 03/08/2011 01:12 |
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pax2you, 8/2/2011 10:38 PM:
1)
1 italiano che cerca casa vale come X immigrati.
e' anche vero,a detta di alcuni operatori di settore, che gli immigrati devono pagare di piu' d'affitto rispetto ad un italiano per lo stesso tipo di abitazione(30%) quindi se il rapporto fosse 1,3 immigrati per ogni italiano in realta' saremmo 1 a 1.
A parte che se fosse vero che tutti fanno pagare di piu' gli immigrati (perche' se non e' vero per tutti gli affittuari, gli immigrati potrebbero sempre andare dove pagano meno), a maggior ragione gli immigrati condividerebbero, assorbendo meno case. Per questo dico che la pressione sul mercato immobiliare non e' la stessa degli italiani: se un nucleo familiare nativo si muove e' difficile che lo faccia, che so, con quello del cugino, cerca casa per se'. E comunque ha piu' scelta, perche' in genere ha uno stipendio migliore (come nucleo a se') oppure comunque un supporto locale.
Quando mi sono mosso, io ho scelto quando andare in condivisione e quando no, e dove. Pero' in genere potevo scegliere piu' facilmente di altri - il che significa che c'era qualcuno che doveva andarci in condivisione, magari in un appartamento piu' piccolo o peggio piazzato.
pax2you, 8/2/2011 10:38 PM:
Inoltre molti immigrati affittano degli appartamenti di bassa qualità che gli italiani non affitterebbero' nemmeno ad un prezzo normale o a sottoprezzo.
Questo e' vero, infatti credo anche io che l'usato sia il loro target.
pax2you, 8/2/2011 10:38 PM:
2) se il tuo conto sulle abitazioni in cui vivono gli extra e' esatto(370mila in Lombardia) allora devi considerare che togliendone un 33% per partire dal 2001 in qui gli extra erano 1/3 di ora abbiamo una crescita media annua di richiesta di abitazioni di circa 25000 all'anno(principalmente usate).
Il conto non e' esatto ma rappresenta il caso peggiore, quello di piu' case occupate dagli immigrati. E' un massimale: dati i numeri dell'ORMI, posto che siano realistici, piu' di 450mila case in lombardia non possono occupare. Ad esempio gia' se in media due coppie, con o senza figli, condividono un appartamento, il numero cala, piu' ci sono le badanti che vivono dove lavorano, ecc.
pax2you, 8/2/2011 10:38 PM:
In Lombardia se ne fanno in media 60.000 all'anno(considerando i tre anni in esame) per cui oltre il 40% della nuova produzione viene in qualche modo assorbita anche tramite loro principalmente lo con stock gia' esistente in affitto.
Se consideriamo Milano e provincia negli anni presi in esame non si va sotto il 50%.
Sempre senza considerare le condivisioni. Il tuo grafico e' realistico nel caso peggiore, quello in cui gli immigrati occupano piu' case possibili secondo i dati ORMI.
pax2you, 8/2/2011 10:38 PM:
Tieni presente che i grafici che ho postato riportano l'aumento rispetto all'anno precedente di immigrati....per questo sarebbe interessante sapere stock e famiglie native residenti o immigrati nazionali.
Ho cercato nei ritagli di tempo, ma ancora di dati sugli stock divisi per regione non ne ho trovati. Ci sono sempre annunci immobiliari invece di dati ![[SM=g7560]](https://im0.freeforumzone.it/up/0/60/2094120.gif)
pax2you, 8/2/2011 10:38 PM:
3)
c'e' un limite alla capacita' produttiva di immobili nel corso del tempo...l'Aquila insegna.
In base ai dati che ho postato dall'agenzia delle entrate, per quanto non possa giudicare sulla metodologia, Milano e' tra le piu' inurbate con oltre il 36% di mq occupati in rapporto ai mq di territorio. Pero' lo spazio che vale per le case vale anche per le aziende: se costa troppo (ad esempio perche' non c'e' piu' spazio, ergo troppa concorrenza) tenere l'azienda in zona A, la sposto (o la apro) in un'altra zona B - e magari ci sara' piu' gente che si trasferisce da quella parte.
pax2you, 8/2/2011 10:38 PM:
un fenomeno che si e' verificato a Milano secondo me e' lo spostamento delle nuove generazioni autocotone,della mia età, dalla periferia milanese dove abitano i genitori ai paesi fuori Milano ma nella stessa provincia a causa dei prezzi troppo alti dell'hinterland(maggiormente occupato dagli extra in affitto) e causando un aumento dei prezzi vertiginoso pure a 20km da Milano.
Lo spostamento dei nativi e' avvenuto anche a Roma, a Torino non ho dati aggiornati. A Roma in realta' a parte casi particolari come l'esquilino, gli immigrati finiscono spesso fuori raccordo, diciamo seconda e terza cintura; la periferia, equiparabile a una prima cintura di Milano (*) e' occupata da nativi che vogliono case piu' grandi e con piu' verde intorno, pagando lo stesso prezzo o meno.
Non ho evidenze dell'occupazione di case nella cintura da parte di immigrati, mi fido del tuo giudizio.
(*) qui intendo come periferia quartieri come Ottavia/Casal del Marmo, o l'Aurelia verso il raccordo. Dal centro sono a 13km e sei ancora comune di Roma, mentre dalla tangenziale ovest a milano sono 10km, e gia' sei nel comune di Buccinasco.
pax2you, 8/2/2011 10:38 PM:
C'e' stato un momento,qualche anno fa, che un bilocale in affitto in zona Buenos Aires a Milano mi costava quanto uno a Rosate(Abbiategrasso circa) tanto i proprietari fuori Milano si sentivano forti. (effetto indiretto dell'immigrazione o aumento demografico)
Amen, ma ricorda che appunto Milano ha una superficie comunale molto piccola. Per uno che sta a Buccinasco, il fatto di non essere comune di Milano non cambia il prezzo, se ti serve la casa in quella zona o con quei servizi.
pax2you, 8/2/2011 10:38 PM:
Ovviamente sono solo mie modeste opinioni e basato su cio' che ho vissuto.
Ci mancherebbe. Io mi baso sull'esperienza e cerco di ragionare sui dati, altrimenti che ci stanno a farE? |
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| 03/08/2011 17:55 |
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| | | Post: 938 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Attico | | OFFLINE |
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pax2you, 8/2/2011 10:38 PM:
1)
1 italiano che cerca casa vale come X immigrati.
....
un fenomeno che si e' verificato a Milano secondo me e' lo spostamento delle nuove generazioni autocotone,della mia età, dalla periferia milanese dove abitano i genitori ai paesi fuori Milano ma nella stessa provincia a causa dei prezzi troppo alti dell'hinterland(maggiormente occupato dagli extra in affitto) e causando un aumento dei prezzi vertiginoso pure a 20km da Milano.
C'e' stato un momento,qualche anno fa, che un bilocale in affitto in zona Buenos Aires a Milano mi costava quanto uno a Rosate(Abbiategrasso circa) tanto i proprietari fuori Milano si sentivano forti.
(effetto indiretto dell'immigrazione o aumento demografico)
Ovviamente sono solo mie modeste opinioni e basato su cio' che ho vissuto.
eh sì ! ricorda qualcosa anche a mè.
Le periferie sgombre da immigrati si sono riempite di gente letteralmente in fuga da milano che hanno fatto impazzire i prezzi.
Io stavo a gorgonzola, piccola cittadina senza molto se non il metrò per arrivare dopo un viaggio lungo quasi un'ora a milano, i prezzi si sono impennati tanto da arrivare assurdamente quasi ai livelli milanesi proprio grazie ai milanesi in fuga.
questi poveretti preferivano fare i pendolari in una intasattisima strada padana superiore piuttosto che godersi la milano multikulta.
