 27/10/2010 10:19 |
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| | | Post: 83 | Città: ACCIANO | Età: 26 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Sottoscala | | OFFLINE | |
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Cosa conviene e in quali casi... I soldi d'anticipo non bastano a trovare una casa degna in un contesto decente. Congelare 2-3 anni i soldi dell'anticipo e andare in affitto a 800\850 al mese secondo voi è una scelta che mi fa perdere? parliamo di Roma Eur.
in 3 anni perderei 24.000 euro almeno ma non posso rimanere a casa con i genitori quindi o compro o affitto. Se compro sono consapevole che quella deve essere la casa per chissà quanti anni perche oramai l'anticipo + spese è andato. Per chi lavora e ha un pochino da parte senza l'aiuto dei genitori è veramente tragico! W LA SAGRA DELL'UVA!!! |
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| 07/11/2010 17:36 |
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| | | Post: 70 | Città: ADRIA | Età: 48 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Sottoscala | | OFFLINE | |
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ho trovato un file xls per confrontare Affitto vs mutuo
spero a qcosa serva intanto te lo allego
ed in bocca al lupo |
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| 23/06/2011 09:09 |
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| | | Post: 8.592 | Sesso: Maschile | Amministratore unico | | OFFLINE |
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Il mutuo batte la locazione oltre i dieci anni (Fonte: casa24.ilsole24ore.com - di Evelina Marchesini - 23/06/2011)
Vivere in affitto? No, grazie. Almeno se la valutazione deve avere un fondamento di convenienza economica. L'eccezione che conferma la regola è quella della breve durata temporale, dove la locazione può diventare addirittura competitiva alla luce dei costi relativi alla proprietà immobiliare. Ma, potendo, il mito della casa in proprietà così caro agli italiani è anche quello che maggiormente si sposa con una scelta razionale.
Il duello non era scontato. Per capire puntualmente quale sia l'opzione più saggia abbiamo messo diversi ingredienti sui due piatti della bilancia, confortati dai calcoli dell'Ufficio studi di Tecnocasa. L'ipotesi di partenza è che si acquisti un bilocale di diverse zone di Milano e che acquirente e inquilino abbiano lo stesso capitale iniziale a disposizione.
Per l'opzione dell'acquisto bisogna prendere in considerazione i costi legati all'acquisto della casa e all'accensione del mutuo e i costi accessori sono stati compresi nel calcolo del "loan to value" (si veda la spiegazione in questa pagina); si devono poi ipotizzare delle spese di gestione dell'immobile, sia in termini di manutenzione ordinaria sia straordinaria. Si aggiunge naturalmente la rata mensile del mutuo ipotizzato per ogni singolo esempio che abbiamo riportato in pagina. A compensare gli esborsi ci pensa la rivalutazione della casa acquistata, rivalutazione che, nel caso dell'elaborazione di Casa24 Plus, abbiamo ipotizzato in modo prudente, pari alla media dell'indice Istat degli ultimi 10 anni, anche se nel lungo periodo il mattone, storicamente, si rivaluta più dell'inflazione. «La rivalutazione dei prezzi degli immobili a Milano – spiega Fabiana Megliola, responsabile dell'Ufficio studi di Tecnocasa – è stata in realtà del 58% a partire dal primo semestre 2001 al secondo semestre del 2010 e dell'88% a partire dal primo semestre 1996 al secondo semestre del 2010». Insomma, nonostante la crisi, la casa si è rivelata ancora una volta una cassaforte.
A quanto detto sopra, di anno in anno, è stata aggiunta la somma corrispondente al beneficio fiscale dovuto alla detrazione degli interessi passivi.
Nel caso dell'affitto abbiamo ipotizzato che il capitale iniziale venga investito in un BTp della stessa durata del mutuo e che il canone di locazione venga aggiornato ogni anno in base all'indice Istat. L'inquilino inoltre deve pagare annualmente la registrazione del contratto di affitto. Poichè, ipotesi per ipotesi (si vedano le singole elaborazioni in questa pagina) i canoni di locazione differenziano dalle rate del mutuo, la differenza viene investita in un conto corrente bancario ordinario con tasso di remunerazione dello 0,25% e, allo stesso tasso, si investe l'eventuale differenza tra i costi di gestione dell'immobile, i costi della locazione e il beneficio fiscale per la detrazione degli interessi. Naturalmente l'ipotesi è che il mutuo venga estinto solo alla scadenza e a tale data il risultato finale si ottiene, per il proprietario, come differenza tra il valore futuro dell'immobile e il totale dei costi; per l'inquilino, la differenza tra il capitale investito rivalutato e i canoni di locazione, più i costi.
