Problemi tecnico-giuridici legati al mondo immobiliare

ccc56, 07/05/2012 14.18:

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certo, l'ho capito....non era certo un appunto, anzi, piu'
persone aiutano a far capire i problemi del mercato immobiliare,
meglio e'.
grazie per i tuoi interventi sempre molto precisi.
ciao

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ccc56, 18/03/2011 19:05:

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"Preliminare del preliminare" e dolo omissivo
Diritto Civile
Un primo elemento di discussione è senza dubbio l'ammissibilità o meno del contratto in forza del quale le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto ad effetti obbligatori, il cd preliminare di preliminare.
La questione ampiamente dibattuta in dottrina e dalla più recente giurisprudenza, ha risvolti sia sul piano del diritto sostanziale che sul piano processualistico, soprattutto ai fini della tutela che l'ordinamento giuridico riconosce alla parte soccombente.
La Cassazione. in una recentissima sentenza, Sentenza n. 8038 del 2 aprile 2009 ha dichiarato nullo per difetto di causa il contratto che obbliga i due contraenti a stipulare un successivo contratto, cioe' che rimanda ad un altro preliminare poiché l'interesse giuridico sotteso di obbligarsi …ad obbligarsi, non ha alcun utile risvolto pratico, ma al contrario è fonte solo di inutili complicazioni.
Ouindi una proposta di acquisto che rimanda ad un preliminare e' nulla
una proposta di acquisto che rimanda ad una scrittura integrativa e' DUBBIA in quanto fino ad oggi la Cassazione non si e' pronunciata e moltissimi A.I rimandano ad una scrittura integrativa o ripetitiva e poi al rogito. (fanno tutti cosi')
una proposta di acquisto che rimanda al rogito (cioe' dove si fissa l'appuntamento alla data del rogito) e' valida.

La citata sentenza, pone fine ad una prassi frequente in materia di compravendita immobiliare condotta per intermediazione di agenzie immobiliari, consistente nel far sottoscrivere al promissario acquirente una proposta irrevocabile d'acquisto che lo impegnerà poi a firmare il successivo contratto di compravendita definitivo.
I giudici di legittimità hanno fondato la loro pronuncia sull'assunto che già le disposizioni dell'art. 2932 c.c. che contemplano la possibilità di ottenere una sentenza produttiva degli stessi effetti del contratto definitivo non concluso, consentono di porre in essere un diretto collegamento strumentale tra il preliminare ed il definitivo destinato a realizzare l'effettivo risultato voluto dalle parti.
Pertanto, l'obbligo ad obbligarsi, risulterebbe, secondo la Suprema Corte una inutile superfetazione, poco utile dal punto di visto pratico, una reiterazione che non sarebbe sorretta da alcun interesse meritevole di tutela, visto che l'impegno può essere assunto immediatamente dai contraenti, e che, in caso di inadempimento, potrebbero sempre invocare le previsioni del 2932 c.c..
Ma c'è di più; il mediatore immobiliare non ha diritto ad alcuna provvigione in quanto l'obbligo di pagamento nei confronti di quest'ultimo nasce nel momento stesso della conclusione del contratto a norma dell'art. 1755 momento che si perfezione dunque nel momento finale delle trattative e di conclusione dell'affare e non a seguito della proposta irrevocabile d'acquisto.

www.4ensicmag.com/diritto-civile/-preliminare-del-preliminare-e-dolo-...
www.dirittoeprocesso.com/index.php?option=com_content&view=article&id=2383%3Ala-cassazione-si-pronuncia-sul-cd-contratto-preliminare-di-preliminare-g-m-celardi&catid=57%3Aobbligazioni-e-contratti&Itemid=87...

La Cassazione sancisce la nullità del “preliminare di preliminare”

