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Problemi tecnico-giuridici legati al mondo immobiliare

Ultimo Aggiornamento: 30/06/2016 14:04
25/01/2013 17:59
 
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Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Sono stato uno sprovveduto
Bluetti, 25/01/2013 17:56:




Grazie mille della consulenza. Ciò che mi hai confermato era quello che avevo capito leggendo la legislazione in materia, ma avevo bisogno di una conferma di un esperto del settore. L'agente sapeva eccome, mi ha informato lui stesso di questo abuso, garantendomi però che questa irregolarità "non avrebbe comportato nessun ostacolo per la vendita". Certo, è la mia parola contro la sua, però...
Comunque molto probabilmente la mia offerta verrà rifiutata, e quindi tutto si concluderà così... in caso contrario mi farò di certo assistere da un legale. Grazie ancora a tutti.




allora se l'abuso e' sanabile si puo' fare entro la data del rogito a spese del venditore.
se e' insanabile sia l'agente che il venditore sono due farabutti.
ed il notaio non rogita.
ciao.

[Modificato da ccc56 25/01/2013 18:00]
ccc56
25/01/2013 18:09
 
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Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Sono stato uno sprovveduto
ccc56, 25/01/2013 17:53:



una cosa alla volta...tu anche se sapevi e ti avevano detto che l'immobile non era conforme devi pretendere se e' possibile sanare entro il rogito che il venditore lo faccia.
per il preliminare del preliminare ...e' un'altra faccenda che si potrebbe usare ma ci vuole sempre un giudice.

ma dico io che ci sta a fare un forum come questo se poi fate lo stesso casini??
[SM=g1749704] [SM=g1749704]





Eh... tu hai ragione... bisognerebbe leggerli PRIMA di combinare casini, e non solo dopo in preda ai dubbi... [SM=g7600]
25/01/2013 18:13
 
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Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Sono stato uno sprovveduto
Bluetti, 25/01/2013 18:09:




Eh... tu hai ragione... bisognerebbe leggerli PRIMA di combinare casini, e non solo dopo in preda ai dubbi... [SM=g7600]


ti mando in privato il sito di un forum di esperti veramente esperti.
iscriviti con un nick, fai la domanda che ti serve alla sezione compravendita immobiliare e ti risponderanno in fretta.
ti diranno quello che ti ho detto io ma loro si' che sono esperti.
ciao
[Modificato da ccc56 25/01/2013 18:15]
ccc56
27/01/2013 13:21
 
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Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Sono stato uno sprovveduto
ccc56, 25/01/2013 17:48:



ma per favore....non diciamo stupidate.
lui e' l'acquirente. [SM=g1748862] [SM=g1748862]




e cosa vuoldire....io ho venduto una villa in cui le piantine catastali depositate al catasto erano diverse dalla realtà.. mi sono messo d'accordo con il compratore e della faccenda se ne occupato lui! Senza le cartte che ha firmato blu non possiamo essere sicuri ne io ne Lei..quindi non sarei cosi sgarbato! Tra l'altro lui dice che nella proposta sono state cnacellate alcune parti e scritte a penna altre... [SM=g2232950] [SM=g2232950] [SM=g2232950] [SM=g2232950] [SM=g2232950] [SM=g2232950] [SM=g2232950] [SM=g2232950] [SM=g2232950] [SM=g2232950] [SM=g2232950] [SM=g2232950] [SM=g2232950] [SM=g2232950]
28/01/2013 16:18
 
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Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Sono stato uno sprovveduto
nasone@, 27/01/2013 13:21:




e cosa vuoldire....io ho venduto una villa in cui le piantine catastali depositate al catasto erano diverse dalla realtà.. mi sono messo d'accordo con il compratore e della faccenda se ne occupato lui! Senza le cartte che ha firmato blu non possiamo essere sicuri ne io ne Lei..quindi non sarei cosi sgarbato! Tra l'altro lui dice che nella proposta sono state cnacellate alcune parti e scritte a penna altre... [SM=g2232950] [SM=g2232950] [SM=g2232950] [SM=g2232950] [SM=g2232950] [SM=g2232950] [SM=g2232950] [SM=g2232950] [SM=g2232950] [SM=g2232950] [SM=g2232950] [SM=g2232950] [SM=g2232950] [SM=g2232950]




non si puo' piu' fare...da luglio del 2010. stop.
io non sono sgarbato, solo che stai dicendo di fare una cosa illegale. [SM=g1746735]
quello che poi e' stato scritto e cancellato sulla proposta e' un'altra faccenda.
se poi uno se le va a cercare anche da solo i problemi. [SM=g1746735]

[Modificato da ccc56 28/01/2013 16:22]
ccc56
28/01/2013 16:56
 
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domanda: acquirente portato dal venditore che ha un'esclusiva con agenzia immobiliare deve pagare la provvigione??

La risposta e': NO.
qualunque cosa dicono e' assolutamente no.
il problema e' del venditore non dell'acquirente che non ha mai avuto nessun contatto con l'agenzia.
Il rapporto riguarda il venditore ed agenzia.
L'acquirente è estraneo a tale rapporto.
Su tutti gli incarichi in esclusiva e' indicata una penale per recesso anticipato del contratto, o per vendita diretta del proprietario a clienti privati durante il periodo dell' incarico!
e' assolutamente sconveniente far pagare un acquirente che non è passato da una agenzia se questi non volesse, l'agenzia con l'esclusiva si accontenterà della penale che in forza del Diritto e' sempre inferiore alla provvigione concordata qualora il venditore voglia fare a meno dell'agente o si accontenterà del compenso pattuito dal venditore qualora egli voglia esser assistito.
che puo' essere anche la provvigione concordata sull'incarico.
bisogna che il venditore si accordi con l'agenzia.
Aspettando la scadenza dell'incarico anche il Proprietario non dovrà pagare nulla sempre che l'acquirente sia dell'idea di comprare ancora l'immobile.!!

ccc56


PS. per maggior sicurezza dell'acquirente io mi farei rilasciare una liberatoria dall'agenzia in cui si dichiara che per l'acquirente non sono previste provvigioni. [SM=g1750483] [SM=g1749718] [SM=g1747529] [SM=g1747532] [SM=g1749713]
[Modificato da ccc56 28/01/2013 17:00]
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28/01/2013 17:46
 
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Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Sono stato uno sprovveduto
ccc56, 28/01/2013 16:18:




non si puo' piu' fare...da luglio del 2010. stop.
io non sono sgarbato, solo che stai dicendo di fare una cosa illegale. [SM=g1746735]
quello che poi e' stato scritto e cancellato sulla proposta e' un'altra faccenda.
se poi uno se le va a cercare anche da solo i problemi. [SM=g1746735]





Infatti io ho commentato su quello che aveva scritto, ovvero che c'erano delle cancellature e delle aggiunte a penna sulla proposta..non ho mai parlato sui generis!
E comunque io ho rogitato così a novembre 2010..giusto per parlare di cose avvenute veramente! Per il resto buonaserata!
28/01/2013 18:10
 
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Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Sono stato uno sprovveduto
nasone@, 28/01/2013 17:46:




Infatti io ho commentato su quello che aveva scritto, ovvero che c'erano delle cancellature e delle aggiunte a penna sulla proposta..non ho mai parlato sui generis!
E comunque io ho rogitato così a novembre 2010..giusto per parlare di cose avvenute veramente! Per il resto buonaserata!



