Mercato immobiliare: monitoraggio invenduto

Ringraziando Stelafe per segnalazione
Fonte: PadovaNews - 06/04/2007

Tanto cemento per nulla: le case ci sono

Abbiamo già dato conto della nuova ipotesi dell’Amministrazione di concedere altri 800mila metri cubi di nuova edificazione. Ma a Padova ci sono più case vuote che richieste di alloggio.

In nessun modo l’alluvione edilizia che si sta abbattendo su Padova è giustificata. Solo decennio 1991-2001 in città si sono costruite circa 6.600 nuove abitazioni. Ad oggi, secondo notizie giornalistiche, sarebbero 9000 le case vuote, contro 1800 richieste di edilizia residenziale pubblica. Il fabbisogno abitativo non è dovuto alla carenza di alloggi, quanto piuttosto all’eccessivo prezzo degli stessi.
Secondo Sergio Lironi Presidente di Legambiente Padova (scarica l’intervento completo “notizie preoccupanti dai PAT" sul sito www.legambientepadova.it) l’aspetto decisamente non condivisibile delle nuove filosofie urbanistiche è che – anche per quanto riguarda l’edilizia residenziale – si continuano ad aumentare le volumetrie edificabili previste dal Piano Regolatore non in relazione ad un documentato fabbisogno abitativo, bensì solo per far fronte a carenze di bilancio e per far quadrare in qualche modo (con la formazione di ritagli di verde che non danno vita ad una reale rete ecologica) il conteggio degli standard previsti dalle normative urbanistiche.

E’ vero che nel Comune di Padova – soprattutto a seguito dell’”effetto sanatoria” del 2003 – si è verificato, dopo molti anni di decrescita, un lieve incremento di popolazione (dai 209.621 abitanti del 2002 ai 210.985 del 2005), ma è anche vero che i dati anagrafici relativi al 2006, pubblicati in questi giorni, documentano un brusco arresto di questa tendenza. In valori assoluti nell’arco di 15 anni, tra il 1991 ed il 2006, la popolazione di Padova è diminuita di 4.836 abitanti: una diminuzione che non è certo attribuibile alla carenza di case, se – come risulta sempre dai dati ISTAT – nel solo decennio 1991-2001 in città si sono costruite circa 6.600 nuove abitazioni.

Certo Padova registra – almeno anagraficamente – il fenomeno di una progressiva frammentazione dei nuclei familiari (le famiglie costituite da un solo componente risultano essere circa il 32% del totale) che in parte fa crescere il fabbisogno, ma sempre il censimento del 2001 documenta in città una disponibilità di 96.640 abitazioni (di cui 5.575 vuote) a fronte di 86.146 famiglie residenti e di 3.089 famiglie domiciliate (ma non residenti). Anche lo standard abitativo è decisamente elevato, avendo ogni residente mediamente a disposizione negli alloggi occupati circa 46 mq ed 1,86 stanze.

Appare dunque chiaro che il fabbisogno abitativo – che pure è testimoniato dalle circa 1800 domande per l’edilizia residenziale pubblica – non è dovuto alla carenza di alloggi, quanto piuttosto all’eccessivo prezzo degli stessi (connesso soprattutto alla rendita speculativa sulle aree, che – complice una visione ancora fortemente monocentrica dello sviluppo urbano metropolitano – continua a crescere anche in presenza di una evidente “sovrapproduzione” edilizia), al cattivo uso dello stock esistente e ad una industria delle costruzioni che privilegia le tipologie edilizie più lussuose e meno economiche, quali quelle – sia detto per inciso – che verranno realizzate nelle “aree di perequazione” di Padova (un tempo aree destinate a verde pubblico), caratterizzate da bassi indici di edificabilità.

(Tratto da Ecopolis)

[Modificato da marco--- 03/01/2013 21:37]

Mattone al palo, tremila case invendute (Fonte: lanazione.it Lucca - di Diego Casali - 06/09/2008)

Lucca, 6 settembre 2008 - Colpa, in linea generale, dello sgonfiamento delle vendite oltreoceano, che si riflette anche qui da noi. Ma anche delle centinaia di case invendute (a prezzi elevati) della periferia che hanno, di fatto, rallentato le vendite. Al punto che gli operatori ora escono allo scoperto. «La crisi non si manifesta solo a livello globale — afferma Alessandro Gabriele, presidente provinciale Fimaa e titolare dell’agenzia La Notizia —. Non ci sono solo gli strascichi degli Stati Uniti con le ‘bolle’ dei mutui subprime. C’è una situazione di stallo che registriamo dall’inizio dell’anno e che, negli ultimi mesi, s’è fatta più pesante. Ricordiamoci che in Lucchesia, oltre il 90 per cento dell’acquisto di una casa è legato alla concessione del mutuo. Se si esclude questo aspetto, va detto che nella nostra provincia c’è il problema del costruito. Ci sono tanti appartamenti ‘chiavi in mano’ o pronti a essere contrattati. Ne possiamo stimare circa tremila che, al momento, restano invenduti. Di tale situazione — va avanti Gabriele — soffre soprattutto la periferia, dove si concentra la maggior parte dei cantieri. Tiene abbastanza il mercato del centro storico, così come le ville e le dimore di lusso, che fanno storia a sè. Credo che questo sia un periodo giusto per invertire la tendenza. Mi spiego: ritengo che oggi si possano acquistare appartamenti di qualità a prezzi più accessibili. A chi sta alla finestra dico che non ci sarà un crollo del mercato perché i costi sono quelli e il costruito non potrà essere svenduto».

Preoccupazione viene espressa anche da Simone Martini, titolare della Martini Immobiliare di viale Luporini. «Se dovessi dare un giudizio sull’andamento immobiliare del territorio lucchese — afferma — penserei a due risposte: una formale e moderatamente ottimista in cui prevedere una ripresa delle compravendite e delle locazioni per tutti i generi di fabbricati (abitativi e non) un po’ politically correct e una vera, sincera che viene dal cuore. Affrontiamo la seconda perché vorrei che la mia testimonianza potesse stimolare il dibattito. La situazione — dice Martini — è sconcertante. Il telefono non squilla, non posso accontentare ragazzi della mia età (30-35 anni), che desiderano acquistare casa, perché i prezzi sono troppo alti e le abitazioni troppo piccole. Ci troviamo di fronte a una Lucchesia invasa da costruzioni più o meno gradevoli, invendute per il 70-80%, con prezzi spropositati che non diminuiscono e con una domanda pari a zero. Poi — chiude —, ciliegina sulla torta, ci sono le banche che hanno ristretto le maglie per il rilascio dei mutui».

E la crisi sembra non accennare a rientrare. «Le gravi difficoltà che sta attraversando il mercato immobiliare, primo fra tutti lo sgonfiamento delle vendite oltreoceano — fanno sapere dall’agenzia Casamica di Chiasso Barletti e Piazza della Magione — si riflette anche su quello nazionale e di conseguenza su quello lucchese. Tra l’altro, si prevede anche una probabile ulteriore riduzione del numero delle transazioni intermediate e un progressivo allungamento dei tempi medi di vendita. Come gia specificato in precedenti e analisi, questo potrebbe risultare vantaggioso per i clienti. Ovvero prezzi in lieve calo, maggiore disponibilità e migliorerà la qualita delle abitazioni. Quello immobiliare — chiudono da Casamica — è un mercato economicamente e statisticamente ciclico dipendente da variazioni di flussi decisi e generati da un (macro) economia nazionale se non internazionale, secondo il nostro gruppo non resta che attendere la ripresa».

Fonte: La Nazione Pistoia - 10/10/2008
Ringraziando Pegasus@ per la segnalazione

Crolla il mercato del mattone in città

Per il troppo costruito il mercato immobiliare vive una gravissima crisi, tanto che, solo sul viale Adua, si parla di alcune centinaia di appartamenti invenduti e di imprenditori che comprano dai costruttori appartamenti al 50% del valore di costruzione...

...E QUESTO, nonostante le quotazioni siano tornate ai livelli precedenti precedenti la bolla speculativa che per molti osservatori avevano definito - e non solo a Pistoia - per drogare il mercato...

Fonte: abruzzo24ore - 09/02/2009

Due milioni di case vuote in Italia. 47mila in Abruzzo e Molise

In Italia esistono oltre 2 milioni di case abbandonate e disabitate. In Abruzzo e Molise sono 47.000. Il dato è derivante da una ricerca Cescat- Centro Studi Casa Ambiente e Territorio di Assoedilizia.