Dall'elaborazione emerge un vantaggio per chi compra rispetto a chi affitta, tranne che nel caso dei dieci anni, durata sulla quale l'acquisto di un bilocale da 250mila euro in zona semicentrale a Milano, con un loan to value del 60%, equivale a una rata mensile di 1.662 euro e un canone di affitto iniziale di 900. Alla fine dei dieci anni, il vantaggio è dell'inquilino per 14.587 euro.
Vale invece il contrario in tutti gli altri casi: a partire dai 15 anni, la convenienza è tutta del proprietario, fino ai 311.765 euro dell'esempio del bilocale semicentrale con un mutuo a 30 anni. Fin qui tutto bene. E certamente concordano le famiglie e i giovani che devono prendere una decisione in merito all'abitare. Ma la domanda sorge spontanea: dove sono i mutui? Il vero nodo della questione, dopo la crisi dei subprime, è quello della disponibilità del credito e dell'attitudine delle banche a erogare mutui a chi effettivamente ne abbia necessità.
«C'è sicuramente molta restrittività da parte degli istituti nell'erogare mutui – spiega Roberto Anedda, direttore marketing di Mutui Online – soprattutto per le categorie a reddito più debole».
È praticamente impossibile avere un mutuo con contratti di lavoro a tempo determinato se, per esempio, non intervengono i genitori con una fideiussione, considerando che la rata del mutuo deve rimanere strettamente entro un terzo del reddito disponibile. E forse non tutti sanno che la banca, quando eroga il finanziamento, iscrive l'ipoteca sull'immobile non per l'importo erogato, ma per una cifra compresa tra il 150 eil 200% dello stesso. «In ogni caso l'effetto tassi convenienti ormai si è esaurito – conclude Anedda –, i finanziamenti sono più cari e il timore circa il futuro riporta in auge i tassi fissi. Non solo. Un altro dato significativo è la perdita di quota delle surroghe, che si è concentrata tra il 2009 e il 2010 quando i tassi erano ai minimi, esaurendo in gran parte la spinta entusiastica dei potenziali sottoscrittori».
Una differenza di 14.587 euro? Tutto qui? Poi, per i prezzi, come mai oltre al 2001 curiosamente scelgono il 1996? ...e chi avesse comperato nel 1991? ![[SM=g6957]](https://im0.freeforumzone.it/up/0/57/1321830.gif)
 [Modificato da marco--- 23/06/2011 14:43] |
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| 23/06/2011 09:35 |
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| | | Post: 8.844 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Castellina in Chianti | Building Site Hunter con le palle | | OFFLINE |
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marco---, 23/06/2011 09.09:
Il mutuo batte la locazione oltre i due anni (Fonte: casa24.ilsole24ore.com - di Evelina Marchesini - 23/06/2011)[...]
aggiungo che non e' una questione meramente economica:
- un affitto dura 3+2*2 o 4+4 anni, un mutuo 20-30 anni (il famoso quanto misconosciuto "orizzonte temporale dell'investimento");
- cambiare casa in affitto e' un conto (e un costo), cambiare casa di proprieta' tutt'altro (specialmente a riguardo della famosa e misconosciuta "mobilita' lavorativa");
- se non si riesce a pagare il mutuo, si ha un grosso problema con la banca; se non si riesce a pagare l'affitto, il problema piu' grosso ce l'ha il padrone di casa.
- chiudo parafrasando la rispostaccia "e se era un affare, che arrivava a me?" (e la sua variante "e se era un ottimo investimento, che stava sulla vetrina dell'AI per mesi o anni?") in tre modi:
+ + + se avere casa di proprieta' fosse stato cosi' conveniente, vi avrebbero lasciato essere proprietari per l'80%?
+ + + se stare in affitto e' cosi' sconveniente, avrebbero lasciato solo meno del 20% a pagare questo prezzo truffa?
+ + + se dare case in affitto fosse cosi' conveniente, come mai i grandi gruppi si limitano ai grandi affitti commerciali e sfuggono il retail residenziale?
