mi insegnate a contrattare ?

(sylvestro), 27/10/2010 17.43:

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26 OTTOBRE 2010 – L’ITALIA IMMOBILIARE DI OGGI

Se comprate oggi una “nuova” casa
richiedete almeno lo sconto del 35%


I prezzi immobiliari sono “falsi” valori di stima

IMMOBILIARE – REAL ESTATE – FINANZA IMMOBILIARE | ULTIMISSIME – La mentalità del tipico operatore immobiliare è, per dire poco, limitata. La legge della domanda e offerta nell’immobiliare ha una prerogativa: la domanda che regge la piramide è altamente correlata alla disponibilità di ottenere credito. In percentuale quante case sono comprate in contanti?
Per 10 anni le banche hanno fatto un festino a base di crediti e mutui facili e l’immobiliare era quindi un mercato dove l’offerta faceva la parte del leone. Adesso che le cose sono cambiate, crisi di liquidità, crisi dei consumi e occupazione, e che “un immobile deve stare sul mercato per oltre 150 giorni” dovrebbero essere gli agenti di vendita a consigliare e incoraggiare un calo dei prezzi richiesti per rimettere in moto il numero di transazioni.
Gli agenti che assecondano il venditore in prezzi richiesti irrealistici non fanno altro che ingolfare e postporre il calo (tonfo) che verrà. E nel frattempo vanno out of business… Salgono i prezzi degli immobili di pregio e calano quelli popolari? Molto semplicemente, è un segnale della divaricazione di reddito tra ricchi che si arricchiscono ancora, e classi medie che scivolano all’indietro. Il credito è bloccato, però coloro che desiderano vendere sono estremamente riluttanti ad abbassare i prezzi (se possono farlo, si intende, in assenza di un mutuo che incombe sull’immobile).

La dinamica delle recessioni immobiliari, per chi le ha studiate, ha sempre lo stesso andamento: molto inerziale. Vale a dire che se inizia una fase recessiva (o depressiva) questa dura nel suo trend per almeno dieci anni minimo.
Quindi, se la discesa è iniziata nel 2007, ci diamo appuntamento al 2017 per capire se è finita o se il mercato continua a scendere.

Considerando che buona parte della gente compra casa per uso abitativo e non per investimento, il calo dei prezzi non è una gran notizia (cala anche il prezzo dell’appartamento che si vuole vendere per comprare il nuovo). I risultati delle rilevazioni dei valori immobiliari sono sbalorditivi.

Nella realtà il prezzo è maggiore del 100%-150%. Capito bene!!! 100%-150% in più sulle stime fatte dalle varie associazioni o federazioni di agenti immobiliari, figuriamoci poi quelle dei “presunti” uffici studi.

L’immobiliare italiano soffre dell’ennesimo conflitto d’interessi in quanto gli agenti immobiliari sono regolati economicamente dalla fasulla posizione del codice civile primus inter pares, mediatore tra le parti per cui come ha dato ampiamente prova negli anni non fornirà mai dati reali ma bensì “taroccati” in funzione dell’equilibrismo tra ottenere il mandato a vendere da parte del proprietario e oggi riuscire a trovare il cliente per vendergli l’immobile.
Altro che super partes, o scende sul piano reale o suggerisco di utilizzare fonti di informazione alternative a quelle legate alle agenzie immobiliari.

Ma veniamo al titolo dell’articolo… Oggi se volete acquistare casa da un costruttore… ammesso che abbiate credito dalla banca, che non si arrischierà a farvi un mutuo superiore al 65% del valore periziato dell’immobile… e oggi, a differenza del trend del lustro 2002/2007 la perizia sarà reale… al costruttore dovete chiedere il 30/35% di sconto sul prezzo e ve lo farà… non foss’altro che per rientrare dal macigno del mutuo fondiario che grava sulle sue spalle… e a queste condizioni non pensiate che ci stia perdendo!

I prezzi immobiliari sono “falsi” perché sono valori di stima ad alto fondamento “psicologico” privi di qualsivoglia codice di valutazione “scientifico” figuriamoci poi quello etico. Per cui quesiti come quello del Sole 24ORE Casa: premiato chi compra - Quanto vale davvero la casa che sto per comprare? Quanto posso chiedere se invece voglio vendere? È da domande come queste che dipende la possibilità di fare un buon affare… non possono trovare alcun dato che ci si può avvicinare alla risposta giusta o corretta.

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