Il dato fa riflettere, perchè in Italia parallelamente nelle città cresce il costo dell'affitto, e sono decine di migliaia le famiglie che non ce la fanno più a pagare il mutuo. Secondo l'ultima indagine del Sunia, il sindacato degli inquilini, prendere una camera singola può costare per uno studente fino a 900 euro a Milano, 700 a Firenze, 650 a Napoli, 600 a Roma. Una maggiore offerta garantirebbe secondo le leggi del mercato un calo dei prezzi. E si dovrebbe dunque far tesoro del patrimonio edilizio esistente, piuttosto che consumare territorio con nuovi complessi residenziali nelle infinite periferie delle nostre metropoli. Questi dati provocherà rabbia, immaginiamo, ai tanti cittadini in attesa di una casa popolare. Il decreto anti-crisi, giova ricordare a tal proposito, taglia per il 2009 circa 20 milioni sul Fondo sociale affitti, che nei prossimi esercizi 2010/2011.

Le case abitate da fantasmi sono però prevalentemente ubicate nelle campagne, in collina ed in montagna. Molte di trovano in posizioni panoramiche privilegiate. Si tratta di casolari, casupole, baite, ville rustiche,antiche magioni, casali, rocche, cascinali, case cantoniere; non infrequenti gli immobili del demanio civile e militare. Molte diroccate o cadenti; comunque disabitate e inutilizzate. Tuttavia moltissime sono presenti nel catasto e , in caso di permanenza dell'abbandono, dovrebbero essere stralciate dal Catasto. Anche questo è motivo della discrepanza tra il numero delle abitazioni risultanti al Catasto in Italia ( 31,5 milioni) e quello viceversa rilevato dall'Istat in relazione al censimento ( 28,5 milioni). A queste cifre va affiancato il numero degli immobili abusivi, circa 1,5 milioni.

Per avere un quadro completo, va tenuto conto anche delle abitazioni rurali ed ex rurali (queste ultime oltre 870mila) che erano/sono iscritte al Catasto terreni e non in quello fabbricati. Gli immobili abbandonati e disabitati, sono dunque una realta' significativa nel nostro Paese, alla quale molti, in questa congiuntura economica, cominciano a guardare con interesse crescente, alla ricerca di affari alternativi. Molti proprietari saranno tentati di liquidare questi immobili, monetizzandone il valore. Le Amministrazioni comunali, in tempi di ristrettezze economiche e quindi di forte spinta al "riuso", saranno maggiormente propense a liberalizzare permessi,autorizzazioni e concessioni. E per parte nostra auspichiamo che le amministrazioni comunali istituiscano incentivi, non solo sul piano delle agevolazioni procedurali, ma anche in termini di premi volumetrici, per coloro che promuovano operazioni di recupero del patrimonio edilizio abbandonato. Assoedilizia, nell'ottica anche del recupero e della valorizzazione dei piccoli borghi, è favorevole a questa piega che il mercato immobiliare va assumendo e sta allestendo specifici servizi di assistenza in questo campo.

Ecco i dati Regione per Regione:

Abruzzo e Molise (51 ogni 100) - 47.000 disabitate;

Piemonte e Valle d'Aosta (51 abitazioni ogni 100 abitanti) - 160.000 disabitate;

Liguria (62 case ogni 100 abitanti) - 65.000 disabitate;

Lombardia (43 ogni 100) - 250.000 disabitate;

Trentino Alto Adige e Veneto (44 ogni 100) - 200.000 disabitate;

Friuli Venezia Giulia (42 ogni 100) - 41.000 disabitate;

Emilia Romagna (42 ogni 100) - 165.000 disabitate;

Marche (44 ogni 100) - 50.000 disabitate;

Toscana (45 ogni 100) - 90.000 disabitate;

Umbria (42 ogni 100) - 30.000 disabitate;

Lazio (44 ogni 100) - 200.000 disabitate;

Campania (38 ogni 100) - 230.000 disabitate;

Puglia e Basilicata (40 ogni 100) - 170.000 disabitate;

Calabria (55 ogni 100) - 115.000 disabitate;

Sicilia (49 ogni 100) - 190.000 disabitate;

Sardegna (51 ogni 100 ) - 55.000 disabitate

Edilizia: Centinaia immobili invenduti
L'edilizia segna una crisi anche ad Alghero, con numerosi immobili invenduti in città. La crisi globale ha influito sul calo degli acquisti anche se il boom dei prezzi degli ultimi anni riflette un effetto a catena: dal venditore dei terreni o degli edifici da demolire, al costruttore; da quest’ ultimo all’acquirente

Detto questo, non è un mistero per nessuno (è sufficiente girare per la città) che gli edifici appena costruiti o in fase di conclusione sono quasi totalmente invenduti e tutto l’indotto ne è coinvolto indirettamente.

notizie.alguer.it/n?id=22931
video.alguer.it/v?video=20090323010346.flv

Fonte: lanazione.ilsole24ore.com - di Angela M. Fruzzetti - 18/09/2009
Ringraziando stelafe per la segnalazione dell'articolo

Casa, il mercato è fermo Invenduti molti immobili

Grido d'allarme per il mercato immobiliare: aumentano le case che restano invendute. Calano invece i prezzi, anche se sul litorale si arriva fino a cinquemila euro il metro quadro nella zona dei Ronchi

CARO MATTONE: per chi può resta sempre l’investimento più sicuro. Ma nella nostra zona il piatto piange: il mancato accesso al credito determina il crollo del mercato immobiliare e, con gli affitti alle stelle la casa, per tanti apuani, resta un miraggio. «I giovani che vogliono investire mettere su casa — spiega il ragioniere Federico Sabatini, titolare dell’Euroimmobiliare Stazione — sono tagliati fuori. I prezzi della case non scendono e per una giovane coppia è difficile partire da zero con 200 mila euro da pagare. Un po’ di movimento nelle vendite si registra per cambio di proprietà finalizzato a miglioramenti abitativi. Non va meglio per gli affitti, che superano ormai i 600 euro mensili. C’è un po’ di movimento in estate, con i vacanzieri. Per il resto dell’anno, la maggior parte degli immobili resta sfitta perché la gente non può accollarsi canoni mensili a quelle cifre».
Insomma, la crisi c’è, anche se i costi degli immobili non sono variati rispetto a un paio di anni fa. «I prezzi sono stabili — ci dicono all’agenzia Immobiliare Radicchi —. Dopo l’impennata nel passaggio dalla lira all’euro, si sono fermati. Le offerte non mancano, sono le richieste a non corrispondere. La gente chiama, chiede informazioni, ma poi rinuncia perché si aspetta prezzi più bassi. Il budget di cui dispone, in genere, è di 100-200 mila euro e per questa zona, non basta». Pochissimi affari, quindi: «Anche il mercato degli affitti è in diminuzione — spiegano —. La gente è in difficoltà e non può permettersi di pagare 600-700 euro al mese. Sono prezzi troppo alti per una realtà depressa come la nostra». Chi è intenzionato ad acquistare, aspetta che il prezzo del mattone scenda, ma da quanto emerge a livello locale, non c’è alcun segnale positivo. E molte case restano invendute.
ADDIRITTURA, ci sono proprietari che passano all’affitto temporaneo di appartamenti che non riescono a vendere. «Non ci sono segnali di ripresa — commenta Andrea Barotti dell’omonima agenzia di via Aurelia — . Pur essendo la casa un bene di prima necessità non c’è movimento nelle vendite. I prezzi sono stabili ma, al momento della compravendita, si realizza il 20% o 30% in meno. Ho diversi casi di proprietari che non hanno venduto e cercano di affittare in forme transitorie, aspettando il momento buono. In questo periodo, dopo l’estate, è più facile trovare case in affitto ma si fatica. Fino a 500 euro ci si arriva, ma oltre quella cifra, cominciano a pesare troppo sul bilancio della famiglia.
Non voglio essere pessimista, anche se qualcuno sostiene che il peggio deve ancora arrivare. Altro dramma tutto apuano è l’impossibilità dell’accesso al credito. Tanti giovani, intenzionati ad acquistare la prima casa, sono costretti a rinunciare perché le banche hanno ridotto il credito. Ciò blocca le vendite e per noi significa il crollo del mercato». Ma c’è chi non bada a spese: «Abbiamo molte richieste di ville in affitto — osserva il ragionier Barotti — al prezzo di 1500-1800 euro mensili. Clienti del posto e anche da fuori. La crisi economica ha penalizzato il ceto medio, quello che comunque era determinante per l’economia». Insomma, di segnali di ripresa neanche l’ombra.