Allora, giusto per chiarezza... sulla proposta d'acquisto l'agente ha tirato una riga sulla dicitura "...il venditore dichiara che l'immobile è in regola con le normative urbanistiche e catastali". Ed io, da sprovveduto quale sono stato, ho sottoscritto quella proposta.
Quando, in preda ai dubbi, ho scritto in questo forum era per chiedere una vostra opinione sul fatto di essere in tempo o meno fino alla data del rogito a richiedere formalmente che questo immobile venisse regolarizzato da parte del venditore.
E leggendo la legislazione in materia e decine di interventi sull'argomento, mi pare di aver intuito di sì, che è comunque un mio diritto richiederlo e un suo obbligo di legge regolarizzare, pena la nullità della vendita.
Che poi si faccia ugualmente, con le parti e il notaio compiacenti, è un altro discorso, in Italia si fanno fin troppe cose illegali indisturbati...
28/01/2013 22:48
 
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Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Sono stato uno sprovveduto
Bluetti, 28/01/2013 18:10:



Allora, giusto per chiarezza... sulla proposta d'acquisto l'agente ha tirato una riga sulla dicitura "...il venditore dichiara che l'immobile è in regola con le normative urbanistiche e catastali". Ed io, da sprovveduto quale sono stato, ho sottoscritto quella proposta.
Quando, in preda ai dubbi, ho scritto in questo forum era per chiedere una vostra opinione sul fatto di essere in tempo o meno fino alla data del rogito a richiedere formalmente che questo immobile venisse regolarizzato da parte del venditore.
E leggendo la legislazione in materia e decine di interventi sull'argomento, mi pare di aver intuito di sì, che è comunque un mio diritto richiederlo e un suo obbligo di legge regolarizzare, pena la nullità della vendita.
Che poi si faccia ugualmente, con le parti e il notaio compiacenti, è un altro discorso, in Italia si fanno fin troppe cose illegali indisturbati...




mi dispiace caro bluetti ma io di illegale non ho fatto niente..quindi attenti ad accusare alcuno. Io mi sono messo d'accordo con il venditore tramite una scrittura privata che è stata allegata al rogito..e nel rogito stesso c'è rimarcato che il compratore si prende la piena responsabilità di quello che compra...
ma guarda te mi tocca senti pure che faccio le cose illegali [SM=g7054] [SM=g7054] [SM=g7054]
29/01/2013 07:58
 
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Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Sono stato uno sprovveduto
Bluetti, 28/01/2013 18:10:



Allora, giusto per chiarezza... sulla proposta d'acquisto l'agente ha tirato una riga sulla dicitura "...il venditore dichiara che l'immobile è in regola con le normative urbanistiche e catastali". Ed io, da sprovveduto quale sono stato, ho sottoscritto quella proposta.
...




Non si puo' fare in questo modo.

Se da un contratto devi cancellare qualcosa lo fai riquadrando la parte da cancellare, mettendo un numeretto di postilla e scrivendo in fondo al contratto "cancellazione approvata" o simili cui DEVONO seguire le firme di tutti i soggetti (e' lo stesso sistema che usavano i notai quando ancora si scriveva con la macchina da scrivere e c'era da sistemare un refuso/errore/particolare diverso, anche se in quel caso firmava solo il notaio).

Se c'e' solo la riga i casi sono due: se si puo' leggere correttamente quello che c'e' scritto sotto, allora la cancellazione NON ESISTE, se invece ci sono dubbi su quello che c'e' scritto l'intero contratto non e' valido.

Poi si puo' sempre litigare in tribunale, pero' in genere i tribunali nel dubbio stanno dalla parte del consumatore, quindi la postilla non puo' essere cancellata. Oltretutto per principio generale i casi gia' regolati dalla legge NON possono essere oggetto di accordo tra le parti a pena di nullita'.

[Modificato da Loziodigekko 29/01/2013 07:59]
29/01/2013 08:56
 
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Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Sono stato uno sprovveduto
Loziodigekko, 1/29/2013 7:58 AM:

Non si puo' fare in questo modo.

Se da un contratto devi cancellare qualcosa lo fai riquadrando la parte da cancellare, mettendo un numeretto di postilla e scrivendo in fondo al contratto "cancellazione approvata" o simili cui DEVONO seguire le firme di tutti i soggetti (e' lo stesso sistema che usavano i notai quando ancora si scriveva con la macchina da scrivere e c'era da sistemare un refuso/errore/particolare diverso, anche se in quel caso firmava solo il notaio)...

Grazie, ottimo contributo che mi sento di sottolineare, ricordo di avere modificato un piccolo particolare all'interno di un semplice contratto di apertura conto con una banca ed è stato necessario apporre opportunamente le firme come giustamente hai sottolineato.
29/01/2013 12:27
 
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Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Sono stato uno sprovveduto
Loziodigekko, 29/01/2013 07:58:



Non si puo' fare in questo modo.

Se da un contratto devi cancellare qualcosa lo fai riquadrando la parte da cancellare, mettendo un numeretto di postilla e scrivendo in fondo al contratto "cancellazione approvata" o simili cui DEVONO seguire le firme di tutti i soggetti (e' lo stesso sistema che usavano i notai quando ancora si scriveva con la macchina da scrivere e c'era da sistemare un refuso/errore/particolare diverso, anche se in quel caso firmava solo il notaio).

Se c'e' solo la riga i casi sono due: se si puo' leggere correttamente quello che c'e' scritto sotto, allora la cancellazione NON ESISTE, se invece ci sono dubbi su quello che c'e' scritto l'intero contratto non e' valido.

Poi si puo' sempre litigare in tribunale, pero' in genere i tribunali nel dubbio stanno dalla parte del consumatore, quindi la postilla non puo' essere cancellata. Oltretutto per principio generale i casi gia' regolati dalla legge NON possono essere oggetto di accordo tra le parti a pena di nullita'.



Bravo.
Ed io che ho detto??? Non si puo' consigliare di fare qualcosa che non si puo' piu' fare.
si arrabbiano pure. [SM=g7574]
PER I TRASFERIMENTI IMMOBILIARI A DECORRERE AD 1° LUGLIO 2010 E' OBBLIGATORIA LA REDAZIONE TECNICA DI CONFORMITA' CATASTALE (ART.19.C14)
A decorrere dal 1° luglio 2010, gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità:
a) l'identificazione catastale;
b) il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto;
c) la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

Poi se c'e' un notaio che rogita lo stesso ed un compratore che accetta queste cose..saranno fatti loro ma per favore non si puo' fare . [SM=g1765139]

[Modificato da ccc56 06/02/2013 10:06]
ccc56
29/01/2013 12:35
 
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Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Sono stato uno sprovveduto
ccc56, 29/01/2013 12:27:


Bravo.
Ed io che ho detto??? Non si puo' consigliare di fare qualcosa che non si puo' piu' fare.
si arrabbiano pure. [SM=g7574]
.

