Fonte: milano.repubblica.it - di Stefano Rossi - 03/03/2010
Case, prezzi giù anche in centro dal 2008 meno 9 per cento in città
I dati di Gabetti confermati dagli altri osservatori: in 18 mesi il valore al metro quadro non ha fatto che calare. Anche nell’ultimo semestre: -2,6
Una gelata come non se ne ricordavano, in tempi recenti. Un meno 9,1% dei prezzi delle case in appena un anno e mezzo è qualcosa che, nel relativamente tranquillo mercato immobiliare, si può paragonare all’inabissamento della Borsa fino ai minimi del marzo 2009. Tant’è vero che ha sbalestrato l’andamento ciclico del settore, la cui fase negativa si sta prolungando oltre i limiti indicati dalle serie storiche.
Il calo degli ultimi 18 mesi è certificato dall’ufficio studi della Gabetti, dal cui report emerge un trend ancora più marcato per le altre città lombarde, attorno al 15% in meno.
I prezzi delle compravendite scendono, i canoni delle locazioni salgono. Comprare o affittare: i termini del dilemma di tutte le famiglie si stanno ridefinendo rapidamente. Ma è soprattutto il calo del costo del mattone a impressionare, sebbene il quadro appaia frastagliato, a diverse velocità.
Ad esempio, il centro storico senza Quadrilatero va giù (- 8,6%) però al suo interno corso Vittorio Emanuele si attesta su un più tranquillo meno 3,4. Ma in centro il mercato è paralizzato: nel secondo semestre 2009 le compravendite sono diminuite del 51,5 per cento.
Niguarda e stazione Centrale sono addirittura in controtendenza.
Lì le percentuali al rialzo si spiegano così secondo Guido Lodigiani, direttore dell’ufficio studi della Gabetti: «A Niguarda c’è una nuova linea tramviaria, mentre la stazione è stata ristrutturata e il quartiere attorno rimesso a posto».
È la periferia a dover abbassare le pretese. C’è un surplus di nuove costruzioni, l’offerta supera la domanda e tanti appartamenti ormai pronti sono vuoti, mentre qualche anno fa si vendeva tutto sulla carta. Ed è proprio lontano dal centro che si capisce perché il mattone non si compra. Le coppie giovani, il motore principale del mercato, non se lo possono permettere. I mutui, è vero, hanno tassi bassi ma le banche li concedono con difficoltà, bocciando perfino le richieste di sposini con due stipendi a tempo indeterminato, se il livello di reddito è giudicato insoddisfacente.
Lo scenario delineato da Gabetti è confermato da altri esperti. Per Lionella Maggi, presidente della Fima (l’associazione degli agenti immobiliari milanesi) «siamo in linea con le riflessioni presentate un mese fa da Osmi», la Borsa immobiliare della Camera di commercio. Aggiunge la Maggi: «La principale fascia d’acquisto, fra i 100mila e i 250mila euro, è penalizzata perché le famiglie monoreddito non mettono insieme i soldi. Il calo del 9 per cento consolida i prezzi su livelli più realistici rispetto al passato ma non è sufficiente a far ripartire il mercato».
Un esempio chiarisce la situazione. Nel 2009 ci volevano 12,8 anni di uno stipendio medio di un operaio per acquistare un bilocale di 60 metri quadrati in buono stato. Nel 2007 ne servivano invece 15,5. Il miglioramento c’è stato, però nel 1999 di anni di stipendio ne bastavano 9,5. In dieci anni l’operaio ha guadagnato circa 3.800 euro l’anno in più (+22%) ma il bilocale è schizzato da 162.000 a 267.500 euro, il 65% in più.
Difficile oggi fare previsioni. Gabetti punta sullo sviluppo urbanistico della città, nei grandi progetti e nella rivalutazione portata dalle nuove metropolitane. Intanto «nei primi due mesi del 2010 il mercato si è fermato — osserva Mario Breglia, presidente di Scenari immobiliari — in parte sempre per i mutui, perché la cifra concessa oggi raramente supera la metà del costo dell’immobile, il che taglia molta domanda povera. E poi serve la ripresa economica perché il mercato immobiliare riprenda a tirare. I capitali rimessi in circolo dallo scudo fiscale? Chi li ha li vuol mettere a reddito e guarda a uffici e piccoli centri commerciali più che alle case».