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Eppure secondo Gabetti si leggevano già segnali di miglioramento: link
La scelta di non abbassare i prezzi significa autodistruzione per il mercato immobiliare, evidentemente avranno optato (consapevolmente) per questa scelta.

Marco

Fonte: La Nazione - Pistoia - 10/10/2008
Ringraziando stelafe per la segnalazione dell'articolo

Crolla il mercato del mattone in città Centinaia di appartamenti invenduti

Cantieri chiusi e imprenditori che comprano a metà prezzo e centinaia di appartamenti invenduti. E' grave la crisi del mercato immobiliare a causa della situazione economica e dei prezzi elevati delle abitazioni

Montecatini, 10 ottobre 2008 - "Per il troppo costruito, il mercato immobiliare vive una gravissima crisi, tanto che, solo sul viale Adua, si parla di alcune centinaia di appartamenti invenduti e di imprenditori che comprano dai costruttori appartamenti al 50% del valore di costruzione". Echeggiate nell’ultima seduta del Consiglio comunale, le parole del capogruppo Udc, Giampaolo Pagliai sono quasi suonate come triste chiosa sulla difficile situazione della compravendita di immobili della città. Da mesi, decine imprese edili e agenzie sono alle prese con una delle fasi più difficili di un decennio caratterizzato da una crescita costante del costo del mattone. Molti cantieri stanno chiudendo. Per rientrare nelle liquidità dei tanti investimenti degli ultimi anni, diversi sono gli immobiliaristi costretti a mettere in vendita a valori ribassati intere palazzine ad aziende più “solide” ma alle prese con bassi stipendi e caro vita, le famiglie stentano comunque a trovare case ed appartamenti al costo desiderato.
E questo, nonostante le quotazioni siano tornate ai livelli precedenti la bolla speculativa che per molti osservatori avevano finito - e non solo a Pistoia - per drogare il mercato. Secondo gli ultimi dati della Fiap (Federazione italiana agenti immobiliari professionali) il costo un appartamento di nuova costruzione si aggira intorno ai 2 mila 500-2 mila 700 euro al metro quadro, quello di uno usato oscilla solitamente fra i mille 700 e i mille e 800, arrivando a raggiungere quota 2 mila 200 se ristrutturato e collocato nelle zone migliori della città come Stadio o Pistoia nuova. Per il centro storico, si può arrivare invece a spendere anche 3 mila 500-3 mila 700 al metro quadro. "Ma contrariamente a quanto si dice – afferma la presidente provinciale della federazione agenti immobiliari, Monica Andreotti – non è affatto vero che i prezzi siano dimezzati. Sono casomai diminuite le pretese dei venditori e quindi, rispetto a due anni fa, è possibile stimare una contrazione degli importi di circa il 15%. A differenza di quanto poteva accadere nel più recente passato, oggi si tende a vendere al prezzo reale di mercato e sebbene sia chiaro a tutti che la situazione non è delle più rosee, non credo ci siano motivi per cedere all’allarmismo. La voglia di avere una casa in proprietà – assicura Andreotti – è ancora molto forte nelle persone".
Più che una questione di prezzi, gli addetti ai lavori spiegano in effetti esistere un problema di mancate vendite. :"Negli ultimi anni – spiega il presidente provinciale del Collegio costruttori edili di Pistoia, Andrea Gualtierotti – gli immobiliaristi hanno fatto buoni guadagni comprando terreni a basso prezzo e rivendendo poi facilmente quanto fatto costruire. La situazione è improvvisamente cambiata con la crisi dei mutui subprime del 2007. Dal luglio al settembre di quell’anno, molti imprenditori hanno dovuto registrare un peggioramento repentino degli affari e da allora, a poco a poco, numerosi cantieri si sono fermati. E’ chiaro comunque – continua - che le quotazioni non potranno mai scendere al di sotto dei costi di costruzione ed è quindi impossibile che si arrivi ad una svendita generalizzata degli immobili. Certo – ammette Gualtierotti – seppur non confermata, la sensazione è che ci sia una parte di appartamenti e stabili invenduti che la domanda stenta ad assorbire, ma le nostre prospettive sono comunque ottimistiche".
L’aumento dei timori per una crisi del sistema bancario, potrebbe infatti avere effetti benefici per un mercato immobiliare statico. "C’è la possibilità che intimorita dalle fluttuazioni della Borsa – riprende la presidente della Fiaip - molta gente torni ad effettuare piccoli investimenti nel bene rifugio per eccellenza: il mattone". Quel che è certo fino a questo momento, è che il rincaro dei mutui degli ultimi anni da una parte, le crescenti insicurezze per la stabilità dei posti di lavoro hanno finito per dare nuovo impulso al mercato degli affitti. "Un incremento del 50% rispetto a due anni fa – registra Andreotti – dovuto essenzialmente alla maggior convenienza del canone di locazione rispetto alla rata da corrispondere alla banca".

Casa, 2010 al ribasso 250 mila appartamenti nuovi e invenduti (Fonte: La Stampa - di Agnese Vigna - 18/01/2010)

E non va meglio sul fronte dei prezzi: «Sempre a livello nazionale - continua Breglia - nel 2009 c`è stato un calo medio del 5,7%. Anche qui rispetto al 2007 le quotazioni medie sono calate del 12,5%. Con forti oscillazioni tra le città (dove i cali si sono fermati intorno al 10%) e i piccoli centri, dove le riduzioni sono arrivate almeno al 25%».

Case, invenduta una su quattro (Fonte: Il gazzettino Pordenone - di Davide Lisetto - 22/01/2010)

Il mercato immobiliare provinciale manda in archivio un 2009 decisamente nero: le compravendite nel mattone hanno infatti registrato un calo del 25 per cento rispetto all’anno precedente. Nei dodici mesi appena trascorsi il comparto delle costruzioni e delle locazioni di abitazioni ha visto una drastica riduzione del business: rispetto all’anno precedente - che pure, quanto- meno nell’ultimo quadrimestre aveva cominciato ad accusare gli effetti della crisi che allora era appena alle porte - un ‘affare’ su quattro è andato a monte. Il secondo semestre ha segnato un -15%, ma resta molta cautela tra gli addetti ai lavori.
Nonostante il crollo nelle compravendite, sia nel nuovo che nell’usato, il prezzo nelle case di nuova costruzione non ha subito un ribasso se non molto lieve. E per questo che, in modo particolare nei centri cittadini sia di Pordenone che negli altri mandamenti del territorio provinciale, ci sono ancora molti immobili invenduti. Il calo del prezzo ha invece reso un po’ più dinamico il mercato dell'usato: nell’ultimo anno nelle abitazioni la cui costruzioni risale a quindici o vent’anni fa la diminuzione dei prezzi ha raggiunto il 15 e in certi casi anche il 20 per cento. Come dire: chi abbassa il prezzo in questo momento riesce a vendere gli appartamenti che hanno un1anzianità” ventennale e sono solitamente con riscaldamento centralizzato.
«L’anno che si è chiuso - è il commento di Laura Melconi, nel consiglio della Fiaip - registra il dato decisamente più negativo degli ultimi anni. Ma vista la situazione generale dell’economia non poteva che essere così. La situazione occupazionale e reddituale di molte famiglie del territorio alle prese con i problemi cli lavoro non aiuta certo a risollevare una situazione che da oltre un anno sta facendo registrare cali. C’è, però, c'è dire che nell’usato chi abbassa il prezzo riesce ancora a vendere. Perché siamo ancora in una situazione di mutui ancora favorevole rispetto ai tassi pre-crisi del 2008». Insomma, il momento sarebbe positivo per acquistare casa. Anche perché, rimanendo...

Ringraziando stelafe per la segnalazione del documento.

Italia, le case fantasma a quota quattro milioni (Fonte: La Stampa - 25/02/2010)

Ringraziando fede49 per la segnalazione del documento.

