Carissimi,
vorrei fare un paio di considerazioni che temo siano mature da tempo.
1 e' chiaro che gli immobili in italia e specialmente a roma sono nettamente sopravvalutati rispetto ai fondamentali (crescita pil, disoccupazione, rendimento affitti equivalenti, redditi disponibili).
2 la domanda quindi e': come mai i prezzi non scendono in fretta come dovrebbero
3 e' chiaro che esistono in italia tante famiglie che hanno a disposizione capitali enormi accumulati con i metodi piu' vari (dal legale al meno legale, dal grigio al nero fiscale, dalla vicinanza con le varie cricche ecc..): questi capitali sono un elemento di freno alla discesa di prezzi
4 le banche hanno un patrimonio immobiliare diretto molto grande e non vogliono vederlo svalutare, in quanto questo avrebbe riflessi negativi sulle loro riserve
5 le banche hanno crediti ingenti (palazzinari, cricche varie, imprenditori ballerini) garantiti da immobili, anche qui se i valori scendessero esse ne avrebbero un forte danno in quanto la garanzia diventerebbe inferiore al capitale prestato
6 con una tassazione del capitale casa pari quasi a zero (con l'eliminazione ICI prima casa una famiglia di evasori fiscali composta da 4 persone puo' avere 4 prime case da un milione di euro l'una e non pagare una lira...) il costo di possesso di un immobile crolla e quindi aumentano i rendimenti
7 ma soprattutto, e specie a roma e milano, ci sono molte persone che pur avendo un reddito piu' che decente (e qualche capitale accumulato, enorme ma insufficiente) non hanno acquistato (o "ereditato") casa negli anni giusti e si sono trovati quindi "priced out of the market".
8 Costoro aspettano che i prezzi riscendano per potere comprare casa, non stanno in affitto per scelta ma per necessita'. Essi sono quindi un freno alla discesa dei prezzi in quanto non appena i prezzi accennano a scendere un minimo qualcuno di essi "abbocca al mercato.
9 Tra questi "costoro" ci sono io e, temo, molti di voi. Stiamo alla finestra sperando (o gufando) e siamo pronti in realta' a diventare parte del parco buoi non appena ne avremo la possibilita'.
10 Questo forum, che e' davvero molto interessante e rappresenta per me un sollievo quotidiano, non e' assolutamente abbastanza. Guardate quello che fa
www.doctorhousingbubble.com
11 li c'e' un livello di analisi enormemente superiore (certo hanno anche la fortuna di essere supportati dai fatti) e soprattutto NON c'e' (e non c'era nemmeno quando i prezzi erano altissimi e nessun altro prevedeva lo scoppio della bolla) nessuno che, come noi, invece e' disperato per acquistare l'agognata cella di mattoni indebitandosi per una vita.
12 quindi temo che il nostro stesso comportamento sia freno alla discesa rapida dei prezzi che tutti quanti attendiamo........