Poi se c'e' un notaio che togita lo stesso ed un compratore che accetta queste cose..saranno fatti loro ma per favore non si puo' fare e inutile pubbliccizzare di averlo fatto. [SM=g1765139]




[SM=g7576] [SM=g7576] [SM=g7576] [SM=g7576] hai perso il filo dei vari topic [SM=g1749711] [SM=g1749711] [SM=g1749711]

PUBBLICIZZARE!?!?! io ho solo portato il mio storico..e sicuramente ho fatto tutto a norma...c'è chi apporta a questo forum raccontando cose avvenute e chi facendo foto [SM=g1750826] [SM=g2326585]
[Modificato da nasone@ 29/01/2013 12:38]
29/01/2013 12:41
 
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Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Sono stato uno sprovveduto
Bluetti, 28/01/2013 18:10:



Allora, giusto per chiarezza... sulla proposta d'acquisto l'agente ha tirato una riga sulla dicitura "...il venditore dichiara che l'immobile è in regola con le normative urbanistiche e catastali". Ed io, da sprovveduto quale sono stato, ho sottoscritto quella proposta.
Quando, in preda ai dubbi, ho scritto in questo forum era per chiedere una vostra opinione sul fatto di essere in tempo o meno fino alla data del rogito a richiedere formalmente che questo immobile venisse regolarizzato da parte del venditore.
E leggendo la legislazione in materia e decine di interventi sull'argomento, mi pare di aver intuito di sì, che è comunque un mio diritto richiederlo e un suo obbligo di legge regolarizzare, pena la nullità della vendita.
Che poi si faccia ugualmente, con le parti e il notaio compiacenti, è un altro discorso, in Italia si fanno fin troppe cose illegali indisturbati...



ma certo che hai perfettamente ragione... ci mancherebbe altro. [SM=g7576]
questo per fare le cose alla luce del sole perfettamente in linea con la Legge..giustamente se poi altri fanno cose "STRANE" e' un altro discorso, sbagliano e anche alla grande.
la legge dice che da luglio 2010 la situazione di fatto dell'immobile deve essre identica alle piantine catastali.
tutti gli inciuci fatti per superare questo problema sono atti da non compiere.
[SM=g1765139]
[Modificato da ccc56 29/01/2013 12:42]
ccc56
29/01/2013 12:43
 
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Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Sono stato uno sprovveduto
nasone@, 29/01/2013 12:35:




[SM=g7576] [SM=g7576] [SM=g7576] [SM=g7576] hai perso il filo dei vari topic [SM=g1749711] [SM=g1749711] [SM=g1749711]

PUBBLICIZZARE!?!?! io ho solo portato il mio storico..e sicuramente ho fatto tutto a norma...c'è chi apporta a questo forum raccontando cose avvenute e chi facendo foto [SM=g1750826] [SM=g2326585]



se ne sei convinto ..siamo tutti contenti.
proprio chi insiste tanto alla fine continua a sbagliare.


[Modificato da ccc56 06/02/2013 10:07]
ccc56
05/02/2013 12:02
 
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Il venditore potrebbe ritirarsi a proposta accettata e l'acquirente ha già pagato le provvigioni
un caso odioso che puo' verificarsi...
vediamo cosa si puo' fare.

acquirente versa un assegno di 5000 euro alla proposta d'acquisto regolarmente accettata tramite telegramma e firma da parte del venditore.
Al momento dell'accettazione paga le provvigioni (poco più di 15.000 euro) all ' AI. Sulla stessa proposta c'e' scritto testualmente : "la somma di cui al punto a) (quello relativo al versamento dei 5000 euro) e al punto b) ove prevista (xxxx euro da consegnare entro il xxxx. integrazione della caparra), diverrà caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.), con l'avvenuta conoscenza,da parte del proponente,dell'accettazione della presente proposta d'acquisto, che costituirà quindi CONTRATTO PRELIMINARE

perfetto.

dopo l'accettazione della proposta il venditore ci ripensa e decide di non vendere piu'. [SM=g7626] [SM=g7667] [SM=g9202] [SM=g9128]

Art. 1385 Caparra confirmatoria
Se al momento della conclusione (1326) del contratto una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta (1194).
Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente (1218), l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra (1386,1826; att. 164).
Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione (1453 e seguenti) del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali (1223 e seguenti; artt. 164).


in parole povere, l'acquirente ha il diritto... qualora il venditore comunichi che non ha intenzione di onorare le obbligazioni sottoscritte ed accettate nella proposta di acquisto... di richiedere l'esecuzione forzata del contratto o di recedere da questo, fatta salva la possibilità di richiedere il danno subìto o il mancato guadagno ( come riportato dall'art. 1223 C.C. ) quindi di richiedere la somma in differenza versata all'AI... tieni presente che perchè questo avvenga c'è una procedura ben precisa da seguire, che in sintesi posso anticipare, naturalmente occorre l'aiuto di
un avvocato. [SM=g7626]
Nel momento in cui il venditore comunicherà l'intenzione di non onorare il contratto, comunicazione che dovrà avvenire per iscritto con raccomandata, allora l'acquirente dovra' decidere se applicare il diritto di ritenzione della caparra e recedere dal contratto oppure chiedere l'adempimento forzato tramite diffida scritta (qualora non venga accettato dovra' ricorrere al tribunale ), se opta per la prima soluzione
dovra' inviare una raccomandata nella quale dichiarera' che in forza dell'art. 1453 e ss, applica il diritto di risoluzione del contratto in essere tra x e y, applicando la ritenzione della penale, fatta salva la forza di quantificare il danno e procedere a richiesta di rimborso nelle sedi competenti.
Nel caso in cui invece decidera' di procedere alla esecuzione forzata del contratto, dovra' far pervenire al venditore una raccomandata scritta dall'avvocato nella quale lo diffida a onorare l'obbligazione della vendita in mancanza della quale adira' alle competenti sedi.
un calvario in tribunale............ [SM=j7568] [SM=g9128]


ps.procedura di inadempienza nei confronti del venditore, scegliendo fra le due ipotesi : obbligo di esecuzione del contratto o richiesta del risarcimento del danno.
Le due richieste sono in alternativa : o l'una o l'altra.