L’Italia storta del mattone: manca un milione di case ma cinque milioni sono vuote (Fonte: blitzquotidiano.it - 22/07/2009)

È proprio storta l’Italia del mattone. Governo, sindacati, enti locali e costruttori sono d’accordo: per dare casa a tutti quelli che hanno bisogno di un’abitazione il cui affitto non costi la metà e più del reddito familiare occorre costruire più di un milione di nuovi appartamenti. Quindi costruire bisogna, urge, serve. Però nessuno contesta un’altra cifra: in Italia ci sono trenta milioni e mezzo di case già costruite a fronte di 24 milioni e 300mila famiglie. Dunque ci sono cinque milioni e mezzo di case vuote. A Roma una su sette, 245mila su 1.715mila. A Milano 80mila su 1.640mila. Dunque siamo insieme e contemporaneamente il paese che consuma più territorio colando cemento per abitazioni e quello dove è più difficile se non impossibile trovare una casa.

Il perché di questa “follia” più o meno lo conoscono tutti, però spesso e volentieri lo si dimentica. Il perché sta nel fatto che in Italia le case non si affittano. Da noi in affitto solo 4,4 milioni di abitazioni, il 18,8 per cento del patrimonio abitativo, cioè delle case già costruite. In Germania le case in affitto sono il 57,3 per cento del totale, in Olanda il 47 per cento, in Svezia il 41, in Francia il 40,7. In Danimarca e in Austria il 40. In Finlandia il 32, in Gran Bretagna il 29, in Belgio il 28, in Portogallo il 21, in Grecia il 20 per cento. E poi, solo poi arriviamo noi.

Noi italiani, se proprietari di case, e lo siamo al 75 per cento delle famiglie, non affittiamo, non diamo in affitto. Perché un fisco ottuso ci leva la metà del canone se non affittiamo in nero. Perché abbiamo paura, spesso esagerata, che l’inquilino, anche se moroso, non se ne vada più via da casa nostra. E anche perché non vogliamo riconoscere all’inquilino, anche quello che paga, nessun diritto o garanzia di essere sbattuto fuori quando ci pare. Se affittiamo, lo facciamo soltanto in maniera speculativa: agli stranieri, ai fuori sede, studenti o manager. Oppure in nero e senza contratto. Dice che facciamo così per autodifesa, per non essere stupidi e incauti. Ma sono allora tutti stupidi e incauti gli europei?

Al contrario i “pazzi” siamo noi. Il legislatore non riesce a stabilire un trattamento fiscale equo e realistico sui proventi degli affitti. Da anni si chiacchiera di un 20 per cento fisso svincolato dall’aliquota marginale sul reddito. Si chiacchiera ma non si fa. I proprietari che non affittano si consolano con l’aumento automatico del valore immobiliare della casa. Ma con la crisi economica l’automatismo va rallentando fino a fermarsi. Il territorio viene mangiato dal cemento e le città imbruttiscono. Gli inquilini conducono una sorta di guerriglia di ceto contro gli affittuari. Il governo, i governi varano “piani casa” da centomila abitazioni in cinque anni ma sanno ne servono un milione e passa. E cinque milioni di case restano vuote. La follia è che non è affare per nessuno e a tutti sembra un affare.

L'invenduto gonfia il credito IVA

Nel Pavese sono invendute 7 case su 10 (Fonte: laprovinciapavese.gelocal.it - di Giovanni Scarpa - 31/07/2011)

«Il mercato immobiliare è morto». Basilio Marano, uno dei costruttori più imporanti del Pavese (nella zona fra Certosa e Giussago), non è tipo da mezze misure. Aveva già lanciato l'allarme due anni fa, ad inizio crisi. Due anni dopo, il suo giudizio è ancora più categorico: «Qui non si vende più niente».La percentuale non lascia adito a dubbi: «Diciamo che vendi 3 case su 10». Vale a dire il 70 per cento di rimane sul gobbone. Cita il suo esempio: «A Samperone, dove nel 2009 ho realizzato le ultime abitazioni, su 16 ville ne ho vendute 3. Su venti appartamenti, invece, sono riuscito a piazzare un bilocale».E non senza sacrifici, rivela Marano. «Se fino a due anni fa si riusciva a vendere anche a 1900 euro a metro quadrato _ rivela _ oggi a 1600 fai fatica. Devi fare il pacchetto: spese del notaio, infissi di pregio, sconto». Insomma, il mercato è morto. «Non si possono abbassare continuamente i prezzi. Io, almeno, non posso più».

Chi lo fa, è sottinteso, non rispetta le regole. E nel settore dell'edilizia in crisi sono sempre meno quelli che rispettano le regole. Lo si evince dai dati dei sindacati e della stessa Cassa edile di Pavia.

Prima di tutto i numeri della crisi, incontestabili. Se nel 2008 gli occupati del settore erano oltre 11 mila, nel 2010 si è scesi a 8509. Una perdita secca del 16,5 per cento, con un calo di quasi 1900 operai.

Per non parlare del boom della cassa integrazione. Sempre secondo i dati forniti dalla Cassa edile, si è passati da 532 mila ore del 2008 a 961 mila del 2010. In percentuale, fa quasi il 90 per cento.

Eppure molti restano in piedi e continuano a costruire. Ma attenzione. «Si è portati a pensare che la selezione consenta alle imprese più sane di superare il periodo di crisi, ma non è così _ spiegano Gianluigi Sgorba della Cgil e Antonio Marchesi, direttore della Casse edile _. Le aziende corrette sono messe sempre più in difficoltà dalla concorrenza sleale delle società di comodo, costituite solo per trovare il modo di eludere, se non evadere completamente, le contribuzioni agli istituti previdenziali e alla Cassa edile. Abbiamo esempi di società, srl o snc, costituite da decine di soci, per la maggior parte ex lavoratori dipendenti, che continuano a svolgere il lavoro di prima ma che figurano come amministratore di società».

Così il settore diventa una vera e propria jungla. Può risultare così, sulla carta, che un'impresa con un solo operaio tiri su un palazzo da solo in tre mesi. Oppure che la società Grande Fratello chiuda per riaprire il giorno dopo senza dipendenti con il nome di Grande Fratello 2. Insomma, davvero una babele.

Sindacati e Cassa edile chiedono di regolamentare l'accesso alla professione a chi ha un minimo di requisiti e competenze.

Ringraziando stelafe per questa segnalazione

Indagine conoscitiva sul mercato immobiliare (Fonte: camera.it - 12/05/2010)

PAOLO RIGHI, Presidente nazionale della FIAIP

...L'altra particolarità che riscontriamo in questo momento nel mercato è la presenza di immobili invenduti. Oggi, in Italia ci sono circa 2 milioni di immobili invenduti (appartamenti e unità immobiliari) e ci sembra abbastanza strano che le amministrazioni comunali continuino ancora a costruire in edilizia agevolata.
Noi riteniamo che questo Paese non abbia bisogno di nuove proprietà. Peraltro, in gran parte dell'Italia l'edilizia agevolata viene venduta allo stesso prezzo del privato e, quindi, si crea una concorrenza con il privato che oggi dovrebbe liberarsi degli appartamenti invenduti. Dall'altra parte, c'è poco sostegno alla locazione. Sarebbe opportuno, a nostro avviso, ripristinare quello che avveniva anni fa con INA casa, ossia che le fasce più deboli della cittadinanza potessero accedere all'affitto con canoni di piccola entità e avessero la possibilità, dopo trenta o quarant'anni, di riscattare e diventare proprietari dell'immobile...

Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, ha sintetizzato i dati del comparto immobiliare, mettendo in luce – oltre al fatto che in Italia l’80% delle famiglie sia proprietaria della casa in cui abita, e che il nostro sia il secondo mercato di seconde case d’Europa, che “ci sono 2 milioni di immobili vuoti che potrebbero rappresentare una massa di manovra per arginare la criticita’ attuale. Nel nostro Paese e’ molto forte la domanda dell’affitto. Noi oggi abbiamo 4 milioni di locazioni, 2 milioni di famiglie che potrebbero pagare un affitto tra i 500 e gli 800 euro, piu’ di 2 milioni di famiglie giovani o di persone che si sono separate o giovani studenti. Si tratta di una domanda molto forte di case in locazione che solo in piccola parte diventa domanda di proprieta’”. “Un grande nemico – ha detto – del mercato immobiliare (un tempo amico) e’ il sistema bancario. Fino a qualche anno fa si e’ spinto anche in modo eccessivo – fino ad avere subprime italiani – all’acquisto di una casa. Oggi il sistema bancario ha ridotto fortemente la propria esposizione immobiliare, dando il mutuo solo a chi ha a disposizione tra il 50 e il 60% del valore immobiliare. Questa situazione e’ andata peggiorando e non c’e’ nulla che faccia presagire un miglioramento l’anno prossimo, ad esempio noi non abbiamo fatto nulla per il futuro dei nostri giovani. Abbiamo bisogno non del pannicello caldo della cedolare secca che vale per alcuni proprietari che hanno una casa che si e’ liberata. Noi dobbiamo incentivare l’acquisto della casa da parte di privati, ci sono tra le 300 e le 500 mila case costruite invendute. Abbiamo bisogno dell’aiuto delle banche e di un fisco non penalizzante. Il 4% valore dell’immobile se si tratta di una prima casa, il 10% di valore catastale se si tratta di una seconda casa e’ decisamente iniquo. Tra i giovani italiani con meno di 35 anni, il 50% non ha un patrimonio immobiliare, il 60% spende tutto il reddito mensile per vivere, il 5% deve indebitarsi, il 20% e’ riuscito a mettere da parte qualcosa”.

www.casapadova.it/News/Dettaglio/433

Ringraziando stelafe per questa segnalazione.

L’edilizia in crisi: abbiamo costruito troppo (Fonte: ilcambiamento.it - di Francesco Bevilacqua - 01/09/2011)

La crisi immobiliare sta colpendo in maniera intensa e prolungata. Le cause possono essere individuate nella costruzione e immissione sul mercato di un numero eccessivo di proposte, sproporzionato rispetto alla domanda. La via d’uscita va ricercata nel restauro e nella riqualificazione dell’esistente.

Delle svariate crisi che hanno colpito l’economia italiana negli ultimi tre anni, una di quelle più consistenti e durature, difficili da smaltire, è la cosiddetta 'crisi del mattone', la recessione che ha interessato e interessa ancora oggi il mercato dell’edilizia e della locazione immobiliare. Questo perché, a conti fatti, tale settore è quello che nelle ultime decadi è stato sottoposto più intensamente allo stress costruttivo, al fuori giri produttivistico tipico del sistema di sviluppo moderno e occidentale.

Per quanto riguarda il nostro paese, emerge un dato su tutti: l’urbanizzazione del territorio, secondo Legambiente, procede al considerevole ritmo di 500 chilometri quadrati all’anno che vengono convertiti in urbano, sui quali cioè si costruisce. Tralasciando in questa sede le ricadute sulla salute del pianeta e dei suoi abitanti che questa pratica comporta, ci concentreremo su una breve analisi del mercato immobiliare per capire come mai, nonostante si costruisca tanto, i grafici di questo settore puntino tutti verso il basso.

Vediamo anzitutto qualche numero. Reduce da un picco nell’anno 2006, l’immobiliare ha accusato una flessione quando le prime ondate della crisi americana sono arrivate in Europa. Nel corso dell’anno passato, come evidenziano i dati di Nomisma, le compravendite sono inizialmente aumentate per poi diminuire e chiudere il 2010 con un bilancio negativo. Particolarmente grave è una voce di questo dato, riferito al mercato generale, che è quella che prende in considerazione il residenziale, che ovviamente dal punto di vista sociale rappresenta l’aspetto più importante, quello che dovrebbe garantire un tetto alle famiglie: il calo registrato è del 4,1% e il numero complessivo di transazioni è stato il più basso degli ultimi sette anni. Questo vuole sostanzialmente dire che chi ha la bisogno di una casa fa sempre più fatica a portarne a termine l’acquisto.

Un’ulteriore aggravante è rappresentata dai prezzi che in maniera quasi paradossale, nonostante l’aumento dei tassi d’interesse e la stretta al credito che hanno messo in ulteriore difficoltà gli acquirenti, non accennano a diminuire. La differenza fra la domanda e l’offerta è mediamente del 10% e le conseguenze sono un indebitamento più difficile da sopportare e un prolungamento dei tempi di compravendita, che sono praticamente raddoppiati passando dai 3-4 mesi ai 6 mesi. Come spesso accade, è questa un’anomalia tutta italiana, dato che sin dal 2006 e a maggior ragione dopo l’inizio della crisi, negli altri paesi europei i prezzi hanno cominciato a scendere.

Come conferma anche la federazione dei mediatori immobiliari, i primi a fare le spese di questa situazione sono i soggetti appartenenti alle fasce più deboli: single e giovani coppie che, non disponendo della liquidità per procedere all’acquisto in contanti, devono accendere un mutuo. L’attenzione e il rigore con cui le banche concedono prestiti e finanziamenti fanno il resto: se prima la rata poteva arrivare a costituire fino a un terzo dello stipendio, oggi è impossibile che essa superi il quarto, senza contare che anche piccole macchie nel curriculum di mutuatario, come una rata saltata, precludono ora irrimediabilmente l’accesso al credito.

Il problema è che la maggior parte delle persone colpite da queste ristrettezze è costituita proprio da coloro per le quali la casa è una necessità, come coppie desiderose di metter su una famiglia o giovani che vogliono abbandonare la casa dei genitori. Le prospettive future non sono incoraggianti e c’è chi prevede che la ripresa non inizierà prima del 2013, in netta controtendenza con chi invece, in malafede o per colpa di un marchiano errore di valutazione, come il presidente di un grosso gruppo immobiliare, nel 2008 aveva testualmente profetizzato che “la crisi dei mutui subprime è qualcosa che non ci riguarda, è un problema finanziario estero che non ha nulla a che fare con il nostro mercato. Ripeto, è la congiuntura che ha inciso”.

L’aumento dei tassi di interesse, le difficoltà di accesso al credito, i prezzi che rimangono inaccessibili stanno quindi congelando il mercato immobiliare. Ma perché allora si è continuato a costruire? Come abbiamo visto, il tasso di urbanizzazione e di costruzione del nuovo rimangono abbastanza elevati e d’altra parte basta girare per le prime periferie delle nostre città per rendersi conto della foga con la quale si 'tirano su' interi quartieri. Bisogna però dire che, un po’ in ritardo rispetto ad altri settori, anche l’edilizia ha cominciato ad accusare una robusta flessione: secondo il CRESME il calo è stato del 6,6% nel 2010, con una punta del 16% nel comparto residenziale.

Che si sia costruito troppo negli anni precedenti, salvo poi accorgersi che le condizioni economiche dei compratori e l’andamento generale del mercato non erano in linea con l’offerta? Questa ipotesi non sembra campata in aria e, pur non eguagliando la paradossale situazione delle città fantasma cinesi di cui abbiamo parlato in un precedente articolo, il quadro che si prospetta è caratterizzato da un lato da un’intera classe di lavoratori – gli operatori edili – che dopo essere stata eccessivamente occupata per degli anni si ritrova oggi con le mani in mano, dall’altro da ettari ed ettari di residenziale sfitti o invenduti, poiché frutto di un calcolo errato e al centro di un mercato in cui domanda e offerta non riescono a incontrarsi.

Il direttore del CRESME aggiunge un’importante variabile, che potrebbe rappresentare una delle chiavi di volta della discussione sul problema immobiliare: “A tenere in piedi il mercato delle costruzioni nel settore residenziale – ha spiegato – è l’attività di riqualificazione, cresciuta del 2,2% nel 2010 e del 2% nel 2011”. L’idea è quindi opposta rispetto a quella che ha ispirato la politica costruttiva italiana degli ultimi decenni: recuperare, riqualificare, restaurare, prediligere l’esistente piuttosto che edificare nuove costruzioni.

Il ragionamento non è sballato, anzi, come confermato dal Censimento del 2001, è la strategia migliore per correggere un’altra stortura che caratterizza il nostro paese, ovvero quello delle abitazioni non occupate, pari al 20,66%. Certamente in questo computo vanno inseriti anche gli immobili di nuova costruzione invenduti, ma buona parte di quel quinto del totale è rappresentata dal patrimonio edilizio italiano, vasto e di qualità, che viene oggi trascurato e lasciato degradare.

È opportuno sottolineare anche che non corrisponde al vero che dal punto di vista dell’efficienza energetica e della riqualificazione strutturale restauro e nuovo sono imparagonabili: anche intervenendo su un immobile già edificato si possono raggiungere risultati sotto il profilo dell’isolamento, dei consumi e delle prestazioni di tutto rispetto.

