Da "la Repubblica" edizione di Roma, di martedì 2 febbraio 2010
Sempre meno "razza padrona" costruttori sul viale del tramonto
Gelo sull´edilizia: quotazioni in caduta e rischio-fidi
Gli istituti tirano sui crediti e tanti devono vendere per rifinanziarsi: già un migliaio di piccole imprese hanno chiuso
ADRIANO BONAFEDE
«Sono passati i bei tempi, quelli del mattone facile. Quando bastava prendere un pezzo di terra, fare un progetto alla meno peggio e poi costruirvi sopra residenze, negozi, centri commerciali e uffici per vendere senza fatica. E a prezzi crescenti, decisamente ingiustificabili in certe zone lontane dal centro e prive di adeguati collegamenti.
Ora c´è il "grande gelo" e sta mettendo a dura prova la capacità di resistenza di tanti immobiliaristi e costruttori. Quello che prima sembrava un gioco da ragazzi ora sembra diventato un puzzle inestricabile. Si vende poco (o per niente in certe aree). Ci vuole comunque un sacco di tempo, non meno di sei mesi secondo gli ultimi dati. Inoltre, le banche, dopo essersi accorte di aver allargato troppo i cordoni della borsa in passando, stanno chiedendo agli operatori di rientrare dei fidi. Come se non bastasse, gli stessi enti pubblici, a cominciare dal Comune di Roma, hanno rallentato i pagamenti sui lavori pubblici.
Una situazione esplosiva, che sta mettendo a dura prova la tenuta non soltanto degli operatori marginali (nell´ultimo anno sono scomparse dal mercato laziale un migliaio di imprese di costruzione) e di quegli immobiliaristi dell´ultima ora come Ricucci e Coppola, travolti anche da disavventure giudiziarie. Ma anche nomi altisonanti, che sembravano entrati nell´empireo dell´imprenditoria e della finanza italiana.
Colpisce per esempio la crisi dei fratelli Toti: in poco tempo hanno venduto la Galleria Colonna (al gruppo Sorgente) e hanno messo in vendita (unitamente a Parnasi, un altro imprenditore che ha mostrato delle difficoltà) il centro commerciale Porta di Roma. Non è finita: hanno venduto la partecipazione nella Sansedoni del Monte dei Paschi di Siena, mentre l´Operazione Alfiere è bloccata e l´operazione alla Leprignana (300 ville sul terreno dell´ex presidente della Roma, Sensi) non va avanti perché le vendite sono ferme. Intanto, il gruppo Antonelli ha rinviato l´edificazione di un centro residenziale alla Storta, il progetto di punta dell´azienda, anche se per la verità lo stesso costruttore precisa di essere pronto a partire e di non essere fermo per problemi finanziari bensì burocratici.
Per quanto riguarda Parnasi - oltre alla già citata operazione con Toti a Porta di Roma - ha venduto aree edificabili al costruttore Cerasi per quasi 200 mila metri cubi in zone a sud e a nord di Roma. Dalla situazione di Porta di Roma è indirettamente danneggiato anche l´immobiliarista Francesco Gaetano Caltagirone, al quale Toti aveva venduto le aree residenziali. Infatti il completamento dei servizi comuni (viabilità, parco, collegamenti, scuole) - tutte cose che sarebbero probabilmente spettate ai Toti - va a rilento, e questo rallenta le vendite degli appartamenti. Caltagirone, peraltro, è uno di quelli che più potrebbe approfittare della crisi: a lui non manca la liquidità e quando qualcuno vorrà vendere le aree a prezzi più bassi, sarà pronto a farlo. Potrebbero essere le banche, non appena i tassi si rialzeranno, a far fallire alcuni operatori tenuti per il momento in vita in attesa che qualcosa migliori e a rimettere in circolo le aree edificabili a prezzi stracciati.
Tra l´autostrada A1 e il Gra è prevista l´edificazione per una vasta gamma di destinazioni d´uso (residenza, direzionalità, commercio e tempo libero). L´operazione è in mano a Scarpellini, che aveva trovato dei soci come l´olandese Ing e l´australiana Babcock & Brown, ma i soci si sono poi defilati. Ora le voci di mercato danno in arrivo alcuni fondi immobiliari. A proposito di fondi, interessati alle aree zona verso Ovest di Roma, a cavallo di Fiumicino, dove il costruttore Leonardo Caltagirone ha già realizzato un grande centro commerciale, una multisala e centinaia di appartamenti, ci sarebbe la P & G Alternative Investment in alleanza con la Petricca merchant bank.