[Modificato da ccc56 05/02/2013 16:58]
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prima e seconda agenzia.
capita piu' spesso di quanto si creda che si vada a visitare una casa e non si faccia la proposta e poi anche dopo molto tempo si decida di comprarla ma ci si accorge che l'incarico e' passato ad altra agenzia.
bisogna stare molto attenti.
L’articolo 1758 c.c. disciplina l’ipotesi in cui più mediatori cooperino in uno stesso affare, prevedendo che ciascuno di essi abbia diritto a una quota della provvigione.
Le questioni da affrontare in merito all’interpretazione di questo articolo sono sostanzialmente due: a) quando si verifica la cooperazione dei mediatori e quindi può ricorrere la fattispecie prevista dal 1758 c.c.; b) l’entità della provvigione che spetta a ciascun singolo mediatore.
In merito alla prima questione la Cassazione ritiene che tra le attività dei diversi mediatori vi debba essere un rapporto di concausalità, per cui ognuno possa giovarsi dell’attività utile degli altri. Tale attività quindi potrà consistere anche in azioni che integrino semplicemente il lavoro già svolto da altri mediatori (Cass. civ. sent. 17/03/2005 n. 5766, Cass. civ. sent. 13/2/1998 n. 1564).
La stessa Corte ammette che l’incarico a più mediatori possa essere conferito sia ab origine sia in momenti diversi e successivi, precisando la Suprema Corte che: “l’affidamento successivo del medesimo incarico ad altro mediatore non concreta un comportamento concludente denotante la revoca dell’incarico originario nei confronti del primo, ma solo determina, nell’ipotesi in cui l’affare sia concluso in dipendenza dell’attività svolta da entrambi i mediatori, la parzialità dal lato attivo dell’obbligazione relativa alla provvigione” (Cass. civ. sent. 8/3/2001 n. 3437).
Si osserva che altro elemento essenziale affinché possa ricorrere la fattispecie dell’art. 1758 c.c. è che l’attività dei diversi mediatori sia volta verso un medesimo incarico, da intendersi sia sotto il profilo soggettivo (le parti interessate all’affare), che oggettivo (il contratto da concludere) (Cass. civ. sent. 21/6/2000 n. 8443).
Inoltre, affinché sia ravvisabile questo rapporto di concausalità, l’attività dei mediatori potrà esplicarsi sia contemporaneamente fra loro sia successivamente l’una all’altra, purché però in quest’ultimo caso, l’attività dell’uno abbia tratto beneficio dall’attività svolta dall’altro.
Indifferente, quindi, a giudizio della Corte di Cassazione, è che i mediatori abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa, ovvero autonomamente, essendo indispensabile unicamente che i mediatori si siano potuti giovare dell’attività espletata dagli altri, in modo da non potersi negare un nesso di con causalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell’affare (Cass. civ. sent. 21/6/2000 n. 8443).
La fattispecie prevista dall’art. 1758 cod. civ. va tenuta distinta da due diverse ipotesi: I°) i diversi mediatori abbiano operato in modo indipendente gli uni dagli altri e in questo caso solo colui che concluderà l’affare avrà diritto alla provvigione; II°) i mediatori abbiano ricevuto incarico chi da una parte (es. venditore) chi dall’altra parte (es. acquirente), in tal caso ognuno avrà diritto alla provvigione solo dalla parte che gli abbia conferito l’incarico (Cass. civ. sent. 17/11/1978 n. 5375).
La Suprema Corte ha anche precisato che “non sussiste il diritto al compenso quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l’intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell’affare per effetto di iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate” (Cass. civ. sent. 18/3/2005 n. 5952) Con riguardo invece al diritto e alla misura della provvigione l’art.1758 del codice civile risulta essere molto chiaro e la stessa giurisprudenza sul punto si muove con sicurezza e unanimità: è infatti assodato che l’entità della provvigione sia strettamente connessa con l’affare e non con il numero di soggetti intervenuti. Sarà quindi dovuto il pagamento di una sola provvigione per parte soggetto dell’affare (per esempio in caso di compravendita sarà dovuto il pagamento di una sola provvigione da parte del venditore e una sola da parte dell’acquirente) (Cass. civ. sent. 11/6/2008 n. 15484).
La norma del codice dispone infatti che i mediatori che siano intervenuti abbiano diritto a una quota della provvigione.

Al riguardo la Cassazione ha avuto il modo di precisare che ”poiché l’art.1758 c.c. pone la regola della ripartizione pro quota della provvigione, con implicita esclusione della solidarietà, ciascun mediatore ha diritto ad una quota della medesima e l’obbligato può considerarsi liberato solo quando abbia corrisposto a ciascuno la quota spettategli, a meno che non sia stata pattuita la solidarietà dell’obbligazione dal lato attivo, nel caso è liberatorio il pagamento dell’intera provvigione ad uno solo dei mediatori, avendo gli altri azione esclusivamente contro quest’ultimo per ottenere la propria parte” (Cass. civ. sent. 17/3/2005 n. 5766, Cass. civ. sent. 11/6/2008 n. 15484).
Chiarito quindi che ogni mediatore abbia diritto, unitamente ai colleghi che siano intervenuti, a una quota della provvigione, incerta potrebbe risultare l’entità della quota spettante a ognuno e in particolar modo i possibili parametri su cui calcolare tale quota, limitandosi la giurisprudenza ad affermare che “ciascuno dei mediatori ha diritto alla provvigione in ragione del proprio apporto causale alla conclusione dell’affare” (Cass. civ. sent. 18/3/2005 n. 5952, Cass. civ. sent. 8/3/2002 n. 3437). Si tratterrà quindi, in mancanza di espresso accordo tra i vari mediatori, di ponderare l’attività e il contributo effettivo alla conclusione dell’affare dato da ognuno di loro e ripartire, sulla base di detta valutazione, la provvigione tra gli stessi.


Premessa: compro una casa con un'agenzia ma l'avevo vista/conosciuta/trattata con un'altra agenzia,

I casi che si posson verificare in linea teorica si possono ridurre a tre:

1) Faccio in modo che le agenzie "collaborino" almeno per l'incasso della provvigione, quindi pago una quota della stessa ciascuno.

2) Chiudo con una agenzia e la pago, l'altra mi fa causa, il giudice gli da torto, se compensa le spese, spendo pure quelle.

3) Chiudo con una agenzia e la pago, l'altra mi fa causa, il giudice gli da ragione: pago ancora provvigione intera o una quota (più probabile) oltre spese legali.



[Modificato da ccc56 28/02/2013 17:06]
ccc56
04/03/2013 12:35
 
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prima e seconda agenzia - sentenza di Cassazione 8 luglio 2010
Il diritto alla divisione della provvigione tra più mediatori sorge, a norma dell'art. 1758 cod.civ., soltanto quando essi abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa, ovvero autonomamente, ma giovandosi l'uno dell'attività espletata dall'altro, alla conclusione dell'affare, in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell'affare, e sempre che si sia trattato dello stesso affare, sia sotto il profilo soggettivo, che oggettivo; non sussiste, invece, il diritto al compenso quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell'affare per effetto d'iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l'utilità dell'originario intervento del mediatore." Sez. III, sent. n. 16157 del 08-07-2010.

(*) Fonte: CED Cassazione. Riferimenti normativi: art. 1758 c.c.
(1) Vedi anche Cass. Civ., Sez. III, sentenza 18 marzo 2005, n. 5952, Cass. Civ., Sez. III, sentenza 11 giugno 2008, n. 15484 e Cass. Civ., Sez. III, sentenza 24 gennaio 2007, n. 1507.