Dati e dati...
per i fanatici del dato segnalo lo studio di banca d'italia :
"L'andamento del mercato immobiliare italiano e i riflessi sul sistema finanziario"
dove c'è una sezione proprio sul calcolo della relazione fra incremento di stranieri in città e aumento dei valori immobiliari usando delle tecniche di regressione e correlazione statistica.
qui il link:
www.bancaditalia.it/pubblicazioni/econo/quest_ecofin_2/QF_59/QE...
in soldoni:
"...I risultati empirici mostrano che un flusso migratorio dell’1% rispetto alla popolazione iniziale produce un aumento dello 0,57% dei prezzi delle case nell’area verso cui i flussi si concentrano..."
lo stesso indice è stato calcolato in modi similari in diversi paesi (Saiz 2007), canadese (Akbari e Aydede 2009), spagnolo (Gonzales e Or-
tega 2009), svizzero (Degen e Fisher 2009), e neozelandese (Stillman e Mare 2008)
gli indici calcolati all'estero vanno da 1 a 3, mentre quello di banca d'italia è molto stitichino, solo 0,57.
con i seguenti dati, ricavati in giro :
Milano:
2002 percentuale stranieri residente : 7%
31.12.07 - 13,5% (157.997 pers. )
1° gennaio 2010, circa 16% ( 407.191 pers.)
dal 2002 al 2010 abbiamo una crescita del 9%
supponendo una forbiche che và dal dato stitico di banca d'italia 0,57 al 3% si ha una rivalutazione MEDIA immobiliare del:
dal 5,13% al 27%
ebbene 5,13% è chiaramente un dato ridicolo che non ha riscontro in nessuno studio mondiale, per due motivi fondamentali :
- I dati di partenza dell'analisi italiana sono piuttosto grezzi, i valori immobiliari vengono dati un pò per fantasia.
- il periodo d'analisi per il calcolo và dal 2002 al 2007 mentre il grosso dei flussi migratori concentrati in un periodo breve è arrivato dopo, logicamente una simile pressione migratoria in un tempo così breve ha mischiato le carte in tavola.
allora si deve usare la testa e l'istinto....
perciò si può ragionevolmente presuppore un dato mediano intorno al 16% rivalutazione MEDIA, dato che è persino inferiore a molti altri studi di settore.
ora. si parla di dato MEDIO ed è importante capirne la differenza.
differenza che si sono posti i banco d'italiani, calcolando che esiste una chiara differenza fra zone impattate dal flusso migratorio, perciò un conto è parlare di zone centrali un'altro è di zone periferiche.
in caso delle periferie il dato và aumentato, mentre per il centro diminuito.
così si arriva quasi al 20%.
inoltre c'è un'altra dimenticanza dello studio, l'impatto è diverso a seconda della tipologia immobiliare !
pertanto ci saranno immobili più colpiti di altri dall'aumento dei prezzi essendo obiettivi privilegiati degli immigrati.
ora c'è il discorso del cossiddetto "native flight" dimenticato dai banco d'italiani: quando un quartiere si riempie troppo di extra, allora i nativi che possono se la danno a gambe, logicamente sono solo i nativi che non apprezzano le delizie del multiKulturalismo viale padova docet.
ebbene in questo caso i valori immobiliari non salgono ma scendono,
la scoperta dell'acqua calda è stata in seguiro oppurtunamente codificata con i potenti mezzi in questo studio :
"L’IMPATTO DEI FLUSSI MIGRATORI
SULLE DINAMICHE IMMOBILIARI"
Luca Dondi dall’Orologio
Francesco Manaresi
Marco Marcatili
qui :
www.google.com/url?sa=t&source=web&cd=1&ved=0CBQQFjAA&url=http%3A%2F%2Fwww.nomisma.it%2Findex.php%3Fid%3D240&rct=j&q=%22L%E2%80%99IMPATTO%20DEI%20FLUSSI%20MIGRATORI%20SULLE%20DINAMICHE%20IMMOBILIARI%22%20%20Luca%20Dondi%20dall%E2%80%99Orologio%20Francesco%20Manaresi%20Marco%20Marcatili&ei=j205Ts2nBIiqsQL0u9U1&usg=AFQjCNEdJ8WiuC4Caksb1Pov9mtLzV0qng...
perciò, riassumendo
l'ingresso massivo di immigrati esercita una pressione sugli immobili facendo alzare il prezzo medio della città grazie a diversi fattori :
- pressione migratoria
- native flight, i fuggitivi alzano i prezzi delle zone adiacenti a quelle colpite dall'immigrazione
nello stesso tempo le zone con più alta densità di popolazione straniera perdono valore rispetto alla media.
una conclusione hot come l'acqua calda appare d'obbligo.
quelli che se la pigliano di più in quel posto sono proprio gli sfortunati abitanti autoctoni delle zone predilette dagli immigrati.
questi oltre ad una svalutazione dei loro immobili, devono anche sopportare una rivalutazione media dei prezzi data dalla pressione migratoria.
pertanto quando vendono per ricomprare è un bagno di sangue, diventa una soluzione di soppravvivenza vendere e fuggire nelle periferie estreme della città le quali alzano i prezzi vedendo le orde di cittadini in fuga così si ricomincia il giro...
per avere un'idea di cosa sia il native flight, basta leggere come funzionano le cose nel paese più multiKulto del mondo, che di sfascio e miserie ha da insegnarci a tutti !
La fine che faranno i milanesi è molto simile.
saluti
Mao
dal sito corbaf
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# Come Selezionare una Casa in America
# 23:51 01/08/11
# Non conosco la Florida, ma ho presente come si seleziona una casa in America, guardando i dati il valore medio delle case a Jacksonville è tra 170 e 210mila dollari (mean e median) e il reddito medio è 46mila per famiglia che è quello media della Florida ed è inferiore a quello medio USA.
Io come tutti guardo sempre subito le statistiche di omicidi, stupri, aggressioni e vedo che Jacksonville ha quasi il doppio di omicidi e un 30% in più di furti ed aggressioni della media USA. In Italia hai 1 omicidio per 100mila abitanti a Jacksonville 13.8 omicidi. Not Good.
A Thousand+Oaks hai invece 1 omicidio per 100mila abitanti, come in Italia. Se confronti aggressioni violente, furti e il resto dei reati contro la proprietà sono almeno 5 volte più alti in Jacksonville, vedo circa 200 reati violenti a Thousand Oaks contro 837 reati per 100 mila abitanti a Jacksonville, 1400 reati contro la proprietà contro circa 5416 reati, (per 100mila abitanti)
Asiatici e bianchi sono solo il 60% a a Jacksonville e sopra il 90% a Thousand Oaks e questo è riflesso nel reddito "mediano" sui 97mila dollari che è elevato per gli USA, diciamo che è nel top 10%, il prezzo media delle case 640mila dollari però che non è alto. In base a questi dati di reddito medio, crimine ed etnici dubito che le scuole pubbliche elementari e medie siano buone e le scuole sono il criterio che decide se arriva gente decente tipo classe media in futuro. A Thousand Oaks i dati scolastici sono buoni se guardi per le scuole pubbliche (le private sono un altro discorso e costano una fortuna)
Non lo so, la mia impressione ricavata da NY e Los Angeles è che devi un reddito medio sopra i 60mila dollari ed avere asiatici e bianchi sopra l'80% perchè i valori immobiliari tengano in futuro. Non per cattiveria, ma l'America è un paese anche crudele, se i valori di reddito e di criminalità/gangs/disgregazione sociale sono "sbagliati" poi vedi intere città deteriorarsi velocemente
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[Modificato da ziomaoziomao 03/08/2011 18:04]
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Comica e dannosa. In due parole, l’Unione Europea. |
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| 03/08/2011 20:17 |
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| | | Post: 6.986 | Città: MILANO | Età: 44 | Sesso: Maschile | Amministratore | Castellina in Chianti | | OFFLINE |
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l'ho gia' postato in questa discussione il:
7/21/2011 10:43 AM
e lugg lo ha già commentato.
questa volta ti sei inc...o troppo. ![[SM=g7576]](https://im0.freeforumzone.it/up/0/76/1833392.gif)
Ciao! |
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| 03/08/2011 20:57 |
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| | | Post: 127 | Città: ROMA | Età: 52 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Monolocale | | OFFLINE | |
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pax2you, 8/3/2011 8:17 PM:
l'ho gia' postato in questa discussione il:
7/21/2011 10:43 AM
e lugg lo ha già commentato.
questa volta ti sei inc...o troppo.