![[SM=g1750163]](https://im1.freeforumzone.it/up/17/63/474294173.gif) [Modificato da marco--- 19/12/2012 14:58] |
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| 23/06/2011 10:05 |
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Forse questa piccola antologia può esserti utile ..... E gli appartamenti sfitti - si calcola - sono il 6 per cento del totale. Ma a quanto ammonta il patrimonio immobiliare? E perché è partita la corsa alla svendita di case e appartamenti? A. A. A. VENDESI CASE DISPERATAMENTE Le casse private possiedono una città. Una piccola metropoli fatta di palazzi residenziali, negozi, cantine, box auto. Un patrimonio valutato 10 miliardi di euro. Nei prossimi anni - e questo è il segnale più evidente della difficoltà in cui si trovano, al di là di conti in attivo - saranno vendute 65 mila unità immobiliari..... ![[SM=g1748861]](https://im1.freeforumzone.it/up/17/61/1827559745.gif)
Fai un pò tu, io continuo ad aspettare sulla riva del fiume ![[SM=g7574]](https://im0.freeforumzone.it/up/0/74/5263930.gif) |
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| 23/06/2011 10:10 |
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| | | Post: 8.592 | Sesso: Maschile | Amministratore unico | | OFFLINE |
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laplace77, 6/23/2011 9:35 AM:
Queste domande non se le pone nessuno perché in apparenza sembrano sciocchezze, invece dovrebbero fornire spunti per serie riflessioni. ![[SM=g1750826]](https://im1.freeforumzone.it/up/17/26/500736236.gif)
Marco |
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| 28/02/2012 13:56 |
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| | | Post: 7.647 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Castellina in Chianti | | OFFLINE |
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| 11/05/2012 07:33 |
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| | | Post: 7.647 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Castellina in Chianti | | OFFLINE |
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Come l'aumento di tasse si riversa sugli inquilini  |
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| 04/06/2012 10:45 |
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| | | Post: 7.647 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Castellina in Chianti | | OFFLINE |
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click per ingrandire
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| 24/11/2012 11:08 |
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| | | Post: 8.592 | Sesso: Maschile | Amministratore unico | | OFFLINE |
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Mercato Immobiliare: l’insostituibile leggerezza dell’essere … in affitto (Fonte: aiutomutuo.finanza.com - di sylvestro - 24/11/2012)
Fino a pochi mesi fa capitava ancora di sentir dire in giro frasi del tipo “in affitto son soldi buttati”, memori della lunga corsa del mattone che negli ultimi decenni ci ha fatto assistere a prezzi e canoni sempre crescenti a meno di qualche breve fase negativa.
Poi la crisi si è aggravata, la fase discendente del ciclo economico, com’era prevedibile, ha obbligato le banche ad applicare un sempre crescente credit crunch ed il mercato immobiliare è rimasto nudo di fronte alla verità della sua pochezza: tanta corsa, tanto affanno, tanti soldi ed energie spese per lottizzare, progettare, costruire, vendere, affittare e poi … ci si accorge improvvisamente che ci sono troppe case, a prezzi troppo alti e nessuno le vuole più.
C’è chi non può permettersi di comprare a queste condizioni, c’è chi non vuole impegnarsi a comprare a questi prezzi, magari ben sazio di precedenti acquisti. Oggi il sentiment è cambiato, è arrivata l’epoca della consapevolezza, la gente comune ha capito che il mattone è destinato a tornare ad essere un qualsiasi bene primario di lunga durata e che i prezzi possono solo calare. Magari ci metteranno del tempo ma caleranno.
E le recenti statistiche di TUTTI gli organi in qualche modo coinvolti nelle analisi di settore non lasciano adito a dubbi: la casa non ha scampo, si deprezzerà.
Lasciatemi allora compiacere e congratularmi con tutti coloro che in questi anni hanno saputo riconoscere i prodromi di un settore avviato alla sua fase terminale e saggiamente non hanno ceduto alla tentazione di accollarsi un debito per decenni, magari al costo di enormi sacrifici, per sentirsi proprietari di un bene destinato a costare molto meno nei prossimi anni.
Essere oggi in affitto, scelto serenamente tra le molteplici possibilità offerte dal mercato, ed osservare quasi in maniera distaccata che crollano le compravendite, l’erogazione dei mutui, la domanda dei mutui e nel contempo crescono le sofferenze, i pignoramenti, le tasse sugli immobili … beh … signori, noi inquilini per scelta avremo o no il diritto di dichiararci soddisfatti della nostra decisione?
Tra le regole di estimo del vecchio mercato immobiliare (ma che forse risorgeranno in quello futuro) c’era anche il criterio del moltiplicatore dei canoni per misurare la redditività di un immobile e stabilirne l’eventuale convenienza. In breve, un casa risulta appetibile per l’acquisto se il prezzo è inferiore o uguale a 20 anni di canone.