(Massimario.it - 43/2011)

[Modificato da ccc56 04/03/2013 12:41]
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04/03/2013 17:33
 
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sentenza su provvigione
www.ricercagiuridica.com/sentenze/sentenza.php?num=3491


commenti personali:
io sono del parere che e' sempre meglio mettersi d'accordo.
agenzie, cliente e venditore. prima della proposta.
obbligare la 2 agenzia a contattare la prima agenzia. se la 2 agenzia fosse ostile andare di nuovo dalla prima agenzia senza aver visitato la casa con la 2 agenzia e dirle di mettersi in contatto con il venditore. fare parlare il venditore con il cliente. il cliente si presentera', dira' che vuole comprare, che ha i soldi in contanti pronti subito, che le agenzie non si vogliono mettere d'accordo e che quindi lui si tira indietro e il proprietario perde l'affare.
bello vero??? secondo me il venditore fa un cuxx cosi' alle due agenzie. ed il cliente si prende la sua bella soddisfazione.
giuro, io lo farei. [SM=g1750483] [SM=g1749718] [SM=g1747529] [SM=g1747532] [SM=g1749713]
[Modificato da ccc56 06/03/2013 08:51]
ccc56
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proposta con sospensiva mutuo che scade, meglio chiedere la proroga
accade spesso che una proposta sia accettata dal venditore con la clausola sospensiva mutuo.
accade anche che le banche ci mettano un sacco di tempo a deliberare e la clausola sospensiva scada..
In un caso simile la proposta perde di efficacia.
cosa fare se invece entrambe le parti volessero andare lo stesso al preliminare ed aspettare che la banca conceda il mutuo??

allora meglio chiedere la proroga per iscritto e farla firmare all'acquirente e chiedere l'accettazione della stessa al venditore...

in caso contrario si potrebbe creare la situazione che l'acquirente riceva la delibera positiva del mutuo dopo 15 o 20 gg ed il venditore abbia cambiato idea.

naturalmente il venditore non risulterebbe inadempiente.




[Modificato da ccc56 15/03/2013 11:18]
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16/03/2013 22:16
 
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La proposta deve essere accettata da tutti i comproprietari?
in caso di compravendita di un immobile con piu' proprietari sia che siano coeredi sia che siano marito e moglie comproprietari..
Affinchè chi acquisti non abbia problemi, è necessario che tutti sottoscrivano. Far sottoscrivere il contratto preliminare solo ad un soggetto vincola quest'ultimo nei confronti dell'acquirente ma non impegna in nessun modo gli altri che potrebbero benissimo rifiutarsi di firmare.
ricordarsi che la proposta quando viene accettata dal venditore si trasforma in preliminare.
quindi pretendere che la proposta sia firmata da tutti i comproprietari venditori.
L'art. 1381 del codice civile afferma che:"Colui che ha promesso l'obbligazione o il fatto di un terzo è tenuto a indennizzare l'altro contraente, se il terzo rifiuta di obbligarsi o non compie il fatto promesso." Quello che dice l'articolo è proprio quello... se una persona si obbliga per un terzo ed il terzo non asseconda quest'obbligo, la parte che si è obbligata sarà tenuta ad indennizzare l'altro contraente.(acquirente).
Quindi, per dare una risposta al quesito: A può proporre a T la vendita di un bene di proprietà di A e B. Il contratto è lecito e valido, nel senso si può fare. Però se B non è d'accordo T si rivale su A (art. 1381) e sul mediatore, in caso di suo intervento. Inoltre B non è obbligato a sottostare alla proposta di T e nulla ha da temere. Sintettizzando, per quello che più ci preme e per non prendere bastonate: il mediatore può accettare la proposta anche se incaricato da un solo proprietario (A) ma è opportuno se non obbligatorio che la proposta sia firmata per accettazione da tutti i comproprietari.
nel caso di piu eredi puo' capitare che uno non sia disponibile perche' abita in un'altra citta' e non possa arrivare obbligatoriamente al rogito.
basta una procura speciale a vendere intestata ad uno degli altri comproprietari compilata dal proprio notaio di fiducia che verra' consegnata al notaio del rogito di vendita.
quindi:
intestare la proposta ai tutti i proprietari che di conseguenza dovranno firmare per accettazione. Se uno non firma la proposta non è valida.

proposta intestata a TUTTI i comproprietari controfirmata per accettazione da tutti, in questo caso non serve la clausola sospensiva condizionata alla firma di tutti se la proposta viene intestata da subito a tutti, in automatico se non è firmata da tutti non ha valore.







[Modificato da ccc56 26/03/2013 13:05]
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24/04/2013 18:07
 
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Esplicita rinuncia dell'agente al compenso
Domanda:
L'agenzia immobiliare promette al venditore di rinunciare al proprio compenso. Questo perché ha contattato un annuncio di un privato e ha portato un acquirente. Il privato acconsente a patto di non pagare commissioni. Non esiste un accordo scritto tra le parti.

Come fare a difendersi da un eventuale "ripensamento" dell'agente a contratto ormai concluso? Qual è il corretto carteggio da pretendere PRIMA dell'accettazione di una proposta?

Oppure l'agenzia promette di accontentarsi da parte del venditore di una commissione forfait predefinita evidentemente sotto la media di mercato. Come fare in quest'altro caso? Cosa si scrive per mettersi in una botte di ferro?


Grazie!
25/05/2013 13:54
 
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Re: Esplicita rinuncia dell'agente al compenso
Miciogatto62, 24/04/2013 18:07:

Domanda:
L'agenzia immobiliare promette al venditore di rinunciare al proprio compenso. Questo perché ha contattato un annuncio di un privato e ha portato un acquirente. Il privato acconsente a patto di non pagare commissioni. Non esiste un accordo scritto tra le parti.

Come fare a difendersi da un eventuale "ripensamento" dell'agente a contratto ormai concluso? Qual è il corretto carteggio da pretendere PRIMA dell'accettazione di una proposta?

Oppure l'agenzia promette di accontentarsi da parte del venditore di una commissione forfait predefinita evidentemente sotto la media di mercato. Come fare in quest'altro caso? Cosa si scrive per mettersi in una botte di ferro?


Grazie!



scusa il ritardo ma vengo poco su questo forum..
e' piu' una discussione/diario e prevede poche risposte.
cmq io non mi fiderei di una agenzia che non vuole la provvigione,e
al limite glilo farei sottoscrivere nero su bianco.
scusa in questo caso l'agenzia lavorerebbe a gratis?? [SM=g10881]
scrivi nell'incarico che hai con l'agenzia che pagherai xxx% se
ti vendera' l'immobile. puoi scrivere una postilla aggiuntiva sull'incarico firmato sia da te che dall'agenzia.
se invece e' solo un incarico verbale, il peggiore e piu' rischioso di tutti, pretendi prima di accettare la proposta, una scrittura privata
dove scriverai tutto ben preciso.
e se non e' un incarico in esclusiva scrivi che in caso di non vendita
non saranno pagate le spese.
tutto scritto.
se l'agenzia non accetta.... [SM=g7574] [SM=g7574]
ciao
[Modificato da ccc56 25/05/2013 13:57]
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27/05/2013 14:20
 
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Re: Re: Esplicita rinuncia dell'agente al compenso
ccc56, 5/25/2013 1:54 PM:



scrivi nell'incarico che hai con l'agenzia che pagherai xxx% se
ti vendera' l'immobile. puoi scrivere una postilla aggiuntiva sull'incarico firmato sia da te che dall'agenzia.
se invece e' solo un incarico verbale, il peggiore e piu' rischioso di tutti, pretendi prima di accettare la proposta, una scrittura privata
dove scriverai tutto ben preciso.
e se non e' un incarico in esclusiva scrivi che in caso di non vendita
non saranno pagate le spese.
tutto scritto.
se l'agenzia non accetta.... [SM=g7574] [SM=g7574]
ciao



Stai attento:
recentemente una coppia di miei conoscenti ha venduto casa e si è fidata di una agenzia che li andava tranquillizzando dicendo che le commissioni erano tutte a carico del compratore. DOPO il rogito gli hanno chiesto ANCHE a loro delle commissioni rimangiandosi completamente la parola data e direttamente tramite un avvocato.

