Il mercato immobiliare a Catanzaro è in profonda crisi
Giovedì 21 Giugno 2012 - 20:52
Il mercato immobiliare è in profonda crisi. Gli anni d’oro del boom residenziale, tra il 2006 e il 2009, sono un lontano ricordo per i costruttori che non riescono a “piazzare” l’esistente. E’ quanto emerge nella nota territoriale sull’andamento del mercato immobiliare relativa al secondo semestre 2011, realizzata dall’Ufficio Provinciale di Catanzaro, in collaborazione con l’Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare della Direzione Centrale Omise dell’Agenzia del Territorio. La nota territoriale è stata illustrata questa mattina nella sede dell’Agenzia del territorio di Catanzaro alla presenza del direttore regionale Michele Iasi, di esponenti del mondo degli ordini professionali, autorità militari e del prefetto di Catanzaro, Antonio Reppucci. La nota territoriale, come ha spiegato il direttore regionale Iasi, e in seguito Maurizio Festa della direzione centrale Omise dell’Agenzia del territorio, ha lo scopo di illustrare composizione e dinamiche del mercato residenziale della provincia di Catanzaro: lo studio analizza le dimensioni e le differenze territoriali esistenti nel mercato immobiliare residenziale locale e in particolare il numero delle transazioni normalizzate (Ntn9) delle abitazioni nel secondo semestre 2011 e l’andamento dal 2004. Come ha spiegato da Maurizio Festa della direzione centrale Omise dell’Agenzia del territorio, la nota territoriale analizza i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni rilevati dall’Osservatorio del mercato immobiliare della regione Calabria con approfondimenti sulla provincia di Catanzaro ed in particolare sul capoluogo. I dati analizzati e presentati nella nota sono: il numero di transazioni normalizzate (NTN) delle abitazioni e relative variazioni di periodi; l’intensità del mercato immobiliare (IMI); le quotazioni medie delle abitazioni ed il numero indice quotazioni dal I semestre 2004; lo stock e NTN per dimensione delle abitazioni.
Calabria ferma al 3 per cento del mercato nazionale
Nel secondo semestre 2011 la Calabria continua a rappresentare meno del 3 per cento del mercato residenziale nazionale (2,7 per cento); la quota scende al di sotto del 2 per cento in relazione alla dinamica dei rispettivi centri capoluogo di provincia (1,77 per cento). Rispetto al segnale di momentanea inversione di tendenza su base nazionale, la regione Calabria evidenzia, comunque, maggiori variazioni percentuali delle transazioni (NTN), che assumono, in controtendenza, natura di sensibile decremento se riferite al mercato dei capoluoghi. Nel confronto meramente numerico incrementi e decrementi su base regionale si fronteggiano: i capoluoghi calabresi subiscono un calo complessivo del -4,3% rispetto al secondo semestre 2010 che si contrappone al rialzo del +6,6% dei comuni minori. “Il fenomeno può leggersi, in via generale, anche in relazione alla reiterata stabilità congiunturale dei livelli delle quotazioni nei capoluoghi di provincia – si legge nella nota territoriale - che “facilita” l’esodo verso centri limitrofi e di cintura, nonché in ragione della rinvigorita spinta propulsiva dell’insieme dei centri non capoluoghi in momenti di crisi di “numeri” dei capoluoghi e del contestuale progressivo rafforzamento di centri egemoni infraprovinciali”.
Il mercato immobiliare in Calabria
Il mercato residenziale dell’intera regione segna, infatti, nel II semestre 2011 una variazione positiva tendenziale, nel confronto con il corrispondente semestre dell’anno 2010, del +4,2%. Sono soprattutto i capoluoghi a “guidare” la pericolosa china mostrando una variazione percentuale negativa per l’ Ntn, che arriva anche a due cifre per due centri su cinque. Spicca, in assoluto, la vertiginosa “caduta” di Crotone, che riesce a fare ancora peggio di quanto rilevato al I semestre 2011 (- 37,0% vs -31,3%), incrementando la performance negativa di circa 600 punti base. Vibo Valentia, invece, contiene sensibilmente le perdite in questo semestre, - 13,4% vs -36,9% rilevato nel I semestre 2011. A perdere sul mercato dei capoluoghi è anche la città di Reggio Calabria, con un ridotto – 1,6%, mentre vedono sensibilmente accresciute le proprie quote le città di Catanzaro (+4,5%) e ancor più la città di Cosenza, regina della classifica con ritmo di crescita a due cifre (+18,6%).