Suggerisco di applicare almeno questa regola a tutti coloro che stanno valutando un acquisto, sia come prima casa che come investimento. Non stupitevi se “la fuori” vedrete proposte incredibilmente lontane da questo criterio, sono le stesse che difficilmente troveranno un acquirente in tempi brevi.
Se non trovate offerte che soddisfano almeno questo criterio base, non preoccupatevi, avete la conferma che la rinuncia all’acquisto è ben motivata e potete serenamente restare dove siete o cambiare in affitto consapevoli che sarà stata una scelta economicamente vantaggiosa.
W il risparmio, abbasso il debito.
sylvestro[Modificato da marco--- 24/11/2012 11:12] |
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| 19/12/2012 14:46 |
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| | | Post: 8.592 | Sesso: Maschile | Amministratore unico | | OFFLINE |
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Tasse e spese sulla casa, rivincita dell'affitto (Fonte: corriere.it - di Gino Pagliuca - 19/12/2012)
Link alternativo: Tasse e spese sulla casa, rivincita dell'affitto
Dall'Imu alla Tarsu, quando e come resta conveniente investire sugli immobili
Come per tutte le medie vale la famosa avvertenza di Trilussa ma in generale l'Imu è, di fatto, un prelievo patrimoniale che incide tra lo zero (per le case di scarso pregio catastale) e lo 0,2% quando si tratta dell'abitazione principale del contribuente e tra lo 0,4 e lo 0,6% per gli alloggi per cui non si possa godere dell'aliquota agevolata. Meno commisurabile è l'impatto psicologico che sul mercato ha avuto l'introduzione dell'imposta, ma certo sta contribuendo non poco a deprimere un mercato delle compravendite che, se ci basiamo sui dati ufficiali relativi ai primi nove mesi dell'anno, chiuderà il 2012 con un calo superiore al 20%.
Ma non c'è solo l'Imu a lasciare dubbi sull'opportunità, in questa fase, di effettuare un investimento nel mattone; ci sono almeno due altri fattori a consigliare prudenza. Il primo è che le prospettive a breve del mercato immobiliare sono tutt'altro che buone. Nelle previsioni degli operatori del settore non c'è infatti nemmeno una indicazione di stabilità o men che meno di ripresa dei prezzi. Il secondo fattore è la concorrenza dei titoli di Stato, che garantiscono nel medio periodo rendimenti appetibili e una facilità di disinvestimento incomparabilmente maggiore rispetto all'immobile. Nella tabella di questa pagina abbiamo ipotizzato quattro diverse situazioni di acquisto del medesimo immobile e ne abbiamo valutato la convenienza rispetto all'affitto e all'investimento obbligazionario. La casa che abbiamo considerato è in una buona zona residenziale di Milano o di Roma, costa 280 mila euro o potrebbe venire affittata a 800 euro al mese. Con l'avvertenza che, come sempre quando si fanno confronti di questo genere, stiamo esaminando casi di scuola. Vediamo che cosa ne emerge. Tutti i confronti sono effettuati sull'arco di otto anni, la durata prevista dalla legge per le locazioni residenziali a canone libero.
In contanti
Per una casa da 280 mila euro vanno messe in conto ulteriori spese per 5 mila euro (imposte agevolate più notaio). Il valore dell'investimento va quindi computato in 285 mila euro. Il costo reale dell'acquirente è dato dagli interessi sulla somma che vengono persi negli otto anni (per tutti e quattro i casi li abbiamo considerati pari al 25% complessivo della spesa), più le spese di manutenzione straordinaria dell'immobile, che invece l'investitore non pagherebbe se andasse in affitto. Le spese condominiali ordinarie e la tassa sui rifiuti non sono rilevanti perché si pagherebbero anche da inquilini. In questo caso dopo otto anni l'acquirente otterrebbe un vantaggio se riuscisse a rivendere la casa ad almeno 284 mila euro. In pratica gli basterebbe non perdere sul valore iniziale dell'immobile.
