Si diffonde un sentimento di disaffezione all'interno delle banche nei confronti dell'immobiliare
di Roberto Ruozi - 15/06/2011, 09:28
(tratto da MF) - Il mondo bancario italiano sta attraversando un periodo di grande fermento, assillato com'è dalle prospettive di Basilea 3, da un andamento non favorevole dei titoli del settore in borsa, da una redditività calante e da un mercato sempre più competitivo, che esaspera la ricerca di una maggiore efficienza e al tempo stesso non è in grado di garantire che il raggiungimento di tale obiettivo possa da solo assicurare redditi migliori. Anche con questo dubbio, comunque, la ricerca di una maggiore efficienza è un percorso obbligato, anche se non semplice. Chi vi si è infatti già incamminato ha incontrato ostacoli non indifferenti, per esempio quando si è trattato di ridurre gli organici, i cui esuberi sono spesso fonte di notevoli appesantimenti dei costi di produzione.
Ci sono tuttavia alcuni comparti dell'attività bancaria che potrebbero essere oggetto di azioni di aggiustamento non oneroso, sia sotto il profilo economico che sotto quello sociale e varrebbe la pensa di considerarli con un'attenzione assai maggiore di quella che comunemente viene loro data. Fra essi rientra sicuramente la gestione dei patrimoni immobiliari.
I rapporti fra banche e investimenti immobiliari sono profondamente cambiati nel corso degli anni. Un tempo tali investimenti erano particolarmente ricercati sia per motivi di prestigio sia perché, specie nei periodi caratterizzati da alti tassi di inflazione, essi rappresentavano un buon strumento per la difesa del potere d'acquisto, cioè del valore reale, del patrimonio aziendale dato che il loro valore tendeva a seguire l'incremento del costo della vita, contrariamente a quanto accadeva per altre componenti dell'attività bancaria (tipicamente credito e titoli obbligazionari) che in effetti si svalutavano con la perdita di potere d'acquisto della moneta. Da qualche anno il suddetto rapporto è radicalmente cambiato e gli immobili hanno assunto nelle nostre banche una funzione completamente diversa. La necessità di disporre di attivi più liquidi e più remunerativi, l'imbarazzante aumento nei portafogli delle banche di immobili non strumentali frutto di ricuperi coattivi di partite non andate a buon fine, le regole di vigilanza prudenziale che hanno penalizzato l'investimento immobiliare in termini di assorbimento di patrimonio e altri fatti ancora hanno in effetti contribuito a diffondere un sentimento di disaffezione nei loro confronti all'interno delle banche italiane.
Agli acquisti immobiliari sono quindi seguite le cessioni più o meno massicce attraverso vari strumenti quali la vendita, le operazioni di sale and lease back, i conferimenti in società o in fondi comuni immobiliari. Degli stabili non di proprietà, bensì oggetto di garanzie ipotecarie a fronte di prestiti verso la clientela, le banche hanno cercato di liberarsi attuando operazioni di cartolarizzazione che hanno avuto un iniziale successo, ma successivamente sono state abbandonate e solo negli ultimi tempi hanno cominciato a riprendendo fiato. I patrimoni immobiliari delle banche italiane sono quindi stati fortemente ridimensionati, ma rimangono ancora cospicui e richiedono una gestione attenta e professionale.
Purtroppo non tutti gli istituti di credito hanno adottato questo approccio, di conseguenza tale gestione è spesso carente e poco professionale. Le principali remore al cambiamento sono la convinzioni che tale problema sia poco importante e che i margini di miglioramento siano limitati, nonché la presenza di nuclei interni legati a schemi tradizionali che non vogliono mollare la preda anche se non posseggono le competenze che una gestione moderna di un patrimonio immobiliare richiede. Questa potrebbe essere realizzata attraverso l'esternalizzazione delle funzioni di gestione immobiliare, che garantirebbe – se le scelte in materia sono accurate e felici – una maggiore elasticità nella stessa gestione, consentendo una maggiore economicità e anche un'autonomia che gli uffici interni non sono generalmente in grado di assicurare. Soprattutto nel caso degli immobili non strumentali, la cui sorte è prima o poi la dismissione, l'azione di professionisti esterni con buona conoscenza del mercato e degli operatori in esso presenti sarebbe un elemento vincente sulla strada dell'efficienza. Su questa strada potrebbero essere utilizzati anche i già ricordati fondi comuni di investimento immobiliare. Tale strada appare – oltre a quella generale dell'esternalizzazione prima citata – anche vantaggiosa dal punto di vista del rispetto dei ratios di vigilanza prudenziale nonché dal punto di vista fiscale. La situazione regolamentare di tali fondi oggi è in fase di evoluzione, il cui esito finale non è ancora stato definito. Sembra tuttavia che i fondi dedicati, come sarebbero quelli che potrebbero essere utilizzati dagli istituti di credito per risolvere i problemi prima accennati, possano essere costituiti anche da singole banche, ciò che sarebbe per alcune di queste elemento di tranquillità rispetto al ricorso a fondi partecipati da più istituti bancari, che si scontra spesso con la diffidenza che ciascuno di essi nutre nei riguardi della valutazione degli immobili da apportare. Un fenomeno che in realtà è superabile con facilità se i valutatori sono ben preparati e indipendenti, ma che cozza contro timori che con la realtà hanno ben poco a che fare.
[Modificato da (sylvestro) 15/06/2011 19:58]