mi insegnate a contrattare ?

serafin., 10/20/2010 11:47 PM:

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allora

prezzo di partenza 165mila (l'Ai sostiene che sono partiti da 185mila ma sono balle!) hanno ricevuto un offerta di 155mila rifiutata perchè i compratori pretendevano tempi di consegna che non coincidevano con quelli dei venditori ...ora l'Ai mi ha fatto capire che valuterebbero un offerta di 150 mila

io eventualmente offrirei 145 mila

se la mia proposta viene rifiutata posso offire in un secondo tempo 150mila ? rischio brutte figure?

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serafin., 10/20/2010 11:47 PM:

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grazie cari


vorrei consigli da tutti ma in particolare da Lap Dgambera Syl (il mito!) Gmp Grella


N.b stiamo parlando di ipotesi devo guardare almeno altri 150 appartamenti di mio interesse tutti di sabato mattina ...forse entro il 2015 concludo qualcosa

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serafin., 10/21/2010 12:12 AM:

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ahahaah grazie DJ

sembri mio padre quando ad una richiesta di 160mila ha offerto 80mila dicendo che il mercato immobiliare in italia non esiste!!! l'ai è sbiancato... (lui è troppo esagerato ci vuole una via di mezzo)

vedi Dj il fatto è che l'appartamento secondo me li vale


75 mq ingresso semi-indipendente nel senso che ho un ingresso per conto mio e uno che che da sulle scale comuni per accede al garage e alla cantina giradino indipendente (tutto miooooo )
due camere matrimoniali grandi un bel bagno stanzetta uso lavanderia
cucina e sala open-space

recentissimo del 2005!

in quella micro-zona roba più piccola 65 mq è stata venduta 2-3 anni fa a 170 mila intrattabili

sono sicuro al 100% che ha 150 me lo da


ho riscontrato un calo di circa il 9-10% rispetto al 2007 non molto ma non mi aspetto cali maggiori

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serafin., 20/10/2010 23.47:

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...
vorrei consigli da tutti ma in particolare da Lap Dgambera Syl (il mito!) Gmp Grella
...

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(sylvestro), 21/10/2010 8.22:

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Grazie per la stima e la fiducia , ma devo ancora scoprire se sono bravo a contrattare

Secondo me quello che ti manca e' un minimo di esperienza a ... provarci, si proprio a provarci a sparare basso.

30mila euro di differenza sono una ottima occasione per diventare meno timidi.

E la presenza di 150 alternative da la certezza che ti non stai giocando l'occasione della vita.

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laplace77, 21/10/2010 11.28:

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per esperienza lavorativa, quando si "contratta", se si vuole pagare meno qualcosa, si comincia a fare la "lista della spesa" dei difetti/problemi/limiti

della serie: "ti darei anche tot, ma con il bagno cosi', l'ascensore cosa', il parcheggio poi..."

se riescono a farlo col software, pensa quante se ne possono dire su un immobile...


e poi serve "poker face", la consapevolezza che di altre offerte ce ne sono a bizzeffe (insistere sul punto, eventualmente inventare di aver visto case simili, con meno difetti, a un tot in meno - annunci privati, contatti privati se l'AI contesta...)

e cmq fai pratica, impara a replicare sempre, tu c'hai il grano che venditore e ai vogliono, l'ultima deve essere la tua.

PS: non guasta fare lo snob, pare.

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laplace77, 21/10/2010 11.28:

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per esperienza lavorativa, quando si "contratta", se si vuole pagare meno qualcosa, si comincia a fare la "lista della spesa" dei difetti/problemi/limiti

della serie: "ti darei anche tot, ma con il bagno cosi', l'ascensore cosa', il parcheggio poi..."

se riescono a farlo col software, pensa quante se ne possono dire su un immobile...


e poi serve "poker face", la consapevolezza che di altre offerte ce ne sono a bizzeffe (insistere sul punto, eventualmente inventare di aver visto case simili, con meno difetti, a un tot in meno - annunci privati, contatti privati se l'AI contesta...)

e cmq fai pratica, impara a replicare sempre, tu c'hai il grano che venditore e ai vogliono, l'ultima deve essere la tua.