Con il mutuo
Nella seconda ipotesi il potenziale acquirente deve ricorrere al mutuo; abbiamo ipotizzato che la somma finanziata sia pari alla metà del prezzo e che il prestito sia effettuato a tasso variabile, con un tasso medio di periodo al 4%. La somma pagata in contanti è di 147 mila euro (7 mila le spese per tasso e notaio, considerando gli oneri per il finanziamento ipotecario) e ovviamente su questa cifra va calcolato il mancato introito da interessi dei Btp. Considerando che dopo 8 anni il proprietario sarà ancora indebitato per quasi 97 mila euro, la rivendita per risultare remunerativa dovrà avvenire ad almeno 317 mila euro. In pratica la casa dovrà rivalutarsi del 15% in otto anni, e già così la redditività dell'affare è assai meno sicura. Va però detto che il mutuo può essere parzialmente dedotto dalle imposte sui redditi; non abbiamo inserito il dato nel calcolo (ai valori attuali il vantaggio fiscale sarebbe di circa 6 mila euro) nell'incertezza su che cosa sarà l'anno prossimo sulle deduzioni fiscali.
Per investimento
Il discorso dal punto di vista finanziario non cambia molto se si considera l'ipotesi di acquistare in contanti e poi affittare l'immobile. Le spese iniziali sono più elevate (se non si pagano le imposte di trasferimento agevolate per imposte e notaio bisogna mettere in conto almeno 15 mila euro) e sui canoni incassati bisogna calcolare l'incidenza dell'Imu e la cosiddetta «cedolare secca» che si porta via il 21% dei proventi. In teoria basterebbe che la casa si rivalutasse del 2% all'anno per andare in pari. Nella pratica bisognerebbe trovare un inquilino affidabile che paghi per tutti gli otto anno e che poi lasci libero l'appartamento senza problemi. Le cronache dicono che le cose non sempre funzionano così. Non abbiamo considerato l'ipotesi che chi compra accenda anche un mutuo perché succede di rado sul mercato, il trattamento fiscale del prestito è molto più oneroso e le possibilità di ottenere il finanziamento minori.
L'acquisto fine a se stesso
Infine un'ipotesi che oggi è davvero da considerare teorica: comprare una casa da tenere semplicemente a disposizione sperando nel capital gain di medio periodo. In questo caso pagando quindi tutte le spese anche ordinarie di gestione e l'Imu al massimo delle aliquote, e inoltre bisogna mettere in conto il mancato introito delle cedole semestrali dei Btp. Si tratta di un'operazione che oggi si può considerare ad alto rischio, perché la casa in questione dovrebbe rivalutarsi nel giro di otto anni di almeno il 42%. È una performance che nelle fasi di crescita del mercato si è registrata ma che oggi ha più che altro ha il sapore di una scommessa.
Mi è sembrata una buona analisi, piuttosto equilibrata, che offre interessanti spunti di riflessione per chi sta per compiere questa importante scelta. [Modificato da marco--- 19/12/2012 14:48] |
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| 20/12/2012 10:00 |
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| | | Post: 8.592 | Sesso: Maschile | Amministratore unico | | OFFLINE |
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Forse Gino Pagliuca è stato ripreso duramente per il precedente articolo e così ha "ammorbidito" un po' la questione sulla convenienza dell'affitto rispetto all'acquisto! ![[SM=g1750865]](https://im1.freeforumzone.it/up/17/65/1173079550.gif)
Comprare casa? Conviene Ma solo se la tieni per dieci anni (Fonte: milano.corriere.it - di Gino Pagliuca - 20/12/2012)
L'affitto può risultare vantaggioso se la casa è grande. Con il bilocale la situazione volge a favore dell'acquisto
MILANO - A prima vista non c'è proprio confronto: acquistando la casa ci si garantisce per il futuro mentre con l'affitto si spendono soldi a fondo perduto. I dati sulla diffusione della proprietà in Italia fa capire che così la pensano gli italiani e anche a Milano, città dove storicamente anche la buona borghesia «andava in affitto» la proprietà è largamente maggioritaria e oggi l'offerta in locazione supera di gran lunga la domanda. O per essere più precisi, supera di molto la domanda di persone che poi sono in grado realmente di sostenere il peso dell'affitto.
Il match però, se si fanno i conti, non ha l'esito che apparirebbe scontato e per dimostrarlo abbiamo provato a valutare otto situazioni diverse in città. Per quattro zone tipo di Milano abbiamo computato i costi dell'acquisto e della locazione di immobili dalle medesime caratteristiche adattando i valori di mercato rilevati dall'ultimo rapporto sul mercato immobiliare di Nomisma (GUARDA LA SCHEDA). Il calcolo non dice in assoluto che cosa è più conveniente ma indica il prezzo a cui a termine locazione bisognerebbe rivendere l'immobile per pareggiare i conti. Se questo valore è più alto di quello iniziale l'acquisto potrebbe risultare conveniente solo se la rivendita avvenisse in una fase espansiva del mercato.