Insomma, il contesto è differente ma la traccia è sempre la stessa: il problema si crea per via di uno sfruttamento eccessivo e indiscriminato di una risorsa, in questo caso dello spazio, e la conseguenza è il collasso del sistema e dell’equilibrio economico che sostengono tale risorsa. Come in molti altri casi poi, in questo mondo normato dalle regole del consumismo in cui tutto è soggetto a rapida obsolescenza, l’attenzione per ciò che è considerato vecchio è minima e la buona pratica del riutilizzo non viene quasi mai presa in considerazione.

Proprio a questo quadro corrisponde la crisi immobiliare ed edilizia italiana: un’offerta eccessiva, costruttori che non riescono a vendere le troppe case che hanno edificato, acquirenti che non riescono a comprarle per via di una situazione economica e creditizia penalizzante e, sullo sfondo, un enorme patrimonio di case inabitate che aspetta solo di essere riqualificato e occupato.

Casa, le proposte Fiaip a favore di politiche abitative "vere" (Fonte: quotidianocasa.it - 28/03/2012)

Osserva Fiaip che le politiche abitative da parte delle Amministrazioni locali sembrano assolutamente inefficaci. Le amministrazioni Comunali continuano imperterrite a deliberare piani di edilizia agevolata, immettendo sul mercato nuove abitazioni, incuranti del fatto che le imprese edili del nostro Paese hanno in “magazzino” un milione e duecentomila immobili, invenduti, di nuova costruzione.

Audizione informale, il 27 marzo 2012, dei rappresentanti della Fiaip presso la Commissione VIII Ambiente e Territorio della Camera dei Deputati nell’ambito delle misure per promuovere l’accesso all’abitazione.

Ne dà conto la Fiaip con un comunicato che riportiamo di seguito.

«La Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali, rappresentata dal Presidente Nazionale Paolo Righi, e dal Vice Presidente Nazionale Vicario Franco D’Onofrio è stata audita dai componenti della Commissione VIII della Camera dei Deputati, presieduta dall’On. Angelo Alessandri sulle misure per promuovere l’accesso all’abitazione, ed ha avanzato una serie di proposte per la liberalizzazione del mercato dell’affitto e la diminuzione dell’invenduto attraverso l’intervento di imprese private, Comuni e Istituti di credito.

La Fiaip ha sottolineato come per favorire l’accesso all’abitazione delle famiglie si rende oggi necessario poter consentire canoni sostenibili per gli inquilini e ritorni economici sull’investimento immobiliare altrettanto remunerativi per i proprietari immobiliari.

Il tema della tassazione della proprietà non è perciò secondario. “Fiaip, per andare incontro ai cittadini, ha proposto nel corso dell’Audizione alla Camera dei Deputati un’esenzione dall’I.M.U. per le giovani coppie sotto i 35 anni, che sono già costrette a pagare le rate del mutuo”, ha dichiarato il Presidente Nazionale Fiaip Paolo Righi, il quale illustrando la sua relazione ai parlamentari ha voluto fare anche un confronto tra la normativa italiana e quella estera: “Negli altri Paesi esiste una tassazione sulle rendite reali degli immobili, mentre in Italia ci si basa su coefficienti che si alzano in base alle richieste di tasse. Il patrimonio immobiliare delle famiglie Italiane non deve essere usato come un bancomat, a cui lo Stato possa attingere in continuazione. L’eventuale introduzione di una tassa patrimoniale – continua Righi – allontanerebbe ulteriormente gli investitori, che opterebbero per investimenti all’estero, come in Germania, dove è garantito oggi un ottimo ritorno sull’investimento”.

Nell’ultimo trimestre del 2011 e ancora nel primo bimestre del 2012, secondo la Fiaip, sono aumentati gli investimenti immobiliari da parte degli investitori italiani in Germania. Il Governo tedesco tassa gli investimenti immobiliari sulla rendita prodotta ed infatti il ritorno medio sugli investimenti immobiliari in Germania è pari al 5,3% circa; mentre nel nostro Paese calcolando l’applicazione massima dell’aliquota I.M.U. da parte dei Comuni, corrisponde mediamente al 2,8 % e ciò provoca una forte incertezza negli investitori italiani ed esteri con conseguenze dirette sugli acquisti immobiliari effettuati in Italia.

In Italia, inoltre, vista la presenza sul mercato immobiliare di un stock di abitazione molto superiore alle richieste del mercato, stimata dal Centro Studi Fiaip in circa un milione e duecentomila unità immobiliari invendute negli 8.092 Comuni italiani, la FIAIP ha proposto la liberalizzazione del mercato delle locazioni, oltre al fatto che contestualmente i redditi da locazione possano essere completamente assoggettati ad aliquota fissa e non cumulabili con gli altri redditi ed ha auspicato che si mantengano le sanzioni già previste per gli affitti in nero stabiliti nella Cedolare Secca (art. 3 D.lgs.n. 23/11), con l’aggravio del reato penale.

Fiaip nel corso dell’Audizione odierna ha auspicato che il contratto di locazione possa diventare “titolo esecutivo”, affinché al termine del contratto di locazione sia disposta l’immediata esecuzione dello sfratto, e le parti possano stabilire liberamente la durata della locazione. Ad una maggior durata del contratto di locazione dovrebbe corrispondere un minor carico fiscale sul proprietario e per gli inquilini la possibilità di detrarre il canone di locazione dai redditi.

Nella relazione depositata da Fiaip al termine dell’Audizione alla Camera dei Deputati si legge come : “In questo contesto, le politiche abitative fin qui poste in essere da parte delle Amministrazioni locali, sembrano assolutamente inefficaci. Le amministrazioni Comunali continuano imperterrite a deliberare piani di edilizia agevolata, immettendo sul mercato nuove abitazioni, incuranti del fatto che le imprese edili del nostro Paese hanno in “magazzino” un milione e duecentomila immobili, invenduti, di nuova costruzione”.

“Se la situazione non cambierà – dichiara il Presidente Fiaip Paolo Righi – nei prossimi anni aumenterà a dismisura la cementificazione del nostro Paese, con un aggravio di spese assolutamente improponibile per i bilanci dei Comuni. Bilanci che naturalmente dovranno essere ripianati con l’applicazione dell’aliquota massima dell’I.M.U., con un aggravio di costi pesantissimo per i proprietari, i quali a loro volta dovranno riversare tali costi sugli inquilini”.

Fiaip ritiene, infine, che un accordo tra Istituti di credito, Comuni e imprese private, possa liberare risorse che le banche potranno reimpiegare per finanziare nuove attività e per ridare credito ai bilanci delle famiglie Italiane.

“Il capitale finanziario che le banche hanno in questo momento immobilizzato a causa dell’invenduto corrisponde a circa cinquanta miliardi di Euro – ha sostenuto il Presidente Fiaip Paolo Righi nella sua relazione – e questi capitali saranno bloccati ancora per molto tempo, non permettendo agli Istituti, il loro impiego. Nel contempo, le Amministrazioni continuano ad investire risorse e a dissipare nuovi territori, con nuove costruzioni che oggi non servono».

A dirlo in un video è Paolo Righi presidente nazionale Fiaip.

Fiaip: In Italia 1,2 milioni di case invendute

Sono 130mila le abitazioni invendute dai costruttori

www.casa24.ilsole24ore.com/art/mercato-immobiliare/2012-05-23/sono-130mila-abitazioni-invendute-10...

www.casa24.ilsole24ore.com/art/mercato-immobiliare/2012-05-23/sono-130mila-abitazioni-invendute-104912.php...