Considerazioni in merito
Accade frequentemente, nel corso delle trattative per l’acquisto di un immobile, che l’agente immobiliare pretenda la sottoscrizione, da parte del potenziale acquirente, di una scrittura (solitamente qualificata come “proposta irrevocabile di acquisto”), nella quale si propone di acquistare l’immobile ad un certo prezzo, impegnandosi, in caso di accettazione della proposta da parte del potenziale - venditore, a sottoscrivere entro una certa data il contratto preliminare, per poi concludere, in un momento ulteriore, il contratto definitivo; alla sequenza di scritture – contratti corrisponde, di norma, la corresponsione di importi in denaro a titolo di penale, caparra confirmatoria e/o acconti sul prezzo.
Ebbene, ad un tale modo di procedere, per la verità assai diffuso, pone un freno la Corte di Cassazione, la quale, con la Sentenza n. 8038 del 2 aprile 2009 afferma il principio secondo cui “non va riconosciuta come possibile funzione del preliminare di compravendita – oltre quella sua propria dell’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, a norma del primo comma dell’art. 2932 c.c. – anche quella di obbligarsi ad obbligarsi ad ottenere quell’effetto, non risultando tale ulteriore funzione sorretta da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico, ben potendo l’impegno essere assunto immediatamente”. In altri termini non è possibile, secondo la Suprema Corte, impegnarsi vicendevolmente a concludere un contratto in cui ancora ci si obblighi all’acquisto di un bene.Una simile pattuizione è, secondo la Corte, nulla per mancanza di causa, non avendo senso pratico, a suo dire, promettere ora di promettere ancora in futuro; riprendendo le parole impiegate dalla Corte, “riconoscere come possibile funzione (del preliminare, ndr) anche quella di obbligarsi ... ad obbligarsi, darebbe luogo ad una inconcludente superfetazione, non sorretta da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico, ben potendo l’impegno essere assunto immediatamente”.
econdo la Corte, dunque, il “preliminare di preliminare” non potrebbe mai avere efficacia vincolante per le parti, potendo al più riconoscersi in esso, qualora sia redatto per iscritto (come è nelle transazioni immobiliari) una mera “minuta di contratto”, o puntuazione (termine con il quale si indica il documento redatto dalle parti per fissare, senza effetto vincolante, i contenuti di un successivo contratto). Il principio enunciato dalla Cassazione può avere notevoli ricadute pratiche, di cui è bene tenere conto ogni qualvolta ci si trovi a condurre trattative finalizzate all’acquisto di un bene (mobile o immobile che sia). Tra queste, vanno evidenziate quelle relative alle somme di denaro che eventualmente vengano promesse o versate, da una parte all’altra, a garanzia della futura stipulazione dell’ulteriore preliminare. Nel caso affrontato dalla Cassazione, ad esempio, la parte potenziale – acquirente si era impegnata a versare alla controparte, che avesse accettato la c.d. “proposta irrevocabile d’acquisto”, la somma di lire 14.000.000 per il caso in cui si fosse successivamente sottratta all’obbligo di sottoscrivere il preliminare d’acquisto dell’immobile.
Non avendo ella dato corso all’obbligo assunto, la potenziale venditrice l’aveva convenuta in giudizio per ottenere il pagamento della “penale” così prevista; la Cassazione, all’esito dei tre gradi di giudizio, ha rigettato tale domanda proprio sulla base del principio in commento, affermando in sostanza che, essendo nullo il preliminare di preliminare, nessuna penale deve essere corrisposta per il caso di suo inadempimento (a corollario, la Corte precisa che, potendosi riconoscere nel “preliminare di preliminare” tutt’al più una minuta di contratto, e dunque una semplice puntualizzazione dello stato raggiunto delle trattative, eventuali penali che dovessero essere pattuite a garanzia della conclusione dell’ulteriore preliminare sarebbero nulle ed inefficaci anche perché non è ipotizzabile la pattuizione di una “penale riferita a responsabilità aquiliana, come quella in cui si può incorrere in fase di trattative”). Analoghe conseguenze possono trarsi, sul solco del medesimo principio, relativamente alle somme che siano (non promesse ma) versate (ad esempio a titolo di caparra confirmatoria) al momento della sottoscrizione del “primo” preliminare; essendo quest’ultimo affetto da nullità (e dunque improduttivo di qualsiasi effetto giuridico vincolante) chi abbia percepito tali somme non potrà, in caso di inadempimento della controparte, trattenerle a titolo di indennizzo (secondo la funzione propria della caparra), ma sarà invece, con ogni probabilità, tenuto a restituirle in quanto ricevute in esecuzione di contratto nullo. Ne risulta evidente l’importanza della sentenza in commento, che consiglia di prestare la massima attenzione, in sede di trattative, al contenuto degli obblighi assunti (specie dalla controparte); se essi si sostanziassero nel mero impegno a concludere un ulteriore contratto preliminare, alla luce della sentenza in commento non ne sarebbe garantita la coercibilità (e neppure eventuali penali e/o caparre sarebbero sufficienti a tutelare la posizione della parte a favore della quale tali obblighi sono stati assunti).
Peraltro, come riconosciuto dalla stessa Corte di Cassazione, occorre tenere distinta la fattispecie in esame (“preliminare di preliminare”) dall’ipotesi in cui le parti si obblighino, con il contratto preliminare, a stipulare il contratto definitivo, impegnandosi altresì a rinnovare il loro consenso in un altro negozio “formale”. In quest’ultimo caso, infatti, il consenso per la stipulazione del definitivo si è già formato, e le parti intendono soltanto riprodurre il contratto già concluso in altra veste formale (per esempio, davanti ad un notaio per la trascrizione del preliminare) . Spetterà al Giudice stabilire, di volta in volta, sulla base del suo prudente apprezzamento non censurabile in sede di legittimità, se si ricada nell’una o nell’altra ipotesi.
www.cortellazzo-soatto.it/Approfondimenti/TemieContributi/Lanullitadelpreliminarediprelimin...