E così si scopre che l'affitto può risultare vantaggioso se la casa è grande o di pregio. A Brera ad esempio un trilocale dovrebbe rivalutarsi di almeno l'1% all'anno perché l'acquisto risulti conveniente. In piazza Cinque Giornate è comunque necessario un sia pur minimo incremento di prezzo mentre in viale Corsica, a circa un chilometro di distanza, bisogna almeno che prezzo di acquisto e prezzo di rivendita pareggino il conto. Con il bilocale, la situazione volge a favore dell'acquisto nonostante abbiamo ipotizzato che metà della somma necessaria a comprare venga finanziata da un mutuo. Ad esempio in via Padova, dove i prezzi sono scesi di parecchio negli ultimi anni, chi comprasse alle quotazioni attuali un modesto bilocale potrebbe anche permettersi di perdere il 2% all'anno del valore senza fare un cattivo affare.
Ma come sono fatti questi conti? Tra le spese di chi acquista abbiamo computato i costi legati all'acquisizione, la manutenzione straordinaria, l'Imu prima casa, il mancato incasso degli interessi da investimento (se spendo 300 mila euro per una casa rinuncio a guadagnare circa 9.000 euro netti all'anno derivanti dalle cedole dei Btp) e, per il bilocale, il costo del mutuo. Tra i guadagni una sola voce, ma assolutamente fondamentale: il risparmio dell'affitto. Questo oggi, se il contratto è regolare, rimane fermo per 8 anni, perché se il proprietario sceglie il regime fiscale della cedolare secca non può aumentare il canone per tutta la durata del contratto.
Bisogna comunque precisare che una simulazione finanziaria come quella qui presentata non solo rimane confinata in un ambito teorico, ma anche che vi sono altri fattori da considerare, quando si è realmente in grado di scegliere tra acquisto e mutuo. La prima è la più importante di tutte: capire per quanto tempo si pensa di abitare nella casa. Dopo dieci anni l'acquisto, almeno sulla base dell'esperienza del passato, risulta sempre più conveniente, per meno di cinque non lo è quasi mai. E poi c'è il fattore psicologico della sicurezza. Infine l'interesse che si ha per la casa: in affitto non si è liberi di modificare l'assetto dell'immobile e comunque non è conveniente farlo. Ad alcuni potrebbe non importare nulla per altri invece sarebbe un ostacolo insormontabile.
 [Modificato da marco--- 20/12/2012 10:03] |
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| 14/01/2013 12:29 |
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| | | Post: 8.592 | Sesso: Maschile | Amministratore unico | | OFFLINE |
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In 30 anni può finire in tasse il 50% del prezzo dell'immobile (Fonte: Il Sole 24 Ore - di Saverio Fossati e Gianni Trovati - 14/01/2013) |
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| 16/03/2013 10:29 |
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| | | Post: 8.592 | Sesso: Maschile | Amministratore unico | | OFFLINE |
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Vantaggi e svantaggi dell'affitto (Fonte: idealista.it - 15/03/2013)
Le difficoltà di accesso al credito e la crisi dei redditi rendono difficile l'acquisto di una casa, tanto che sempre più persone optano per l'affitto. ma quali sono i vantaggi e gli svantaggi di vivere in una casa che non è di proprietà?
elementi a favore di diventare un inquilino
1) affittare una casa implica una gestione di documenti molto minore dell'acquisto di una casa
2) non si ha bisogno di un capitale iniziale tanto consistente
3) non ci sono spese impreviste, ogni mese si dovrà pagare il canone pattuito e niente di più. l'imposta sulla casa (imu) è a carico del proprietario
4) la decisione è decisamente più veloce e nel caso di una scelta sbagliata è meno traumatico poder cambiare e cercare un'altra casa
5) maggiore flessibilità. se un futuro cambiano le esigenze di spazio o di capitale disponibile si può scegliere un altro immobile
naturalmente ci sono anche degli svantaggi
1) si sarà costretti a stabilire una relazione costante con il proprietario e si dovranno negoziare molti aspetti con lui, dal pagamento delle utenze alle riparazioni
2) per fare qualsiasi intervento di ristrutturazione è necessario il permesso del proprietario
3) il denaro investito per migliorare l'appartamento si perde una volta lasciato l'immobile
4) la proprietà dell'immobile resterà sempre di una terza persona (a meno che non si abbia un contratto di affitto con riscatto) |
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| 07/10/2013 16:23 |
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| | | Post: 8.592 | Sesso: Maschile | Amministratore unico | | OFFLINE |
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Immobili, mutui cari Ma battono ancora l’affitto (Fonte: corriere.it - di Gino Pagliuca - 07/10/2013)
Il mutuo batte ancora l’affitto nonostante il caro spread (guarda il grafico). Ma si devono verificare almeno due condizioni: non si deve rivendere la casa prima di dieci anni e i valori immobiliari non devono diminuire, se la casa è piccola, mentre per le abitazioni grandi serve un aumento dei prezzi di almeno l’1% all’anno.
