata. |