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dude79, 29/11/2012 17:18:

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Caro ccc e cari tutti,
e' il mio primo intervento e vorrei fare i complimenti per utilissimo questo forum.

Ho una domanda riguardo alla questione posta qui. Ho firmato una proposta di acquisto una settimana fa, molto imprudentemente e direi stupidamente, affascinato dall'appartamento che avevo visto che, a prima vista, mi era piaciuto molto.
Mi sono reso conto soltanto in seguito di alcune stranezze nell'atteggiamento dell'agente immobiliare, del quale mi sono fidato, ma che, ripensandoci, ha voluto agire troppo precipitosamente, non lasciandomi il tempo di ragionare a mente fredda sull'importante acquisto che stavo per fare.

Ad esempio, non ho controllato le misure catastali dell'immobile, che mi era stato detto essere di 82mq commerciali mentre, ad una attenta analisi e considerando anche la cantina al 25% e balcone ad 1/3, risulta essere circa 69. L'agente in effetti, alla mia richiesta mi aveva consegnato una mappa non in scala 1:200, ed era stato impossibile controllare le reali misure, che piu' tardi invece mi sono state consegnate.
Avevo chiesto la certificazione dell'impianto elettrico, mi era stato detto che l'avrei avuta, ma non mi e' ancora stata consegnata e alle mie coontinue richieste l'agente risponde vagamente.
Il modulo prestampato che ho firmato e' stato corretto a penna dall'agente, nello spazio riguardante la firma del preliminare di fronte ad un notaio. Nella versione di ora, pare che il preliminare vero e proprio sia quello che ho firmato, mentre il preliminare davanti al notaio sia solo una seconda rata del contratto.

Ora, io non ho ancora versato i 5000 euro di acconto, li ho soltanto promessi entro tre giorni dall'accettazione (che non e' ancora arrivata, sono passati 5 giorni e la proposta scade dopo 15). Pero mi sono insospettito (seppur tardivamente, ahime') e ora non voglio piu' acquistare l'appartamento. Non mi sento tranquillo.

Che cosa posso fare?

Grazie mille a chi trovera' il tempo e la voglia di rispondermi.
Paolo

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Bluetti, 19/01/2013 22:16:

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Buongiorno a tutti, come dal titolo del mio topic sono stato un grandissimo sprovveduto.
Spiego brevemente: ho sottoscritto 2 giorni fa una proposta d'acquisto immobiliare tramite agenzia; nonostante le 2 visite all'immobile e le numerose telefonate di spiegazioni e chiarimenti vari intercorse tra me e l'agente immobiliare, solo durante la compilazione di suddetta proposta, sono stato informato che lo stato di fatto di questo immobile non corrisponde alle mappe catastali (quello che dovrebbe essere un box attiguo all'appartamento è stato trasformato in una camera da letto e un bagno supplementari). Mi sono insospettito di questa cosa, anche se purtroppo non abbastanza, e ho ingenuamente chiesto lumi all'agente su cosa potesse comportare questa irregolarità ai fini dell'eventuale accettazione della mia proposta e della successiva compravendita dell'immobile. Mi è stato sbrigativamente risposto che questa difformità non era di alcun ostacolo alla vendita e che se proprio avessi voluto ("...ma in realtà perchè mai farlo??"), si sarebbe potuta facilmente risolvere da parte mia dopo l'acquisto con una sanatoria che costerebbe poche migliaia di euro. Dal momento che l'offerta che mi stavo accingendo a fare era oltremodo ribassata rispetto alla richiesta del venditore (-30%), ho pensato che in caso mai di accettazione avrei potuto sostenere quella spesa senza grossi problemi.
Insomma, ingenuità, stupidità, ignoranza, chiamiamola come vogliamo (mi sto tormentando da 2 giorni e 2 notti), ho completato e sottoscritto la proposta corredata di assegno per caparra confirmatoria. L'agente ha cancellato con una riga la parte del documento che attesta che l'immobile in oggetto "è conforme dal punto di vista catastale e urbanistico".
Come potete immaginare una volta arrivato a casa e documentatomi su internet mi sono sentito morire. Ho fatto una cosa grave e vincolante e mi sento stupido, ma anche in parte raggirato. So che la legge non ammette ignoranza, ma mi sento davvero di essere stato consigliato male e soprattutto in malafede.
Come posso fare a questo punto? Qual'è il modo migliore per muovermi, senza combinare altri guai?
Grazie a chi vorrà e potrà consigliarmi per il meglio.