E qui ci avventuriamo in un campo molto più incerto, visto l’andamento del mercato immobiliare.
Sono queste, in sintesi, le evidenze più significative di un confronto che CorrierEconomia ha già effettuato in altre occasioni e che ha aggiornato partendo dai dati dell’ultimo osservatorio di Nomisma e tenuto conto delle ultime novità fiscali. Come le minori imposte per chi acquista la prima casa, l’eliminazione dell’Imu sulle abitazioni principali. E l’arrivo della Service Tax che di fatto graverà, sostituendo l’Imu, anche sugli inquilini.
Che il tema acquisto contro affitto sia caldo lo dimostrano anche i dati di una recente rilevazione di Swg per CorrierEconomia, che indica una grande incertezza degli italiani. Interrogati sulla scelta più opportuna sulla casa il 44% ha risposto che è meglio l’affitto, mentre il 39% punterebbe sull’acquisto; non è però un caso che con l’aumentare dell’età degli interpellati cresca anche la preferenza per la proprietà.
L’ELABORAZIONE
Tornando alla nostra simulazione, abbiamo ipotizzato che si disponga di una cifra sufficiente a dare l’anticipo in contanti per l’acquisto della casa e per le spese fiscali e notarili legate all’operazione e che si accenda un mutuo a tasso fisso ventennale con rate equivalenti al canone di locazione necessario per affittare l’appartamento.
Il bilancio dopo dieci anni per l’inquilino è dato dalla differenza tra il capitale per l’anticipo, ipotizzato investito al tasso del 3% annuo, e la spesa sostenuta per i canoni. Il bilancio di chi acquista è dato dalla differenza tra la somma del valore finale della case e dei canoni risparmiati meno le rate del mutuo e il debito residuo del finanziamento. Si ipotizza che il beneficio fiscale ricavabile dal mutuo sia tale da compensare le spese di manutenzione straordinaria e l’Imu.
Per la nostra simulazione abbiamo considerato un trilocale di 80 metri quadrati effettivi (88 commerciali) in zona residenziale e un bilocale da 50 metri (55 commerciali) in periferia e già dalla lettura delle due tabelle appare evidente che la convenienza dell’acquisto è maggiore per le case di minor prezzo. E la ragione è molto semplice: i canoni di locazione non crescono in proporzione al valore dell’immobile, ma pesano di più quando la casa vale meno.
I RISULTATI
Nel confronto sul bilocale a Milano l’acquisto stravince con quasi 57 mila euro di vantaggio anche se la casa non aumentasse di valore, e si sale a oltre 70 mila ipotizzando una rivalutazione del 10%. Ancora più alto il gap a Roma, dove a prezzi costanti degli immobili chi acquista ha un vantaggio teorico di oltre 76 mila euro, che diventano quasi 91mila se si considera l’ipotesi di una rivalutazione. Nella media delle principali città l’acquisto con il mutuo nel decennio dà un vantaggio di oltre 42 mila euro a prezzi costanti e di oltre 52 mila con valori in crescita del 10% nel decennio.
Lo scenario cambia se si considera l’abitazione di maggior pregio: a prezzi fermi nella media l’acquisto comporta uno svantaggio di circa 20 mila euro mentre con l’aumento dell’1% all’anno dei valori si giunge in territorio positivo sia pur di poco (+3 mila euro). A Milano chi compra perde 26 mila euro se rivende allo stesso prezzo di acquisto, mentre con una rivalutazione del 10% mette a segno una performance di 9.700 euro; a Roma il guadagno è di quasi 36 mila euro a valori costanti, e di quasi 72 mila con prezzi su del 10% nel decennio.