In Trentino oltre 5100 case invendute (Fonte: L'Adige - di Francesco Terreri - 18/05/2013)

Erba, invenduto l’80% delle case nuove (Fonte: laprovinciadicomo.it - 15/09/2013)

Cantieri fermi, appartamenti sfitti o invenduti, valore dei terreni dimezzati nel giro di tre anni. Dopo il boom dei primi anni duemila, la crisi immobiliare si fa sentire anche a Erba. Se il Comune ha sempre più difficoltà ad alienare i propri beni, nel settore privato l’invenduto per i nuovi immobili sfiora l’ottanta per cento. E i compratori, per la prima volta, latitano anche in occasione delle aste giudiziarie. Ma il vero problema, per gli esperti del settore, è che la luce in fondo al tunnel della crisi ancora non si vede. Antonio Tedesco, titolare della Accord Immobiliare, lavora da anni sul territorio erbese. «Se parliamo della città di Erba - dice - negli ultimi tre anni il valore delle abitazioni è passato in media da 2.500 a 1.800 euro al metro quadrato». Ma il dato più impressionante interessa i terreni edificabili: «In questo caso il calo è pari al 50 per cento. Siamo passati da 300 euro a 150 euro al metro cubo». Si tratta, precisa Tedesco, di valori generici: «Anche sul nostro territorio possono esserci immobili che per pregio o per posizione si vendono più facilmente di altri. Ma i dati medi sono questi». Anche Erba, insomma, ha vissuto per qualche anno in una bolla. «Una bolla - chiarisce l’agente - che ha interessato la città come il resto d’Italia, senza troppe distinzioni. All’inizio degli anni duemila le banche erogavano mutui con facilità, molti si sono improvvisati costruttori per poi vendere direttamente case a prezzi troppo elevati». Ma i mutui li ottenevano più facilmente anche i compratori e per un po’ il sistema ha tenuto. Poi è arrivata la crisi. «Le banche hanno stretto i cordoni della borsa, le richieste per l’acquisto di nuovi immobili sono crollate. E così si spiega l’invenduto». Dal 2007 a oggi, in provincia di Como, il calo nella vendita di unità immobiliari è pari al trenta per cento. «Parlare nello specifico di Erba è difficile - osserva Cristiano Vinci, agente immobiliare autonomo e amministratore di condominio - perché non c’è una banca dati specifica. Ma siamo in linea con i dati provinciali. Se poi parliamo di nuove abitazioni senza ancora un compratore - compresi i cantieri lasciati a metà - arriviamo forse all’80% dei locali disponibili». Nella crisi, le cose vanno paradossalmente meglio in periferia: «Chi può comprare - garantisce Vinci - preferisce prendere un trilocale nuovo in un quartiere periferico piuttosto che in centro a Erba, dove i prezzi restano più alti per immobili più piccoli e magari di vecchia concezione». La luce in fondo al tunnel ancora non si vede. «La situazione è stazionaria - osserva Vinci - ma non vedo segni di ripresa. Si fa fatica a vendere anche alle aste giudiziarie, molti cantieri vengono interrotti in attesa di tempi migliori». Per ripartire servirebbe anche un maggior credito da parte delle banche, «ma la verità è che per famiglie monoreddito e persone con contratti a tempo determinato accedere a un mutuo è molto difficile».

Jesolo, 1.500 case invendute "adesso basta costruire" (Fonte: Corriere del Veneto - di Mauro Zanutto - 16/03/2014)

Milano, il paradosso del cemento: invenduti la metà di case e negozi, ma si costruisce (Fonte: milano.repubblica.it - di Luca De Vito - 25/06/2014)

Un rapposto di Nomisma sul mercato in città: compravendite dimezzate, ma ci sono 1.200 nuove iniziative immobiliari. Gros-Pietro (Intesa Sanpaolo): "Servono progetti sostenibili e di grande respiro"

Un mercato in calo che dalle abitazioni, passando per negozi e uffici mostra segni di stanchezza. Con un gigantesco patrimonio immobiliare che rimane invenduto. E nonostante questo si continua a costruire. È questa la fotografia del mercato immobiliare milanese fatta dal rapporto quadrimestrale dell’osservatorio del centro studi di Nomisma. Nei primi mesi dell’anno il mercato delle case private ha mostrato una domanda d’acquisto in calo, con un dato su tutti: il 51 per cento delle abitazioni che sono in vendita non trovano compratori per più di un anno. E il 36 per cento di quelle che cercano un affittuario rimangono vuote per oltre sei mesi. Nel frattempo cresce anche il tempo medio di vendita (+0,4 mesi in un anno) e quello di locazione (+0,3 mesi).

È la conferma di una tendenza che si è instaurata da anni: il volume del mercato in tutta la provincia è sceso dalle 13mila compravendite del 2006 alle attuali 7mila. Grave anche la crisi del settore nel caso degli uffici: 65 su cento rimangono invenduti da oltre 12 mesi, mentre addirittura soltanto 1 ufficio su 5 è stato affittato negli ultimi sei mesi. «Lo scarso dinamismo di questo comparto — spiegano i tecnici di Nomisma — è testimoniato dalla crescita dei tempi medi per la vendita arrivati a 8 mesi, con punte di 10,5 mesi in periferia». Cambia poco anche per quanto riguarda i negozi: più di uno su due è rimasto invenduto nell’ultimo anno.

Eppure si continua a costruire. Secondo i dati di Nomisma, tra il 2010 e il 2014 sono partiti 1.210 progetti di sviluppo immobiliare, di cui 361 sono operazioni di nuove costruzioni. Di queste, il 44 per cento è nel comune di Milano. E in città il 31 per cento di questi progetti è già stato avviato. Di questi numeri si è parlato alla prima giornata dell’Expo Italia Real Estate, la fiera del settore immobiliare, che durerà fino al 26 giugno. La parola d’ordine, qui, è riqualificazione dell’esistente, ovvero come trovare un modo per ridare valore agli immobili e provare a risolvere il problema dell’invenduto.

«Il Paese è interessante e gli investitori se ne accorgono — ha detto il presidente del consiglio di gestione di Intesa Sanpaolo, Gian Maria Gros-Pietro — ma bisogna abbandonare l’idea dell’affare. Servono progetti sostenibili, di grande respiro e di lungo termine».

Troppe case invendute (Fonte: Libero - 13/08/2014)

Rischio bolla

La grande bolla immobiliare scoppierà in Italia? Di sicuro i prezzi dei mattone registrano, già qualche anno, un preoccupante segno meno davanti: in termini di contrattazioni, di prezzi realizzati. L’unico indicatore che cresce è quello dei mesi per chiudere una trattativa (10,6 mesi, erano 9 nel 2013). Ma se il proprietario del mattone vero e proprio soffre non riuscendo a vendere, se non con un forte sconto, non se la passano meglio gli investitori che hanno puntato su quelli di carta. scommettendo in periodi di vacche grasse (dal 1997 in poi) sui fondi immobiliari (5 miliardi di investimenti a valori di bilancio, qualcuno in meno a valori aggiornati di borsa). Il problema è che a dicembre 2014 i fondi immobiliari quotati termineranno, o dovrebbero terminare, la propria esistenza, riconoscendo ai sottoscrittori un dividendo (ai tempi d’oro si parlava di un 5%, fino al 7% annuo di rendimento). Peccato che questi fondi non abbiano collocato gran parte degli immobili che hanno in pancia. Insomma, ora si sta ipotizzando un ulteriore allungamento (non più dicembre 2014 ma almeno 2,3 anni in più, al 2018). Le banche cavalcando la corsa al mattone dal 2008 si sono esposte non poco non solo elargendo e lanciando fondi (Sgr), ma anche finanziando mutui a clienti che non ne avrebbero avuto i requisiti. Morale: la crisi economica invece di durare qualche trimestre si è avvitata, la disoccupazione ha portato tante famiglie a non saldare le rate dei mutui e le banche si sono trovate con un patrimonio di piccoli appartamenti “incagliati”. Di cui non sanno che farsene. Non è un caso se alcuni istituti di credito (come recentemente Unicredit) hanno cominciato a finanziare l’acquisto di immobili all’asta tramite mutuo. Ti accompagnano loro per tutta la trattativa, il cliente (se ha soldi o garanzie consistenti), risparmia (fino al 30/50%) e gli istituti di credito riescono finalmente a scaricare l’appartamento o l’ufficio. In tutto gli immobili pronti per andare all’asta sarebbero oltre 240mila. Ma non basta. Infatti, l’altro problema è il settore delle costruzioni che vive una profonda crisi, con decine di migliaia di espulsi (almeno 800mila addetti in meno negli ultimi 5 anni, dati Ance luglio 2014). Se gli italiani hanno tagliato pure sulla qualità della spesa alimentare (Coldiretti), se le spese delle famiglie sono ridotte al lumicino (Istat), anche il bene rifugio per eccellenza degli italiani è diventato insostenibile. O inarrivabile. Secondo stime (prudenziali) realizzate nel 2012 da Scenari Immobiliari per Il Sole 24 Ore, già allora si ipotizzavano oltre l20mila case nuove invendute. Nel gennaio scorso il governo Letta lanciò una ciambella di salvataggio ai costruttori consentendogli di non dover pagare l’IMU su un bene che non riuscivano a vendere. Chissà se anche i Fondi saranno salvati...