Ciao!
Grazie Pax
Aggiungo: ma chissa' come mai negli altri paesi in cui e' stato calcolato in maniera simile c'e' una pressione sull'immobiliare piu' alta? Sara' mica che li' fanno entrare piu' chirurghi, dentisti e tecnici che prendono casa da soli? No, e' l'indice Bankitalia che e' "stitico", vero?
Altra considerazione: com'e' che alle case popolari vicino San Siro ci sono piu' immigrati? Sono loro ad aver fatto abbassare i prezzi, o gia' costavano di meno?
Sono io ad avere la "deriva scientista", come no. [Modificato da lugg 03/08/2011 21:21] |
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| 03/08/2011 23:51 |
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| | | Post: 6.986 | Città: MILANO | Età: 44 | Sesso: Maschile | Amministratore | Castellina in Chianti | | OFFLINE |
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lugg, 8/3/2011 8:57 PM:
pax2you, 8/3/2011 8:17 PM:
l'ho gia' postato in questa discussione il:
7/21/2011 10:43 AM
e lugg lo ha già commentato.
questa volta ti sei inc...o troppo.
Ciao!
Grazie Pax
Aggiungo: ma chissa' come mai negli altri paesi in cui e' stato calcolato in maniera simile c'e' una pressione sull'immobiliare piu' alta? Sara' mica che li' fanno entrare piu' chirurghi, dentisti e tecnici che prendono casa da soli? No, e' l'indice Bankitalia che e' "stitico", vero?
Altra considerazione: com'e' che alle case popolari vicino San Siro ci sono piu' immigrati? Sono loro ad aver fatto abbassare i prezzi, o gia' costavano di meno?
Sono io ad avere la "deriva scientista", come no.
De nada ma ziomao lo rispetto e poi capita a tutti di non vedere qualche post.
Ritengo che darci addosso tra di noi non serve molto se non a farci perdere un po' di obiettività sull'argomento....anche se ogni tanto una azzuffatina non guasta....eheheh.
E' che ziomao non ha mezze misure quando carica non si ferma.
Vabbe' buonanotte ragass sono distrutto.
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| 04/08/2011 00:43 |
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| | | Post: 127 | Città: ROMA | Età: 52 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Monolocale | | OFFLINE | |
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pax2you, 8/3/2011 11:51 PM:
De nada ma ziomao lo rispetto e poi capita a tutti di non vedere qualche post.
Soprattutto se non si legge quello che non interessa, direi che hai ragione.
pax2you, 8/3/2011 11:51 PM:
Ritengo che darci addosso tra di noi non serve molto se non a farci perdere un po' di obiettività sull'argomento....anche se ogni tanto una azzuffatina non guasta....eheheh.
io non sono qui per azzuffarmi. Ho contestato delle affermazioni opinabili, esaminando dei dati, alcuni dei quali postati da te. Si puo' discutere sulle mie considerazioni sui dati, come stai facendo tu: lui dall'inizio ha seguito un altro registro.
pax2you, 8/3/2011 11:51 PM:
E' che ziomao non ha mezze misure quando carica non si ferma.
OK, ma il non fermarsi ha implicato parecchie cose, compresi insulti e il suo cambiare le sue affermazioni o fare citazioni trasversali anche in altri topic. Questo dalle mie parti si chiama trollare.
Non mi sta bene essere insultato da qualcuno che decide da subito come la pensa e tutto il resto e' cacca, e chi non la pensa come lui si sente in diritto di trattarlo come uno zerbino.
Io la chiudo qui, non ho usato termini pesanti ne' (mi sembra) polemici: sto descrivendo la situazione come la vedo. |
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| 04/08/2011 10:00 |
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| | | Post: 6.986 | Città: MILANO | Età: 44 | Sesso: Maschile | Amministratore | Castellina in Chianti | | OFFLINE |
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Re: Re: Re: Re: ziomaoziomao lugg, 8/4/2011 12:43 AM:
pax2you, 8/3/2011 11:51 PM:
De nada ma ziomao lo rispetto e poi capita a tutti di non vedere qualche post.
Soprattutto se non si legge quello che non interessa, direi che hai ragione.
pax2you, 8/3/2011 11:51 PM:
Ritengo che darci addosso tra di noi non serve molto se non a farci perdere un po' di obiettività sull'argomento....anche se ogni tanto una azzuffatina non guasta....eheheh.
io non sono qui per azzuffarmi. Ho contestato delle affermazioni opinabili, esaminando dei dati, alcuni dei quali postati da te. Si puo' discutere sulle mie considerazioni sui dati, come stai facendo tu: lui dall'inizio ha seguito un altro registro.
pax2you, 8/3/2011 11:51 PM:
E' che ziomao non ha mezze misure quando carica non si ferma.
OK, ma il non fermarsi ha implicato parecchie cose, compresi insulti e il suo cambiare le sue affermazioni o fare citazioni trasversali anche in altri topic. Questo dalle mie parti si chiama trollare.
Non mi sta bene essere insultato da qualcuno che decide da subito come la pensa e tutto il resto e' cacca, e chi non la pensa come lui si sente in diritto di trattarlo come uno zerbino.
Io la chiudo qui, non ho usato termini pesanti ne' (mi sembra) polemici: sto descrivendo la situazione come la vedo.
Concordo sul fatto che ziomao sia offensivo in alcune affermazioni.
Anche i moderati pero' sanno essere offensivi a modo loro...in modo piu' pacato ma sanno esserlo.
Comunque lo invito pure io a moderarsi e se il suo credo e' piuttosto estremista e' un motivo in piu' per avere un'opinione alternativa.
Basta esprimere le proprie opinioni in modo da non far sentire l'interlocutore a disagio. Te capì ziomao?
Il settore immobiliare, al contrario delle certezze che ci trasmettono, e' vischioso e torbido in molti suoi aspetti.
Sono anni che cerco informazioni affidabili in questo paese e neppure gli NTN lo sono ormai.
Come tu stesso hai notato e benche' a volte le motivazioni siano discutibili avete interpretato il documento di bankitalia in due modi molto diversi.
A mio parere e' la mancanza di un'informazione chiara,precisa e verificabile che non permette una discussione costruttiva e che porti a confronti reali.
Spesso ci si scontra su interpretazioni di alcuni dati ponendo delle ipotesi su eventi di cui non si riesce ad avere un precisa informazione.
La situazione e', a mio parere, davvero critica.
Quando ho iniziato a frequentare questo forum uno dei migliori utenti era guido.zip.
La frase che mi ha colpito di piu' e' stata:
"I dati ci sono il problema e' come vengono interpretati"
A mio parere i dati,almeno quelli a cui accede il pubblico, non ci sono per cui il problema dell'interpretazione e' amplificato.
Alcuni esempi;inflazione ufficiale e quella reale,dati sui nuovi mutui e sulle cartolarizzazioni,ntn con e senza case pubbliche,etc.
Insomma uno sforzo bisogna farlo tutti noi,anche se ormai vi siete scottati, perche' siamo solo noi a poter avere dei vantaggi da questo tipo di comportamento.
ps
A ziomao avevo gia' raccontato la storia,vera, di due miei amici piu' grandi di me(uno era un mio compagno e l'altro il mio allenatore in uno sport che praticavo).
Entrambi hanno vissuto il 68 uno a estrema destra e l'altro a estrema sinistra.
Adesso sono due ottimi amici,condividono uno sport insieme,ogni tanto si tirano qualche frecciata politica e sopratutto hanno capito che mentre loro guerreggiavano la DC(democrazia cristiana) li ha fregati entrambi per anni. [Modificato da pax2you 04/08/2011 11:12] |
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| 04/08/2011 15:59 |
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| | | Post: 938 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Attico | | OFFLINE |
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Re: Re: Re: Re: Re: ziomaoziomao pax2you, 8/4/2011 10:00 AM:
Concordo sul fatto che ziomao sia offensivo in alcune affermazioni.