Di sicuro, il Risiko, che in alcuni casi somiglia a una corsa a vendere prima che i prezzi precipitino ulteriormente, è appena cominciato. Questa crisi butterà fuori dal mercato molti operatori e farà scendere il valore delle aree. Potrà approfittarne solo chi non ha problemi di liquidità.»
L'intervista
Stefano Petrucci (Ance Lazio): "In provincia la situazione è ancora peggiore"
"Le banche non devono mollarci è l´ora di uno sforzo comune"
C´è il pericolo che arrivino personaggi con capitali propri di provenienza illecita
«Certo, la situazione di mercato non è più quella di due-tre anni fa. I tempi di vendita si sono allungati e i prezzi si sono ridimensionati. Però proprio adesso è importante che il sistema bancario non smetta di sostenere le imprese di costruzione». A parlare è Stefano Petrucci, presidente dell´Ance Lazio, l´associazione dei costruttori laziali.
Quali sono le aree di maggior crisi?
«Roma, bene o male, se la cava. Certo, il rallentamento dei tempi di vendita è evidente, così come il calo dei prezzi avvenuto tra la seconda metà del 2008 e la prima del 2009, quantificabile in un raggio tra l´8 e il 10%. Però negli altri capoluoghi di provincia e negli altri centri regionali la situazione è ben peggiore».
Peggiore dal lato del calo delle quotazioni o dal lato del rallentamento delle transazioni?
«Le vendite vanno a rilento, ma il ridimensionamento dei prezzi è stato molto più corposo che non nella capitale».
Ma di chi è la colpa di tutto questo? I costruttori si lamentano delle banche. Secondo loro non danno finanziamenti alle imprese. È così?
«Certo che è così. Non soltanto non danno finanziamenti alle imprese ma rallentano anche l´erogazione dei mutui ai clienti. In queste condizioni, lei comprende, la situazione non può essere rosea».
C´è chi dice che una parte del mancato sostegno alle imprese romane e laziali sia dovuto al fatto che non esiste più una banca "romana" nel senso proprio del termine, dopo l´acquisizione di Capitalia da parte di Unicredit.
«Indubbiamente la mancanza di un istituto di credito che abbia un rapporto speciale con il territorio, e che prenda le decisioni in loco invece che in una città del nord, può aver provocato qualche problema. Però notiamo anche che alcuni istituti, come il Monte dei Paschi da una parte e la Bnl dall´altra, stanno cercando di avvicinarsi di più al mercato romano».
Che cosa chiedete alle banche?
«Agli istituti di credito chiediamo uno sforzo di sostegno alle imprese sane che stanno avendo qualche difficoltà. Il rischio vero è che arrivino sul mercato operatori che non hanno bisogno di soldi semplicemente perché hanno un´origine sospetta. Queste imprese potrebbero occupare una parte importante del mercato. Le banche, dunque, si rendano conto che svolgono un ruolo sia economico che sociale».
(a.bon.)
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Strani quesiti fiscali da "Il Sole 24 Ore" di martedì 2 febbraio 2010:
Telefisco. Le conseguenze del minor valore per i terreni soggetti a rideterminazione del costo d'acquisto
Prezzi in calo, rebus rivalutazioni
Le Entrate calcolano la plusvalenza senza tener conto della perizia
di Angelo Busani
Il problema
Cosa accade in pratica
«Come conseguenza di una rivalutazione, può capitare che un contribuente abbia un'area che oggi non potrebbe essere ceduta se non a un prezzo inferiore al costo rivalutato. Un'ipotesi che si verifica sempre più spesso a causa della crisi economica»
Il caso dell'eredità
«Un'area ereditata nel 200 per un valore "agricolo" (ad esempio, di lire corrispondenti a 300mila euro), su cui sia stata fatta una perizia al 1° gennaio 2008 per il valore dU 10 milioni di euro e che oggi non può essere venduta solo a 8 milioni: i tema è se, effettuando oggi una perizia per euro 8 milioni, si possa pagare l'imposta sostitutiva di 320mila euro (pari al 4 per cento di 8 milioni) e chiedere il rimborso dell'imposta sostitutiva di 200mila euro (pari al 4 per cento di 10 milioni) versata nel 2008. Per richiedere il rimborso il contribuente ha tempo 48 mesi dal versamento: articolo 38 del Dpr 602/1973»