Acquisto casa a Roma (oggi conviene o conviene aspettare)

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Carter876

00giovedì 30 agosto 2012 12:03

Consiglio cercasi….

Ciao a tutti, come accennato nel post di presentazione mi chiamo Mario e sono un impiegato di Roma, nel brevissimo periodo volevo andare a convivere con la mia ragazza e stavo cercando un trilocale in zona Roma nord, per intenderci Porta di Roma, Nuovo Salario, Giardini di Faonte/Via Dario Niccodemi.

Gli ultimi 2 sono andato a vederli di persona e a meno che non mi metto a spacciare cocaina [SM=g1747532]

€ 5000/mq nn posso permettermeli neanche in 2 vite [SM=g7560]

quindi li abbiamo esclusi a priori, attualmente vivo in un villino in provincia Nord di Roma (circa 45 minuti dal posto di lavoro) di cui sono metà proprietario di ca 150mq e 200mq di giardino.

Volendo potremmo anche andare a vivere nella casa di proprietà in provincia ma cercavamo qualcosa più vicino al posto di lavoro di entrambi e soprattutto volevamo trasferirci in Città per far crescere un figlio un domani in città e non in provincia, il problema è che la casa in provincia non riesco a venderla se non regalandola a prezzo stracciato ed essendo grande e avendo un grande giardino ha delle belle spese per mantenerla, inoltre non so se potrei riuscire a pagare una 2° imu sulla 2° casa (attualmente pago le rate perché proprietario di metà casa).

A questo punto, visto che in questo forum ho letto molto e ho constatato che ci sono utenti molto esperti volevo un consiglio/parere, secondo voi è possibile attuare una soluzione di questo tipo:
Nel breve/medio periodo andare a vivere nella villetta in provincia, tra 3 / 4 anni quando la bolla sarà definitivamente scoppiata e i prezzi inizieranno leggermente a rialzarsi provare a rivendere la casa in provincia e vedere se riuscire a prendere un trilocale in zona Roma nord.
Secondo voi è plausibile una soluzione di questo tipo? Avete altri consigli/suggerimenti?

Grazie in anticipo

Loziodigekko

00giovedì 30 agosto 2012 12:58

Re: Consiglio cercasi….

Carter876, 30/08/2012 12.03:
Ciao a tutti, come accennato nel post di presentazione mi chiamo Mario e sono un impiegato di Roma, nel brevissimo periodo volevo andare a convivere con la mia ragazza e stavo cercando un trilocale in zona Roma nord, per intenderci Porta di Roma, Nuovo Salario, Giardini di Faonte/Via Dario Niccodemi.

Gli ultimi 2 sono andato a vederli di persona e a meno che non mi metto a spacciare cocaina € 5000/mq nn posso permettermeli neanche in 2 vite quindi li abbiamo esclusi a priori, attualmente vivo in un villino in provincia Nord di Roma (circa 45 minuti dal posto di lavoro) di cui sono metà proprietario di ca 150mq e 200mq di giardino.

Volendo potremmo anche andare a vivere nella casa di proprietà in provincia ma cercavamo qualcosa più vicino al posto di lavoro di entrambi e soprattutto volevamo trasferirci in Città per far crescere un figlio un domani in città e non in provincia, il problema è che la casa in provincia non riesco a venderla se non regalandola a prezzo stracciato ed essendo grande e avendo un grande giardino ha delle belle spese per mantenerla, inoltre non so se potrei riuscire a pagare una 2° imu sulla 2° casa (attualmente pago le rate perché proprietario di metà casa).

A questo punto, visto che in questo forum ho letto molto e ho constatato che ci sono utenti molto esperti volevo un consiglio/parere, secondo voi è possibile attuare una soluzione di questo tipo:
Nel breve/medio periodo andare a vivere nella villetta in provincia, tra 3 / 4 anni quando la bolla sarà definitivamente scoppiata e i prezzi inizieranno leggermente a rialzarsi provare a rivendere la casa in provincia e vedere se riuscire a prendere un trilocale in zona Roma nord.
Secondo voi è plausibile una soluzione di questo tipo? Avete altri consigli/suggerimenti?