Per fare breve una storia lunga, è saltato fuori che il solo fatto che sul rogito si accennasse al pagamento delle commissioni da parte del compratore, in effetti dava luogo ad un tacito consenso al pagamento da parte anche del venditore di eventuali commissioni, perché in effetti si ammette l'esistenza di un intermediario che ha gioco facile nel dire che "non lavora senza giusto compenso". Credo che sia una prassi che molte agenzie ormai adottano per accalappiare i venditori prima e farli pagare dopo...

Del resto molti venditori ormai rifiutano compratori "tramite" agenzie, e queste hanno affinito gli imbrogli proprio per questo tipo di venditori

---
Monitora il mercato immobiliare con:
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27/05/2013 14:37
 
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Re: Re: Re: Esplicita rinuncia dell'agente al compenso
treval, 27/05/2013 14:20:



Stai attento:
recentemente una coppia di miei conoscenti ha venduto casa e si è fidata di una agenzia che li andava tranquillizzando dicendo che le commissioni erano tutte a carico del compratore. DOPO il rogito gli hanno chiesto ANCHE a loro delle commissioni rimangiandosi completamente la parola data e direttamente tramite un avvocato.

Per fare breve una storia lunga, è saltato fuori che il solo fatto che sul rogito si accennasse al pagamento delle commissioni da parte del compratore, in effetti dava luogo ad un tacito consenso al pagamento da parte anche del venditore di eventuali commissioni, perché in effetti si ammette l'esistenza di un intermediario che ha gioco facile nel dire che "non lavora senza giusto compenso". Credo che sia una prassi che molte agenzie ormai adottano per accalappiare i venditori prima e farli pagare dopo...

Del resto molti venditori ormai rifiutano compratori "tramite" agenzie, e queste hanno affinito gli imbrogli proprio per questo tipo di venditori



La questione sulle provvigioni pari a 0 e' semplice per non dire banale.
La legge prevede che il cliente di un agenzia possa non pagare la provvigione per una mediazione ma deve essere specificato sul contratto altrimenti valgono gli usi e costumi della zona, tipicamente il 2/3/4% a seconda di come e' stata specificata dalla camera di commercio di riferimento.








[Modificato da pax2you 27/05/2013 14:37]
27/05/2013 15:20
 
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Si, la mia domanda si riferisce proprio al rischio concreto di "ripensamento" rispetto alle dichiarazione verbali e quindi direi di nessun valore.

Poniamo il caso io sia il venditore, senza alcun contratto/mandato con alcuna agenzia.

Un'agenzia mi contatta e mi porta un suo potenziale cliente.

Il potenziale cliente, per tramite dell'agenzia con la quale io non ho alcun contratto scritto, mi indirizza una proposta di acquisto, scritta.


L'agenzia a voce mi dice che si accontenta delle commissioni lato acquirente.

A questo punto cosa dovrei fare per essere tranquillo?

Da quello che nel frattempo ho cercato in rete sembra che dovrei fare questo:

- richiedere all'agenzia una dichiarazione del legale rappresentante in cui espressamente rinuncia alle commissioni nei miei confronti relativamente al mio immobile.

- la dichiarazione deve contenere la formula "ora per allora" credo sia la forma legalese che mi tutela dai ripensamenti

- per essere sicuro che sia proprio il legale rappresentante a firmare, devo anche farmi dare una visura camerale


Oppure ... potrei firmare con l'agenzia un contratto in cui affido a loro l'incarico (magari non in esclusiva) in cui è specificato che la richiesta di commissioni da parte mia è zero.

Tutto questo, in entrambi i casi, almeno 1 giorno PRIMA di firmare l'accettazione alla proposta di acquisto.



Chiedo agli esperti se ho compreso bene e di eventualmente corregermi/integrare, grazie.

27/05/2013 16:06
 
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Re: Re: Re: Esplicita rinuncia dell'agente al compenso
treval, 27/05/2013 14:20:



Stai attento:
recentemente una coppia di miei conoscenti ha venduto casa e si è fidata di una agenzia che li andava tranquillizzando dicendo che le commissioni erano tutte a carico del compratore. DOPO il rogito gli hanno chiesto ANCHE a loro delle commissioni rimangiandosi completamente la parola data e direttamente tramite un avvocato.

Per fare breve una storia lunga, è saltato fuori che il solo fatto che sul rogito si accennasse al pagamento delle commissioni da parte del compratore, in effetti dava luogo ad un tacito consenso al pagamento da parte anche del venditore di eventuali commissioni, perché in effetti si ammette l'esistenza di un intermediario che ha gioco facile nel dire che "non lavora senza giusto compenso". Credo che sia una prassi che molte agenzie ormai adottano per accalappiare i venditori prima e farli pagare dopo...

Del resto molti venditori ormai rifiutano compratori "tramite" agenzie, e queste hanno affinito gli imbrogli proprio per questo tipo di venditori




[SM=g1749704] [SM=g1749704]
ed io che ho detto??? o scrivi la percentuale che vuoi dargli o scrivi % zero se l'agenzia promette di non volere la provvigione.
Niente provvigioni.....bene. me lo confermi scritto sull'incarico.
il verbo volant.... [SM=g7574]
se viene riportato sull'incarico che l'agenzia accetta a zero provvigioni....sei a posto.
[Modificato da ccc56 27/05/2013 16:09]
ccc56
27/05/2013 16:16
 
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Re:
Miciogatto62, 27/05/2013 15:20:

Si, la mia domanda si riferisce proprio al rischio concreto di "ripensamento" rispetto alle dichiarazione verbali e quindi direi di nessun valore.

Poniamo il caso io sia il venditore, senza alcun contratto/mandato con alcuna agenzia.

Un'agenzia mi contatta e mi porta un suo potenziale cliente.

Il potenziale cliente, per tramite dell'agenzia con la quale io non ho alcun contratto scritto, mi indirizza una proposta di acquisto, scritta.


L'agenzia a voce mi dice che si accontenta delle commissioni lato acquirente.

A questo punto cosa dovrei fare per essere tranquillo?

Da quello che nel frattempo ho cercato in rete sembra che dovrei fare questo:

- richiedere all'agenzia una dichiarazione del legale rappresentante in cui espressamente rinuncia alle commissioni nei miei confronti relativamente al mio immobile.

- la dichiarazione deve contenere la formula "ora per allora" credo sia la forma legalese che mi tutela dai ripensamenti

- per essere sicuro che sia proprio il legale rappresentante a firmare, devo anche farmi dare una visura camerale


Oppure ... potrei firmare con l'agenzia un contratto in cui affido a loro l'incarico (magari non in esclusiva) in cui è specificato che la richiesta di commissioni da parte mia è zero.