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nasone@, 21/01/2013 10:50:

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scusa la domanda ma devi prendere un mutuo?

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Bluetti, 21/01/2013 11:12:

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No non devo prendere un mutuo; ma vorrei, ovviamente, che tutto fosse a posto al rogito.
Dopo essermi documentato un po' su internet, a prescindere dalle informazioni lacunose e parzialmente false ricevute dall'agente immobiliare, credo di aver capito di essere ancora in tempo per richiedere che il venditore regolarizzi la situazione catastale e urbanistica.
Credo di essere in tempo fino al rogito, e credo anche che il venditore non abbia facoltà di "rifiutarsi" di regolarizzare, a meno di non ritirare la vendita... qualcuno me lo può confermare?

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nasone@, 21/01/2013 16:32:

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Beh poteva essere la tua salvata perchè il perito avrebbe bloccato l'erogazione e il tutto sarebbe decaduto senza spese da parte tua, perchè nelle proposte di acquisto c'è scritto che sono valide in caso di sola erogazione del mutuo! In questo caso invece tu hai firmato sapendo che l'immobile è in queste cndizioni e quindi devi sanare tu la situazione (sempre che il problema sia possibile da sanare!!!!)

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Bluetti, 21/01/2013 16:55:

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Ma scusa, non capisco... io sono sì stato informato che l'immobile non è conforme e ho di certo sbagliato a non sospendere tutto, ma rimane il fatto che il venditore dal luglio 2012 non può vendere un immobile senza la regolarità certificata. Come posso acquistare una cosa che non può essere venduta, anche volessi?

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nasone@, 22/01/2013 00:00:

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allora tu puoi pure dire che nno vuoi fare più il rogito ma cosi perdi i soldi dell'anticipo e se l'ai i mette di traverso...e sicuramente si mette ..puo chiederti anche la percentuale che gli spetta per l'intermediazione!!! Comunque se non ci dici qual'è il problema da sanare non possiamo essere più precisi!

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Bluetti, 22/01/2013 00:20:

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No, credo di non riuscire a spiegarmi. Io non intendo ritirare la mia offerta, io voglio, in caso di accettazione, richiedere formalmente che entro la data del rogito la situazione venga regolarizzata da parte del venditore, come mi pare di capire che sia suo dovere fare per legge.
Comunque si tratta di un locale ad uso magazzino attiguo e pertinente all'appartamento che è diventato una cameretta e un bagno in più.

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nasone@, 22/01/2013 13:38:

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...e tu credi che un ampliamento della casa e un cambio di destinazione d'uso sia sanabile? Cioè voglio dire ti sei già informato al comune se è possibile farlo? E secondo te perchè nno lo ha già fatto se era così semplice?

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Bluetti, 22/01/2013 14:37:

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Ok, appunto, immagino che non sia cosa facile.
Ma se l'irregolarità è insanabile, è il venditore a non poter vendere a priori, giusto?
Questo immobile non poteva essere messo in vendita!
Quindi, se richiedo che venga regolarizzato entro il rogito (mi pare di capire che sia un mio diritto), e loro non possono farlo, cosa altro possono fare se non ritirarlo dalla vendita?

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nasone@, 22/01/2013 16:16:

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Ho capito il tuo ragionamento non fa una piega..ma tu stesso hai detto che hai firmato un atto dove era stato cancellato la dicitura "è conforme dal punto di vista catastale e urbanistico" quindi sei tu adesso che devi sanare la pratica!

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Bluetti, 22/01/2013 16:45:

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È vero, io però non ho firmato l'atto, ma al momento solo la proposta d'acquisto, che dovrebbe essere un "preliminare del preliminare"... e credo di essere in tempo fino al rogito (l'atto vero e proprio) a richiedere la regolarizzazione...

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Bluetti, 22/01/2013 16:45:

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È vero, io però non ho firmato l'atto, ma al momento solo la proposta d'acquisto, che dovrebbe essere un "preliminare del preliminare"... e credo di essere in tempo fino al rogito (l'atto vero e proprio) a richiedere la regolarizzazione...

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nasone@, 22/01/2013 16:51:

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Pronto!?!?! la proposta è vincolante, lo sai questo?