Grazie in anticipo

Ciao
cosa intendi quando dici "non riesco a venderla se non regalandola a prezzo stracciato"?

Parti dal presupposto che quello che oggi vale 100 tra due/tre anni varra' sicuramente non piu' di 70/80 (e bada che non ho usato formule dubitative del tipo "potrebbe valere", ho detto "varra' non piu' di...").

Quindi la tua casa che oggi vale 100 (e che puoi vendere a 100), domani varra' 70/80 (se sei fortunato, probabilmente meno).

I costi di trasporto sono e saranno sempre piu' alti.

Non capisco la logica del tenerti una casa cara e scomoda rispetto al liquidare la posizione e goderti la "sbolla" in un comodo affitto economico e vicino al lavoro (800 euro al mese di affitto sono un mutuo da 120mila euro, e con questa cifra dalle parti di Roma non ci compri niente di meglio di una topaia).

Al tuo posto io venderei la casa scomoda al prezzo di oggi (che per quanto basso e' meglio del prezzo di domani, non illuderti su questo punto) e andrei in affitto per qualche anno (riducendo così i costi di trasporto e i sempre sottovalutati costi umani sul tuo sistema nervoso).
Investi il ricavato della vendita in strumenti non rischiosi (tipo CTZ a due anni, tanto per dirne una) e aspetta.
Se riesci ad andare in affitto ad un costo inferiore al tuo eventuale mutuo fatti un piano d'accumulo per la differenza (ipotesi: se prevedi 1000 euro di mutuo ma trovi da affittare a 800 euro, fai un piano d'accumulo da 200 euro al mese - sembran pochi ma in quattro anni metti via diecimila euro). Se riesci a mettere via anche i 200 euro al mese che butteresti di benzina sono ventimila euro in quattro anni.

Senza contare il fatto che quello che oggi costa 300mila euro (e magari non ti puoi permettere) domani ne costera' magari 180 mila.
Tradotto significa che, ad esempio, se hai 100mila in contanti farai un mutuo da 80mila invece che uno da 200mila e avrai meno probabilita' di avere perdite in conto capitale (ripeto: la svalutazione nei prossimi anni sara' micidiale).

Non ti fare film sulle future rivalutazioni della casetta in provincia. A parte il valore affettivo non esistono e non esisteranno per un quindicennio.

Quando i prezzi avranno ritracciato decentemente potrai abbandonare l'affitto e comprarti la tua casetta.

Saluti [SM=g1750483]

(waiting)

00giovedì 30 agosto 2012 13:11

Il tuo discorso fila poco.
Se credi che i prezzi siano astronomici (5k) a Porta di Roma, cosa che condivido, come pensi che in 3-4 anni possano tornare a crescere?

Concordo con lo Zio ci vorrà molto più tempo prima che la casa che vuoi vendere ora possa rivalutarsi: nel breve medio periodo potrà solo continuare a svalutarsi. (i cicli immobiliari durano decenni)

Carter876

00giovedì 30 agosto 2012 16:48

Ciao, grazie ad entrambi per le risposte molto cortesi [SM=g7560]

cosa intendi quando dici "non riesco a venderla se non regalandola a prezzo stracciato"?

Intendevo dire che 2/3 anni fa era valutata ~480/500k € e oggi nn riuscirei a venderla sopra i 380k €, e la proprietaria dell'altra metà (che è una mia famigliare) non ha intenzione di venderla ad un prezzo più basso di quello che le hanno prospettato qualche anno fa [SM=g9589]

Per quanto riguarda

Investi il ricavato della vendita in strumenti non rischiosi (tipo CTZ a due anni, tanto per dirne una) e aspetta.
Se riesci ad andare in affitto ad un costo inferiore al tuo eventuale mutuo fatti un piano d'accumulo per la differenza (ipotesi: se prevedi 1000 euro di mutuo ma trovi da affittare a 800 euro, fai un piano d'accumulo da 200 euro al mese - sembran pochi ma in quattro anni metti via diecimila euro). Se riesci a mettere via anche i 200 euro al mese che butteresti di benzina sono ventimila euro in quattro anni.