Il mercato immobiliare in provincia
Venendo in particolare alla città di Catanzaro, lo studio illustrato dal direttore provinciale Massimo Gironda Veraldi, ha suddiviso la provincia di Catanzaro in dieci macroaree provinciali: Catanzaro e Lamezia Terme costituiscono macroaree a sé stanti e presentano le quotazioni più elevate. C’è poi l’asse S. Eufemia-CZ rappresenta il collegamento tra queste due macroaree. Le due macroaree Presila – Reventino e Golfo di Squillace – Zona montana raccolgono i comuni a ridosso, rispettivamente, dell’altopiano della Sila e delle Serre, con un mercato immobiliare molto statico, con quotazioni che spesso si presentano al di sotto del valore di costruzione. I comuni costieri sono stati raggruppati in 5 macroaree, tenendo conto anche del loro diverso interesse turistico. Le macroaree costiere costituite in prossimità del capoluogo e di Lamezia Terme possiedono una ulteriore specificità: stanno rappresentando, soprattutto negli ultimi anni, una vera e propria cintura di queste due città; si sta assistendo, infatti, ad una progressiva migrazione della popolazione dai centri urbani principali verso i comuni costieri più prossimi, motivata da costi residenziali più bassi e da notevole facilità di raggiungimento dei centri direzionali. La città capoluogo rappresenta circa il 25 per cento del mercato complessivo della provincia. Si può notare, quindi, una vivacità del mercato residenziale più attiva in Catanzaro: l’andamento storico delle quotazioni medie dimostra invece una sostanziale tenuta, non essendo interessato da variazioni significative. Ciò avviene perché, pur in presenza di un progressivo calo del numero di transazioni, i venditori non sono disposti a realizzare prezzi inferiori alle attese anche a fronte di un sensibile calo delle richieste di acquisto. Il maggior numero di transazioni si concentri in Catanzaro (379) e Lamezia Terme (179). Solo altri 7 comuni presentano un numero di transazioni superiori a 35 e cioè Nocera Terinese (68), Sellia Marina (54), Montepaone (50), Gizzeria (40), Soverato (39), Cropani (36) e Isca sullo Ionio (36): è significativo il fatto che questi comuni siano tutti costieri.
Il mercato immobiliare a Catanzaro
Per fornire una migliore lettura delle dinamiche del mercato immobiliare le 28 zone OMI del comune di Catanzaro sono state aggregate in 10 macroaree. Il Comune di Catanzaro registra, nel secondo semestre 2011, 379 transazioni con un aumento del 4,5% rispetto allo stesso semestre del precedente anno, anche se, tutte le macroaree presentano una consistente variazione negativa ad esclusione delle macroaree semicentro e zona ovest. Non si ritiene significativo il dato relativo alla zona rurale est dovuto alla scarsità numerica delle transazioni. L’IMI più alto (2,04%) si registra nella Zona Costiera. La quotazione media più elevata è quella del Centro con 1.592 euro al metro quadro segue la Zona Costiera con 1.577 euro al metro quadro, in linea con l’interesse crescente per quest’area, vicina all’università e investita da un crescente sviluppo edilizio negli ultimi anni. Si collocano sotto i mille euro al metro quadro le Zone Nord e Università oltre le Rurali. Si riporta, insomma, una vivacità del mercato soprattutto nella zona di Giovino (macroarea zona costiera) e nelle macroaree zona ovest e zona sud. In sostanza, il numero di transazioni nel 2011 a Catanzaro si è attestato a 767 con un calo del 4,7 per cento rispetto al 2010.
Ma. Ri. Ga.