POTERE D’ACQUISTO
Partendo dai dati di Nomisma abbiamo effettuato anche un’altra simulazione, calcolando la percentuale di un appartamento acquistabile se si sceglie di devolvere a un mutuo la somma che si pagherebbe per un affitto. Più è alta la quota più ovviamente conviene farsi finanziare un acquisto.
Anche in questo caso emerge la maggiore convenienza della casa più piccola rispetto a quella di pregio. La quota di copertura del mutuo per il trilocale è del 55,1% nella media delle principali città; Milano con 55,4% si pone proprio nel mezzo, mentre a Roma si sale al 61,9%. Nel bilocale una rata di mutuo equivalente al canone di locazione è in grado di garantire quasi tre quarti dell’acquisto.
Il dato più interessante però si ricava dal confronto con il 2006, l’anno del massimo storico per le transazioni immobiliari in Italia. Il tasso di copertura del mutuo sul trilocale è sceso solo lievemente, dal 56,8% del 2006, mentre quello del bilocale ha registrato un balzo di quasi 13 punti. Se si considera che le abitazioni di minor pregio sono quelle per cui tipicamente si fa più ricorso al prestito, i numeri stanno a significare che la diminuzione degli scambi è in buona parte dovuta al blocco del credito. Se le banche tornassero a dare, ai tassi e con gli spread di oggi, finanziamenti alle condizioni giudicate standard prima delle crisi, e cioè rata pari a un terzo del reddito e rapporto tra prestito e valore immobiliare del 79/80% le compravendite riprenderebbero subito.
Segnalo l'osservazione di rumburak sulla metodologia usata per il calcolo: link
rumburak, 10/8/2013 12:34 PM:
Ma bisogna guardare anche cosa e stato calcolato, guardatevi bene come e stato fatto il calcolo per il bilancio per chi acquista...
Se per chi e in affitto e stato calcolato il bilancio finale del "vivere in affitto" (capitale inziale sommato con gli interessi e decrementato degli canoni affitto pagati nei 10 anni), per l'aquisto e stato considerato una cosa diversa (si somma al costo della casa i cannoni di affitto risparmiati e poi si decrementa con le rate del mutuo pagate e il valore residuo del mutuo????). Ma se e cosi non dovevano anche nel caso di affitto sommare al capitale, gli interessi ottenuti e rispettivamente la somma delle rate di mutuo non pagate???? Se per l'affito calcolano attivo-passivo, per acquisto calcolano attivo + (guadagno da cannoni affitto risparmiati)-passivo.
Se togliamo gli canoni non pagati come rimane la convenienza???
[Modificato da marco--- 08/10/2013 14:09] |
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| 26/05/2015 07:52 |
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| | | Post: 2 | Città: SIRACUSA | Età: 56 | Sesso: Maschile | Utente semplice | Sottoscala | | OFFLINE | |
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Siracusa Comprare casa o affittare ? Siracusa Comprare casa o affittare? Nonostante la tassazione degli immobili sia discretamente aumentata nell’ultimo decennio, non vi è dubbio che le spese sostenute per detenere una casa in affitto sono a fondo perduto e non deducibili. Il canone di locazione annuo medio nella città di Siracusa, riferito a tipologie di appartamenti di 2 o 3 locali, ammonta a circa 6 mila euro annui . Facendo un semplice conto in 25 anni avremo speso circa 150.000 euro, che sono il prezzo d’uso dell’immobile ma anche una perdita di denaro.
Se ipotizziamo di sottoscrivere un mutuo a tasso variabile a 25 anni per 110.000 euro, rimborseremo all’istituto di credito la somma totale di 156.000 euro e avremo la possibilità di portare in detrazione gli interessi passivi del mutuo stesso con un risparmio che supera i 600 euro annui per tutta la durata del finanziamento. Totale risparmiato 15 mila euro, dunque il costo totale dell’operazione si abbatterà ulteriormente. Vero è che avremo delle spese iniziali di acquisto e ristrutturazione ma la scelta più vantaggiosa risulta essere ancora l’acquisto.
Questa considerazione risulta essere ancora più significativa visto che i prezzi delle case si sono abbassati e le banche hanno ripreso a erogare i mutui. In questo momento domanda e offerta si incontrano meglio. I valori immobiliari sicuramente non saliranno, non prima del 2017 se l’economia del Paese migliorerà come previsto. La grande offerta di abitazioni tenderà a mantenere bassi i prezzi ma le abitazioni di qualità cominciano ad essere vendute. Potendo scegliere adesso meglio comprare casa. |
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