Anche i moderati pero' sanno essere offensivi a modo loro...in modo piu' pacato ma sanno esserlo.
Comunque lo invito pure io a moderarsi e se il suo credo e' piuttosto estremista e' un motivo in piu' per avere un'opinione alternativa.
Basta esprimere le proprie opinioni in modo da non far sentire l'interlocutore a disagio. Te capì ziomao?
Il settore immobiliare, al contrario delle certezze che ci trasmettono, e' vischioso e torbido in molti suoi aspetti.
Sono anni che cerco informazioni affidabili in questo paese e neppure gli NTN lo sono ormai.
Come tu stesso hai notato e benche' a volte le motivazioni siano discutibili avete interpretato il documento di bankitalia in due modi molto diversi.
A mio parere e' la mancanza di un'informazione chiara,precisa e verificabile che non permette una discussione costruttiva e che porti a confronti reali.
Spesso ci si scontra su interpretazioni di alcuni dati ponendo delle ipotesi su eventi di cui non si riesce ad avere un precisa informazione.
La situazione e', a mio parere, davvero critica.
Quando ho iniziato a frequentare questo forum uno dei migliori utenti era guido.zip.
La frase che mi ha colpito di piu' e' stata:
"I dati ci sono il problema e' come vengono interpretati"
A mio parere i dati,almeno quelli a cui accede il pubblico, non ci sono per cui il problema dell'interpretazione e' amplificato.
Alcuni esempi;inflazione ufficiale e quella reale,dati sui nuovi mutui e sulle cartolarizzazioni,ntn con e senza case pubbliche,etc.
Insomma uno sforzo bisogna farlo tutti noi,anche se ormai vi siete scottati, perche' siamo solo noi a poter avere dei vantaggi da questo tipo di comportamento.
ps
A ziomao avevo gia' raccontato la storia,vera, di due miei amici piu' grandi di me(uno era un mio compagno e l'altro il mio allenatore in uno sport che praticavo).
Entrambi hanno vissuto il 68 uno a estrema destra e l'altro a estrema sinistra.
Adesso sono due ottimi amici,condividono uno sport insieme,ogni tanto si tirano qualche frecciata politica e sopratutto hanno capito che mentre loro guerreggiavano la DC(democrazia cristiana) li ha fregati entrambi per anni.
Ciao Pax,
Sì, mi era sfuggito.
per la questione dei dati non sono d'accordo ma d'accordissimo, i dati in sè stessi significano poco se non si sà da dove arrivano e come vengono elaborati.
Quando poi si vanno a formalizzare fenomeni complessi quali quelli economici e sociali, il terreno si fà ancora più scivoloso tanto che spesso le analisi servono più per tirare la coperta dalla propria parte piuttosto che descrivere con obbiettività i fenomeni; questo succede persino in campi come la fisica, che dovrebbe essere esente da certe cose per definizione, figuriamoci quando ci si mette il comportamento sociale di mezzo, aleatorio, difficile da misurare, manipolabile nelle analisi per eccellenza.
detto questo,
la ricerca del "dato" è quantomeno impossibile, quello che possiamo cercare di capire è la tendenza, in altri termini quando mille segnali puntano tutti verso un punto si può dedurre una tendenza e cercare di quantificarla.
il flusso migratorio ha creato due fenomeni, riconosciuti e palesi anche se misurati in modo diverso :
- l'aumento medio degli immobili nella città obiettivo
- la diminuzione locale degli immobili in aree ad alta densità di immigrati.
i due fenomeni sono legati e interagiscono nel tempo, inoltre sono logicamente fenomeni non lineari, pertanto rendono la vita durissima a chi vuole calcolare un qualsiasi indice di correlazione.
Infatti l'indice di banca d'italia è stato calcolato in un periodo di tempo in cui la quantità di stranieri era tutto sommato diluita, il cossiddetto fenomeno del native flight non era ancora avvenuto pesantemente come oggi.
inoltre come detto cosa si vuole pretendere da un'indice calcolato sugli aumenti del valore degli immobili quando proprio questo dato in italia è un vero disastro !?!?
persino sulla misura del numero di stranieri in una città c'è una diattriba fra statisti aperta, i dati forniti sono ben lontani dal vero e normalmente sottostimati.
E' naturale che il calcolo di banca d'italia sia una mezza ciofeca, per questo si può ragionare spannometricamente e calcolare una forbice in funzione di quello che si conosce.
ripetendomi, applicando quello che si conosce si ha una forbice :
dal 5,13% al 27%
quale sarà il dato vero !!?
boh, ma sicuramente non 5,13% !
lugg,
ma chissa' come mai negli altri paesi in cui e' stato calcolato in maniera simile c'e' una pressione sull'immobiliare piu' alta? Sara' mica che li' fanno entrare piu' chirurghi, dentisti e tecnici che prendono casa da soli? No, e' l'indice Bankitalia che e' "stitico", vero?
caro lugg, usare la propria testa per interpretare un dato di tendenza non è ( ancora ) reato.
se tù consideri affidabile un'incremento in 8 anni del 5,13% quando si è arrivati a più del 16% di presenza straniera, che vuoi che ti dica ?
a mè pare un pò pochino, anzi se così fosse l'immigrazione non si è manco sentita a milano, cosa unica al mondo.
perciò discutiamo di una cosa che non è mai esistita, fenomenologicamente parlando.
logicamente questo cozza contro il buon senso e il vissuto di qualunque milanese, perciò non capisco perchè si debba accettare come oro colato un dato che è palesemente fuori dal mondo.
Un discorso come quello che hai fatto è una classica fallacia logica, in particolare è la stra-classica " fallacia ad autoritatem" in quanto lasci intendere che se lo dice banca d'italia è oro colato per definizione :
..No, e' l'indice Bankitalia che e' "stitico", vero?
permetti che è un'argomento un pò deboluccio oltre che totalmente fallace.
Altre cose e amenità
passo e chiudo una chiaccherata fra amici ... ![[SM=j7569]](https://im0.freeforumzone.it/up/0/69/3020031.jpg)
non penso di essere una persona con idee preconcette o intollerante, sono pronto ad ascoltare chiunque e anche a cambiare idea a 180 gradi se i fatti si dimostrano all'opposto delle mie idee.
lugg, continui a parlare di insulti ma ti sembrerà strano io non ho mai inteso insultarti, non confondere una prosa letteraria con degli insulti sono cose diverse anche se devo ammettere che spesso per come scrivo riuscirei a far diventare un'assassiono dalla rabbia anche ghandi.
Comunque mi fà piacere conoscerti perchè ho scoperto una cosa che mai avrei immaginato, che esiste al mondo uno più permaloso di mia suocera ! solo per questo ne è valsa la pena
pax2you
ehi, sì forte la storia dei due estremi, del diavolo e dell'acqua santa !!!
ma ora te ne dico una io ehehehe .....
pensa che io ero un marxista, non scherzo ! ho studiato con attenzione i testi del Marx ( ammazza quanto ha scritto, prolisso il ragazzo ! ) e ancora oggi trovo alcune sue analisi molto precise e profetiche.
ma il marxismo ha delle lacune molto evidenti, oggi dopo tante riflessioni mi trovo in una mia particolare idea, un mix fra quello che considero il meglio del marxismo e quello che trovo buono del nazismo, perchè in fondo per quanto possa sembrare strano le due cose si fondono, pensa che lo stesso Hitler era un'ammiratore del marxismo e la dottrina nazista per quanto strano deve molto a Marx.