Tutto questo, in entrambi i casi, almeno 1 giorno PRIMA di firmare l'accettazione alla proposta di acquisto.



Chiedo agli esperti se ho compreso bene e di eventualmente corregermi/integrare, grazie.




hai capito benissimo.
basta che sia scritto sull'incarico nel momento che lo firmate o
se l'hai firmato senza questa precisazione pretendi di aggiungere una postilla sull'incarico stesso specificando la provvigione zero.
certo prima di accettare la proposta.
ma attenzione se ti porta una proposta identica alla cifra concordata
e non avete ancora specificato la provvigione zero, se rifiuti la proposta devi sempre pagargli la provvigione se te la chiede anche se verbalmente ti aveva promesso di non farlo.
e poi ci sono anche le spese...che ti puo' chiedere soprattutto se non hai un'esclusiva con l'agenzia e alla fine non ti vende.
te le puo' chiedere. [SM=g10881]
quindi, come ho gia' detto, sull'incarico bisogna sempre specificare tutto, niente provvigioni e se non c'e' l'esclusiva niente spese.
altrimenti rischiate.
gli incarichi verbali...sono da evitare.
ciao

[Modificato da ccc56 27/05/2013 16:19]
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01/03/2014 18:59
 
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Re: residenza e agevolazioni prima casa


La nota II-bis) dell'art. 1 della Tariffa, Parte Prima, del D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, dispone che per beneficiare delle agevolazioni fiscali previste per l'acquisto della cosiddetta "prima casa", che incidono sull'imposta di registro, sulle imposte ipotecaria e catastale, e sull'Iva, l'immobile oggetto di compera deve essere situato nel comune in cui l'acquirente già risieda o stabilisca la propria residenza entro il termine di 18 mesi dall'acquisto.

La successiva decadenza dai benefici fiscali è prevista solo in questi casi:
- all'atto dell'acquisto non sussistevano i requisiti richiesti dalla legge, con conseguente falsità della dichiarazione resa;
- l'acquirente abbia trasferito entro cinque anni dalla data dell'acquisto - a qualsiasi titolo, per atto inter vivos - il bene acquistato: tranne, però, nel caso in cui sia seguito entro un anno un nuovo acquisto avente ad oggetto un'altra casa di abitazione non di lusso in presenza delle condizioni agevolative;
- l'acquirente non trasferisce la propria residenza nel Comune in cui è situato l'immobile entro 18 mesi dall'acquisto.

La normativa non sanziona espressamente il trasferimento di residenza con la decadenza dai benefici "prima casa": questo è un primo dato letterale importante a favore della tesi per cui sarebbe irrilevante il trasferimento della residenza avvenuto in un momento successivo alla compravendita.

Inoltre, risulta pacifico che per fruire delle agevolazioni "prima casa" non sia necessario che l'immobile acquistato venga destinato ad abitazione propria e/o dei familiari: può essere acquistata con le agevolazioni fiscali anche un immobile da affittare dopo l'acquisto (circolari n. 38 del 12.8.2005, n. 19/E del 1.3.2001 e n. 1/E del 2.3.1994).

L'interpretazione attualmente dominante (anche se l'Agenzia delle Entrate non ha ancora assunto una esplicita presa di posizione in punto di durata necessaria della residenza anagrafica presso la "prima casa" per un determinato periodo di tempo) è nel senso che risulti rilevante esclusivamente il fatto che chi ha acquistato in agevolazione avesse la propria residenza nel comune ove è situato l'immobile al momento della compravendita oppure ve l'abbia trasferita entro 18 mesi; al contrario, sarebbe irrilevante che l'abbia trasferita dopo il rogito notarile.



ccc56, 01/03/2014 18:57:

Non è, invece, chiarito se e quanto debba essere mantenuta la residenza nel Comune del luogo in cui è sito l'immobile. Non è, dunque, prevista espressamente alcuna decadenza dall'agevolazione in caso di trasferimento in un altro comune, con cambio di residenza.
Alcuni autori, anche a seguito della recente sentenza della Corte di Cassazione n. 1392 del 26 gennaio 2010, ritengono che, nell'ipotesi suindicata, il contribuente non decada dalle agevolazioni fiscali. Tale assunto trova implicita conferma nelle seguenti considerazioni: per l'acquisto della prima casa, infatti, tra le condizioni richieste per poter fruire dell'aliquota agevolata, è previsto che il contribuente dichiari di non essere titolare di altra abitazione su tutto il territorio nazionale, acquistata dallo stesso soggetto con le agevolazioni recate per la prima casa dalla normativa passata e vigente.
La norma, in definitiva, intenderebbe evitare il cumulo di agevolazioni fiscali assumendo, evidentemente, come presupposto il fatto che il trasferimento di residenza di cui trattasi non comporta la decadenza dal beneficio.
Sono senz'altro da considerarsi come ricompresi nei benefici fiscali anche gli interessi sull'eventuale mutuo prima casa.
All'opposto, se fosse prevista la decadenza dal beneficio in caso di cambio di residenza, la previsione legislativa da ultimo citata risulterebbe priva di ratio.
A nostro parere tale orientamento può essere ritenuto un valido elemento di difesa in sede di ipotetico accertamento, da parte del fisco, delle cause di decadenza delle agevolazioni prima casa.


brocardi
[Modificato da pax2you 03/03/2014 15:08]
ccc56
01/03/2014 20:35
 
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IMU E ABITAZIONE PRINCIPALE

IMU e l’abitazione principale
14/06/2012 L’IMU, a differenza di quanto avveniva con l’ICI, è dovuta anche per l’abitazione principale e le sue pertinenze. A pochi giorni dalla scadenza del pagamento della prima rata IMU, riassumiamo quanto definito dalle norme e dalla prassi con riferimento all’abitazione principale. In base alla definizione contenuta nell’art. 13, comma 2, del Decreto Legge del 6 dicembre 2011 n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011 n. 214, per abitazione principale s’intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.

Per la stragrande maggioranza dei casi questa definizione fotografa esattamente la realtà; si tratta, infatti, di possessori che nell’unica unità immobiliare iscritta in catasto hanno la residenza anagrafica e dimorano abitualmente.

Per questi soggetti non si pongono particolari problemi nel calcolo dell’imposta e nel pagamento della stessa: in base al comma 7 del succitato articolo, applicheranno alla base imponibile l’aliquota ridotta allo 0,4% e potranno usufruire, in base al successivo comma 10, della detrazione di 200 euro, rapportati al periodo dell’anno durante il quale si protrae tale destinazione, maggiorata di 50 euro per ogni figlio di età non superiore a 26 anni, purché dimorante abitualmente e residente anagraficamente nell’unità immobiliare adibita ad abitazione principale, fino ad un importo massimo complessivo di 600 euro.

Non è così quando l’abitazione principale è costituita da più unità immobiliari accatastate separatamente nel catasto edilizio urbano, che sono state unite per motivi funzionali ma per le quali il proprietario non ha provvedendo ad aggiornare la loro posizione, unificandole attraverso un nuovo accatastamento. In questo caso il possessore potrà godere dell’applicazione dell’aliquota ridotta e della detrazione soltanto su una di esse, mentre per le altre dovrà pagare l’IMU con l’aliquota ordinaria.