PS: non guasta fare lo snob, pare.

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iandy73, 21/10/2010 11.33:

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....per farsi un idea nella propria testa di un valore dal quale partire ed attorno al quale "lavorare" e trattare ho coltoun suggerimento da GMP in un altro post che dice:
VERO VALORE IMMOBILE = CANONE D'AFFITTO MENSILE X 240

che ne pensi? ho fatto delle simulazioni nelle mie zone e vengono fuori valori mooooooolto interessanti dai quali cominciare a discutere con AI e venditori vari.

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serafin., 20/10/2010 23.47:

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allora
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grazie cari

vorrei consigli da tutti ma in particolare da Lap Dgambera Syl (il mito!) Gmp Grella

...forse entro il 2015 concludo qualcosa

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iandy73, 21/10/2010 11.33:

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....per farsi un idea nella propria testa di un valore dal quale partire ed attorno al quale "lavorare" e trattare ho coltoun suggerimento da GMP in un altro post che dice:
VERO VALORE IMMOBILE = CANONE D'AFFITTO MENSILE X 240

che ne pensi? ho fatto delle simulazioni nelle mie zone e vengono fuori valori mooooooolto interessanti dai quali cominciare a discutere con AI e venditori vari.

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serafin., 21/10/2010 14.29:

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perchè 240 ?

80 mq con garage primo piano rialzato

con questo calcolo l'appartamento dove sto adesso lo pagherei 120.000 mediamente 60-70 mila euro in meno dei prezzi di mercato

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iandy73, 21/10/2010 14.34:

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..240, sono 20 anni di canone di locazione dell'immobile.

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serafin., 10/21/2010 2:24 PM:

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ho letto che per assurdo gli affari migliori si fanno se un articolo non ti piace perchè non sei condizionato psicologicamente dal eventuale rifiuto del venditore

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dgambera, 21/10/2010 14.39:

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Sì, ma non puoi applicare questo ragionamento alla casa in cui devi vivere. Diverso è se vuoi fare un investimento.

Ripeto: parti basso. A rialzare fai sempre a tempo.

Ah, e mentre lo fai, ricorda all'AI che la sua provvigione se la deve GUADAGNARE e che quindi gli tocca lavorare MEDIANDO con la controparte affinchè ti faccia avvicinare il più possibile ai tuoi obiettivi

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serafin., 10/21/2010 2:44 PM:

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la prima cosa che mi ha detto l'ai è che la sua provigione sarebbe del 3%
ma che è sicuramente trattabile

facciamo 1,5%?

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dgambera, 21/10/2010 15.09:

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Cioè, fammi capire. Tu hai paura a fare brutta figura a tirar giù CON l'AI di un 15%/20% il prezzo dell'immobile dove le cifre sono sostanziose e non ti fai scrupoli a tirar giù con lo stesso AI la sua provvigione del 50% il cui risultato sarebbe trascurabile?
Ragionamento un pò strano. Prova a fare così: dì all'AI che gli paghi pure il 4% se ti fa spuntare il 20% in meno e il 3,5% se ti porta a casa il 15%

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(sylvestro), 27/10/2010 17.43:

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26 OTTOBRE 2010 – L’ITALIA IMMOBILIARE DI OGGI