Un mix , perciò nè nazista nè marxista ma tutte e due le cose.
perciò non ho problemi a parlare e ragionare con ogni tipo di persone, sono molto più aperto di pensiero di quanto si possa immaginare, perchè in fondo ogni ideologia ha come fine il presunto bene universale, anche se i modi per raggiungerlo sono spesso dannosi , come si dice, chi cerca il paradiso in terra trova l'inferno.
ciao
Mao
[Modificato da ziomaoziomao 04/08/2011 16:00]
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| 04/08/2011 16:00 |
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Re: Re: Re: Re: Re: ziomaoziomao pax2you, 04/08/2011 10.00:
Concordo sul fatto che ziomao sia offensivo in alcune affermazioni.
Anche i moderati pero' sanno essere offensivi a modo loro...in modo piu' pacato ma sanno esserlo.
Scusa, rispondo nei ritagli di tempo e non capito: stai dicendo che sono stato offensivo in qualche modo? Se e' cosi' me ne scuso.
pax2you, 04/08/2011 10.00:
Comunque lo invito pure io a moderarsi e se il suo credo e' piuttosto estremista e' un motivo in piu' per avere un'opinione alternativa.
Basta esprimere le proprie opinioni in modo da non far sentire l'interlocutore a disagio. Te capì ziomao?
Beh se portasse dei dati (e delle interpretazioni coerenti) alle sue affermazioni - e se fosse disposto a discuterne, invece di partire per partito preso, io non avrei problemi.
pax2you, 04/08/2011 10.00:
Come tu stesso hai notato e benche' a volte le motivazioni siano discutibili avete interpretato il documento di bankitalia in due modi molto diversi.
Si' i dati vanno interpretati, e le interpretazioni possono essere molte, ma c'e' un limite: ripeto, ci vuole una bella faccia di bronzo da parte di bankitalia per dire che "non ci sono evidenze di una bolla immobiliare perche' lo dicono gli immobiliaristi" e quando vai a vedere i dati molto difficilmente si riesce a dare una interpretazione del genere. Sono proprio logicamente scorrelati con questa frase.
Quello che sto cercando di non avere, e non vedo lo stesso dall'altra parte, e' il bias.
Se Tizio mi presenta un indice 1 per l'Italia e Caio un indice del 4 per il Burundi, non e' che per forza Tizio e' quello che da' un indice "stitico": se hanno fatto considerazioni simili su dati raccolti con metodologie comparabili, son dati diversi, ci saranno delle motivazioni. Possono aver sbagliato i dati, possono anche averli piegati ai propri interessi. Posso farmene un'idea leggendo i dati stessi e come sono stati raccolti, ma dire a prescindere che il dato e' stitico e' darne un giudizio a priori.
E non e' che vada a cercare con il lanternino dati apposta per corroborare le mie tesi (selection bias), ho preso quelli che hai postato tu e ci ho fatto due conti sopra. Per questo ti chiedo spesso se pensi che abbia fatto qualche errore o qualche altra interpretazione, per evitare il selection bias.
E' un po' diverso da accusare di "deriva scientista" e di cercare "l'effimero dato". Che il palazzone sia pieno di immigrati lo posso vedere anche io, magari se mi sposto di due passi oltre non e' cosi', questo significa che la mia interpretazione del fatto "il palazzone e' pieno di emigrati" potrebbe essere sbagliata.
pax2you, 04/08/2011 10.00:
Alcuni esempi;inflazione ufficiale e quella reale,dati sui nuovi mutui e sulle cartolarizzazioni,ntn con e senza case pubbliche,etc.
Aspetta: la differenza tra le due inflazioni e' semplicemente data dai numeri che lo stato calcola in anticipo. Se lo stato prevede una inflazione dell'X% stampera' moneta in piu'. Poi che con quella ci compri merce per meno di 100 + X, significa che lo stato ha calcolato male svariati effetti economici in giro, ed e' un male anche per lui questo.
pax2you, 04/08/2011 10.00:
A ziomao avevo gia' raccontato la storia,vera, di due miei amici piu' grandi di me(uno era un mio compagno e l'altro il mio allenatore in uno sport che praticavo).
Questo successe anche a due miei amici, uno comunista con due pugni alzati e l'altro con il busto di benito a casa, che se le sono date di santa ragione sul sagrato della chiesa del loro quartiere praticamente per anni - era un intrattenimento fisso del sabato sera, a parole o a pugni mentre tu stavi li' con il popcorn. Adesso vanno a cena fuori assieme, e il primo alza i pugni con la felpa della Xma Mas addosso mentre l'altro prepara la pasta.
La differenza con il caso attuale e' che io non sto portando avanti visioni politiche: ho contestato affermazioni puntuali basandomi su dati. Non mi interessa fare il buonista o il multiculturale, non me ne puo' fregare di meno. Il problema dell'interpretazione che dici esiste, ma esiste anche un problema di logica, che secondo me e' stata ampliamente piegata alle convinzioni del postatore, ad un livello che non richiede l'uso dei teoremi di incompletezza di Goedel.
[Modificato da lugg 04/08/2011 17:57] |
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| 04/08/2011 18:02 |
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Re: Re: Re: Re: Re: Re: ziomaoziomao
se hanno fatto considerazioni simili su dati raccolti con metodologie comparabili, son dati diversi, ci saranno delle motivazioni. Possono aver sbagliato i dati, possono anche averli piegati ai propri interessi. Posso farmene un'idea leggendo i dati stessi e come sono stati raccolti, ma dire a prescindere che il dato e' stitico e' darne un giudizio a priori.
NB : Io non ho dato un giudizio a priori ma a "posteriori" !
come ho detto utilizzando l'indice nel periodo successivo al suo calcolo, perciò a posteriori, esce una crescita dei valori immobiliari che è oggettivamente poco credibile paragonato ad ogni altro studio mondiale.
in altre parole, l'indice calcolato per il periodo di riferimento può essere più o meno preciso, diamo pure il beneficio del dubbio, ma applicato sul periodo successivo, perciò nel "futuro", appare ben poco credibile.
questo specie se paragonato ai lavori di altri paesi che guarda caso hanno subito il pieno dell'ondata migratoria prima di calcolare i benedetti indici, perciò questi comprendono già l'ondata, sono più realistici :
quello canadese (Akbari e Aydede 2009) quando il canada aveva già bello che digerito il colpo migratorio:
www.canadaimmigrants.com/statistics.asp
stessa zuppa per gli altri indici di riferimento :
US (Saiz 2007), spagnolo (Gonzales e Ortega 2009), neozelandese (Stillman e Mare2008) ...
se trovi credibile un dato simile, hai finito la ricerca, ogni dubbio è fugato perciò non perdiamo tempo a discutere.
viceversa, come pretendi di calcolarlo senza dati o metodologia ?
magari facendo delle ipotesi su quanto successo altrove ???
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| 04/08/2011 18:23 |
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Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: ziomaoziomao ziomaoziomao, 04/08/2011 18.02:
NB : Io non ho dato un giudizio a priori ma a "posteriori" !
E' il tuo giudizio sull'indice che e' a priori.
Ripeto le tue affermazioni:
Tizio dice che l'indice di X e' 3, e non hai nulla da obiettare.
Caio dice che l'indice di Y e' 1, ma non corrisponde con le tue aspettative -> l'indice di Y e' stitico.
Una delle tante ragioni che ci possono essere per le differenze in questi indici, non dico sia l'unica ne' la migliore, e' che banalmente la composizione dell'immigrazione nei diversi paesi sia diversa.
Tu invece la escludi a priori: l'indice e' stitico perche' Caio fa errori lui o i dati sono imprecisi a priori. Tizio invece non soffre di questo problema, no, per lui tutto a posto. E' questo che e' aprioristico.
Bada bene, non sto dicendo che hanno fatto tutto bene, e che non ci sono errori o imprecisioni. I dati li hai portati tu, in questo caso, mi fido che li avrai scelti almeno omogenei o comunque che li consideri degni di fiducia, almeno fino a prova contraria. Pero' consideri degno di fiducia Tizio e non Caio. Sulla base di cosa?
ziomaoziomao, 04/08/2011 18.02:
se trovi credibile un dato simile, hai finito la ricerca, ogni dubbio è fugato perciò non perdiamo tempo a discutere.