Anche il fatto che l’immobile costituisca dimora abituale e residenza anagrafica del possessore e del suo nucleo familiare non costituisce un problema per la maggioranza dei casi, ma, per coloro che hanno mantenuto la residenza e non il domicilio, è esclusa la possibilità di godere delle agevolazioni. La norma, unificando il concetto di residenza anagrafica e dimora abituale, ha escluso, infatti, dall’agevolazione prevista per l’abitazione principale e le sue pertinenze tutti coloro per i quali non sussistono contemporaneamente le due condizioni, prescindendo dalle motivazioni. Si tratta quindi di coloro che hanno trasferito il domicilio mantenendo la residenza nell’immobile posseduto o viceversa, anche per motivi di lavoro, compresi gli appartenenti al personale in servizio permanente delle Forze armate e Forze di polizia a ordinamento militare, nonché a quello dipendente dalle Forze di polizia a ordinamento civile.

Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi ma situati nello stesso Comune, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze, in relazione al nucleo familiare, si applicano per un solo immobile. In particolare, i coniugi, non legalmente separati, entrambi proprietari, ad esempio al 100%, nello stesso Comune, di un immobile nel quale hanno stabilito la propria residenza, non potranno godere delle agevolazioni per l’abitazione principale su entrambi i fabbricati, ma potranno scegliere a quale attribuire il beneficio. Questa disposizione che, in base a quanto chiarito dalla Circolare del Dipartimento delle Finanze - Direzione Federalismo Fiscale del 18 maggio 2012, n. 3, sarà interpretata in senso restrittivo per evitare comportamenti elusivi nell’applicazione delle agevolazioni per l’abitazione principale, non si applica, invece, nel caso di immobili, destinati ad abitazione principale dei coniugi, ubicati in Comuni diversi. L’immobile posseduto da anziani o disabili che hanno preso la residenza in istituti di ricovero o da cittadini italiani residenti all’estero non può essere considerato abitazione principale, ma la norma ha previsto che i Comuni, nell’ambito della loro potestà regolamentare (per l’anno 2012 si dovrà manifestare entro il 30 settembre prossimo), potranno considerare direttamente tale immobile, purché non locato, come abitazione principale, con la conseguente applicazione delle agevolazioni previste.

Riguardo ai casi di separazione legale, annullamento, scioglimento e cessazione degli effetti civili del matrimonio, in base al comma 12-quinquies dell’art. 4 del D.L. n. 16 del 2012, l’assegnazione disposta dal provvedimento dell’ex casa coniugale ad uno dei coniugi si intende effettuata, ai soli fini IMU, a titolo di diritto di abitazione.

A differenza di quanto avveniva in precedenza con l’ICI, è, quindi, soltanto il coniuge assegnatario della casa coniugale, anche se non proprietario, che deve pagare l’IMU e che può usufruire delle agevolazioni per l’abitazione principale. Il diritto d’abitazione si realizza unicamente sull’abitazione coniugale, pertanto, in caso di due immobili posseduti in comproprietà dagli ex coniugi, se la sentenza ne assegna uno all’ex moglie e l’altro all’ex marito, il coniuge a cui è attribuito il diritto di abitazione sulla casa coniugale dovrà pagare l’IMU sul 100% di quell’immobile, applicando i benefici previsti per l’abitazione principale (aliquota ridotta, detrazione base e maggiorazione per i figli di età non superiore a 26 anni) e l’IMU sul 50% dell’immobile assegnato all’altro coniuge, applicando l’aliquota ordinaria. Riguardo alla definizione di pertinenze dell’abitazione principale, lo stesso art. 13, comma 2, del Decreto Legge del 6 dicembre 2011 n. 201 specifica che sono tali esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito; cantine e soffitte se non unite all’unità immobiliare abitativa), C/6 (stalle, scuderie, rimesse, autorimesse) e C/7 (tettoie), nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo.

La parte che crea maggiori complicazioni nell’applicazione della norma è il fatto di dover considerare anche le pertinenze non chiaramente individuate perché risultano iscritte in catasto congiuntamente all’abitazione.

Anche se è condivisibile tale scelta, perché ispirata ad un principio di equità, è sempre bene tener presente che la maggiore fonte di equità, in materia fiscale, è la semplificazione, che consente di pagare il giusto senza incorrere in errore.

E’ pertanto auspicabile, nell’ambito della riforma del catasto, che si proceda anche allo scorporo delle pertinenze iscritte in catasto congiuntamente alle abitazioni, favorendo in tal modo anche il corretto calcolo dell’IMU. Comunque, tornando alla previsione normativa, il contribuente che, ad esempio, possiede tre pertinenze, una cantina (categoria C/2) e due garage (categoria C/6), potrà applicare l’aliquota ridotta soltanto sulla cantina e su un garage, mentre per il secondo garage dovrà applicare l’aliquota ordinaria.

Avrà, in ogni caso, la possibilità di scegliere quale dei due garage considerare pertinenza dell’abitazione. Situazione diversa se il contribuente possiede due pertinenze, ad esempio la soffitta e la cantina (entrambe classificabili nella categoria catastale C/2), accatastate congiuntamente all’unità ad uso abitativo, perché in questo caso il Dipartimento delle Finanze – Direzione Federalismo Fiscale con la circolare n. 3 del 2012 ritiene che il contribuente possa usufruire delle agevolazioni previste per l’abitazione principale soltanto per un’altra pertinenza classificata in categoria catastale C/6 o C/7.

Riguardo, infine, alle detrazioni previste per l’abitazione principale, la loro applicazione si differenzia sulla base della loro specificità. La detrazione base deve essere suddivisa in egual misura tra i possessori che hanno la residenza e la dimora abituale, nell’immobile indipendentemente delle loro quote di possesso. La detrazione deve essere rapportata al periodo per il quale sussistono le due condizioni previste dalla norma, residenza e dimora abituale. Per gli anni 2012 e 2013 la detrazione base è incrementata di 50 euro per ogni figlio, anche non a carico, di età non superiore a 26 anni, a condizione che risieda o dimori abitualmente nell’unità immobiliare utilizzata come abitazione principale del nucleo familiare.

Tale incremento, nel limite massimo di 400 euro, spetta soltanto ai genitori che, oltre a possedere l’immobile, vi hanno stabilito la loro residenza anagrafica nonché la dimora abituale. La detrazione spetta soltanto ai genitori possessori dell’immobile, non ai nonni, né ai conviventi, né al coniuge se non è anche genitore. In presenza di entrambi i genitori nell’unità abitativa, la detrazione deve essere suddivisa in egual misura tra di loro. Il diritto alla maggiorazione spetta fino al compimento dei 26 anni, pertanto decade dal giorno successivo a tale evento. Sia in questo caso, sia in occasione della nascita di un figlio, si computa un mese intero di detrazione se si superano i 15 giorni di spettanza.

caf-acli
[Modificato da pax2you 03/03/2014 15:07]
ccc56
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