Previsioni immobiliari / Lo stock in vendita aumenterà? Resterà difficile vendere il residenziale? (Fonte: ilsole24ore.com - di Michela Finizio - 13/08/2014)

Luca Dondi (direttore generale di Nomisma)
La vendita resta difficile, occorre molto tempo pressoché ovunque. C'è un evidente eccesso di offerto, che riguarda sia il nuovo che l'usato e un'aspettativa di prezzo da parte di chi vendita quasi mai coerente con la situazione del mercato e della domanda. Di prodotto nuovo nei prossimi anni ne arriverà molto poco, mentre aumenterà l'offerta di immobili usati per esigenze di miglioramento della situazione abitativa o, in alcuni casi, di disinvestimento in ragioni dei costi (fiscali e di manutenzione) a fronte dell'assenza di prospettive di rivalutazione e dell'esiguità dei ritorni netti da locazione.

Mario Breglia (presidente di Scenari Immobiliari)
Le nuove costruzioni sono ormai bloccate da anni e quindi non credo che lo stock di immobili nuovi sul mercato aumenterà nei prossimi mesi. Nell'usato è già in corso da diversi mesi una contrazione della quantità offerta presente sul mercato (di circa meno 15 per cento). Sarà sempre difficile vendere un immobile di cattiva qualità.

Paola Ricciardi (managing director di REAG Real Estate Advisory Group)
Lo stock in vendita è ancora piuttosto elevato (sia per l'usato che per il nuovo, anche se i permessi di costruire e gli investimenti in costruzione del nuovo hanno subito un crollo verticale) pressoché ovunque, ma la tendenza è quella di un suo graduale riassorbimento a cominciare dalle zone migliori dove il mercato è più liquido anche in termini prospettici.
Il mercato immobiliare italiano rimarrà piuttosto farraginoso ancora per tutto il 2014 e almeno per la prima parte del 2015, e connotato da lunghe tempistiche di vendita che non sono mai inferiori agli 8-9 mesi. Le difficoltà di vendita sono altresì testimoniate dal perdurare del fenomeno della scontistica che si aggira mediamente sul 13-15% rispetto al prezzo inizialmente domandato.
In ogni caso, le situazioni a livello locale possono essere piuttosto diversificate, con le periferie e comunque le aree meno servite ed infrastrutturate che risultano essere più penalizzate e dove l'offerta avrà più lunghi tempi di assorbimento, fino a situazioni in cui, a fronte di carenze progettuali e prestazionali degli immobili e dell'intorno, non vi sarà alcun mercato di sbocco, stante una domanda sempre più selettiva.

In Italia ci sono 540mila case invendute, 16 su mille. Record a La Spezia e Trieste (Fonte: ilsole24ore.com - di Michela Finizio - 08/10/2014)

Sono più di 540mila le case in vendita in Italia, per il 26% di nuova costruzione. In un mercato immobiliare fermo, affaticato da compravendite ancora al ribasso (-1% su base annua nel secondo trimestre 2014), l'offerta residenziale pesa sui bilanci delle famiglie e delle imprese edili che faticano a trovare acquirenti. In media ci sono 15,8 case invendute ogni mille unità abitative presenti sul territorio nazionale (dati Scenari Immobiliari).

A questo stock guardano le recenti misure del Governo, approvate con il decreto Sblocca Italia (Dl 133/2014, in conversione alle Camere): dal bonus del 20% sull'Irpef per chi acquista un’abitazione da dare in affitto a canone concordato, alla definizione del rent to buy come alternativa per avvicinare possibili compratori.

È La Spezia la provincia italiana in cui si concentra il maggior numero di case in vendita rispetto al totale delle unità residenziali registrate al Catasto: in tutto, tra nuovo e usato, si contano 26 abitazioni invendute ogni mille. A pari merito con la provincia ligure c'è Trieste, seguita da Bolzano, Cuneo e Cremona. L'incidenza di invenduto nel segmento residenziale, invece, è tra le più basse all'Aquila (4,8 case ogni mille), Nuoro, Frosinone e Potenza. «In alcuni casi - afferma Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari – l'abbondante offerta è sinonimo di un mercato dinamico: spesso dove si costruisce di più il mercato è vivace. Altrove, invece, la poca offerta può essere il risultato di una domanda più accentuata negli anni precenti». Sull'Aquila, inoltre, pesano gli effetti del terremoto del 2009 che di fatto ha ridotto le unità abitative disponibili.

Alla fotografia dell'offerta, poi, vanno aggiunti i dati del nuovo ancora in costruzione: «Oltre alle abitazioni finite, già sul mercato, in molte città - sottolinea Breglia - c'è una fetta importante di cantieri ancora in corso difficilmente rilevabile». Fermi, oppure avviati ma non finiti, sono migliaia quelli che prevedono nuove abitazioni. Confrontando la classifica dell'offerta con quella pubblicata dal Sole 24 Ore lo scorso 29 settembre sul numero di permessi di costruire, non sempre un alto numero di autorizzazioni rilasciate si traduce in elevata incidenza di case nuove invendute: «Molti di quei cantieri dichiara il presidente di Scenari Immobiliari - non sono ancora partiti, per mancanza di soldi oppure per il fallimento delle imprese più piccole».

La quota di invenduto, in questi ultimi anni di crisi, è rimasta abbastanza stabile. In base al confronto con il 2012, quando le unità di nuova costruzione in vendita erano 120mila (sempre secondo i dati di Scenari immobiliari), c'è stato un incremento solo del 10 per cento: i 142mila nuovi alloggi in vendita oggi sono l'eredità del passato. A variare, sul mercato, è il tasso di assorbimento dell'offerta: negli anni del boom pari al 70-80% annuo, oggi sceso sotto il 50 per cento.

È proprio per stimolare le compravendite che lo Sblocca Italia ha introdotto il bonus fiscale del 20% sull'Irpef per chi compra una casa per massimo 300mila euro: la misura è estesa anche alla realizzazione (non solo, dunque, all'acquisto) di ulteriori unità da destinare alla locazione; l'unità deve essere in classe energetica A o B, in zona non a uso agricolo, e non di lusso (quindi non classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9); la casa va poi affittata per almeno otto anni, non a parenti di primo grado, e a canone concordato. L'impatto, dunque, sarà principalmente sulle nuove costruzioni (le uniche di fatto a raggiungere certi standard energetici). La relazione tecnica stima riflessi su appena 4.220 immobili all'anno.

Per questo motivo la Banca d'Italia, in audizione alla Camera sul decreto, ha sottolineato che i criteri per accedere all'agevolazione portebbero restringere notevolmente l'impatto sull'invenduto (stimato anche da Palazzo Koch in circa 500mila unità). «Si tratta di una misura immediata, ma deve comunque andare di pari passo con le concessioni di mutui: se le erogazioni non aumentano e la tassazione sulle seconde resta elevata, non sarà sufficiente per ridare ossigeno al settore», conclude Breglia.

La mappa dell’offerta immobiliare di case sul mercato (dati Scenari Immobiliari)

Attacco all'invenduto (Fonte: Milano Finanza - di Teresa Campo - 01/11/20114)

Un click per ingrandire

Bankitalia: ancora troppe case invendute (Fonte: ultima-ora.zazoom.it)

Migliora il mercato immobiliare in Italia, e la ripresa "potrebbe avviarsi nei prossimi mesi". Ma lo stock di case invendute, pur in lenta flessione dopo il picco toccato nel 2012, rimane ancora molto alto e stimabile in 200mila unità. Lo rileva Bankitalia in un Rapporto sulla stabilità finanziaria. Nell'ultimo biennio le giacenze si sono ridotte soprattutto nelle regioni del Nord Est. Nell'intero territorio nazionale "le giacenze si collocherebbero tuttavia, secondo oltre il 70% delle imprese, al di sopra di valori normali".

A Pavia 4mila appartamenti invenduti (Fonte: laprovinciapavese.gelocal.it - di Stefano Romano - 30/09/2015)