E poi sono io che soffro di fallacia ad autoritatem?
ziomaoziomao, 04/08/2011 18.02:
viceversa, come pretendi di calcolarlo senza dati o metodologia ?
Veramente sei tu che hai continuamente criticato la "deriva scientista" e la ricerca dell'"effimero dato". Io ho criticato la logica delle tue affermazioni sulla base dei dati postati.
Non ho fatto attacchi a carattere personale.
Non ho denigrato gli approcci altrui.
Non ho cambiato le mie affermazioni strumentalmente.
Non mi sono messo in cattedra a pontificare.
Se sei convinto di quello che pensi, non staro' certo a farti cambiare idea. Mi accontenterei che smettessi di insultare e denigrare chi non la pensa come te. Visto che solo adesso, dopo tanto discutere, hai portato dati, sarebbe anche il caso che tu ne dessi delle interpretazioni coerenti.
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| 05/08/2011 12:08 |
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Tutto da verificare sulle metodologie ovviamente.
Annuari statistici dell'immigrazione straniera nella provincia di Milano(1996-2007), in collaborazione con l' Osservatorio Regionale per l'Integrazione e la Multietnicità e ISMU
La condizione abitativa mostra una graduale tendenza verso una maggiore stabilità nel corso degli anni. In particolare, la quota di case di proprietà incrementa notevolmente: in un decennio dal 2 al 21 per cento nel capoluogo e dal 5 al 22 per cento nei restanti comuni della provincia; inoltre dal 16 al 25 percento nella provincia di Monza-Brianza solo tra il 2006 e il 2007. Di pari passo la quota dicoabitazioni si riduce e la sistemazione precaria dimezza in tutti i territori.
www.provincia.milano.it/export/sites/default/affari_sociali/che_area_ti_interessa/osservatorio/Approfondimenti/migranti/in...
Qualche curiosità:
Le migrazioni femminili(specificità italiana)
www.storicamente.org/quaderni.htm
Cittadini stranieri a Bologna
Sociologia delle migrazioni
it.wikipedia.org/wiki/Sociologia_delle_migrazioni
Migrant Banking
it.wikipedia.org/wiki/Migrant_Banking
[Modificato da pax2you 05/08/2011 12:18] |
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| 05/08/2011 12:10 |
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| | | Post: 6.986 | Città: MILANO | Età: 44 | Sesso: Maschile | Amministratore | Castellina in Chianti | | OFFLINE |
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Metto qualche argomento che non mi dispiacerebbe approfondire
1)Il Dossier Caritas dovrebbe essere molto interessante e forse la fonte piu' attendibile ma io non riesco a trovare un sito da cui scaricarlo.
Studi e ricerche sulla città
Dossier Caritas
www.comune.bologna.it/iperbole/piancont/Stranieri/menu/indice_Str_s...
2)
Stock abitativo dell'agenzia del territorio:risultato negativo
Avrei voluto mettere in relazione lo stock abitativo esistente con il flusso migratorio.
Siccome i dati dello stock,da cui si calcola l'IMI, ci sono a livello comunale per la provincia di Milano e vi sono i dati anche a livello provinciale e regionale ho pensato che ci sarebbero potuti tornare utili.
Forse facendo la differenza tra lo stock di un anno con l'altro ed essendo questi dati disponibili sull'arco dei 10 anni contro i 3 delle nuove costruzioni avrei potuto rappresentare il fenomeno per un arco temporale maggiore.
Ho quindi cominciato a utilizzare i dati dell'agenzia del territorio mettendo,dove lo stock non fosse espressamente dichiarato , in relazione gli NTN con l'IMI.
Essendo:
IMI=NTN/(stock/100)
Incrociando i dati con i rapporti delle nuove costruzioni(NC) pero' e' risultata una discrepanza notevole(file allegato).
Approfondendo sembra che lo stock non rappresenti la disponibilita' di immobili residenziali ma nel suo conteggio vi siano anche delle modifiche burocratiche.
L'agenzia non e' molto chiara a riguardo.
Allego un foglio di calcolo in formato openoffice dove ho inserito anche i dati dei rapporti dell'agenzia del territorio sulle statistiche catastatali(categoria A esclusa A10) da cui risultano ulteriore discrepanze.
[Modificato da pax2you 05/08/2011 12:18] |
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| 05/08/2011 12:32 |
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| | | Post: 127 | Città: ROMA | Età: 52 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Monolocale | | OFFLINE | |
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pax2you, 05/08/2011 12.10:
Metto qualche argomento che non mi dispiacerebbe approfondire
1)Il Dossier Caritas dovrebbe essere molto interessante e forse la fonte piu' attendibile ma io non riesco a trovare un sito da cui scaricarlo.
Studi e ricerche sulla città
Dossier Caritas
www.comune.bologna.it/iperbole/piancont/Stranieri/menu/indice_Str_s...
2)
Stock abitativo dell'agenzia del territorio:risultato negativo
Avrei voluto mettere in relazione lo stock abitativo esistente con il flusso migratorio.
Siccome i dati dello stock,da cui si calcola l'IMI, ci sono a livello comunale per la provincia di Milano e vi sono i dati anche a livello provinciale e regionale ho pensato che ci sarebbero potuti tornare utili.
Forse facendo la differenza tra lo stock di un anno con l'altro ed essendo questi dati disponibili sull'arco dei 10 anni contro i 3 delle nuove costruzioni avrei potuto rappresentare il fenomeno per un arco temporale maggiore.
Ho quindi cominciato a utilizzare i dati dell'agenzia del territorio mettendo,dove lo stock non fosse espressamente dichiarato , in relazione gli NTN con l'IMI.
Essendo:
IMI=NTN/(stock/100)
Incrociando i dati con i rapporti delle nuove costruzioni(NC) pero' e' risultata una discrepanza notevole(file allegato).
Approfondendo sembra che lo stock non rappresenti la disponibilita' di immobili residenziali ma nel suo conteggio vi siano anche delle modifiche burocratiche.
L'agenzia non e' molto chiara a riguardo.
Allego un foglio di calcolo in formato openoffice dove ho inserito anche i dati dei rapporti dell'agenzia del territorio sulle statistiche catastatali(categoria A esclusa A10) da cui risultano ulteriore discrepanze.
concordo, le differenze sulle NC tra AdT, OMI e catasto sono pesanti. Lo stock ha invece uno scarto minimo tra AdT e statistiche catastali, ma bisogna vedere come sono calcolate.
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| 05/08/2011 16:25 |
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lugg, 8/5/2011 12:32 PM:
concordo, le differenze sulle NC tra AdT, OMI e catasto sono pesanti. Lo stock ha invece uno scarto minimo tra AdT e statistiche catastali, ma bisogna vedere come sono calcolate.
istat e agenzia del territorio differiscono anche come calcolo delle compravendite.
Ho fatto un raffronto un po' di tempo fa e hanno un andamento molto simile ma la differenza tra i due benche' sia piu' o meno uguale varia.
Se fosse sempre uguale la differenza tra i dati istat e agenzia del territorio sarebbe uguale alla riga gialla sottile.
mio post del 9/10/2010 2:09 PM
Riguardo allo stock credo che ormai ci rimanga solo da consultare l'istat. e quindi costruire i grafici con quello che ci forniscono.
[Modificato da pax2you 05/08/2011 16:30] |
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| 05/08/2011 16:35 |
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| | | Post: 127 | Città: ROMA | Età: 52 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Monolocale | | OFFLINE | |
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pax2you, 05/08/2011 16.25:
istat e agenzia del territorio differiscono anche come calcolo degli NTN.
Ho fatto un raffronto un po' di tempo fa e hanno un andamento molto simile ma la differenza tra i due benche' sia piu' o meno uguale varia.
Se fosse sempre uguale la differenza tra i dati istat e agenzia del territorio sarebbe uguale alla riga gialla sottile.
Se sottrai lo stock anno per anno nel foglio di calcolo che hai mandato, dal 2006 al 2010 la differenza tra gli stock di AdT e statistiche catastali (da dove viene?) e' dell'ordine dell'1%.