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Bluetti, 22/01/2013 18:36:

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. È come se io volessi acquistare un'auto priva di libretto di circolazione... non posso e basta, anche se voglio, e il proprietario non può vendermela!
.

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Bluetti, 22/01/2013 18:36:

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E questo infatti era il mio timore e il motivo per cui mi sono tanto rammaricato per la mia leggerezza... però poi leggendo il DL del luglio 2010 che regolamenta la questione ho anche letto che le dichiarazioni di conformità "non possono essere materia di trattativa tra le parti". Questo credo che dal punto di vista legale se anche compratore e venditore fossero d'accordo a procedere in assenza di suddetti certificati, non sarebbe in linea di principio possibile. Da ciò ne deduco che meno che mai sarebbe possibile se il compratore richiede esplicitamente al momento del rogito che questi documenti vengano prodotti. È come se io volessi acquistare un'auto priva di libretto di circolazione... non posso e basta, anche se voglio, e il proprietario non può vendermela!
Credo comunque di dover consultare un legale esperto in materia.

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Bluetti, 22/01/2013 00:20:

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Comunque si tratta di un locale ad uso magazzino attiguo e pertinente all'appartamento che è diventato una cameretta e un bagno in più.

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Loziodigekko, 23/01/2013 14:20:

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Scusa, ma non si fa prima a ripristinare lo stato precedente?

Traduzione: il venditore chiude (murandola e stuccandola) la porta del magazzino, rimuove i sanitari dal bagno e demolisce il tramezzo di chiusura del bagno, ripristinando nel contempo le luci precedenti (se sono state modificate).

L'immobile torna conforme alla pianta, l'ampliamento scompare e il cambiamento di destinazione non c'e' piu'.

Semplice e indolore, soprattutto se confrontato con l'alternativa di una litigata in tribunale dai risvolti quantomeno incerti e dai costi sicuramente spropositati.

Parlando qualche giorno fa con un amico a proposito di una veranda abusiva gli dicevo: "ma chi te lo fa fare di sbatterti a regolarizzare la veranda per vendere, limitati a smontarla e a lasciarla in cantina, se poi l'acquirente vuole ripristinarla, diventano affari suoi dopo il rogito".

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Bluetti, 22/01/2013 14:37:

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Ok, appunto, immagino che non sia cosa facile.
Ma se l'irregolarità è insanabile, è il venditore a non poter vendere a priori, giusto?
Questo immobile non poteva essere messo in vendita!
Quindi, se richiedo che venga regolarizzato entro il rogito (mi pare di capire che sia un mio diritto), e loro non possono farlo, cosa altro possono fare se non ritirarlo dalla vendita?

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nasone@, 22/01/2013 16:16:

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Ho capito il tuo ragionamento non fa una piega..ma tu stesso hai detto che hai firmato un atto dove era stato cancellato la dicitura "è conforme dal punto di vista catastale e urbanistico" quindi sei tu adesso che devi sanare la pratica!

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Bluetti, 22/01/2013 16:45:

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È vero, io però non ho firmato l'atto, ma al momento solo la proposta d'acquisto, che dovrebbe essere un "preliminare del preliminare"... e credo di essere in tempo fino al rogito (l'atto vero e proprio) a richiedere la regolarizzazione...

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ccc56, 25/01/2013 17:46:

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aspetta, aspetta....certo che tu sei dalla parte della ragione, ci mancherebbe altro.
e' il venditore responsabile di quello che dichiara di vendere.
se l'abuso e' insanabile il venditore sarebbe inadempiente e tu avresti diritto con la caparra confirmatoria ad avere il doppio.
in questo caso sia tu che il venditore dovrete pagare la provvigione a meno che tu non possa dimostrare che l'agente sapesse dell'abuso.
ciao

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Loziodigekko, 23/01/2013 14:20:

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Scusa, ma non si fa prima a ripristinare lo stato precedente?

Traduzione: il venditore chiude (murandola e stuccandola) la porta del magazzino, rimuove i sanitari dal bagno e demolisce il tramezzo di chiusura del bagno, ripristinando nel contempo le luci precedenti (se sono state modificate).

L'immobile torna conforme alla pianta, l'ampliamento scompare e il cambiamento di destinazione non c'e' piu'.

Semplice e indolore, soprattutto se confrontato con l'alternativa di una litigata in tribunale dai risvolti quantomeno incerti e dai costi sicuramente spropositati.

Parlando qualche giorno fa con un amico a proposito di una veranda abusiva gli dicevo: "ma chi te lo fa fare di sbatterti a regolarizzare la veranda per vendere, limitati a smontarla e a lasciarla in cantina, se poi l'acquirente vuole ripristinarla, diventano affari suoi dopo il rogito".

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