Senza contare il fatto che quello che oggi costa 300mila euro (e magari non ti puoi permettere) domani ne costera' magari 180 mila.
Tradotto significa che, ad esempio, se hai 100mila in contanti farai un mutuo da 80mila invece che uno da 200mila e avrai meno probabilita' di avere perdite in conto capitale (ripeto: la svalutazione nei prossimi anni sara' micidiale).

Non ci avevo proprio pensato, ed era il motivo per cui chiedevo un parere/consiglio sul forum, valuterò meglio questo aspetto che non avevo proprio preso in considerazione...

Concordo con lo Zio ci vorrà molto più tempo prima che la casa che vuoi vendere ora possa rivalutarsi: nel breve medio periodo potrà solo continuare a svalutarsi. (i cicli immobiliari durano decenni)

questo nn lo immaginavo proprio, pensavo che potesse durare qualche anno, al max 5 e nn additittura decenni...

Loziodigekko

00giovedì 30 agosto 2012 17:01

Re:

Ciao, grazie ad entrambi per le risposte molto cortesi

Intendevo dire che 2/3 anni fa era valutata ~480/500k € e oggi nn riuscirei a venderla sopra i 380k €, e la proprietaria dell'altra metà (che è una mia famigliare) non ha intenzione di venderla ad un prezzo più basso di quello che le hanno prospettato qualche anno fa

Rifletti bene su un fatto: la fascia di prezzo intorno ai 300mila euro (diciamo dai 200 ai 400mila) e' quella destinata a soffrire di piu' per il semplice fatto che o hai tanto contante o non compri niente (i mutui futuri si faranno in media per cifre sui 100/150 mila).

Io farei notare alla parente che vendere oggi potrebbe essere l'ultima occasione per non dare via l'immobile a un prezzo veramente stracciato (tipo la meta' di quello che ti offrirebbero oggi).

Piuttosto proponi alla parente di liquidarti la tua parte a sconto (tipo con un 150mila euro, magari provando a fare sull'immobile un mutuo di liquidita') o a rate facendoti rilasciare dalla parente un'ipoteca a tuo favore a garanzia del pagamento del prezzo residuo.

Se pensa che il prezzo di 450 e' quello giusto non dovrebbe perdersi l'occasione di avere l'intero dell'immobile a sconto da vendere poi al "suo" prezzo (se e' convinta e ci riesce beata lei...).

L'unico rischio e' che fra un paio d'anni ti levi il saluto... [SM=g7560]

Giuseppe171

00sabato 1 settembre 2012 18:58

No caro amico non sono d'accordo.....

Loziodigekko, 30/08/2012 12.58:

n un comodo affitto economico e vicino al lavoro (800 euro al mese di affitto sono un mutuo da 120mila euro, e con questa cifra dalle parti di Roma non ci compri niente di meglio di una topaia).
Saluti

Per la ripresa immobiliare ci voglio due precondizioni:
devono aumentare i redditi
deve aumentare la domanda
(aumentano entrambi)
per i redditi valuta tu se ritieni che le nuove generazioni guadagneranno di più fra qualche anno,
per la domanda vai a vedere la piramide della popolazione considerando che i venditori sono over 60 e gli acquirenti over 30,
e la risposta è:

altro che fra qualche anno si riprendono i valori, basta incrociare i due semplici macro dati,
poi ci sono molte sotto variabili ma che pesano molto poco rispetto a queste due, ed è per questo che oggi è "facile" fare previsioni su come sarà il mercato fra 10 anni a Roma....

Il paragone fra la proprietà e l'affitto è più complesso:
una casa di proprietà la ristrutturi come piace a te , e li sono altri euri che spariscono e vanno in lusso,
la casa di proprietà paga tutte le spese straordinarie
la casa di proprietà perde valore per vetustà
la casa di proprietà ti vincola al territorio
I costi di un affitto sono molto più espliciti e se ti nascono due gemelli puoi cambiare casa con costi di transazione risibili rispetto a vendere ed acquistare,

se la tua parente non vuole darti neanche 150K euro inizia la procedura di divisione giudiziale che ci vogliono circa 10 anni per venirne fuori....

Forse sto diventado estremista come Bagnai??!,
ma io mi sento un moderato e pure ottimista....

Giuseppe

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