Questo mi da' fiducia che i dati siano coerenti, ancha se per esserne piu' sicuro vorrei capire come sono calcolate queste statistiche catastali. In altre parole, ad assumere che nel 2010 ci fossero 32.834.361 ± 1%, posto che si capisca da dove escono questi numeri per le statistiche catastali, non si fa un grosso errore.
pax2you, 05/08/2011 16.25:
mio post del 9/10/2010 2:09 PM
Riguardo allo stock credo che ormai ci rimanga solo da consultare l'istat.
Link?
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| 05/08/2011 17:12 |
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| | | Post: 6.986 | Città: MILANO | Età: 44 | Sesso: Maschile | Amministratore | Castellina in Chianti | | OFFLINE |
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bollaimmobiliare.freeforumzone.leonardo.it/discussione.aspx?idd=9299512&p=31&#idm1...
spero siano questi quelli che chiedi...ci sentiamo sett prossima. bye
[Modificato da pax2you 05/08/2011 17:13] |
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| 07/08/2011 21:39 |
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| 05/09/2011 08:51 |
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Biella e' una delle poche provincie italiane ad aver registrato anche negli anni del boom immobiliare una diminuzione dei prezzi delle case anche secondo alcune statistiche legate ai settori professionali del settore immobiliare.
Non e' mancato il flusso migratorio che pero' non e' bastato a contrastare il saldo migratorio negativo della provincia.
Riporto due documenti di osservabiella.it [Modificato da pax2you 05/09/2011 08:56] |
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| 05/09/2011 08:53 |
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| 05/09/2011 10:56 |
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Re: Biella e immigrazione
Non e' mancato il flusso migratorio che pero' non e' bastato a contrastare il saldo migratorio negativo della provincia.
E questo non ti dice nulla?
Appena posso leggero' i documenti che posti.
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| 05/09/2011 12:39 |
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Re: Re: Biella e immigrazione lugg, 9/5/2011 10:56 AM:
Non e' mancato il flusso migratorio che pero' non e' bastato a contrastare il saldo migratorio negativo della provincia.
E questo non ti dice nulla?
Appena posso leggero' i documenti che posti.
infatti la riflessione va fatta nei termini di saldo migratorio di una zona.
Sostanzialmente e' questo che voglio far notare.
Il saldo positivo si puo' raggiungere con i nuovi nati autoctoni e/o gli immigrati perche' entrambi costiuiscono una domanda per gli alloggi e quindi una pressione al rialzo dei prezzi.
Difficile quantificare quanto incidano pero'.
Per esempio gli immigrati hanno dei grafici sull'età che indicano una maggioranza di giovani rispetto gli autoctoni.
Quello che si puo' dire e' che la presenza di immigrati non significa per forza aumento dei prezzi anzi nel caso di Biella una loro maggiore presenza rispetto al passato è capitata in concomitanza ad una diminuzione dei prezzi.
Cosa sarebbe successo ai prezzi se anche quella domanda di immigrati non ci fosse stata?
Secondo me i prezzi sarebbero scesi ulteriormente perche' il saldo migratorio sarebbe stato ancora piu' negativo.Il punto quindi e' il saldo migratorio.
Ovviamente e' solo un mio pensiero.
[Modificato da pax2you 05/09/2011 12:58] |
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| 05/09/2011 13:53 |
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Re: Re: Re: Biella e immigrazione pax2you, 05/09/2011 12.39:
infatti la riflessione va fatta nei termini di saldo migratorio di una zona.
Sostanzialmente e' questo che voglio far notare.
Il saldo positivo si puo' raggiungere con i nuovi nati autoctoni e/o gli immigrati perche' entrambi costiuiscono una domanda per gli alloggi e quindi una pressione al rialzo dei prezzi.
Difficile quantificare quanto incidano pero'.
Per esempio gli immigrati hanno dei grafici sull'età che indicano una maggioranza di giovani rispetto gli autoctoni.
Quello che si puo' dire e' che la presenza di immigrati non significa per forza aumento dei prezzi anzi nel caso di Biella una loro maggiore presenza rispetto al passato è capitata in concomitanza ad una diminuzione dei prezzi.
Cosa sarebbe successo ai prezzi se anche quella domanda di immigrati non ci fosse stata?
Secondo me i prezzi sarebbero scesi ulteriormente perche' il saldo migratorio sarebbe stato ancora piu' negativo.Il punto quindi e' il saldo migratorio.
Scusa, oggi non ho tempo di leggere i docs che hai postato, appena posso lo faccio
E' OVVIO, non serve grassettarlo, che gli immigrati aumentino la domanda di immobili. Il punto e' quanto e quali immobili: non prenderanno l'appartamento al centro per andarci in due, ma quello in periferia per farci stare due famiglie, in media. Quindi una famiglia italiana che se ne va, deve essere sostituita in media da X famiglie di extracomunitari per prendere gli stessi appartamenti.
E mi pare che ormai abbiamo superato la famosa frase "li hanno fatti entrare APPOSTA per tenere su i prezzi degli immobili" o mi sbaglio?
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| 05/09/2011 14:32 |
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Re: Re: Re: Re: Biella e immigrazione lugg, 9/5/2011 1:53 PM:
pax2you, 05/09/2011 12.39:
infatti la riflessione va fatta nei termini di saldo migratorio di una zona.
Sostanzialmente e' questo che voglio far notare.
Il saldo positivo si puo' raggiungere con i nuovi nati autoctoni e/o gli immigrati perche' entrambi costiuiscono una domanda per gli alloggi e quindi una pressione al rialzo dei prezzi.
Difficile quantificare quanto incidano pero'.
Per esempio gli immigrati hanno dei grafici sull'età che indicano una maggioranza di giovani rispetto gli autoctoni.
Quello che si puo' dire e' che la presenza di immigrati non significa per forza aumento dei prezzi anzi nel caso di Biella una loro maggiore presenza rispetto al passato è capitata in concomitanza ad una diminuzione dei prezzi.
Cosa sarebbe successo ai prezzi se anche quella domanda di immigrati non ci fosse stata?
Secondo me i prezzi sarebbero scesi ulteriormente perche' il saldo migratorio sarebbe stato ancora piu' negativo.Il punto quindi e' il saldo migratorio.
Scusa, oggi non ho tempo di leggere i docs che hai postato, appena posso lo faccio
E' OVVIO, non serve grassettarlo, che gli immigrati aumentino la domanda di immobili. Il punto e' quanto e quali immobili: non prenderanno l'appartamento al centro per andarci in due, ma quello in periferia per farci stare due famiglie, in media. Quindi una famiglia italiana che se ne va, deve essere sostituita in media da X famiglie di extracomunitari per prendere gli stessi appartamenti.
E mi pare che ormai abbiamo superato la famosa frase "li hanno fatti entrare APPOSTA per tenere su i prezzi degli immobili" o mi sbaglio?
Purtroppo non so' dove sia finita la fonte ma sembra che la percentuale di extracomunitari che dichiarano un guadagno di piu' di 100.000 euro all'anno sia proporzionalmente uguale a quelle degli italiani.
Comunque siamo ad un passo successivo alle generalizzazioni indimostrabili ed e' per questo che ho postato i dati di Biella.
Dovremmo cominciare a riuscire ad avere opinioni meno generaliste.
ps
gli extra ci stanno facendo comodo ma questo e' un altro discorso concetriamoci sulla relazione immigrazione e prezzi delle case.Solo questo e' già un compito ben difficile da svolgere. ![[SM=g1749704]](https://im1.freeforumzone.it/up/17/4/766370352.gif)
[Modificato da pax2you 05/09/2011 16:03] |
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| 06/09/2011 09:29 |
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| | | Post: 127 | Città: ROMA | Età: 52 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Monolocale | | OFFLINE | |
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Re: Re: Re: Re: Re: Biella e immigrazione pax2you, 05/09/2011 14.32:
Purtroppo non so' dove sia finita la fonte ma sembra che la percentuale di extracomunitari che dichiarano un guadagno di piu' di 100.000 euro all'anno sia proporzionalmente uguale a quelle degli italiani.