Se comprate oggi una “nuova” casa
richiedete almeno lo sconto del 35%


I prezzi immobiliari sono “falsi” valori di stima

IMMOBILIARE – REAL ESTATE – FINANZA IMMOBILIARE | ULTIMISSIME – La mentalità del tipico operatore immobiliare è, per dire poco, limitata. La legge della domanda e offerta nell’immobiliare ha una prerogativa: la domanda che regge la piramide è altamente correlata alla disponibilità di ottenere credito. In percentuale quante case sono comprate in contanti?
Per 10 anni le banche hanno fatto un festino a base di crediti e mutui facili e l’immobiliare era quindi un mercato dove l’offerta faceva la parte del leone. Adesso che le cose sono cambiate, crisi di liquidità, crisi dei consumi e occupazione, e che “un immobile deve stare sul mercato per oltre 150 giorni” dovrebbero essere gli agenti di vendita a consigliare e incoraggiare un calo dei prezzi richiesti per rimettere in moto il numero di transazioni.
Gli agenti che assecondano il venditore in prezzi richiesti irrealistici non fanno altro che ingolfare e postporre il calo (tonfo) che verrà. E nel frattempo vanno out of business… Salgono i prezzi degli immobili di pregio e calano quelli popolari? Molto semplicemente, è un segnale della divaricazione di reddito tra ricchi che si arricchiscono ancora, e classi medie che scivolano all’indietro. Il credito è bloccato, però coloro che desiderano vendere sono estremamente riluttanti ad abbassare i prezzi (se possono farlo, si intende, in assenza di un mutuo che incombe sull’immobile).

La dinamica delle recessioni immobiliari, per chi le ha studiate, ha sempre lo stesso andamento: molto inerziale. Vale a dire che se inizia una fase recessiva (o depressiva) questa dura nel suo trend per almeno dieci anni minimo.
Quindi, se la discesa è iniziata nel 2007, ci diamo appuntamento al 2017 per capire se è finita o se il mercato continua a scendere.

Considerando che buona parte della gente compra casa per uso abitativo e non per investimento, il calo dei prezzi non è una gran notizia (cala anche il prezzo dell’appartamento che si vuole vendere per comprare il nuovo). I risultati delle rilevazioni dei valori immobiliari sono sbalorditivi.

Nella realtà il prezzo è maggiore del 100%-150%. Capito bene!!! 100%-150% in più sulle stime fatte dalle varie associazioni o federazioni di agenti immobiliari, figuriamoci poi quelle dei “presunti” uffici studi.

L’immobiliare italiano soffre dell’ennesimo conflitto d’interessi in quanto gli agenti immobiliari sono regolati economicamente dalla fasulla posizione del codice civile primus inter pares, mediatore tra le parti per cui come ha dato ampiamente prova negli anni non fornirà mai dati reali ma bensì “taroccati” in funzione dell’equilibrismo tra ottenere il mandato a vendere da parte del proprietario e oggi riuscire a trovare il cliente per vendergli l’immobile.
Altro che super partes, o scende sul piano reale o suggerisco di utilizzare fonti di informazione alternative a quelle legate alle agenzie immobiliari.

Ma veniamo al titolo dell’articolo… Oggi se volete acquistare casa da un costruttore… ammesso che abbiate credito dalla banca, che non si arrischierà a farvi un mutuo superiore al 65% del valore periziato dell’immobile… e oggi, a differenza del trend del lustro 2002/2007 la perizia sarà reale… al costruttore dovete chiedere il 30/35% di sconto sul prezzo e ve lo farà… non foss’altro che per rientrare dal macigno del mutuo fondiario che grava sulle sue spalle… e a queste condizioni non pensiate che ci stia perdendo!

I prezzi immobiliari sono “falsi” perché sono valori di stima ad alto fondamento “psicologico” privi di qualsivoglia codice di valutazione “scientifico” figuriamoci poi quello etico. Per cui quesiti come quello del Sole 24ORE Casa: premiato chi compra - Quanto vale davvero la casa che sto per comprare? Quanto posso chiedere se invece voglio vendere? È da domande come queste che dipende la possibilità di fare un buon affare… non possono trovare alcun dato che ci si può avvicinare alla risposta giusta o corretta.

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serafin., 27/10/2010 20.14:

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ma secondo te uno sconto del 35% su un appartamento nelle nostre zone è realmente possibile ?
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