E allora? Vuol dire che (per fare un esempio numerico) se abbiamo 100 persone di cui 10 extra, e di queste 100 persone 5 dichiarano piu' di 100mila, 0.5 saranno extracomunitari.
Risultato, 0.5 extra (il 10% del totale) potranno prendere casa equivalentemente agli italiani: e il restante 90% degli extra?.
Se la curva degli stipendi fosse la stessa per immigrati e italiani, allora sarebbero equivalenti. Ma come dici tu stesso "ci fanno comodo" quindi dubito fortemente che sia cosi' - altrimenti avremmo forte concorrenza in tutti i settori, mentre invece l'occupazione e' settorializzata: gli immigrati sono piu' camerieri e cuochi, per dirne una, che padroni di ristoranti.
pax2you, 05/09/2011 14.32:
gli extra ci stanno facendo comodo ma questo e' un altro discorso concetriamoci sulla relazione immigrazione e prezzi delle case.Solo questo e' già un compito ben difficile da svolgere.
La frase "li hanno fatti entrare apposta" non l'ho detta io, ed e' sicuramente una "generalizzazione indimostrabile".
Quello che io affermo, e ancora non vedo smentite, e' che quando si tratta di trovare casa, in media, un immigrato "vale" meno di un italiano, ovvero la stessa casa allo stesso prezzo viene presa da X immigrati (con X > 1) OPPURE da 1 italiano.
Gia' a Milano mi pare ci si arrivi a una cosa del genere. Appena posso leggo i dati di Biella.
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| 06/09/2011 10:54 |
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Re: Re: Re: Re: Re: Re: Biella e immigrazione lugg, 9/6/2011 9:29 AM:
E allora? Vuol dire che (per fare un esempio numerico) se abbiamo 100 persone di cui 10 extra, e di queste 100 persone 5 dichiarano piu' di 100mila, 0.5 saranno extracomunitari.
Risultato, 0.5 extra (il 10% del totale) potranno prendere casa equivalentemente agli italiani: e il restante 90% degli extra?.
Quello che io affermo, e ancora non vedo smentite, e' che quando si tratta di trovare casa, in media, un immigrato "vale" meno di un italiano, ovvero la stessa casa allo stesso prezzo viene presa da X immigrati (con X > 1) OPPURE da 1 italiano.
Dichiarare piu' di 100.000 euro all'anno significa avere uno stipendio piu' altro di quello medio quindi non e' che questi signori extra comprano come gli altri italiani ma che volendo possono comprare come il 10% degli italiani che dichiarano di piu'.
Potere d'acquisto maggiore della media in sostanza.
Il proprietario chiede un 30% in piu' come canone rispetto ad un italiano per il maggiore rischio corso secondo alcni ai.
Se cio' fosse vero pur avendo un x=1,3, cioe' un italiano vale fino a 1,3 stranieri, e' come se avessimo un x=1.
Conosco un uomo di 40 anni italiano che lavora in una multinazionale con contratto a tempo indeterminato ma che e' costretto a dividere l'appartamento con ragazzi di 25 perche' ha una posizione bassa.
Il rapporto da te descritto per quanto sia condivisibile e' ben lontano dall'essere dimostrato.
[Modificato da pax2you 06/09/2011 11:02] |
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| 06/09/2011 11:22 |
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Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Biella e immigrazione pax2you, 06/09/2011 10.54:
Dichiarare piu' di 100.000 euro all'anno significa avere uno stipendio piu' altro di quello medio quindi non e' che questi signori extra comprano come gli altri italiani ma che volendo possono comprare come il 10% degli italiani che dichiarano di piu'.
Potere d'acquisto maggiore della media in sostanza.
Si', ma rapportato alla popolazione - come hai detto tu, c'e' la stessa percentuale di extra che ha quella fascia di reddito. Quindi 90 italiani, 10 extra -> 9 italiani e 1 extra prendono piu' della media.
Gli altri 90 quanto fanno?
pax2you, 06/09/2011 10.54:
Il proprietario chiede un 30% in piu' come canone rispetto ad un italiano per il maggiore rischio corso secondo alcni ai.
Se cio' fosse vero pur avendo un x=1,3, cioe' un italiano vale fino a 1,3 stranieri, e' come se avessimo un x=1.
Questo se X e' fino a 1,3: a seconda della zona puo' essere di piu'.
pax2you, 06/09/2011 10.54:
Conosco un uomo di 40 anni italiano che lavora in una multinazionale con contratto a tempo indeterminato ma che e' costretto a dividere l'appartamento con ragazzi di 25 perche' ha una posizione bassa.
Amen. E' rappresentativo della media secondo te?
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| 06/09/2011 11:47 |
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Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Biella e immigrazione lugg, 9/6/2011 11:22 AM:
pax2you, 06/09/2011 10.54:
Dichiarare piu' di 100.000 euro all'anno significa avere uno stipendio piu' altro di quello medio quindi non e' che questi signori extra comprano come gli altri italiani ma che volendo possono comprare come il 10% degli italiani che dichiarano di piu'.
Potere d'acquisto maggiore della media in sostanza.
Si', ma rapportato alla popolazione - come hai detto tu, c'e' la stessa percentuale di extra che ha quella fascia di reddito. Quindi 90 italiani, 10 extra -> 9 italiani e 1 extra prendono piu' della media.
Gli altri 90 quanto fanno?
pax2you, 06/09/2011 10.54:
Il proprietario chiede un 30% in piu' come canone rispetto ad un italiano per il maggiore rischio corso secondo alcni ai.
Se cio' fosse vero pur avendo un x=1,3, cioe' un italiano vale fino a 1,3 stranieri, e' come se avessimo un x=1.
Questo se X e' fino a 1,3: a seconda della zona puo' essere di piu'.
pax2you, 06/09/2011 10.54:
Conosco un uomo di 40 anni italiano che lavora in una multinazionale con contratto a tempo indeterminato ma che e' costretto a dividere l'appartamento con ragazzi di 25 perche' ha una posizione bassa.
Amen. E' rappresentativo della media secondo te?
In alcune zone la X ha un valore maggiore?
Dove?
Un conto sono le impressioni e un conto e' l'insieme complessivo.
Il fratello e un cugino di mia moglie hanno rispettivamente 4 e 5 figli.
I primi abitano nella casa dei suoceri(8 persone in una sola casa anche se grande) i secondi non ricordo ma sono in 7.
Abitano in provincia di Milano non nel profondo sud e hanno tutti un lavoro medio-alto.
Altri parenti o amici abitano da soli abbassando la media di parecchio.
Altre conoscenze che butto giu' velocemente ma tutte reali in provincia di Milano:
Famiglia stranieri 4 in affitto dai preti.
Altro straniero 3 in affitto da privati.
Altro straniero 2 in affitto da privati.
Altra coppie miste straniero/italiano con figli uno e due.
Altra coppia straniera con due figli.Lui non ne vuole altri.Lei si.
Donna straniera che abita da sola con la figlia affitto privato
Donna italiana che abita da sola con il figlio affitto casa pubblica
Non c'e' una media nella realtà che conosco io.
[Modificato da pax2you 06/09/2011 11:57] |
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| 06/09/2011 11:57 |
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Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Biella e immigrazione
Altri parenti o amici abitano da soli abbassando la media di parecchio.
La alzano. Se abito da solo e' 1 casa a persona, se abito in famiglia e' 1 casa per Y persone.
In realta' il confronto andrebbe fatto con le persone attive in famiglia, ma capisco il punto.
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| 06/09/2011 15:47 |
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Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Re: Biella e immigrazione lugg, 9/6/2011 11:57 AM:
Altri parenti o amici abitano da soli abbassando la media di parecchio.
La alzano. Se abito da solo e' 1 casa a persona, se abito in famiglia e' 1 casa per Y persone.
In realta' il confronto andrebbe fatto con le persone attive in famiglia, ma capisco il punto.
grazie per la comprensione.
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